РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-250/2022 по административному исковому заявлению АО «ТМБЦ» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
АО «ТМБЦ» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником объектов:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилого здания, <данные изъяты> установленной по состоянию на 01.01.2019 в размере 304 720 594,69 руб., а также нежилого помещения <данные изъяты>, установленной на ту же дату. Просил установить кадастровую стоимость объектов в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете <данные изъяты>
Определением Тульского областного суда от 14.11.2022 производство по настоящему делу в части требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении объекта недвижимости <данные изъяты> прекращено в связи с отказом административного истца от заявленных требований.
Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.
Административный истец, административные ответчики – правительство Тульской области, Управления Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, администрация м.о. г. Тула, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, <данные изъяты> (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте его проведения извещены. От административного истца, административного ответчика – Управления Росреестра по Тульской области имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Согласно части 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 406 НК РФ, налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») в размерах, не превышающих 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей.
Судом установлено, что АО «ТМБЦ» является собственником нежилого здания, <данные изъяты>
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019, в том числе, здания <данные изъяты> в размере 304 720 594,69 руб.
Постановление опубликовано в Сборнике правовых актов Тульской области и иной официальной информации http://npatula.ru, 13.11.2019.
В силу части 1 статьи 5 НК РФ, акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Сведения о кадастровой стоимости объекта <данные изъяты> внесены в ЕГРН 21.01.2020 и, с учетом изложенного выше, применяются с 01.01.2020.
Кроме того, 30.11.2020 министерством имущественных и земельных отношений Тульской области издано распоряжение № 2427 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год». Объект <данные изъяты> включен в данный Перечень.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к оценщику <данные изъяты> В соответствии с отчетом <данные изъяты> прилагаемым к административному иску, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2019 составляла 221 207 417 руб.
Согласно положениям подпункта 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного отчета требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в заключении эксперта <данные изъяты>, вышеуказанный отчет оценщика не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом не подтверждена и определена в размере 295 446 403 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается отчета об оценке, выполненного оценщиком <данные изъяты> то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Методические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости регулируются Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Как отмечено экспертом и следует из отчета, приведенная в отчете ссылка при расчете нормативного срока жизни здания, расположения объекта оценки является нерабочей, при переходе по данной ссылке сайт отказывает в доступе.
Оценщик некорректно использует инструменты измерения яндекс-карты при определении местоположения аналогов от центра, определяет расстояние от оюъекта – аналога №1 до автодороги.
При расчете корректировки на торг оценщик использовал устаревший справочник.
Аналоги №1, №2, №3 имеют даты публикаций 15.01.2018, 28.01.2018, 29.01.2018, соответственно, что выходит за сроки ликвидности в 8 месяцев до даты оценки 01.01.2019, то есть, приняты публикации, выходящие за сроки ликвидности подобных объектов.
В отношении одного из аналогов отсутствуют данные о точном местоположении, расположении относительно красной линии, что влияет на итоговую стоимость объекта оценки.
Отмеченные и другие недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.5 ФСО №3, п.22б ФСО №7, иных.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2019 может быть установлена в размере согласно заключению судебной экспертизы. В этой связи заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 29.12.2021 (дата приема почтового отправления).
Доводы ГУ ТО «Областное БТИ» о снижении налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить на период с 01.01.2020 по 12.04.2022 кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2019 равной его рыночной стоимости в размере 295 446 403 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 29.12.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: