Решение по делу № 3А-0609/2025 от 11.07.2025 - об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости.

УИД 77OS0000-02-2024-027877-06

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва01 июля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-609/2025 по административному исковому заявлению ООО «УК «Мегаполис-Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Атлант» об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «УК «Мегаполис-Инвест» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Атлант» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных:

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0011002:1116, 77:05:0011002:1119, 77:05:0006002:1055, 77:08:0004006:1003 и нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:07:0013003:30044, 77:08:0003001:10317;

- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0011002:101, 77:05:0006002:13681, 77:08:0004006:28, 77:07:0013003:26662.

В ходе судебного разбирательства административный истец отказался от требований об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0011002:101, 77:07:0013003:26662 и помещения с кадастровым номером 77:07:0013003:30044; отказ принят судом, производство по административному делу в данной части требований прекращено определением Московского городского суда от 1 июля 2025 года.

В остальной части административный истец, изменив требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, соответственно, для:

- земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006002:13681– 178 783 680 руб., определенной по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004006:28 – 275 720 160 руб., определенной по состоянию на 1 января 2022 года;

- здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1116 - 347 274 672 руб., определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

- здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1119 - 23 299 345 руб., определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

- здания с кадастровым номером 77:05:0006002:1055 – 361 164 381 руб., определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

- здания с кадастровым номером 77:08:0004006:1003 – 361 627 370 руб., определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

- помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10317 – 8 170 456 руб. определенной по состоянию на 1 января 2023 года,

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является доверительным управляющим ЗПИФ недвижимости «Атлант», владельцам инвестиционных паев которого принадлежат на праве общедолевой собственности вышеозначенные объекты капитального строительства и на праве аренды названные выше земельные участки; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночные стоимости данных объектов недвижимости, что затрагивает права ООО "УК "Мегаполис-Инвест", которое уплачивает за это имущество налоги и арендную плату; административный истец просит об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 2 июня 2025 года.

Департамент городского имущества города Москвы, ГБУ Центр имущественных платежей», иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.

Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:05:0006002:13681, площадью 4880 кв.м., расположен по адресу: г.Москва, мкр. Северное Чертаново, корп. 823, передан в аренду административному истцу на срок по 3 июня 2065 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:08:0004006:28, площадью 7464 кв.м., расположен по адресу: <...>, также передан административному истцу в аренду на срок до 6 июня 2056 года.

Здание с кадастровым номером 77:05:0011002:1116, площадью 3886 кв.м., расположено по адресу: <...>, его общедолевыми сособственниками являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Атлант», объект находится в доверительном управлении у административного истца; право доверительного управления ООО "УК "Мегаполис-Инвест" зарегистрировано 22 июня 2022 года.

Здание с кадастровым номером 77:05:0011002:1119, площадью 259,7 кв.м., расположено по адресу: <...>; его общедолевыми сособственниками являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Атлант», объект находится в доверительном управлении у административного истца; право доверительного управления ООО "УК "Мегаполис-Инвест" зарегистрировано 22 июня 2022 года.

Здание с кадастровым номером 77:05:0006002:1055, площадью 4346,5 кв.м., расположено по адресу: г.Москва, мкр. Северное Чертаново, корп. 823; его общедолевыми сособственниками являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Атлант», объект находится в доверительном управлении у административного истца; право доверительного управления ООО "УК "Мегаполис-Инвест" зарегистрировано 31 декабря 2020 года.

Здание с кадастровым номером 77:08:0004006:1003, площадью 3913 кв.м., расположено по адресу: <...>, его общедолевыми сособственниками являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Атлант»; объект находится в доверительном управлении у административного истца; право доверительного управления ООО "УК "Мегаполис-Инвест" зарегистрировано 31 декабря 2020 года.

Помещение с кадастровым номером 77:08:0003001:10317, площадью 100,6 кв.м., расположено по адресу: <...>, помещение 1Н; его общедолевыми сособственниками являются владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Атлант»; объект находится в доверительном управлении у административного истца; право доверительного управления ООО "УК "Мегаполис-Инвест" зарегистрировано 31 декабря 2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 года в размерах, соответственно, для:

земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006002:13681–193 985 221,6 руб.,

земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004006:28 – 278 204 701,68 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости этих земельных участков, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Результаты определения кадастровой стоимости зданий и помещения, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость спорных зданий и помещения определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно, для:

здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1116– 363 126 764,82 руб.,

здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1119– 28 473 962,48 руб.,

здания с кадастровым номером 77:05:0006002:1055 – 442 299 535,75 руб.,

здания с кадастровым номером 77:08:0004006:1003 – 382 705 799,84 руб.,

помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10317 – сумма

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанных величинах кадастровой стоимости данных зданий и помещения, которые подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец на основании статьи 378 НК РФ уплачивает налоги в отношении спорных зданий и помещения, которые находятся у него в доверительном управлении исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости, а также обязан платить арендную плату за пользование двумя указанными земельными участками также исходя из их кадастровой стоимости; это свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил Отчёты об оценке от 5 августа 2024 года №ДИ2024-119-1, №ДИ2024-119-2, №ДИ2024-119-3, №ДИ2024-119-4, №ДИ2024-119-5, №ДИ2024-119-6, подготовленные адрес Инжиниринг" (далее – Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость земельных участков была определена по состоянию на 1 января 2022 года, зданий и помещения по состоянию на 1 января 2023 года в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006002:13681– сумма, для земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004006:28 – 139 383 000 руб.; для здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1116 – 215 788 631 руб., для здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1119 – 14 462 008 руб.,

для здания с кадастровым номером 77:05:0006002:1055 – 208 826 045 руб., для здания с кадастровым номером 77:08:0004006:1003 – 149 824 728 руб., для помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10317 – 2 222 053 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых указал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и заявил о необоснованности определенных в них величин рыночной стоимости спорных зданий, помещения и земельных участков.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, зданий и помещения по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 2 июня 2025 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчётах об оценке рыночная стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждается.

По расчетам эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составляет, соответственно, для:

земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006002:13681– 178 783 680 руб.,

земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004006:28 – 275 720 160 руб..

По расчетам эксперта рыночная стоимость зданий и помещения по состоянию на 1 января 2023 года составляет, соответственно, для:

здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1116– 347 274 672 руб.,

здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1119– 23 299 345 руб.,

здания с кадастровым номером 77:05:0006002:1055 – 361 164 381 руб.,

здания с кадастровым номером 77:08:0004006:1003 – 361 627 370 руб.,

помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10317 – 8 170 456 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся спорные земельные участки, здания и помещение; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей объектов недвижимости, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, при этом установленная судом кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению по 31 декабря 2024 года.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости существенной не является (от 4,37 % до 18,34%), а от части требований административный истец отказался, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке в рамках судебной экспертизы сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам судебной экспертизы административным истцом изменены требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, зданий и помещения, равной их рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в качестве их кадастровой стоимости административным истцом реализовано. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

Помимо этого в силу части 1 статьи 113 КАС РФ при отказе административного истца от административного искового заявления понесенные им судебные расходы административным ответчиком не возмещаются. Административный истец возмещает административному ответчику расходы, понесенные им в связи с ведением административного дела.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 1 392 310,78 руб. согласно счету ГБУ "БТИ Московской области".

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006002:13681, площадью 4880 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, мкр. Северное Чертаново, корп. 823, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 178 783 680 руб.

Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004006:28, площадью 7464 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 275 720 160 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1116, площадью 3886 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 347 274 672 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0011002:1119, площадью 259,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 23 299 345 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0006002:1055, площадью 4346,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, мкр. Северное Чертаново, корп. 823, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 361 164 381 руб.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:08:0004006:1003, площадью 3913 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 361 627 370 руб.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:08:0003001:10317, площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1Н, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 8 170 456 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 сентября 2024 года.

Взыскать с ООО "УК "Мегаполис-Инвест" Д.У. ЗПИФ недвижимости «Атлант» в пользу ГБУ "БТИ Московской области" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере в размере 1 392 310,78 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова