Решение по делу № 2-1541/2022 от 06.10.2022 - о расторжении договора купли-продажи.

УИД: 66RS0010-01-2022-001064-61 Дело № 2-1541/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 октября 2022 года г. Нижний Тагил

Ленинский районный суд г.Нижний Тагил Свердловской области в составе: председательствующего Гуриной С.А.,

при секретаре судебного заседания Дорониной А.И.,

с участием истцов – ФИО1, ФИО2, представителя истцов – ФИО3, представителя ответчика – Ильютик Д,А., действующего на основании доверенности от 23.08.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований истцы указали, что между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, площадью 45.1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 и ФИО4. Согласно п. 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составила 1750000 рублей, из них 130000 рублей оплачиваются до момента подписания договора, 1620000 рублей в течении 1 месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Свердловской области 28.01.2022г. До настоящего времени обязанность по оплате ответчиком не исполнена. В адрес ответчика направлена претензия о возврате денежных средств либо о расторжении договора купли-продажи, которая осталась без ответа. Полагают неисполнение ответчиком обязанности по оплате стоимости квартиры существенным нарушением условий обязательства, в связи с чем просят расторгнуть указанный договор.

Определением <адрес> <адрес> от 25.04.2022г. гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Ленинский районный суд <адрес>.

Определением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 19.07.2022г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ФИО5

Определением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 24.08.2022г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ИП ФИО6

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении в полном объеме, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи по оплате квартиры ответчиком не исполнены, денежные средства в размере 1620000 рублей ему не передавались, ответчик не предлагал ему передать данные денежные средства до момента судебного заседания. У него был разговор с ФИО6 в ходе которого тот предлагал передать ему денежные средства за вычетом расходов на оплату долга по коммунальным услугам и за вычетом его вознаграждения 50000 рублей. Это были лишь разговоры, никто реально ему деньги не пытался и не собирался передавать. Договор с ФИО6 на оказание услуг он не заключал. Полагает что ответчиком существенно нарушены обязательства, желает расторгнуть данный договор, так как до сегодняшнего дня ответчик деньги за квартиру не передал.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении. Суду пояснила, что до настоящего времени обязательства по договору купли-продажи по оплате квартиры ответчиком не исполнены, денежные средства в размере 1620000 рублей ей не передавались, желает расторгнуть данный договор. Сын пояснял, ей, что ему предлагали деньги в меньшем размере, но денежные средства сыну никто не передавал.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи. Суду пояснила, что ответчиком нарушены условия договора в части оплаты приобретенной квартиры, данное нарушение является существенным, так как продавцы не получили того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи. Позиция ответчика о том, что они готовы были передать истцам деньги является только словами, никаких реальных действий, подтверждающих действительное намерение передать денежные средства, не было, доказательств наличия данных денежных средств для передачи их истцам не представлено, в период нахождения дела в суде пытались заключить мировое соглашение, но несмотря на предоставленное время до настоящего времени денежные средства не переданы истцам, нет доказательств наличия их у ответчика. ФИО5 в суде сказал, что денег у него нет, у ФИО6 денег нет. Доводы ответчика о том, что он передал деньги своему агенту, не освобождают его от исполнения обязательств по договору перед истцами.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения. При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика с участием его представителя.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании исковые требования истцов о расторжении договора не признал, полагал необходимым в их удовлетворении отказать. Суду пояснил, что отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика, ответчик был готов передать деньги истцам, 22.02.2022г. предлагал передать 1475000 рублей, 1570000 рублей с одновременным погашением задолженности по коммунальным платежам. Долг по коммунальным платежам составляет 101319,37 руб. и за кап.ремонт 27400,77 руб., данная задолженность в нарушение п. 3.8 Договора не оплачена истцами. Запись телефонного разговора, которая велась в агентстве недвижимости Барвиха Life между ФИО11 и ФИО6 подтверждает, что ФИО6 предлагал ФИО11 передать деньги в феврале 2022г., за вычетом суммы, которая необходима для оплаты задолженности по коммунальным платежам по данному помещению.

Третьи лица – ФИО5 и ИП ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка и почтовое уведомление.

В судебном заседании 24.08.2022г. ФИО5 пояснил, что работает у ИП ФИО6 в агентстве недвижимости <...>, при заключении сделки представлял интересы покупателя. По поводу закрытия долга разговаривал с ФИО1, также с ним разговаривал ФИО6. Ему была озвучена сумма 1475000 рублей, которую они были готовы ему передать по договору за вычетом задолженности по коммунальным услугам. Деньги для расчета с продавцами были переданы Абашевым Романову, ФИО6 планировал рассчитаться с ними в день заседания 24.08.2022г.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Исходя из закрепленного в ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, имеющей прямое действие на территории Российской Федерации и с ч. 1 ст. 12, ч.1 ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, принципа состязательности и равноправия сторон в судопроизводстве, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Судом сторонам вручены копия искового заявления и приложенные к ним документы, обосновывающие исковые требования, копия определения о подготовке дела к судебному разбирательству. Обязанность доказывания сторонам разъяснена, бремя доказывания между сторонами распределено, и стороны имели достаточно времени и возможностей для сбора и предоставления доказательств.

В соответствии с ч. 2 ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непредставление доказательств и возражений в установленный срок не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть первая статьи).

Согласно части 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно частей 1 и 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Указанных требования суду стороной истца не заявлялось.

