УИД № 77RS0006-02-2023-009458-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 февраля 2025 года адрес
Дорогомиловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бочаровой В.Г., при секретаре фио, с участием представителя истца Лисаева О.И., представителей ответчика фио, фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-53/25 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Главстрой» о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взысканеии денежных средств
встречному иску ООО Главстрой к ФИО1, ФИО2 о признании квартиры переданной покупателю, понуждении подписать акт,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным иском, обосновывая свои требования тем, что 26.08.2022 между ними и ответчиком ООО «Главстрой» был заключен предварительный договор № 402 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу адрес, согласно приложению № 1 к данному договору квартира должна быть продана истцам с предварительной отделкой, однако при осмотре квартиы 07.04.2023 были выявлены дефекты, которые, по-мнению истцов, являются существенными нарушениями условий предварителього договора купли-продажи, и, поскольку их требования об устранении недостатков остались без удовлетворения, денежные средства, уплачнные по договору, не передал квартиру в срок по договору, просили, уточнив исковые требования, расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 402 от 29.08. 2022 г., заключнный между ООО «Главстрой» и ФИО1, ФИО2, прекратить право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на квартиру с кадастровым номером 77:07:0002003:14547 по адресу: адрес, признать право собственности ООО «Главстрой» на квартиру с кадастровым номером 77:07:0002003:14547 по адресу: адрес, взыскать с ООО «Главстрой» уплаченне по договору купли-продажи квартиры N 402 от 29.08.2022 г., денежные средства в сумме сумма в пользу ФИО2, сумма в пользу ФИО1, уплаченные Банку ВТБ проценты по кредитному договору в размере сумма пользу ФИО1, нестойку в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара за период с 31 марта 2023 г. по 22 октября 2024 г. в размере сумм предоплаты сумма в пользу ФИО2 и сумма в пользу ФИО1, неустойку в размере одного процента цены товара за период с 25 июня 2023 г. по 22 октября 2024 г. в сумме сумма в пользу ФИО1 и в сумме сумма в пользу ФИО2, штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя ФИО1 и ФИО2, компесацию морального вреда в пользу истцов в сумме сумма, расходы на оплату услуг представителя в суде в пользу ФИО2 в сумме сумма, расходы по найму жилого помещения в пользу ФИО2 в размере сумма
ООО «Главстрой» в процессе рассмотрения дела предъявил встречный иск, в котором просил признать квартиру № 402, расположенную по адресу: адрес, адрес, адрес, переданной покупателям, считая дату передачи 07 апреля 2023 года; понудить ФИО2, ФИО1 подписать акт приема-передачи квартиры № 402, расположенной по адресу: адрес, адрес, адрес, считая датой подписания такого акта 07 апреля 2023 года; присудить ООО "Главстрой" на случай неисполнения ФИО2 и (или), ФИО1 решения по делу в части подписания акта приема-передачи квартиры № 402, расположенной по адресу: адрес, адрес, адрес. на основании статьи 308.3 ГК РФ денежную сумму в размере 0,1% от цены сумма в день за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для приемки квартиры по делу до его фактического исполнения. В обоснование иска указал, что ООО «Главстрой» исполнил свою обязанность по передаче права собственности на квартиру, что подтверждается государственной регистрацией права собственности на квартиру, кроме этого, согласно выписки из МФЦ, истца зарегистрированы в данной квартире с 16.09.2022, вместе с тем уклоняются от подписания акта.
Представитель истцов, он же представитель ответчиков по встречному иску, адвокат Лисаева О.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представители ответчика, они же представитель истца по встречному иску, в судебное заседание явились, иск не признали по доводам возражений.
Представитель третьего лица ООО «ГС Контракшен» извещен, не явился, представил ранее письменные пояснения, в которых указал, что свои гарантийные обязательства по устранению недостатков в спорной квартире исполнил, отсутствуют правовые основания для удовлетворения первоначального иска.
Представители третьих лиц Банк ВТБ (ПАО), адрес, ООО «АванСтрой» ООО «Техноком» извещены судом, не явились.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав явившихся лиц, опросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
26.08.2022 между ФИО1, ФИО2 и ООО «Главстрой» был заключен предварительный договор № 402 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу адрес (далее – предварительный договор).
Предметом данного договора является определение условий, на которых стороны в будущем в срок, согласоанный сторонамибудет заключен договор купли -продажи квартиры по адресу: адрес, адрес, адрес, и будет проведена государтсвенная регистрация перехода права собственности на квартиру.
Согласно пп. 1.2.2 п. 1.2 предварительного договора квартира будет передана ФИО1, ФИО2 с отделкой, согласно приложению № 1 к данному договору в редакции дополнительного соглашения от 26.08.2022.
Цена договора купли-продажи квартиры сумма, (пп. 1.2.3 п.1.2 предварительного договора).
Стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры не позднее адрес 2023 включительно (п.1.4 предварительного договора).
