Дело № 3а-226/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2022 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Малковой С.В., при секретаре Мельник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Челябинский завод технологической оснастки имени Виктора Тимофеевича Кушина» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Челябинский завод технологической оснастки имени Виктора Кушина» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6226,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> размере равном рыночной стоимости – 50 921 053 рублей по состоянию на 01 января 2021 года;

В обоснование заявленных требований указано, что АО «Челябинский завод технологической оснастки имен Виктора Кушина» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №. Определенная на 01 января 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права собственника, как плательщика налогов.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, указала о несогласии с заключением эксперта об определении рыночной стоимости здания.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, администрации г Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, допросив эксперта ФИО7 исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что АО «Челябинский завод технологической оснастки имен Виктора Кушина» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость определена в отношении нежилого здания с кадастровым номером № в размере 68 151 303 рублей 35 по состоянию на 01 января 2021 года (л.д.9).

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № № от 07 июля 2022 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная компания <данные изъяты> ФИО8

Согласно отчету об оценке № 0707202228/А от 07 июля 2022 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 50 921 053 рублей по состоянию на 01 января 2021 года (л.д.16-88).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика – Министерства имущества Челябинской области было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

В связи с необходимостью установления соответствия представленного истцом отчета требованиям Федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости нежилого здания, судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту Союза ФИО9

Согласно заключению эксперта № 026-05-01171 от 09 сентября 2022 года, отчет об оценке ФИО11 от 07 июля 2022 года, составленный в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года является недостоверным.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 6226,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2021 года определена экспертом в размере 68 520 000 рублей.

В частности, при определении рыночной стоимости нежилого здания оценщиком не использована вся доступная информация о предложениях к продаже аналогичных объектов, что привело к отказу от применения оценщиком сравнительного подхода. Невозможность применения сравнительного подхода, по мнению оценщика, явилось основанием для применения затратного подхода.

Однако согласно ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.

По мнению эксперта, рынок недвижимости в г. Челябинск является достаточно развитым активным.

Объект оценки идентифицирован не полно, а именно анализ рынка проведен не в полном объеме. Экспертом выявлена дополнительная информация по продаже аналогичных объектов. Основания для применения затратного подхода отсутствовали.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере их рыночной стоимости заключение эксперта № 026-05-01171 от 09 сентября 2022 года, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, стороной административного истца не представлено.

При этом допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 выводы, изложенные в своем заключении, подтвердила, дала развернутые ответы на вопросы, связанные с экспертизой.

Учитывая изложенное, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной экспертизы суд не находит.

В силу части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Поскольку при рассмотрении дела доводы административного истца о завышении органом кадастровой стоимости нежилого здания опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилого здания превышает оспариваемую кадастровую стоимость, у суда отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований, является для суда основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, ухудшает положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований АО «Челябинский завод технологической оснастки имени Виктора Тимофеевича Кушина» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6226,9 кв.м. кв.м. по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 50 921 053 рублей по состоянию на 01.01.2021 года отказать.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий С.В. Малкова

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2022 года.