Мотивированное решение изготовлено 02.08.2022.
УИД 66RS0002-02-2022-001909-34
Дело № 2-2378/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
26 июля 2022 года г. Екатеринбург
Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,
при секретаре Подгорной А.П.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств из соразмерного уменьшения цены договора, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
истцы обратились в суд с иском к ООО «Брусника».Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств из соразмерного уменьшения цены договора, штрафа.
В обоснование своих требований указали, что между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве *** от 30.06.2021, в соответствие с которым ответчик принял обязательство построить и после ввода комплекса в эксплуатацию передать истцам *** жилом доме по *** в ***, общей проектной площадью 66 м., стоимостью 5285 000 руб., которые истцы ответчику уплатили в полном объеме. Согласно п.1.3 договора проектная площадь квартиры может отличаться от окончательной (фактической) площади. В случае отличия фактической площади квартиры от проектной в меньшую сторону, не более чем на 5%, стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Фактическая площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. В случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5% в большую или меньшую сторону. В соответствии с актом приема-передачи от 26.01.2022 истцами принята квартира фактической площадью 64,3 кв.м. Таким образом, разница между проектной и фактической площадью составила 1,7 кв.м. 20.02.2022 истцы обратились к ответчику с претензией о возврате денежных средств связи с изменением площади, на которую от ответчика поступил отказ. Истцы полагают, нарушены их права потребителя на возврат денежных средств в случае передачи объекта меньшей площади. Просят взыскать с ООО «Брусника».Специализированный застройщик» в пользу истцов денежные средства из соразмерного уменьшения цены договора в размере 132124,98 руб., штраф в размере 50% от взысканных сумм, из которых 50% взыскать в пользу МООЗПП «ЭПЦ».
В судебном заседании представитель МООЗПП «ЭПЦ», действующий в интересах истцов, поддержала исковые требования по указанным основаниям.
Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва.
Заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что между истцами ФИО3, ФИО4 и ответчиком ООО «Брусника».Специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве *** от 30.06.2021, в соответствие с которым ответчик принял обязательство построить и после ввода комплекса в эксплуатацию передать истцам *** жилом доме по *** в ***, общей проектной площадью 66 м., стоимостью 5285 000 руб. (л.д. 7-10). Оплата за объект истцами произведена в полном объеме.
В соответствии с актом приема-передачи от 26.01.2022 истцами принята квартира фактической площадью 64,3 кв.м. (л.д.11).
В связи с передачей квартиры меньшей площадью истцы, считая свои права нарушенными, обратились к ответчику с письменной претензией о перерасчете цены договора и выплате денежных средств (л.д. 15-18).
В соответствии с п.1.3 договора проектная площадь квартиры может отличаться от окончательной (фактической) площади. В случае отличия фактической площади квартиры от проектной в меньшую сторону, не более чем на 5%, стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Фактическая площадь квартиры указывается в акте приема-передачи. В случае, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью квартиры с учетом 5% в большую или меньшую сторону.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч.ч. 1-2, ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.2 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) указывается на то, что по смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договороммогут быть установлены лишь определенные пределы изменения(погрешности)размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7, Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 № 22-КГ21-3-К5.
Из системного анализа договора участия в долевом строительстве № ЮК-2-2-А9.1-1.12.11 от 30.06.2021, в частности п.1.3 следует, что условиями договора был согласован размер определенных отступлений (погрешности) передаваемого объекта долевого участия от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.
Таким образом, условие п.1.3 договора долевого участия в строительстве № *** от 30.06.2021не противоречит положениям Закона об участии в долевом строительстве, Закона о защите прав потребителей, ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, а лишь устанавливает взаимные обязательства сторон относительно возврата или доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектной и фактической площади с учетом установленной договором погрешности в 5%. Вопреки доводам истцов, случае увеличения фактической площади квартиры по сравнению с проектной не более чем на 5%, дольщик также не обязан возмещать застройщику возникшую разницу.
Доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено.
Следовательно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.
Иных доказательств в обоснование довода о наличии существенных недостатков качества объекта долевого строительства, стороной истцов в материалы дела не предоставлено; с требованием о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства к застройщику не обращался.
В связи с указанным, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов, и, как следствие, не имеется оснований для взыскания штрафа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств из соразмерного уменьшения цены договора, штрафа оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня составления решения в окончательном виде.
Судья Е.А. Цициковская