Дело №
<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 декабря 2022 года <адрес> МО
Истринский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Климёновой Ю.В.,
при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, Администрация г.о. Истра о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к И.В.ИА. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, г.о. Истра, вблизи <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Я. и ФИО2, применении последствий недействительности сделок путем признания отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок, восстановлении записи об ипотеке в пользу ФИО1
В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа с ФИО3 В качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату займа между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки, предметом которого являлся земельный участок <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты> Договор ипотеки прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, согласие на заключение сделки она, как залогодержатель имущества, не давала, что указывает на недействительность сделки. После смерти ФИО3 возврат долга по договору займа возможен за счет заложенного имущества, для полного всестороннего восстановления ее прав необходимо внести сведения о залоге имущества в ее пользу.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, уполномочила на представление своих интересов ФИО5 Представитель истца по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что ранее судами не исследовался вопрос законности заключения оспариваемой в настоящем деле сделки по основанию отсутствия согласия залогодержателя, добросовестность покупателя ФИО2 не устанавливалась, так как долг частично погашался из суммы, уплаченной ФИО8, истец согласилась на прекращение ипотеки. Срок исковой давности необходимо исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности не пропущен.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, уполномочил на представление своих интересов ФИО7, ФИО6 Представитель ответчика по доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения заявленных требований, просил применить срок исковой давности, пояснил, что при рассмотрении гражданского дела <данные изъяты> по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО8 о признании сделки по отчуждению спорного земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки, определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена <данные изъяты> за защитой своего права ФИО1 обратилась в суд за пределами срока исковой давности, также указал, что соглашение о частичном погашении долга, в том числе в части прекращения залога, исполнено.
Третьи лица Управление Росреестра по <адрес>, Администрация г.о. Истра представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.
В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; компенсации морального вреда; иными способами, предусмотренными законом.
Из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что выбор способа нарушенного права определяется истцом, должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора ипотеки и до ДД.ММ.ГГГГ, и в редакции, действующей на момент государственной регистрации ипотеки (запись внесена ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 19-20), исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на момент заключения договора ипотеки, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Пунктом 2 статьи 11 того же Федерального закона предусмотрено, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В соответствии со статьей 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Абзацем 1 пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (Займодавец) и ФИО3 (Заемщик) заключен Договор о предоставлении займа, согласно которому Займодавец передает Заемщику денежную сумму в рублях в размере, эквивалентом <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день передачи, в качестве займа, а Заемщик обязуется возвратить Займодавцу денежную сумму в рублях, эквивалентную <данные изъяты> по курсу ЦБ РФ на день передачи на условиях, предусмотренных настоящим договором. Заем предоставляется сроком на <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (Залогодержатель) и <данные изъяты>. (Залогодатель) заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому Залогодатель передает Залогодержателю в ипотеку на условиях, определенных договором, в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ имущество земельный участок <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> (л.д. 19-20). Залогодатель вправе распоряжаться (в т.ч. с правом отчуждена в любой форме) заложенными имуществом только с письменного разрешения Залогодержателя (п. 4.2.1. Договора).
С заявлением о регистрации ипотеки (залога) стороны обратились ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120). Сведения об ипотеке внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>
Согласно п. 3 Договора Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не передан, не подарен, под арестом, запрещением и в споре не состоит, не передан в ренту, залог, аренду или другое пользование, не отчужден иными способами. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Продавец передает право собственности на земельный участок Покупателю по настоящему договору свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец не мог не знать.
С заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по указанному договору ФИО3, ФИО2 обратились ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23).
В адрес ФИО2 Управлением Росреестра по <адрес> направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в отношении объекта недвижимости земельного участка <данные изъяты> расположенного по адресу: Московская <данные изъяты> поскольку на государственную регистрацию не было предоставлено согласие залогодержателя – ФИО1 (л.д. 24). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности и права собственности ФИО2 на земельный участок, выдано свидетельство о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО8 заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено Соглашение о частичном погашении задолженности, согласно которому в счет погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ от продажи земельного участка <данные изъяты> ФИО3 передает ФИО1 денежные средства в сумме <данные изъяты> ФИО1 предоставляет согласие (заявление) на снятие обременения (ипотеки) с земельного участка на условиях передачи вырученных от такой продажи денежных средств в счет частичного погашения задолженности (л.д. 85-86).
