Решение по делу № 2-1387/2023 от 11.05.2023 - об уменьшении цены договора, взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, встречному иску ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к <ФИО>, <ФИО> о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, судебных расходов.

Дело №2-1387/2023

14RS0035-01-2023-000050-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 11 мая 2023 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Ким Р.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» об уменьшении цены договора, взыскании излишне выплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, встречному иску ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 05.10.2021 года между ними и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») был заключен договор долевого участия № в строительстве жилого помещения – квартиры: №, этаж 10, в жилом доме по адресу: г. Якутск, ____ общей проектной площадью 69,94 кв.м. стоимостью 7 343 700 рублей. 10.01.2023 г. между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 0,71 кв.м. стоимостью 74 550 руб. 19.01.2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру с замечаниями. Истцы не согласны с определением площади жилого помещения застройщиком без понижающего коэффициента, установленного п.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 –ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. С применением понижающего коэффициента к балкону площадь квартиры должна составлять 61,97 кв.м., а общая цена квартиры 6 506 850 руб. С учетом норм действующего законодательства о том, что площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли, у них возникло право требования уменьшения покупной цены на 836 850 руб. На претензию истцов ответчик отказал в удовлетворении. Просили взыскать с ответчика в пользу истцов солидарно излишне оплаченные денежные средства в размере 836 850 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 20.12.2022 г. по 30.12.2022 г. в размере 1 891,51 руб. и далее по день фактического погашения долга, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, судебные расходы на услуги представителя в размере 30 000 руб.

В ходе судебного разбирательства истцами были уточнены требования с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, взыскать с ООО СЗ «ЖСК» в пользу ФИО1 и ФИО3 излишне уплаченные денежные средства в размере 781 200 руб., неустойку за период с 28.12.2022 г. по 19.04.2023 г. в размере 781 200 руб.; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, судебные расходы на услуги представителя в размере 30 000 руб., расходы за проведение Акта обследования ГУП «РЦТИ» в размере 3 844 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15 186,73 руб.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика по доверенности ФИО4 был заявлен и принят судом определением от 02.02.2023 г. встречный иск ООО СЗ «ЖСК» о взыскании солидарно с ФИО1 и ФИО2 задолженности по Договору № от 05.10.2021 г. об участии в долевом строительстве жилого дома в размере 74 550 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 436,50 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО5 уточненные требования поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что при определении площади балкона застройщик в нарушение действующего законодательства не применил понижающий коэффициент. По встречному иску просили отказать, поскольку на основании заключения технической экспертизы ППК «Роскадастр» от 31.03.2023 г. площадь квартиры составляет 62,5 кв.м. с учетом площади балкона до защитного ограждения с понижающим коэффициентом 0,3. В связи с чем, требования застройщика ООО СЗ «ЖСК» об увеличении площади квартиры являются необоснованными.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 требования истцов не признал, ссылаясь на Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации", примечанием 64 изменяющего Приказ Минстроя России 631/пр от 15.10.2020 г., которым определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений и всех помещений, в т.ч. балконов, без понижающего коэффициента. Данная норма введена с 13.12.2020 г. и действовала до 31.05.2022 г., то есть в период опубликования проектной декларации по Многоквартирному жилому дому №1 и в период заключения договоров участия. Проект имеет положительное заключение строительной экспертизы, т.е. все расчеты, схемы были проверены соответствующими экспертами. При заключении договора стороны согласовали предмет договора - квартиру, включающую балкон, без применения понижающего коэффициента, то при передаче участнику квартиры Ответчик использовал для уточнения цены договора также фактическую площадь квартиры, включающую балкон без применения понижающего коэффициента. Заключенный договор между истцами и Ответчиком, полностью соответствует законодательству и не нарушает прав истцов, что также подтверждается результатами проверки Министерством строительства РС(Я). Стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить цену договора как произведение цены единицы проектной площади на проектную площадь объекта с учетом балконов, лоджий, веранд и террас. И таким образом, таким же способом установить цену договора исходя из результатов строительства, т.е. исходя из фактической площади. Поскольку стороны не оговорили применение понижающих коэффициентов в договоре для определения общей площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо. При строительстве и проектировании жилых зданий применялся действовавший в период проектирования Свод правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденные приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр. В рассматриваемом судом случае, у Истцов установлено панорамное остекление на всю высоту и ширину балкона. Инструкция №37 определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и при этом она никак не связана с проектированием и строительством зданий. В рассматриваемом судом случае, вопрос именно об объекте долевого строительства, который на момент заключения договора участия в долевом строительстве не существовал и при его описании стороны руководствуются исключительно площадями, указанными в строительном проекте. Соответственно, при замере фактических площадей ОДС, подлежащего передаче участнику долевого строительства, необходимо руководствоваться именно тем порядком проведения замеров, которые были применены при проектировании объекта долевого строительства, а именно пунктом п.А.1.3 Приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, где в Примечании указано: «При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением». Блок, являющийся основанием панорамного остекления установлен для удобства участников долевого строительства, так как объекты долевого строительства по условиям договоров участия в долевом строительстве передаются в черновой отделке, и в дальнейшем при осуществлении чистовой отделки на балконе необходимо осуществить выравнивание пола путем стяжки по уровню блока, либо устройством деревянного перекрытия, либо устройством утепления полистиролом или иным утеплителем с монтированием стяжки. То есть, после осуществления чистовой отделки, уровень пола будет единым с блоком и данный блок установлен в целях предотвращения проливания стяжки на нижестоящие балконы с панорамным остеклением. Требования о пересмотре существенного условия договора-цены договора и применении понижающих коэффициентов, пересмотре иных пунктов договора (определение проектной и фактической площади) предъявлены после полного исполнения обязательств Застройщика, подписания акта приема-передачи квартиры без замечаний по порядку определения стоимости объекта долевого строительства в договоре и оформления права собственности на Истцов. В период действия договора требования о признании отдельных пунктов договора недействительными не предъявлялись, никаких заявлений в адрес Ответчика со стороны дольщика не поступало, условия договора не признаны каким либо судом недействительными или не соответствующими действующему законодательству. Доказательств, подтверждающих несогласие истца с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истец добровольно заключил договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом балкона/лоджии, материалы дела и договор участия не содержат. Строительный проект не содержит показатели площадей объектов долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов, заключение экспертизы о соответствии проектной документации, разрешение на строительство, заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, разрешение на ввод - также не содержат показателей объектов долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов. Пунктом 4.3 Договора №62-10-1 об участии в долевом строительстве жилого дома от 05.10.2021г. заключенному между ООО СЗ «ЖСК» и ФИО2 и ФИО1, предусмотрено, что по окончанию строительства цена договора уточняется посредством умножения Фактической площади без учета понижающих коэффициентов на стоимость 1 кв.метра, указанного в п.1.2 договора, что не противоречит законодательству. Таким образом, в целях обеспечения полной оплаты объекта долевого строительства с помощью ипотечных кредитов, изначально также указывается площадь без понижающих коэффициентов. По неустойке, заявленной истцами подлежит применению мораторий в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО3 к ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» отказать в полном объеме, а в случае удовлетворения требований истцов просил применит ст.333 ГК РФ и удовлетворить встречный иск о взыскании задолженности за увеличение площади переданной квартиры.

Представитель Министерства строительства РС(Я) по доверенности ФИО6, будучи надлежаще извещенной о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, при этом в предыдущих судебных заседаниях принимала участие и представила в материалы дела письменные пояснения, в которых указала, что частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ закреплено обязательное требование о применении понижающего коэффициента балконов при определении цены договора, если она рассчитывается исходя из стоимости 1 кв.м., что и следует из условий договоров, заключаемых застройщиком ООО СЗ «ЖСК». В силу требований части 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, при определении цены договора следует применять понижающий коэффициент. Логика законодателя со специальной оговоркой на понижающий коэффициент согласуется с требованиями строительных норм и правил А. 1.6 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, пункт 12.1. Приказа Росреесгра от 23.10.2020 № П/0393, которыми четко установлено, что площадь квартир определяют, как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и антресолей в них (при наличии) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, веранд, холодных кладовых и тамбуров), балконов, террас. Расчет цены договора без учета понижающего коэффициента неотапливаемого помещения - балкона ущемляет права граждан - участников долевого строительства и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ. В связи с чем, полагала требования истцов подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта ППК «Роскадастр», изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между истцами и ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее - ООО СЗ «ЖСК») 05.10.2021 г. был заключен договор долевого участия № в строительстве жилого помещения – квартиры: условный номер № этаж 10, в жилом доме по адресу: г. Якутск, ____ общей проектной площадью 69,94 кв.м. стоимостью 7 343 700 рублей.

10.01.2023 г. между сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов, согласно которому обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры в размере 0,71 кв.м. стоимостью 74 550 руб.

19.01.2023 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру с замечаниями.

Указывая на уменьшение общей площади построенной квартиры в сравнении с договором долевого участия, истцы направили в адрес ООО СЗ «ЖСК» претензию, которая была оставлена застройщиком без удовлетворения со ссылкой на свободу договора, что и послужило основанием для обращения истцов в суд с вышеприведенными требованиями.

Суд не может согласиться с доводами ответчика.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в редакции, действовавшей на момент заключения договора между сторонами) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяется понижающий коэффициент 0,3.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 «О рассмотрении обращения» (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 05.10.2021 г., заключенном между ООО СЗ «ЖСК» и истцами цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом указанное условие договора долевого участия в строительстве о неприменении понижающего коэффициента является ничтожным, как противоречащее нормам федерального законодательства.

Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащая указание на то, что в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, в данном случае применению не подлежит, поскольку спор возник по поводу цены исходя из площади помещения в строящемся здании в соответствии с условиями заключенного договора, которые по своему содержанию носят гражданско-правовой характер и урегулированы вышеприведенными нормами гражданского законодательства и Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Балкон по своему конструктивному решению может быть использован только собственником (владельцем) квартиры, в связи с чем оплата ее строительства должна осуществляться в составе объекта долевого строительства, которым является само жилое помещение (квартира), но с учетом вышеприведенных норм права – с применением понижающего коэффициента.

Договором долевого участия в строительстве от 05.10.2021 г. предусмотрена оплата площади квартиры 69,94 кв.м., в которую входит площадь непосредственно квартиры – 58,57 кв.м. и площадь балконов без понижающего коэффициента 11,37 кв.

Согласно акту приема-передачи от 19.01.2023 года, истцам был передан объект долевого участия в следующих площадях: площадь жилых помещений без учета площади балкона 59,13 кв.м.

Согласно акту сверки взаиморасчетов от 10.01.2023 г. разница между фактической общей площадью ОДС и проектной общей площадью ОДС составила 0,71 кв.м., в связи с чем разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически оплаченных участником долевого строительства, составляет 74 550 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истцов судом была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено Восточно-Сибирскому филиалу ППК "Роскадастр”.

Согласно технической экспертизе, проведенной данным учреждением от 31.03.2023 г. площадь жилых и подсобных помещений квартиры производится по п. 3.36, п. 3.37 Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 (далее - Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ).

Фактический обмер производится с точностью до 1 см. по всему периметру стен на высоте 1,10- 1,30 м. от пола (п. 3.6. Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ).

Площадь балконов, лоджий, а также террас и антресолей определяется по пункту А. 1.6 "СП 5- 3330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утвержденный Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр. (далее - Свод правил "Здания жилые многоквартирные").

Замеры жилых и подсобных помещений, произведенные кадастровым инженером ФИО7 ООО Кадастровое бюро", соответствуют п. 3.6, п. 3.36 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ".

Замеры балкона не соответствуют п. А. 1.6 Свода правил "Здания жилые многоквартирные".

Определение общей площади квартиры не соответствуют п. 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ".

Площадь квартиры составила: 59,6 кв.м.

площадь балкона составила: 9,5 кв.м.

Фактическая общая площадь объекта долевого строительства (квартира №, по адресу: г. Якутск, ____)

А) до защитного ограждения перед ограждающей светопрозрачной конструкцией:

с учетом понижающих коэффициентов 59,6+9,5*0,3=62,5 кв.м.

без учета понижающих коэффициентов 59,6+9,5=69,1 кв.м. f

Б) до ограждающей светопрозрачной конструкции:

с учетом понижающих коэффициентов 59,6+11,6*0,3=63,1 кв.м.

без учета понижающих коэффициентов 59,6+11,6=71,2 кв.м.

Эксперт ППК "Роскадастр" привел сравнительную таблицу по обмерам квартиры трех организаций: ООО "Кадастровое бюро", ГУП "РЦТИ", ППК "Роскадастр". Обмеры помещений и методика определения площади проведенные ППК "Роскадастр" и ГУП "РЦТИ" в целом совпадают. Но, ГУП "РЦТИ" допустило техническую ошибку в измерении длины второго балкона - вместо длины 2,99 м. указана 2,3 м. и на чертеже балкон заканчивается сразу на проеме окна дома, что не соответствует действительности.

Обмеры помещений внутри квартиры проведенные ООО "Кадастровое бюро", в целом совпадают с данными ППК "Роскадастр", но измерение балкона "до светоотражающего ограждения" является нарушением Свода правил "Здания жилые многоквартирные".

По общему правилу балкон (лоджия), предназначенный для обслуживания только одной квартиры, не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом несущие конструкции (балконные плиты, плиты лоджии) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома. В данном случае приводим фото конструкции балкона - под защитным ограждением имеется бетонный блок шириной примерно 30 см., высотой 30 см. над уровнем пола балкона, который никак не должен входить в площадь балкона, так как является конструктивным элементом балкона. При обмере "до светоотражающего ограждения" он включается в размер балкона.

Таким образом, площадь квартиры составляет 62,5 кв. м. с учетом площади балкона (до защитного ограждения с коэффициентом 0,3).

Согласно части первой статьи 67 ГПК РФ суд общей юрисдикции оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 24.12.2012 N 2404-О указал, что предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные названными Кодексами процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ достаточность доказательств по делу определяет суд. Вне зависимости от отсутствия со стороны истцов ходатайства о назначении судебно-медицинской экспертизы в настоящем гражданском деле, при наличии двух судебно-медицинских экспертиз, проведенных при расследовании уголовного дела, при наличии иных относимых и допустимых доказательств по делу, суд посчитал достаточным имеющиеся доказательства и рассмотрел дело по существу.

В силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В соответствии с частью 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных норм процессуального права, заключение эксперта необязательно для суда, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

В соответствии с указанными разъяснениями судом для дачи пояснений были вызваны в суд эксперты ППК "Роскадастр".

В суд явились лицо, подписавшее техническое заключение - начальник Восточно-Сибирского филиала ППК "Роскадастр” ФИО8 и техник по инвентаризации строений и сооружений ФИО9

Так, ФИО8 суду пояснила, что ППК "Роскадастр” имеет лицензию на проведение экспертиз, она является кадастровым инженером, включена в реестр членов СРО НП «Кадастровые инженеры» 30.03.2012 г. №1559, идентификационный номер квалификационного аттестата кадастрового инженера 14-11-143, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации в сфере кадастровой деятельности №30130862, имеет высшее строительное образование, квалификационный аттестат кадастрового инженера. Техническая экспертиза проводилась ею, замеры производил техник по инвентаризации строений и сооружений ФИО9 Определение площади жилых и подсобных помещений квартиры производится в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37, площадь балконов, лоджий, а также террас и антресолей определяется по пункту А. 1.6 "СП 5- 3330.2022 Свода правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утвержденного Приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр. Для расчета площади, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, для балконов применяется понижающий коэффициент 0,3.

ФИО9 суду пояснил, что он является техником по инвентаризации строений и сооружений Восточно-Сибирского филиала ППК "Роскадастр”, был привлечен начальником – экспертом ФИО8 для проведения замеров, о чем он расписался в техническом заключении, актах обследования, замеры производились им специальным прибором - лазерным дальномером, все данные которого им отражены в Акте.

Выслушав пояснения эксперта и техника по инвентаризации строений и сооружений Восточно-Сибирского филиала ППК "Роскадастр”, оценив содержание технической экспертизы ППК "Роскадастр” от 31.03.2023 г. в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, пояснениями сторон, суд приходит к выводу о том, что техническая экспертиза отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, исследование проведено высококвалифицированным специалистом, обладающим значительным стажем работы, соответствующим образованием, кадастровым инженером, включенной в реестр членов СРО НП «Кадастровые инженеры» 30.03.2012 г. №, имеющей квалификационный аттестат кадастрового инженера.

В целом техническая экспертиза соотносится с иными доказательствами по данному делу. Оснований не доверять заключению проведенной по делу судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку указанная техническая экспертиза была проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Доказательства, опровергающие выводы технической экспертизы ППК "Роскадастр” в судебном заседании не представлены, У суда не имеется оснований подвергать сомнению заключение данного экспертного учреждения, эксперт обладает соответствующим образованием, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, ему разъяснены права и обязанности эксперта предусмотренные ст. 85 ГПК РФ. Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, оно не допускает неоднозначное толкование, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

Представитель ответчика каких-либо доказательств, опровергающих выводы технической экспертизы ППК "Роскадастр” суду не предоставил.

Возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также п. 4.4 договора.

С учетом разницы площади объекта долевого строительства по условиям договора (69,94 кв.м.) и фактической площади, переданной участнику долевого строительства (62,5 кв.м. с учетом применения понижающего коэффициента к балкону), сумма подлежащих возврату Стаканам денежных средств составила 781 200 рублей исходя из следующего расчета: (69,94 - 62,5)*105 000 = 781 200 рублей.

В связи с указанным, встречные требования ООО СЗ «ЖСК» о взыскании солидарно с ФИО1 и ФИО2 задолженности по Договору № от 05.10.2021 г. об участии в долевом строительстве жилого дома в размере 74 550 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 436,50 руб. удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В данном случае договором и Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрена неустойка за завышение цены договора в результате неприменения понижающего коэффициента и за отказ от перерасчета цены договора исходя из фактической площади квартиры, в силу чего подлежат применению нормы ст. 395 ГК РФ.

Между тем, истцами были уточнены требования, и заявлены требования о взыскании неустойки за период с 28.12.2022 г. по 19.04.2023 г. в размере 781 200 руб., исчисленной в соответствии со ст.31 Закона о защите прав потребителей, указывая на то, что требования истцов не были удовлетворены ответчиком добровольно.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п. п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 настоящего Закона (п. 3 ст. 31 указанного выше Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание, что ответчик в установленный срок не удовлетворил требование потребителей в добровольном порядке, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к ООО СЗ «ЖСК» меры ответственности в виде взыскания неустойки в пользу истцов. Истцами приведен расчет неустойки за период с 28.12.2022 г. по 19.04.2023 г. в размере 781 200 руб.

Между тем, Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления (то есть с 29.03.2022) до 30.06.2023 г. включительно.

Таким образом, в связи с действием моратория у суда не имеется оснований для взыскания неустойки.

Впоследствии после прекращения действия указанного моратория, истцы, в случае неисполнения ответчиком требований о возврате излишне оплаченных денежных средств, не лишены права обратиться в суд с требованиями о взыскании неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истцов о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов, в размере 10 000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года N 2300-1).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона N 2300-1).

Ответственность ответчика в силу положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда. Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда должен учитываться при определении размера штрафа, взыскиваемого с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом. При таких обстоятельствах, размер штрафа составляет 395 600 руб., оснований для снижения которого у суда не имеется, поскольку соответствующего ходатайства ответчиком не заявлено.

К тому же, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки и штрафа является допустимым.

Пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что снижение размера ответственности застройщика не должно носить произвольный характер, ответчик должен доказать те обстоятельства, которые не позволили ему закончить строительство в установленный договором срок, при этом такие обстоятельства должны быть исключительными.

Таких исключительных обстоятельств судом по делу не установлено и ответчиком не приведено.

В то же время, взыскание штрафа в настоящем случае должно производиться с учетом установленного п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года N 479, моратория.

В отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" штрафа возникает не собственно в момент нарушения обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент признания судом правомерными соответствующих требований потребителя.

На данное толкование закона прямо указано в п. 15 "Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 октября 2020 года).

Вопреки доводам представителя ответчика, необходимым условием для взыскания подобного штрафа является не только нарушение права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и признание судом факта нарушения прав потребителя и правомерности требований потребителя.

По состоянию на дату принятия решения судом первой инстанции также действует постановление Правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года N 442.

При этом, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве….» в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2023 г. включительно (п. 1 указанного Постановления).

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает подлежащими взысканию в пользу истцов расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в размере 20 000 руб., соотнося размер взысканных расходов с объектом судебной защиты, объемом защищаемого права, конкретными обстоятельствами дела, его продолжительностью, количеством судебных заседаний, на которых принимал участие представитель истцов ФИО5, объемом выполненной ею работы, находит данную сумму разумной, позволяющей соблюсти баланс прав и обязанностей сторон.

Требования истцов о взыскании с ответчика расходов на проведение Акта обследования (контрольного замера) квартиры, составленного ГУП «РЦТИ» в размере 3 844 руб. подлежат отказу в удовлетворении, поскольку представленный истцами Акт обследования не принят судом в качестве доказательства, положенного в основу решения, решение суда принято на основании технического заключения Восточно-Сибирского филиала ППК "Роскадастр” от 31.03.2023 г.

При этом, расходы истцов на оплату данной экспертизы Актом выполненных работ от 03.04.2023 г. на сумму 15 186,73 руб. в силу абз. 9 ст. 94 ГПК РФ относятся к издержкам, необходимым в связи с рассмотрением дела, и подлежат возмещению по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

В силу ст. 322 ГК РФ, ч. 1 ст. 207 ГПК РФ право взыскания истцов является солидарным.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 11 012 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно денежные средства в размере 781 200 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 395 600 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб., судебной экспертизы в размере 15 186,73 руб. В остальной части иска отказать.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» отсрочку исполнения решения суда в части штрафа до 30 июня 2023 г. включительно.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 012 рублей.

В удовлетворении встречного иска ООО Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.И.Холмогорова

Решение изготовлено 11.05.2023 года.