Производство № 2-4406/2025

Дело № 66RS0003-01-2025-003280-40

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 17 сентября 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Войт А.В., при секретаре судебного заседания Туснолобовой К.А., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, действующего в интересах ФИО3, к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга в интересах ФИО3 с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. В обоснование своих требований истец указал, что 17 февраля 2025 года между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения №НК/9/3/80н. Согласно договору, ответчику предоставлено помещение – квартира, общей площадью 44.4 кв.м., расположенная по адресу ***, кадастровый номер ***. Ежемесячная оплата установлена в размере 35 000 рублей. Кроме того, на нанимателя возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг. В нарушение установленных договором обязанностей ответчик не внес плату в размере 35 000 рублей за май 2025 года, а также не оплатил коммунальные услуги в размере 5 219 рублей 82 копейки. Истец полагает, что ответчиком допущены грубые нарушения условий договора найма, не исполнены обязательства. В связи с указанным, просит расторгнуть договор №НК/9/3/80н от 17 февраля 2025 года, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 35 000 рублей, неустойку в размере 5 600 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 5 219 рублей 82 копейки, судебные расходы в размере 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, почтовые расходы, а также разрешить истцу удержание обеспечительного взноса в размере 35 000 рублей в качестве неустойки за нарушение условий договора.

Представитель ответчика ФИО5 представила встречное исковое заявление, которое к производству суда не принято, однако суд полагает возможным расценить доводы, содержащиеся во встречном исковом заявлении, как доводы возражения на исковое заявление. В обоснование возражений ответчиком указано, что в короткий срок после заключения договора найма ответчиком выявлены существенные недостатки жилого помещения, а именно повышенная влажность конструкций стен, черная плесень на стенах, протечка инженерных систем, подтвержденная актом управляющей компании от 28 апреля 2025 года. 07 апреля 2025 года ответчик уведомила управляющую компанию о выявленных недостатках в помещении, комиссией организаций ООО «Атомстройкомплекс» и ООО «ИСК Спецмонтаж» в акте от 11 апреля 2025 года зафиксированы аналогичные недостатки. 17 апреля 2025 года представитель управляющей компании снял плитку в ванной комнате и плинтус в коридоре, в результате чего выявлено мокрое основание пола. Несмотря на многократные уведомления от ответчика и усилия по разрешению вопроса, проблема осталась нерешенной. Ремонт в квартире не завершен, причина протечки не устранена. Несмотря на указанные проблемы, ответчик своевременно вносил арендную плату за помещение, однако вынужденно покинула помещение, так как оно стало непригодным для проживания в связи с нарушением санитарно-гигиенических норм, а также созданием опасных условий для здоровья жильцов. Ответчик полагает, что агент и собственник предлагают возложить расходы по устранению недостатков на ответчика, однако все замеченные недостатки возникли не по вине ответчика, следовательно, расходы должны быть возложены на собственника. 16 мая 2025 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора, а 17 мая 2025 года оформил акт возврата жилого помещения собственнику. На основании изложенного, ответчик полагает, что договор расторгнут в связи с состоянием помещения, которое стало непригодным для жизни. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 и ФИО3 ФИО1, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и в срок. Ответчик достоверно знала о рассмотрении настоящего гражданского дела – 21 июля 2025 года ФИО4 вручено извещение о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства (ФИО6), 11 августа 2025 года от представителя ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности, поступили возражения на рассмотрение гражданского дела в порядке упрощенного производства. В возражениях указан телефон и адрес электронной почты представителя. 21 августа 2025 года на номер телефона ответчика направлено СМС-извещение о судебном заседании 16 сентября 2025 года. В этот же день на адрес электронной почтой, указанный в возражениях, направлено извещение о судебном заседании 16 сентября 2025 года. 03 сентября 2025 года по адресу регистрации ответчика направлена также судебная повестка (ФИО6), извещение не вручено в связи с истечением срока хранения. Таким образом, о дате, времени и месте судебного заседания 16 сентября 2025 года ответчик ФИО4 извещена надлежащим образом и в установленный срок, достаточный для подготовки к рассмотрению дела. Однако только 15 сентября 2025 года, за один день до судебного заседания 16 сентября 2025 года от представителя ответчика ФИО5 поступило ходатайство о переносе предварительного судебного заседания и организации видеоконференц-связи. Ходатайство разрешено судом с учетом надлежащего и заблаговременного извещения ответчика о судебном заседании, отсутствия доказательств, свидетельствующих о невозможности участия в судебном заседании по уважительным причинам, а также о том, что ходатайство о проведении видеоконференц-связи могло быть заявлено в срок, позволяющий предпринять все зависящие от суда меры для организации видеоконференц-связи. Прием врача 12 сентября 2025 года в качестве уважительной причины судом не принят. Предварительное судебное заседание не назначалось.