Рассматривая дело в пределах заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 455, пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договором о продаже товара в кредит предусмотрена оплата товара в рассрочку, то действуют положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны, являющихся продавцами, и ФИО4, в интересах которого на основании доверенности действовал ФИО5, с другой стороны, являющегося покупателем, был заключен договор купли продажи (л.д. 7-9).

Согласно п.1 договора продавцы продают, а покупатель покупает недвижимое имущества – жилое помещение, площадью 45.1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта недвижимости составляет 1750000 рублей. Установлен следующий порядок оплаты стоимости объекта недвижимости: 130000 рублей оплачивается покупателем наличными денежными средствами покупателя до подписания договора; 1620000 рублей оплачивается покупателем наличными денежными средствами в течении 1 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2.2 Договора).

Квартира была передана покупателю, 27.12.2021г. составлен акт приема-передачи ключей от жилого помещения (л.д. 10).

На основании указанного договора 28.01.2022г. произведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение за ФИО4 28.01.2022г. произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 и ФИО2

Стороной истца подтвержден в судебном заседании факт получения денежных средств по данному договору в размере 130000 рублей до подписания договора, указано, на неисполнения обязательств ответчиком по оплате остальной части стоимости объекта недвижимости в размере 1620000 рублей.

Судом установлено, что ответчиком не исполнены обязательства, установленные п.2.2 договора. До настоящего времени ответчик свои обязательства по оплате за жилое помещение в размере 1620000 рублей не исполнил, доказательств обратного суду ответчиком не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что денежные средства были переданы ФИО4 своему агенту ИП ФИО6, который осуществляет деятельность в агентстве недвижимости <...>, для последующей их передаче продавцам, которые отказались от их получения, в связи с нежеланием производить с данной суммы оплату задолженности по коммунальным услугам, имеющейся по данной квартире, не свидетельствуют о надлежащем исполнении ФИО4 своих обязательств по договору купли-продажи от 24.12.2021г. в части оплаты стоимость приобретенного им жилого помещения в соответствии с условиями договора.

Согласно пояснениям представителя ответчика, ФИО4, зная о том, что денежные средства в счет оплаты за приобретенное им жилое помещение истцам не переданы, не предпринимал мер для возврата переданных им ФИО6 денежных средств, с соответствующими требованиями к ФИО6 и с соответствующими заявлениями в правоохранительные органы не обращался.

Согласно п. 3.8 Договора купли-продажи стороны, руководствуясь ст. 421,461 ГК РФ пришли к соглашения, что в случае выявления задолженности по любым платежам в отношении объекта недвижимости, а именно задолженности по налоговым, коммунальным, электроэнергии и газа, возникшей до заключения настоящего Договора, ответственность по этим долгам несут Продавцы.

Доводы стороны ответчика о наличии по жилому помещению задолженности по оплате за коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт, не освобождают ФИО4 от надлежащего исполнения обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости в размере и сроках, установленных в договоре. Основания для изменения условий договора в одностороннем порядке путем уменьшения суммы, установленной в п.2.2 Договора, подлежащей передаче истцам, у ответчика отсутствовали, не основаны на положениях действующего законодательства Российской Федерации.

Факт телефонного разговора между ФИО1 и ИП ФИО6, который истцом не оспаривался, не свидетельствует о реальном намерении ответчика исполнить свои обязательства по договору надлежащим образом, доказательств наличие денежных средств для оплаты объекта недвижимости у стороны ответчика, либо иных лиц, которые по его поручения должны были передать денежные средства истцам, суду не представлены, из аудиозаписи указанного телефонного разговора следует, что денежные средства в наличии отсутствуют.

В процессе нахождения дела в производстве суда стороны имели возможность закончить рассмотрение дела мировым соглашением, сторона ответчика имела возможность представить денежные средства для передачи их истцам в судебном заседании. Доказательства передачи денежных средств истцам в размере 1620000 рублей на момент рассмотрения спора судом, ответчиком не представлены, доказательства наличия указанной денежной суммы в распоряжении ответчика или иных лиц, которые по его поручению должны передать данную сумму истцам, суду не представлены.

Ответчику 08.02.2022г. была направлена претензия с требованием о выполнении обязательств по договору в течении 10 дней со дня получения претензии, а в случае неисполнения обязательства о расторжении договора купли-продажи (л.д. 15-18). Претензия была направлена по адресу регистрации ответчика – <адрес>, по указанному адресу ответчик был зарегистрирован до ДД.ММ.ГГГГ., отправление не получил, возвращено отправителю из-за истечения сроков хранения.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора заявлено в суд с соблюдением условий ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в судебном заседании подтвердился факт нарушения принятых на себя обязательств по договору со стороны покупателя. При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору, составляющей 92,57% от стоимости объекта, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Учитывая существенность установленных нарушений договора купли-продажи, договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 подлежит расторжению.

Поскольку соглашения сторон о расторжении кредитного договора во внесудебном порядке не было достигнуто, исходя из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по настоящему договору считаются прекращенными ввиду его расторжения в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца и считает необходимым удовлетворить их в полном объеме.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей 00 копеек, уплаченная ей по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 12, 194-198, 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, площадью 45.1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, ФИО2 и ФИО4.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей 00 копейки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы в Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

В окончательной форме решение суда изготовлено 11 октября 2022г.

Председательствующий Гурина С.А.