Решение по делу № 2-3267/2024 от 18.03.2025

Дело № 2-66/2025 (2-3267/2024)

50RS0036-01-2024-002239-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«18» марта 2025 года

г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Малюковой Т.С.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Азбука недвижимости» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору, процентов, расходов по оплате государственной пошлины,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО «Азбука недвижимости» о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Азбука недвижимости» обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о взыскании денежных средств, неоплаченных по договору с продавцом от 01.08.2023 №, в размере 125 000 руб.; процентов за пользование чужими денежными по состоянию на <дата> в размере 32 166 руб. 10 коп.; расходов на оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.; расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Требования мотивированы тем, что <дата> между сторонами был заключен договор с продавцом № объекта недвижимости, по условиям которого истец принял на себя обязательства по поиску потенциальных покупателей на объект недвижимости, принадлежащий ответчику - земельный участок с кадастровым номером 50:13:0030115:49 общей площадью 660 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Год-45», участок №, а ответчик обязался не предпринимать действий и не распространять информацию по продаже указанного объекта недвижимости. Стоимость оказываемых ООО «Азбука недвижимости» услуг составляет 250 000 руб. В нарушение принятых на себя обязательств ФИО2 осуществил отчуждение объекта недвижимости третьему лицу, в отсутствие согласия истца, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись о государственной регистрации права собственности. Условиями договора также предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств, заказчик обязуется выплатить агентству неустойку в размере 50% от стоимости вознаграждения агентства в течение 3 дней с момента требования. <дата> в адрес ФИО2 была направлены претензия с требованием о необходимости выплатить неустойку. Требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения. В связи с неисполнением требований претензии, истцом также начислены проценты за просрочку исполнения обязательств (554 дня), которые по состоянию на <дата> составляют 32 166 руб. 10 коп. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Азбука недвижимости» обратилось в суд с настоящим иском.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ООО «Азбука недвижимости» о признании договора с продавцом от <дата> №, заключенного между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО2, незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 ссылался на то, что спорный договор между сторонами не заключался, а имеющаяся в договоре подпись не принадлежит ФИО2 Между сторонами не были согласованы все существенные условия сделки, таким образом, спорный договор заключен неустановленным лицом от имени ФИО2, в связи с чем является незаключенным.

Протокольным определением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО3 (супруга ФИО2).

Представитель ООО «Азбука недвижимости» на основании доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме; возражала против удовлетворения встречного иска, суду пояснила, что от имени продавца действовала его супруга Т. – ФИО3, которая действовала от имени ФИО2 на основании нотариальной доверенности, содержащей все необходимые полномочия для заключения с истцом агентского договора, сами условия договора были согласованны с ФИО3 в электронной переписке, удостоверенной нотариально, при этом ни сам договор, направленный ФИО2 в адрес истца, подписанный им электронно, ни доверенность на имя ФИО3, содержащая полномочия на заключение от имения ответчика агентский договор, у истца не сохранились; указала на то, что сторонами совершены конклюдентные действия по взаимному исполнению обязательств, истец приступил к исполнению договора, представитель истца осуществлял выезд на осмотр отчуждаемого ответчиком объекта, который был выставлен истцом на продажу путем размещения соответствующего объявления на специализированной интернет-площадке, факт осмотра имущества ответчика с участием представителя истца не фиксировался, а по какой причине объявление о продаже объекта было размещено истцом до заключения спорного договора (<дата>) владельцем аккаунта с именем «Т. Собственник» и почему отсутствуют сведения о том, что владельцем и автором объявления является истец, представить пояснить не смогла. Настаивала на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, заслушав представителя ООО «Азбука недвижимости», исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района <адрес> от <дата> № ФИО2 являлся собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 50:13:0030115:49 общей площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Год-45», участок №.

<дата> между ООО «Азбука недвижимости» (агентство) и ФИО2 (заказчик) был заключен договор продавца № объекта недвижимости.

Предметом указанного договора являются услуги, оказываемые агентством по поиску потенциальных покупателей на объект недвижимости заказчика - земельный участок с кадастровым номером 50:13:0030115:49 общей площадью 660 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Год-45», участок № (п. 1.1 договора).

Согласно разделу 2 договора агентство обязуется, в том числе: организовать поиск покупателя объекта недвижимости посредством распространения информации о продаже объекта в объединенном компьютерном банке данных, на платных специализированных рекламных ресурсах сети «Интернет» за счет агентства, а также иным способом по усмотрению агентства (п. 2.1 договора); осуществлять показы объекта Недвижимости потенциальным покупателям и уведомить заказчика о нахождении покупателя (п. 2.2 договора); консультировать заказчика по юридическим и технологическим вопросам подготовки и проведения сделки по отчуждению объекта Недвижимости (п. 2.3 договора); обеспечить соблюдение интересов заказчика в течение всего срока действия настоящего договора. Проводить от имени заказчика и в его интересах переговоры с потенциальными покупателям (п. 2.4); организовать процедуру подписания заказчика с покупателем объекта недвижимости предварительного договора купли-продажи / авансового соглашения с покупателем или иного соглашения, направленного на приобретение объекта недвижимости (п. 2.5 договора); по поручению заказчика, при наличии соответствующих полномочий, обеспечить совершение действий и сбор необходимых для сделки отчуждения объекта недвижимости документов, в том числе обеспечить взаимодействие с кадастровым инженером, прочими лицами с целью получения обходимых выписок, справок, оценочных актов, а также иных документов, необходимых для отчуждения объекта недвижимости, либо отказать содействие заказчику в оформлении и получении этих документов (п. 2.6 договора); провести проверку комплекта документов на объект недвижимости на предмет их соответствия действующему законодательству и готовности к проведению сделки (п. 2.7 договора); по поручению заказчика заключить с потенциальным покупателем (или его представителем) соглашение по приобретению объекта недвижимости. Принять обеспечительный платеж в счет стоимости объекта недвижимости (п. 2.8 договора); организовать процедуру подписания договора отчуждения объекта недвижимости и оказать содействие в государственной регистрации перехода права собственности на объект (п. 2.9 договора).

Заказчик обязуется, в том числе: оплатить вознаграждение агентства и подписать акт выполненных работ (п. 2.17 договора); не предпринимать каких-либо действий (лично или через других посредников) по предмету настоящего договора, не проводить переговоры с потенциальными приобретателями объекта недвижимости и не заключать с ними сделок по его отчуждению без согласования/участия агентства (п. 2.19 договора); не распространять информацию о продаже объекта недвижимости на любых рекламных ресурсах сети «Интернет», а также не рекламировать продажу объекта недвижимости любым иным способом, без согласования с агентством (п. 2.20 договора).

По условиям п. 4.1 договора срок его действия установлено до <дата> включительно.

В силу п. 5.1 договора заказчик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, оплатив агентству фактические понесенные расходы. В случае отказа заказчика от исполнения договора в одностороннем порядке после принятия обеспечительного платежа/аванса/задатка от покупателя, направленного на приобретение объекта недвижимости, услуги агентства считаются исполненными в полном объеме, и заказчик обязуется выплатить стоимость вознаграждения агентства в течение 3 дней с момента требования.

Согласно п. 5.2 договора в случае неисполнения обязательств, установленных п.п. 2.14, 2.18, 2.19, 2.20 договора, заказчик обязуется выплатить агентству неустойку в размере 50% от стоимости вознаграждения агентства в течение 3 дней с момента требования.

Из представленного в материалы дела соглашения о стоимости к договору от <дата> №, являющегося неотъемлемой частью самого договора, следует, что стоимость оказываемых ООО «Азбука недвижимости» услуг составляет 250 000 руб.

Вышеуказанные договор и соглашение к нему подписаны сторонами без замечаний и разногласий; со стороны агентства - ФИО5, со стороны заказчика - ФИО2

Полномочия ФИО5 подтверждаются представленной в материалы дела доверенностью от <дата> №, выданная генеральным директором ООО «Азбука недвижимости» ФИО6 на имя ФИО5, согласно которой последняя наделяется полномочиями представлять интересы общества, в том числе: заключать от имени общества агентские договора, акты выполненных работ, авансовые соглашения, подписывать и выписывать приходный кассовый ордер на сумму не превышающую 500 000 руб. а так же удостоверять копии документов.

Договор подписан сторонами электронными подписями.

Согласно п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Статьей 1005 ГК РФ установлено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1).

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу пункта 6 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (абзац 1 статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора (пункт 1 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала (пункт 2 статьи 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из существенных условий представленного договора продавца № объекта недвижимости с приложением к нему в виде соглашения о стоимости услуг, по своей правовой природе является агентским договором.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, агентский договор заключается для совершения агентом за вознаграждение от своего имени или от имени принципала по поручению, в интересах и за счет принципала юридических и иных действий. Результат исполнения агентом обязательств по агентскому договору, в том числе доказательства понесенных агентом за счет принципала расходов при выполнении поручений, оформляется в форме отчета и представляется принципалу в срок, установленный договором.

Как указано истцом ООО «Азбука недвижимости», в нарушение условий заключенного договора ФИО2 произвел отчуждение объекта недвижимости третьему лицу в отсутствие согласия/участия ООО «Азбука недвижимости», о чем в ЕГРН внесена запись от <дата> №.