При таких обстоятельствах судом определено рассматривать дело в отсутствие ответчика на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из материалов дела следует, что 17 февраля 2025 года между ФИО3 и ИП ФИО2 заключен агентский договор № НК/9/3/80 о поиске нанимателей (арендатора) и комплексном обслуживании сдаваемого в наем (аренду) помещения. По условиям договора, принципал, являющийся собственником квартиры по адресу ***, поручает на условиях договора, а агент берет на себя обязательство в течение срока действия настоящего договора подпирать кандидатов для заключения договора найма помещения.

Пунктом 1.7 агентского договора установлено, что принципал доверяет агенту заключение договора найма (аренды) указанного помещения с правом подписи договора от имени принципала как нанимателя, без права получения агентом денежных средств по договору найма (аренды), кроме обеспечительного платежа. Все права и обязанности по договору найма (аренды) помещения приобретает принципал.

Согласно п. 1.8 агентского договора плата за помещение передается принципалу непосредственно нанимателем (арендатором) с момента заключения договора найма (аренды) и вселения нанимателя по указанным в договоре реквизитам.

17 февраля 2025 года между ФИО4 (наниматель) и ИП ФИО2, действующего от имени и по поручению ФИО3 (наймодатель), на основании агентского договора заключен договор найма недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. договора, наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение, указанное в п. 1.2. договора найма, за плату во временное владение и пользование, а также находящиеся в нем предметы домашней обстановки согласно описи, которая является неотъемлемой частью договора найма.

Согласно п. 1.2. договора, во временное владение и пользование предоставляется жилое помещение – квартира, назначение жилое, общая площадь 44.4 кв. м., этаж 2, адрес: ***, кадастровый номер *** для долгосрочного проживания в ней.

ФИО3 является собственником объекта договора найма, указанное обстоятельство никем не оспаривается.

Согласно п. 3.1 договора, ежемесячная плата составила 35 000 рублей.

Согласно п. 6.1 договора, договор заключен на период с 17 февраля 2025 года по 16 января 2026 года.

Между сторонами подписан акт приема-передачи к договору найма №НК/9/3/80н от 17 февраля 2025 года. Согласно указанному акту, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Согласно ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Из п. 2.1.9 договора найма следует, что наниматель обязан своевременно вносить плату за помещение, предусмотренную п. 3.1 и плату, указанную в п. 3.2. договора.

Согласно п. 3.1 договора, плата подлежит внесению не позднее 17 числа текущего месяца, начиная с 17 числа.

Согласно п. 3.2 договора, плата за потребляемые нанимателем коммунальные услуги и прочие пункты в квитанции по оплате за помещение вносится нанимателем самостоятельно.

В материалы дела не представлено доказательств внесения денежных средств за оплату владения и пользования жилым помещением в размере 35 000 рублей за май 2025 года, а также не произведена оплата коммунальных услуг за аналогичный период в размере 5 219 рублей 82 копейки.

Ответчиком доказательств исполнения обязанностей по договору в части оплаты указанных выше задолженностей не представлено. Все чеки и квитанции, представленные ответчиком, подтверждают исполнение обязанностей по оплате за предыдущие периоды, которые предметом спора не являются. Чек от 15 мая 2025 года на сумму 8 214 рублей /л.д. 88/ подтверждает перечисление денежных средств Е, однако доказательств, что указанное лицо уполномочено получать денежные средства в счет договора найма от 17 февраля 2025 года не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по договору найма от 17 февраля 2025 года в размере 35 000 рублей за май 2025 года, а также об оплате коммунальных расходов в размере 5 219 рублей 82 копейки.

Согласно п. 4.1 договора, за несвоевременное внесение платы за пользование помещением, а также иных платежей, предусмотренных договором, наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено наличие задолженности по договору найма от 17 февраля 2025 года, то и требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 5 600 рублей согласно расчету, представленному истцом и не оспоренному ответчиком.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2 и 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды №НК/9/3/80н от 17 февраля 2025 года в связи с грубыми нарушениями условий договора найма и неисполнении обязательств ответчиком в качестве нанимателя.

Между тем, ответчиком указано на выявленные в ходе эксплуатации существенные недостатки переданного во владение и пользование жилого помещения, а именно повышенная влажность конструкций стен, черная плесень на стенах, протечка инженерных систем, в связи с чем, ответчик вынужденно покинула помещение, так как оно стало непригодным для проживания в связи с нарушением санитарно-гигиенических норм, а также созданием опасных условий для здоровья жильцов.

Суд с доводами ответчика о непригодности для проживания жилого помещения не соглашается ввиду следующего.

Статьей 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания, а также по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлении или обеспечении предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечении проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Из представленных в материалы дела доказательств, в частности, акта приема-передачи жилого помещения, описи имущества, составленных при заключении договора, следует, что нанимателем тщательным образом осмотрено жилое помещение и все имущество, указано на многие небольшие недостатки в переданном наймодателем имуществе. Однако на момент приема ответчиком жилого помещения существенных недостатков, указанных позже в актах обследования управляющей компании в акте приема-передачи не указано. Такие обстоятельства свидетельствуют об исполнении наймодателем обязанности по передаче жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

Из представленных ответчиком в материалы дела доказательств следует, что о повышенной влажности конструкции стен, черной плесени на стенах и протечке инженерных систем впервые ответчик узнал 07 апреля 2025 года, когда в управляющую компанию направлено уведомление о выявленных недостатков. Так, из акта обследования квартиры от 07 апреля 2025 года следует, что инженером по ТО ООО «СОС» проведено обследование по заявке квартиры №80 о появлении промочки на стене смежной с санузлом, со слов арендатора квартиры намокание увидела сегодня.

Таким образом, недостатки выявлены спустя более месяца после приема-передачи жилого помещения во владение и пользование ответчика.

В результате осмотра 07 апреля 2025 года обнаружены следы намокания на стене смежной с санузлом, со стороны коридора из-под плинтуса около дверной коробки вход в санузел. В то же время визуальных протечек в квартире №80 не выявлено.

Также в материалы дела представлен акт комиссионного осмотра от 11 апреля 2025 года, которым установлены аналогичные недостатки.

Между тем, ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих направление каких либо уведомлений в адрес истца об имеющихся или выявленных недостатках в квартире, которые подлежат устранению.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истец о выявленных недостатках узнал только из досудебной претензии от 16 мая 2025 года. В то же время акт возврата помещения составлен на следующий день, то есть 17 мая 2025 года.

Более того, в силу прямого указания закона, пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Указанный порядок определяется Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Согласно п. 33 вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

-ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

-изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Выявление вредных факторов среды обитания человека для признания жилого помещения непригодным для проживания относится к компетенции комиссии, создаваемой исполнительными органами субъектами Российской Федерации.

Ответчик, ссылаясь на непригодность жилого помещения для проживания, не представляет доказательств обращения в установленном жилищным законодательством порядке с заявлением в соответствующую комиссию.

В связи с указанным, доводы ответчика о непригодности жилого помещения в связи с бездействием истца не могут быть приняты во внимание при вынесении решения, поскольку они не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

Судом установлены нарушения ФИО4 обязательств по договору найма, в частности, нарушена обязанность по своевременной ежемесячной оплате за владение и пользование жилым помещением, оплате коммунальных услуг, уведомлении о расторжении договора найма. Ответчиком ФИО4 направлена претензия о расторжении договора, свидетельствующая об отсутствии намерений продолжать правоотношения по договору найма.

В связи с указанным, суд признает нарушения договора существенными, и в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора найма от 17 февраля 2025 года №НК/9/3/80н.

Согласно п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Согласно п. 6.2 договора, стороны договорились о минимальном сроке проживания в помещении, а именно 6 месяцев.

Согласно п. 3.9 договора, в случае расторжения договора по инициативе нанимателя ранее, чем минимальный срок проживания, указанный в п. 6.2 договора, обеспечительный платеж удерживается наймодателем в качестве неустойки и нанимателю не возвращается.

Судом установлено, что ответчик 16 мая 2025 года направил претензию о расторжении договора найма, то есть выразил свою волю на прекращение правоотношений по договору найма до истечения 6 месяцев.

В связи с указанным, обеспечительный взнос в размере 35 000 рублей подлежит удержанию истцом.

Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Из материалов дела следует, что 30 мая 2025 года между ИП ФИО2 и ФИО1 заключен договор об оказании юридических услуг.

Между тем, истцом не представлено доказательств несения судебных расходов.

В материалы дела представлена расписка об оплате юридических услуг в размере 25 000 рублей, между тем, расписка составлена между ИП ФИО2 и ФИО1 Истец ФИО3 расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей не понес. В связи с указанным, оснований для взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя не имеется.

В то же время, требование о взыскании почтовых расходов в размере 333 рублей 05 копеек подлежит удовлетворению, поскольку подтверждается чеком на сумму 333 рубля 05 копеек /л.д. 38/.

Судом установлено, что истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей, что подтверждается чеком от 02 июня 2025 года в размере 4000 рублей.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворенных требований, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, действующего в интересах ФИО3, к ФИО4 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения удовлетворить.

Расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения от 17 февраля 2025 года № НК/9/3/80н.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) в пользу ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) задолженность по арендной плате за май 2025 года 35 000 рублей, неустойку за нарушение срока внесения арендной платы 5600 рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг 5219 рублей 82 копейки, расходы по оплате государственной пошлины 4000 рублей, почтовые расходы 333 рубля 05 копеек.

Разрешить ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) удержание обеспечительного взноса в размере 35 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Войт