Дело № 2-285/2022

УИД 21RS0014-01-2022-000343-33

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

10 октября 2022 года п. Урмары

Урмарский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего - судьи Павлова В.И.,

при секретаре судебного заседания Павловой И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Урмарского района Чувашской Республики о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации (адрес изъят) по, с учетом уточнений, тем основаниям, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенного между ним и ООО «Юман», к нему перешло право собственности на двухэтажное здание - комбикормовый цех и земельный участок, расположенные по адресу: Чувашская Республика, (адрес изъят), с/(адрес изъят). (дата) государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с запретом на совершение регистрационных действий на вышеуказанные объекты на основании постановления Урмарского РОСП от (дата) №-ИП, который был снят. (дата) уведомлением Росреестра отказано в госрегистрации права в связи с тем, что (дата) ИФНС России по (адрес изъят) внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ООО «Юман».

Указав, что договор между ООО «Юман» никем не оспорен, имущество от ООО «Юман» передано ему, ссылаясь на положения ст.ст. 61 ч.1, 63 п.9, 218 ГК РФ, истец просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Юман» к нему на следующие объекты недвижимости:

- двухэтажное здание с кадастровым номером №, площадью 535,8 кв.м., расположенное по адресу: (адрес изъят)., описание: комбикормовый цех,

- земельный участок (под зданием), вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, кадастровый номер: № площадью 11966 кв.м., расположенное по адресу: (адрес изъят)

Стороны в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о его времени и месте. При этом от истца ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела без его участия, с указанием, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Третьи лица - администрация Арабосинского сельского поселения (адрес изъят) ЧР, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и посчитав их достаточными для принятия решения, суд приходит к следующему.

(дата) между ООО «Юман», в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить следующие объекты недвижимости:

- двухэтажное здание, назначение: нежилое, кадастровый №, площадью 535,8 кв.м., расположенное по адресу: (адрес изъят)

- земельный участок (под зданием), вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, кадастровый №, площадью 11 966 кв.м., расположенный по адресу: (адрес изъят) составляет 500 000 рублей.

Сторонами условия данного договора исполнены, поскольку п. 2.2 договора предусмотрено, что при его подписании покупатель передал продавцу 500 000 руб. наличными, а продавец подписанием настоящего договора подтверждает получение 500000 руб., при том, что передача от продавца покупателю недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи имущества от (дата).

(дата) стороны по вышеуказанной сделке обратились в орган регистрации прав о государственной регистрации перехода права, права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Согласно уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Чувашской Республике от (дата) № № ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, выступающие предметом договора купли продажи от (дата), заключенного между ООО «Юман» и ФИО1

При этом в уведомлении Росреестра по Чувашской Республике от (дата) указано, что (дата) государственная регистрация перехода права, права собственности была приостановлена в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от (дата) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона) в связи с запретом на совершение регистрационных действий на вышеуказанные объекты на основании постановления (адрес изъят) отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике от (дата) № с указанием, что на (дата) указанный запрет снят.

Отказ Росреестра по Чувашской Республике от (дата) обоснован еще тем, что в соответствии с п. 2 ст. 218, ст. 551 ГК РФ переход права по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а осуществление процедуры государственной регистрации предполагает подачу заявлений о государственной регистрации перехода права собственности обеими сторонами договора (п.3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона).

При этом регистрирующий орган ссылался на то, что (дата) ИФНС России по (адрес изъят) Республики в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) была внесена запись о прекращении деятельности ООО «Юман» (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которого внесена запись о недостоверности).

Между тем согласно хронологии судебных актов следует, что решением Калининского районного суда (адрес изъят) Республики с (дата) отказано в удовлетворении административных исковых требований ФИО2 к ИФНС России по (адрес изъят) Республики о признании незаконными действия ИФНС России по (адрес изъят) Республики по внесению в ЕГРЮЛ сведений об исключении ООО «Юман» из ЕГРЮЛ в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которого внесена запись недостоверности, аннулировании в ЕГРЮЛ записи за № от (дата) -восстановлении статуса ООО «Юман» как действующего юридического лица.

Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской Республики от (дата) решение Калининского районного суда (адрес изъят) Республики от (дата) отменено, признаны незаконными действия ИФНС России по (адрес изъят) Республики по внесению в ЕГРЮЛ сведений об исключении ООО «Юман» изЕГРЮЛ, аннулирована из ЕГРЮЛ запись от (дата) о прекращении юридического лица ООО «Юман».

Кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от (дата) апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного суда Чувашской Республики от (дата) отменено, решением Калининского районного суда (адрес изъят) Республики от (дата) оставлено в силе.

(дата) ИФНС России по (адрес изъят) Республики в ЕГРЮЛ на основании кассационного определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от (дата) внесены сведения об исключении ООО «Юман» из ЕГРЮЛ с (дата).

Поскольку апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от (дата), отменившее решение Калининского районного суда (адрес изъят) Республики от (дата), в силу положений ст. 13, 210 ГПК РФ оно является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, на момент заключения между ООО «Юман» и ФИО1 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от (дата) имелось вступившее в законную силу решение суда о признании незаконными действий налогового органа по внесению в ЕГРЮЛ сведений об исключении ООО «Юман» изЕГРЮЛ, об аннулировании из ЕГРЮЛ записи от (дата) о прекращении юридического лица ООО «Юман», т.е. на момент заключения этого договора ООО «Юман» считалось действующим юридическим лицом, обладающим в полной мере правоспособностью, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 49 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Согласно выписке из ЕГРН от (дата) собственником двухэтажного нежилого здания площадью 535,8 кв.м., расположенного по адресу: (адрес изъят), с кадастровым номером №, является ООО «Юман», № Ограничение прав и обременений объекта не зарегистрировано.

Из выписки из ЕГРН от (дата) собственником земельного участка площадью 11966 кв.м., (адрес изъят) является ООО «Юман», ИНН <***>. Ограничение прав и обременений объекта не зарегистрировано.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст. ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого движимого имущества. Договор продажи должен предусматривать цену этого договора.

Материалами дела установлено, что сторонами договора купли-продажи спорного имущества письменная форма сделок соблюдена, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по договору, договор содержит все существенные условия, названные в ст. 554, 555 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества и переход права собственности не зарегистрировали, но обязательства по сделке исполнили: денежные средства в счет продаваемых объектов ООО «Юман» получило, недвижимое имущество по договору купли-продажи от 14 декабря 2020 года фактически были передано истцу, который владеет и пользуется этими объектами.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", изложенных в пунктах 60, 61, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ следует, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 62 вышеприведенного постановления при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Так, в соответствии с подпунктом 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, принимая во внимание, что в данном случае по договору купли-продажи продавцом обязанности по передаче имущества исполнены и покупателем (истцом) обязанности по оплате также исполнены, учитывая, что продавец - юридическое лицо ООО «Юман» ликвидировано, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество:

- двухэтажное нежилое здание площадью 535,8 кв.м., расположенное по адресу: (адрес изъят)

- земельный участок площадью 11966 кв.м., (адрес изъят)

от Общества с ограниченной ответственностью «Юман» № к ФИО1, (дата) года рождения, зарегистрированному по месту жительства по адресу: (адрес изъят), на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата), заключенного между ООО «Юман» и ФИО1

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия через Урмарский районный суд.

Судья В.И. Павлов

Решение08.11.2022