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела выпиской из ЕГРН от <дата> № КУВИ-001/2024-32914144, договором купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенным между ФИО2 (продавец) и ФИО7 (покупатель).

Поскольку ответчиком нарушены условия заключенного договора, ООО «Азбука недвижимости» направлена в адрес ФИО2 претензия с требованием о необходимости уплатить неустойку в размере 125 000 руб.

До настоящего времени требования претензии оставлены ФИО2 без удовлетворения, в связи с чем ООО «Азбука недвижимости» начислены проценты за пользование чужими денежными по состоянию на <дата> в размере 32 166 руб. 10 коп.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возражая против удовлетворения заявленных первоначальных исковых требований, ФИО2 подан встречный иск о признании договора продавца объекта недвижимости от <дата> № незаключенным, поскольку спорный договор, по доводам ответчика, между сторонами не заключался, существенные условия сделки не согласовывались, а имеющаяся в копии договора подпись не принадлежит ФИО2

В судебном заседании представитель ООО «Азбука недвижимости» в опровержение доводов встречного иска ссылалась на то, что переговоры с обществом от имени собственника вела супруга ФИО2 – Т. – ФИО3, с которой истцом были согласованы все существенные условия сделки, договор от имени ФИО2 также был подписан супругой на основании представленной доверенности, содержащей соответствующие полномочия, подписан электронно и направлен посредством переписки.

В материалы дела ООО «Азбука недвижимости» представлен протокол осмотра доказательств от <дата>, удостоверенный нотариусом <адрес> ФИО8, в соответствии с которым установлено, что нотариусом произведен осмотр информации, на страницах информационного ресурса (сайта), расположенного по адресу https://agent.mosazbuka.ru/login, имя (логин) и пароль для входа на который предоставил ФИО6 (согласно данным ЕГРЮЛ ФИО6 является генеральным директором ООО «Азбука недвижимости»), согласно тексту переписки, она велась между абонентами с именами Т. / Николай ФИО10 / ФИО9 в период времени с <дата> по <дата>.

ФИО10 от Т. была запрошена доверенность, после изучения которой от ФИО10 поступило сообщение о том, что доверенность не содержит полномочий на отчуждение имущества, после чего от ФИО10 поступило предложение о составлении договора на имя супруга, далее от ФИО10 последовало предложение о заключении договора, после чего <дата> от ФИО10 поступила просьба убрать ранее размещенное Т. объявление о продаже объекта.

Суд отмечает, что в переписке, представленной истцом, отсутствуют сведения об обсуждении условий взаимодействия между собственником и агентством, а также вложенные файлы самих документов, содержащих подписи сторон, в том числе, ответчика, как указал представитель истца – данные файлы являлись доверенностью от имени ответчика на имя супруги, заключенными договором с приложением, однако они не сохранились.

Также нотариусом удостоверена страница объявления о продаже земельного участка ответчика, объявление размещено через аккаунт с именем «Т. Собственник», как следует из переписки, объявление размещено не агентством.

Вопреки доводам истца, указанное доказательство не признается судом допустимым, достоверным и относимым, поскольку не подтверждает факт заключения между сторонами спорного договора, в том числе, в части, согласования существенных условий сделки, а также факт совершения конклюдентных действий, подтверждающих исполнение договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств тому, что договор был подписан именно ответчиком, с которым истцом были согласованы все существенные условия сделки, истцом не представлено, поскольку доказательств соблюдения условий признания электронных документов, подписанных электронной подписью, равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью, установленных ст. 6 Федерального закона от <дата> N 63-ФЗ "Об электронной подписи", истцом не представлено, сам ответчик факт подписания договора с истцом как лично, так и через представителя, отрицает.

Кроме того, суд также отмечает, что имеющаяся в материалах регистрационного дела доверенность, выданная ФИО2 на имя ФИО3, не содержит полномочий, позволяющих заключать от имени доверителя агентский договор.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела не установлено, что ФИО2 совершал действия, позволяющие достоверно определить его волю на заключение с истцом агентского договора на заявленных условиях, что подтверждает доводы встречного иска о том, что договор от <дата> между ООО «Азбука недвижимости» (агентство) и ФИО2 (заказчик) № объекта недвижимости с приложением соглашения о стоимости услуг, является незаключенным.

Поскольку суд пришел к выводу о признании договора незаключенным, у ответчика не возникло перед истцом гражданско-правовой обязанности по исполнению данной сделки, в связи с чем оснований для удовлетворения иска ООО «Азбука недвижимости» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору, процентов, не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы взысканию не подлежат.

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Азбука недвижимости» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору, процентов, расходов по оплате государственной пошлины оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «Азбука недвижимости» о признании договора незаключенным удовлетворить.

Признать договор от <дата> № между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО2 - незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городском суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме - <дата>.

Судья: