Решение по делу № 3А-68/2023 от 14.03.2023

Дело № 3а-68/2023

УИД: 64OS0000-01-2022-000356-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе

председательствующего судьи Бугаевой Е.М.,

при секретаре Калякиной О.Н.,

с участием представителей административного истца ФИО1, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видео-конференц-связи административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам в рамках административного дела № 3а-11/2023, в котором просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 27 мая 2022 года:

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>

- нежилого здания с кадастровым номером <адрес>

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>

Определением от 26 января 2023 года по административному делу № 3а-11/2023 административные требования акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в отношении: <адрес> выделены в отдельное производство.

Определением от 02 февраля 2023 года вышеуказанные требования акционерного общества «Тандер» приняты к производству суда и возбуждено производство по административному делу № 3а-68/2023.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных нежилых зданий.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена по состоянию на 04 апреля 2022 года (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - 29 июня 2021 года № 712-р) в отношении нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере 278 812 447 рублей 20 копеек; в отношении нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере 34220693 рублей 20 копеек.

17 июня 2022 года АО «Тандер» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий с кадастровыми номерами <адрес>, в размере рыночной стоимости, представив отчёты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года, составленные ООО «Оценка. Право. Кадастр».

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 15 июля 2022 года № ОРС-64/2022/000517, № ОРС-64/2022/000513 АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

АО «Тандер» полагает названные решения незаконными и необоснованными, нарушающими его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования по указанным основаниям, просила суд назначить повторную экспертизу. После вынесения судом определения об отказе в назначении повторной экспертизы просила суд отказать в удовлетворении требований.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере 278 812 447,2 рублей.

нежилого здания с кадастровым номером <адрес> в размере 34 220 693,2 рублей.

17 июня 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года, составленных ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик ФИО3), в которых рыночная стоимость объектов недвижимости утверждена по состоянию на 27 мая 2022 года в отношении:

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 193 020 231 рублей.

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 23 500 324 рублей.

С учетом изложенного оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Основаниями для отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчетов об оценке рыночной стоимости № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик ФИО3) государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указаны следующие обстоятельства.

В нарушение подпункта «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3) в отчете отсутствует описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Из представленного оценщиком на странице 13 отчета описания объекта оценки невозможно идентифицировать объект оценки.

В отчете отсутствует техническая и сметная документация на объект оценки. На странице 10 отчета оценщик указывает на отсутствие документов подтверждающих основные технические характеристики здания.

В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), в отчете не указаны причины не проведения оценщиком осмотра объекта оценки, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. Фотографии объекта оценки в отчете не представлены, соответственно из-за не проведения осмотра и отсутствия фотографий объекта оценки невозможно идентифицировать объект оценки.

Информация о том, что оценщик запрашивал у заказчика техническую и сметную документации, разрешения на осмотр и фотографирование объекта оценки, и заказчик отказал оценщику в предоставлении такой информации или запретил проведение осмотра объекта оценки, в отчете отсутствует.

Анализ рынка недвижимости в отчете некорректен и нарушает подпункты «а» и «в» пункта 11 ФСО № 7, поскольку в отчете отсутствуют анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

Указание оценщиком на странице 28 отчета о том, что объект оценки представляет собой нежилой объект капитального строительства, без учета прав на земельный участок, рынок недвижимости аналогичных объектов, как таковой отсутствует, также объекты данного назначения сами по себе не способны генерировать доходы (без участия земельного участка)», ошибочно ввиду того, что здания без земельных участков, на которых они построены, существовать не могут. На рынке г. Балаково представлено большое количество предложений по продаже торговых объектов.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода не соответствует требованиям пункта 24 ФСО № 7. Оценщиком методологически неверно проведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик на странице 34 отчета указывает, что расчет затрат на создание объекта производится по стоимости замещения- стоимость затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах по данным НО «СтатРиэлт», исходя из средней рыночной стоимости строительства «Торговых, офисных зданий, административных корпусов класса С, при этом не указаны характеристики этих объектов по состоянию на 01 октября 2017 г.

