Решение по делу № 3А-25/2023 от 07.06.2023

3а-25/2023

УИД: 01OS0000-01-2023-000008-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07.06.2023 город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - Аутлевой Д.А.,

с участием: представителя административного истца Бакир Нартх по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2, представителя административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО3, представителя заинтересованного лица – администрации МО «Теучежский район» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Бакира Нартха к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра по Республике Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец Бакир Нартх обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости равной их рыночной:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5720+/-132 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под АЗС на 4 колонки с магазином, для размещения АЗС, для строительства комплекса дорожного сервиса, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, район Теучежский;

-земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16412+/- 224 кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под АЗС на 4 колонки с магазином, для размещения АЗС, для строительства комплекса дорожного сервиса, АТС, небольшие котельные, КНС, РП, ТП, ГРП, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – административное здание администрации МО «Пчегатлукайское сельское поселение», участок находится примерно в 9351 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Теучежский, а. Пчегатлукай, <адрес>.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика.

Представитель административного истца ФИО5 – ФИО1 полагал, что проведенную по делу экспертизу нельзя учитывать при вынесении решения, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 в судебном заседании пояснил, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет, в удовлетворении иска возражал.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО3 также замечаний к экспертизе не имела, назначение повторной экспертиза полагала необоснованным, в удовлетворении иска возражала.

Представитель заинтересованного лица – администрации МО «Теучежский район» ФИО4 полагал иск не подлежащим удовлетворению, в вопросе назначения повторной судебной экспертизы полагался на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Республике Адыгея утверждены приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 19.11.2014 №221 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Республики Адыгея».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.12.2022 №КУВИ-999/2022-1589560 административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером № В соответствии с указанной выпиской кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 41 178 692,72 рубля (л.д. 14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.12.2022 №КУВИ-999/2022-1589549 административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером №. В соответствии с указанной выпиской кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2020 составляет 11 004 994 рубля (л.д. 18).

Согласно отчету об оценке №309/Н-21 от 10.12.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 485 355 рублей (л.д.24-100).

Согласно отчету об оценке №310/Н-21 от 10.12.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 366 125 рублей.

В ходе судебного разбирательства, с учетом выявленных разногласий в оценке представленного административным истцом Отчета, на недостатки которого аргументировано ссылались административные ответчики, суд назначил судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО6

Согласно экспертному заключению ИП ФИО6 от 01.03.2023 №66-850-КС (том 2, л.д. 2-78), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8723000,00 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 22 041 000,00 рублей;

Представитель административного истца Бакира Нартха – ФИО1, выражая несогласие с подготовленным ИП ФИО6 экспертным заключением представил Рецензию на экспертное заключение №66-850-КС от 01.03.2023, составленную Союзом Торгово-Промышленной Палаты Республики Адыгея, согласно которой рецензируемое заключение эксперта произведено с нарушениями действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения данного вида исследований, в связи с чем данное заключение не является допустимым доказательством и его выводы не могут использоваться при принятии юридически значимых и процессуальных решений, что по мнению рецензента ФИО7, является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

На основании указанного, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

На указанную Рецензию поступил отзыв ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», в которой руководитель учреждения ФИО8 указывает на то, что замечания, имеющиеся в Рецензии на экспертное заключение, носят формальный характер и касаются порядка оформления экспертного заключения и не влияют на обоснованность и корректность выводов, сделанных экспертом ФИО6

Также, по замечаниям, указанным в Рецензии, поступили пояснения эксперта ФИО6, в котором по каждому доводу Рецензии дано пояснение. Так, в письменных пояснениях эксперт мотивированно не согласилась с доводами Рецензии, обосновано опровергнув их.

Оценивая заключение судебной экспертизы №66-850-КС от 01.03.2023, а также представленную Рецензию, отзыв на Рецензию ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» и пояснения эксперта ФИО6, суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считал их необъективными и недостоверными.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения №66-850-КС от 01.03.2023 судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого- либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (п. 20 ФСО № 1).

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доводы, по которым административный истец полагает экспертное заключение несостоятельным, судом исследованы в судебном заседании, изучены истребованные письменные пояснения эксперта по всем пунктам, вызывающим сомнения у административного истца, представленные ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» письменные возражения на рецензию Союза «Торгово-промышленная палата Республики Адыгея» от 04.05.2023, по результатам которого, пришел к выводу об их необоснованности, как не влияющих на выводы эксперта о рыночной стоимости участков административного истца.