29.08.2022 ФИО2 внесла обеспечительный платеж в размере сумма (л.д. 49 том 1).
29.08.2022 ФИО1 внес обеспечительный платеж в размере сумма (л.д. 50 том 1).
07.04.2023 произведен осмотр квартиры по адресу адрес, адрес, адрес, по итогу которого выявлены дефекты и недоделки.
Из материалов дела следует, что по факту выявленных недостатков, 13.04.2023 истцами направлена претензия об устранении недостатков, которая осталась без удовлетворения.
08.06.2023 истцами направленапретензия о расторжении предварительного договора, которая рассмотрена ответчиком 26.06.2023, в удовлетворении требований отказано, поскольку выявлнные дефекты не влияют на качество приобретенной картиры и на возможность ее эксплуатации по назначению.
Как следует из искового заявления, именно наличие выявленных недостатков при отделке спорной квартиры и не устранение их ответчиком является существенным нарушением условий предварительного договора, которые также привели к нарушению сроков предачи квартиры.
Возражая против первоначального иска, ООО «Главстрой» указывает на отустствие существенных недостатков в спорном жилом помещении.
15.04.2024 определением суда ходатайство представителя ответчика о назначении судебной строительно-технической экспертизы удовлетворено, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка и права».
Согласно выводам судебной экспертизы № 113, выполненной ООО «Оценка и права», в квартире по адресу адрес, адрес, адрес имеются недостатки, заявленные истцами в акте предварительного осмотра квартиры № 402, а также в движимом имуществе – тумба с раковиной в ванную 60Х90Х50 см. имеет царапины; рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составялет сумма, рыночная стоиомость движимого имущества, находящегося в квартире, сотсавляет – сумма
У суда не имеется оснований не доверять указанному экспертному заключению, поскольку оно обоснованно, мотивированно, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд принимает в качестве доказательства экспертное заключение, так как эксперт исчерпывающе ответил на поставленные вопросы, обладает специальными познаниями в исследуемых областях знаний, что подтверждено документально.
Оценивая выполненное экспертное заключение № 113 и изложенные в нем выводы по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд отмечает, что данное экспертное заключение не содержит выводов о таких недостатках переданного истцам на основании предварительного договора квартиры, которые могли повлечь ухудшение его качеств и непригодность к использованию, стороной истца доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.
Опрошенный в судебном заседании эксперт фио выводы, изложенные в судебной экспертизе № 113, поддержал.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из содержания п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Учитывая, изложенное, суд приходит к выводу, что факт нарушения ответчиком определенного договором условия о качестве товара установлен, однако, исходя из предмета основания заявленных требований, суд не находит правовых оснований для удовлеторения первоначального иска, поскольку доказательств того, что указанные недостатки отвечают признакам определенным в абзаце втором п.2 ст. 475 ГК РФ, не установлено при рассмотрении настоящего дела.
Кроме того, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Общей нормой ст. 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1).
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцами выбран не верный способ защиты нарушенного права.
При рассмотрении дела сторона истца не подтвердила по правилам ст. 56 ГПК РФ наличие в спорном жилом помещении существенных недостатков равно как и недостатков по причине наличия которых невозможно эксплуатация квартиры, заявленный довод о нарушении сроков передачи квартиры является не обоснованным и подлежит отклонению в полном объеме.
Поскольку в удовлетворении основного требования – расторжение предварительного договоа отказано, оснований для удовлетворния производных требований не имеется.
Разрешая встречный иск о признании квартиры переданной покупателю, понуждении подписать акт, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ответчика опередать истцам квартиру, и обязанность истцов как покупателей в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этой квартиры за счет личных средств, а после заключения основного договора с использованием кредитных средств (п. 1.3 предварительного договора). При этом обязанность покупателя по полной оплате стоимости квартиры посредствам привлечения кредитных средств исполнена до подписания основного договора купли-продажи картиры, что подтверждается представленным кредитным договором <***> от 29.08.2022.
Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Таким образом, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
Из условий п.1.5 предварительного договора следует, что он прекращает свое действие после заключения основного договора купли-продажи и даты, регистрации перехода права собственности, пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрено, что передача квартиры осуществляется по подписанному сторонами акту о передаче квартиры в пользование.
Между тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Доказательств того, что ответчиком принимались меры, направленные на подписание указанного документа и уклонение от его подписания истцами не представлено, в связи с чем требования не подлежат удовлетворению.
Довод о том, что согласно выписки из ЕГРП 01.09.2022 право общей совместной собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2 и ФИО1, следовательно квартира передана истцам, несостоятельна, поскольку регистрация перехода права собственности обязательна в рассматриваемом случае в силу Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), а не в связи с передачей истцам квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО Главстрой о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взысканеии денежных средств оставить без удовлетворения.
Встречный иск ООО Главстрой к ФИО1, ФИО2 о признании квартиры переданной покупателю, понуждении подписать акт оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 06.04.2025 года.
Судья В.Г.Бочарова