На странице 35 оценщик указывает формулу расчета стоимости объекта оценки: «Стоимость замещения, руб. = Удельный показатель стоимости строительства аналога, руб./ кв. м * Площадь объекта оценки * Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - НДС * Коэффициент перехода цен с даты публикации ценовой информации до даты оценки.

Оценщик ошибочно в качестве удельного показателя стоимости строительства аналога использует среднюю стоимость строительства торговых, офисных зданий, административных корпусов класса С, что методологически неверно, поскольку согласно пункту 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов, данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, сметных расчетов, информации о рыночных ценах на строительные материалы.

На странице 35 отчета оценщик неверно использует в качестве коэффициента перехода цен с даты публикации ценовой информации до даты оценки инфляционный калькулятор, поскольку в Отчете отсутствуют доказательства сопоставимости темпа роста цен на строительство объектов торгового назначения с темпом инфляции с 2017 по 2022 годы.

Для определения физического износа оценщик использовал экспертный метод. На странице 36 отчета указано, что физический износ объекта оценки постройки 2012 года на дату оценки составил 40%. Однако в нарушение пункта 13 ФСО № 3 в отчете не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным. В отчете отсутствуют фотографии объекта оценки и проверить правильность расчета оценщиком физического износа объекта оценки невозможно.

Оценщик не провел анализ рынка недвижимости подобных объектов, в связи чем проверить стоимость объекта оценки, определенную оценщиком, невозможно.

На основании изложенного бюджетным учреждением сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом до выделения в отдельное производство требований АО «Тандер» в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами <адрес> рамках административного дела № 3а-11/2023 назначена судебная экспертиза на предмет соответствия, в том числе отчетов об оценке № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года, составленных ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик ФИО3), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 412/22 от 24 декабря 2022 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 оценщиком при составлении отчётов № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При этом во всех исследуемых отчетах оценщиком допущены идентичные нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта в отчетах об оценке отсутствует информация о причинах не проведения осмотра оценщиком объектов оценки, а также о допущениях и ограничениях, связанных с не проведением осмотра.

На странице 3 отчета оценщик указывает, что осмотр объекта оценки не проводился согласно заданию на оценку, однако в разделе «Задание на оценку» (страница 3-4 отчета об оценке) отсутствует указание на проведения оценки без осмотра объекта оценки.

На страницах 13-19 отчетов приведен раздел «Описание объекта оценки...». Однако в отчетах отсутствует информация, описывающая качественные характеристики объекта оценки, не приводятся доступные в открытом доступе фотографии объекта оценки или прочая техническая документация, позволяющая идентифицировать объект оценки и сформировать у пользователей отчетов представление об оцениваемых объектах.

На страницах 21-31 отчетов приведен раздел «Анализ рынка…», который в соответствии с методикой оценки должен проводиться на период, предшествующий дате оценки в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, однако в целом анализ рынка объекта оценки оценщиком не проводится. Раздел «Анализ рынка...», представленный в отчетах, носит формальный характер, не содержит существенно полезной информации, которая может быть использована при оценки объекта оценки, формирования представления о возможном диапазоне его стоимости и в целом не соответствует требованиям пунктов 10, 11ФСО № 7, подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3, предъявляемых к проведению анализа рынка при оценки объектов недвижимости.

Как указал эксперт, оценщиком не анализируется и не приводится присутствующая на рынке недвижимости информация о большем количестве объектов недвижимости, аналогичных по характеристикам с оцениваемыми объектом и предлагаемым к продаже или сдаче в аренду.

Таким образом, оценщиком не проведён анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки, необходимые для его оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность оцениваемого объекта, не отражены тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

На страницах 32 – 33 отчетов формально оценщиком приводится раздел «Описание процесса оценки...», но фактически в отчете отсутствует описание процесса оценки, которое соответствовало бы предполагаемому использованию результатов оценки «Установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, в размере рыночной стоимости» (страница 6 отчета «Задание на оценку»), при котором определяется не стоимость единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), а стоимость объекта капитального строительства (далее – ОКС) без учета стоимости прав на часть земельного участка в составе ЕОН. Оценщик, не описывая должным образом процедуру расчета стоимости объекта оценки, в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки, указанных в задании на оценку, нарушает в целом и методологию определения рыночной стоимости объекта оценки..

На страницах 34 - 37 отчетов рыночная стоимость объектов оценки нежилых специализированных современных торговых зданий магазинов «Магнит» оценщиком определяется только одним затратным подходом оценки.

При этом согласно подпункту «в» пункта 24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Так как объектом оценки является приносящий доход коммерческий объект - торгово-развлекательный центр, который не относится к объектам специального назначения, затратный подход для его оценки в соответствии с общепринятой методикой оценки объектов недвижимости малоприменим.

Оценщик определяет стоимость коммерческих объектов недвижимости - специализированных современных торговых зданий магазинов «Магнит», которые на дату оценки не первый год генерирует потоки доходов и, очевидно, способны приносить доходы в будущем. Согласно подпункту «а» пункта 23 ФСО № 7 доходный подход оценки применяется исключительно для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

При этом не применение оценщиком для определения стоимости объектов оценки доходного подхода оценки нарушает требования пункта 16 ФСО № 3 и пункта 23 ФСО № 7.

Оценщиком не анализируется и не приводится присутствующая на рынке недвижимости информация о большем количестве объектов недвижимости аналогичных по характеристикам с оцениваемыми объектом предлагаемых к продаже или сдаче в аренду. Указание оценщика на то, что объектом оценки является объект капитального строительства, который не может приносить доход на рынке недвижимости, необоснованно, доказательств этому не представлено.

Проведенная оценщиком оценка объектов оценки только затратным подходом оценки, который является наименее применимым к оценке объектов оценки, при отсутствии сметной документации на строительство подобных объектов недвижимости, выполнена с грубыми нарушениями в целом методологии применения затратного подхода оценки объектов недвижимости, что привело к существенному искажению итогового результата стоимости объектов оценки. При расчете рыночной стоимости конкретных объектов оценки оценщик определяет стоимость не по удельным показателям стоимости строительства аналога, как того требует методология затратного подхода оценки объектов недвижимости, а использует среднюю стоимость строительства торговых, офисных зданий, административных корпусов класса С по усреднённым рыночных данным, представленных в 2017 году на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ без учета качественных характеристик конкретных оцениваемых зданий. Оценщиком проводится оценка виртуальных объектов недвижимости, а не конкретных объектов оценки.

В качестве коэффициента перехода стоимости к дате оценки 27 мая 2022 года от 2017 года публикации информации о среднерыночных показателях стоимости строительства торгово-офисных зданий используется не региональный показатель изменения стоимости в строительстве, а коэффициент инфляции с 2017 по 2022 год, определенный посредством инфляционного калькулятора, без приведения обоснований и доказательств соразмерности данных коэффициентов. При этом оценщик бездоказательно определяет износ практически новых современных зданий с примерно десятилетним сроком эксплуатации в 35% и существенно занижает стоимость оцениваемых объектов.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете содержатся нарушения требований подпункта «в» пункта 24 ФСО № 7 в части применения затратного подхода в целом при оценке объектов недвижимости, а также нарушения требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3, в отчете отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО4, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке № года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке № Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО4 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО4 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик ФИО3) при составлении отчетов № 8/2022/С от 05 июня 2022 года, № 12/2022/С от 05 июня 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При определении рыночной стоимости нежилых зданий по состоянию на 27 мая 2022 года с кадастровым номером <адрес> эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 использовал в рамках доходного подхода метод прямой капитализации, отказ от применения затратного и сравнительного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом определены арендопригодные площади (далее - АП) оцениваемых объектов недвижимости, при этом в состав общей площади, которой включается арендопригодная площадь – непосредственно по применению торговые площади, площади вспомогательных (в том числе санитарных) и помещений общего пользования (холлы, коридоры), а также неарендопригодная площадь – площади лифтовых и вентиляционных камер, площади межэтажных лестниц и лестничных пролетов.

На основании среднерыночных данных величина коэффициентов АП принята равной 0,88 (12%) (для зданий построенных после 1991 года, представленных на информационном ресурсе Стат-Риелт минимальное значение – 6%, максимальное -19%).

Потенциальный валовый доход определен как потенциальный годовой валовый доход за будущий период после даты оценки, в связи с чем на дату оценки экспертом определена величина рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет- ресурсов, таких как https://move.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru, www.rosrealt.ru, www.kvadrat.ru.

Проанализированы более чем 50 актуальных предложений к аренде объектов недвижимости сопоставимых с объектами экспертизы для использования при расчете величины рыночных арендных ставок удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы, из которых выбраны наиболее сопоставимые с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв.м в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных платежей). Для определения величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади экспертом отобраны наиболее сопоставимые по качественно-количественным показателям к объекту экспертизы предложения.

Использование в расчетах арендной ставки для объектов экспертизы информации о большем количестве объектов недвижимости в качестве аналогов сравнения не приведет к существенному изменению итоговой величины арендной ставки удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв. м. в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием доходного подхода определено экспертом по состоянию на 27 мая 2022 года в отношении:

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 355 000 000 рублей.

нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 40 500 000 рублей.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в связи с несогласием учреждения с выводами эксперта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в частности, приведены доводы о некорректности отказа от применения затратного и сравнительного походов при проведении экспертизы. Обсудив данное ходатайство с участниками процесса, суд отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Как пояснил эксперт ФИО4, допрошенный в рамках административного дела № 3а-11/2023 в судебном заседании 19 января 2023 года, в процессе проведения экспертизы осуществлялась оценка шести объектов недвижимости, в отношении которых применялся одинаковый подход. Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Также эксперт отметил, что в действующих требованиях, относительно составления отчета оценщика, не предусмотрено то, что оценщик должен обосновывать неприменение того или иного подхода при проведении оценки. Экспертиза же проводилась в соответствии с ФСО № 1 от 20 мая 2015 года. С 07 ноября 2022 года были внесены изменения, поэтому ФСО № 1 от 20 мая 2015 года утратил силу.

Относительно применения подходов эксперт ФИО4 пояснил, что если оценка проводилась в отношении коммерческих объектов, то следовало применить доходный подход, поскольку он основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда объект оценки способен приносить доход.

Согласно пункту 27 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В рассматриваемом случае объектом оценки является здание магазина, которое не относится к недвижимости специального назначения и использования, по этому считает, что нецелесообразно было применять затратный подход. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок. На современном рынке недвижимости и в рамках проведенной экспертизы не существует достаточного количества объектов-аналогов для применения сравнительного подхода.

На вопрос представителя административного истца АО «Тандер» ФИО1 эксперту ФИО4 относительно развитости рынка недвижимости в Саратовской области эксперт ФИО4 пояснил, что рынок развит, но появляются трудности по поиску аналогичных объектов большей площади.

Оценивая заключение эксперта в совокупности с представленными по делу доказательства применительно к положениям пункта 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение эксперта является допустимым доказательством, отвечает требованиям относимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости.

Судебная оценочная экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативную и методическую документацию, исследования приведены в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации; заключение эксперта отвечает требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости; эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости; экспертом мотивировано использование доходного подхода оценки, обоснован отказ от применения методов сравнительного и затратного подхода, отобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам с применением соответствующих корректировок; содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Со стороны административного истца доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта, либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Рассматривая требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения на основании представленного отчета об оценке, суд первой инстанции приходит к выводу, что названный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу оценочной экспертизы, назначенной судом, при производстве которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; выводы эксперта о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности административными истцами не опровергнуты.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28, следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, в связи с чем суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нежилого помещения не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, как налогоплательщиков, плательщиков сборов, а целью обращения административных истцов в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости нежилого помещения в определенном размере.

Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административных истцов, как налогоплательщиков, что, исходя из положений налогового законодательства, недопустимо.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем целью обращения административного истца в суд является снижение бремени содержания, принадлежащего на праве собственности имущества, в связи с завышением базы для расчета налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае.

На основании изложенного суд считает, что при таких обстоятельствах отсутствуют нарушения права АО «Тандер» на изменение кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем требования АО «Тандер» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в отношении: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Бугаева