Согласно п. 4.2. Договора ФИО1 предоставила согласие на снятие обременения (ипотеки) земельного участка <данные изъяты> В материалах дела имеется копия заявление ФИО1 и ФИО3 в Управление Росреестра по МО от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в отношении земельного участка с <данные изъяты>
Денежные средства в размере <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской (л.д.89).
Приговором Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении заключения гражданско-правовой сделки по продаже земельного участка <данные изъяты> с ФИО8, судом установлено, что ФИО3, имея хорошую репутацию и располагая доверием покупателя ФИО2 предложил последнему приобрести земельный участок, при заключении договора продавец ввел покупателя в заблуждение относительного факта отсутствия обременений относительно передаваемого в собственность земельного участка. ФИО3, осознающий, что право собственности на земельный участок зарегистрировано на имя ФИО2, действуя из корыстных побуждений, с целью незаконного обогащения, приискал лицо, которое, действуя в интересах ФИО3, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исключило из ЕГРН запись о том, что правом собственности на указанный участок обладает ФИО2 (л.д. 75-84).
Апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО8, применены последствия недействительности сделки в виде признании права собственности отсутствующим, аннулировании записи, внесении записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок <данные изъяты>
Судом апелляционной инстанции установлено, что право собственности И.В.ИБ. на земельный участок <данные изъяты> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлены сведения о том, на каком основании ФИО3 на ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с <данные изъяты> который он продал ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО2 Обстоятельства отмены записи об ипотеке в пользу <данные изъяты> при заключении сделки между ФИО3 и И.В.ИВ. при рассмотрении уголовного дела не были установлены. Поскольку ФИО2 является добросовестным приобретателем, судом вынесено решение о внесении записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок <данные изъяты>, при этом указано, что права залогодержателя могут быть защищены альтернативными способами, вытекающие, в том числе из положений ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер (л.д. 189).
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
В силу положений пункта 1 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.
Согласно положениям статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке» (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Аналогичные положения содержатся в статье 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При этом, пункт 3 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает приоритетность залога имущества по договору об ипотеке даже если при переходе прав на заложенное имущество были допущены какие-либо нарушения, залоговое обязательство остается в силе.
Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Отсутствие согласия на совершение сделки, если таковое требуется в соответствии с федеральным законом, предусмотрено специальной нормой пункта 15 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве основания для приостановления государственной регистрации лишь в случае, если отсутствие такого согласия влечет ничтожность сделки. По общему правилу пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой (не является ничтожной).
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 367-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Из приведенных положений закона следует, что при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к добросовестному приобретателю по возмездной сделке, совершенной после ДД.ММ.ГГГГ, залог прекращается в силу закона. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.
Как было указано выше, при подписании договора продавец гарантировал, что земельный участок никому не передан, не подарен, под арестом, запрещением и в споре не состоит, не передан в ренту, залог, аренду или другое пользование, не отчужден иными способами, ограничений в пользовании земельным участком не имеется, продавец передает право собственности на земельный участок покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать, сделка прошла государственную регистрацию. Обстоятельства отмены записи об ипотеке в пользу <данные изъяты> при заключении сделки между ФИО3 и <данные изъяты> при рассмотрении уголовного дела не были установлены.
Кроме того, суд не усматривает оснований для восстановления прав ФИО1, как залогодержателя, поскольку ФИО1 предоставила согласие на снятие обременения (ипотеки) с земельного участка <данные изъяты>п. 4.2 Соглашения о частичном погашении задолженности от ДД.ММ.ГГГГ), отказавшись от дальнейшего возврата займа за счет заложенного имущества, при этом ее воля на прекращение ипотеки не могла зависеть от личности покупателя, поскольку должник оставался прежним.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В рамках уголовного дела о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности по ч. 4 ст. 159 УК РФ <данные изъяты> была допрошена следователем следственного отдела ОМВД России по г.о. Истра в качестве свидетеля ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 224-225), о переходе права собственности на земельный участок <данные изъяты> к ФИО2 – ФИО1 стало известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между <данные изъяты> и ФИО3, истек ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ. Доводы представителя истца о длительности рассмотрения гражданских и уголовного дел не являются основаниями для восстановления пропущенного срока.
При указанных обстоятельствах, требования ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записи об ипотеке земельного участка в ее пользу – являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты><данные изъяты> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, применении последствий недействительности сделок путем признания отсутствующим права собственности ФИО2 не земельный участок, восстановлении записи об ипотеке в пользу ФИО1 – оставить без удовлетворения.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение
составлено ДД.ММ.ГГГГ