Так, установлено, что нарушения № 1, 2, 3, 4, выявленные рецензентом, заключающиеся, по его мнению, в несоответствии экспертного заключения требованиям, определенным Приказом Минюста РФ от 20.12.2002 № 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации», поскольку указанные нарушения носят формальный характер и касаются порядка оформления экспертного заключения, что не влияет на обоснованность и корректность выводов, сделанных экспертом при производстве экспертизы. Указанные требования носят рекомендательный характер к проведению экспертизы и в соответствии с пунктом 1 данного Приказа используются при определении возможных сроков производства судебных экспертиз и составлении заключения эксперта или комиссии экспертов в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации, к каковым ИП ФИО6, являющегося негосударственным экспертом, отнести нельзя.

Выявленное рецензентом нарушение, заключающееся в неуказании экспертом времени производства экспертизы, является несостоятельным, поскольку не соответствует фактическим обстоятельствам. Время производства экспертизы - это период, в течение которого осуществлялись исследования в рамках судебной экспертизы. В экспертном заключении (стр.5) указано: «Время производства судебной экспертизы: с 01.03.2023 по 29.03.2023».

Кроме того, согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-Ф3), согласно которому при оценке объекта оценки в отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета, в экспертном заключении указаны и дата производства судебной экспертизы и его порядковый номер, нарушений требований к составлению экспертного заключения, предусмотренные действующим законодательством в сфере оценочной деятельности, не усматривается.

Отмеченный рецензентом недостаток, заключающийся в ошибке, допущенной в описании зависимости рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, следует признать технической ошибкой, не приводящий к завышению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Также необоснованно мнение рецензента о несоответствии объекта- аналога № 1 сегменту рынка объектов оценки, поскольку они согласно виду разрешенного использования «Под АЗС на 4 колонки с магазином. Для размещения АЗС. Для строительства комплекса дорожного сервиса» относятся к земельным участкам под коммерцию. Судом установлено, что на страницах 86-93 экспертного заключения эксперт проводит подробный анализ видов разрешенного использования (далее - ВРИ) объектов-аналогов и указывает, что объект-аналог № 1 согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Яблоновское городское поселение» относится к зоне ИТ-401, в основных ВРИ которой, имеется ВРИ «автозаправочные станции». В связи с этим эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что объекты-аналоги являются сопоставимыми и корректировка по ВРИ не требуется. Следует отметить, что изменение ВРИ в пределах зоны не несет за собой материальных затрат, соответственно корректировка на данный фактор приведет к искажению итоговой стоимости.

Относительно отличии оцениваемых объектов от объектов-аналогов № 3 и 4 по удаленности от города Краснодара, экспертом, согласно требованиям пункта 22 ФСО № 7 обосновано применена соответствующая корректировка, которой указанные объекты-аналоги приводятся в соответствие с оцениваемыми земельными участками по данному ценообразующему фактору. Кроме того, применение указанной корректировки не завышает стоимость объектов оценки, поскольку приводит к обоснованному снижению стоимости объектов- аналогов. Судом учитывается мнение административного ответчика – администрации муниципального образования «Теучежский район», согласно которому, земельные участки административного истца располагаются на федеральной трассе, ведущей к Черному морю, с большой проходимостью автомобильного транспорта и сопоставим с выбранными экспертом объектами- аналогами, расположенными вблизи г. Краснодара. В связи с этим, данный довод административного истца о порочности экспертного заключения, также является необоснованным.

Таким образом, все вышеизложенные доводы административного истца, основанные на предоставленной рецензии, являются несостоятельными, часть выявленных нарушений носят формальный характер, другая часть необоснованна и не повлияла на правильное определение рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, равном определенному заключением судебной оценочной экспертизы №-КС от ДД.ММ.ГГГГ – для объекта с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 8 723 000,00 рублей; для объекта с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 22 041 000,00 рублей.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 10.01.2023.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Бакира Нартха к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Росреестра по Республике Адыгея, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата подачи указанного административного иска в суд, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 12.06.2023.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея - Р.А. Хапачева

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева