Дело № 2-552/2025 г.
УИД 23RS0058-01-2024-006253-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2025 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :
Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.
С участием : представителя истца администрации г.Сочи - ФИО1, представившей доверенность ; представителя ответчика (ФИО2) – адвоката Афонькина В.В. представившего ордер №, удостоверение №, доверенность;
при помощнике судьи Ивкиной М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО2 о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2 о сносе самовольной постройки.
Истец просит суд признать объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0509002:3460, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № адресу: <адрес>, самовольной постройкой. Обязать ФИО2 снести объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № адресу<адрес> за свой счет. При вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о признании объекта самовольной постройкой указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете из Единого государственного реестра недвижимости и основанием для аннулирования права собственности ФИО2 в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером № расположенного на земельном участке с кадастровым номером № адресу: <адрес> При вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 2 000 (две тысячи) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения. В случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что специалистом управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
В границах указанного земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированы объекты капитального строительства с кадастровыми номерами №
Объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет площадь - 323,9 кв. м, назначение - жилой дом, наименование - жилой дом, количество этажей - 3, в том числе подземных 0, год завершения строительства - 2020, принадлежит на праве собственности ответчику.
Объект капитального строительства с кадастровым номером №, имеет площадь - 256,5 кв. м, назначение - нежилое, наименование - гараж, количество этажей - 2, в том числе подземных 0, принадлежит на праве собственности ответчику.
Согласно письму № 15471/21.01-11 от ДД.ММ.ГГГГ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края (далее - Департамент) на земельный участок с кадастровым номером № выдавалось уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного дома или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - Уведомление) от ДД.ММ.ГГГГ № со следующими характеристиками - площадь застройки - 142,7 кв. м; высота – 11 м; количество надземных этажей - 3; общая площадь (согласно описанию внешнего облика) - 298, 43 кв. м..
Визуальным осмотром установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № располагается трехэтажный объект капитального строительства с эксплуатированной кровлю, а также двухэтажный объект капитального строительства (гараж).
Таким образом, в ходе проведения выездного обследования установлено что, в связи с возведением объекта капитального строительства, с кадастровым номером № площадью-256,5 кв. м, этажностью-2, наименование - гараж (объект вспомогательного назначения), превышается коэффициент использования территории (КИТ) на земельном участке с кадастровым номером № (на 256,6 кв. м).
Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № выявлены признаки самовольной постройки, установленные п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Представитель истца Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи ФИО1 явившись в судебное заседание иск поддержала, настаивала на удовлетворении, сослалась на доводы, изложенные в иске.
Представитель истца ФИО1 пояснила суду, что спорным объектом является гараж. С заключением судебной экспертизы не согласна в части определения экспертом КИТ, в остальной части с заключением судебной экспертизы согласна.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя адвоката Афонькина В.В., который явился в судебное заседание, просил о рассмотрении дела в отсутствии ответчика. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика.
Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Афонькин А.А. явившись в судебное заседание иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований полностью.
Представитель ответчика адвокат Афонькин В.В. пояснил суду, что спорное строение - гараж, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в собственности истца. Спорный объект ФИО2 начала строить в 2018-2019 годах, вместе с жилым домом который расположен на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке. Основное строение – 3 этажный жилой дом площадью 323,9 кв.м. принадлежит на праве собственности ФИО3. Разрешенный вид использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства. С заключением судебной экспертизы ответчик согласен.
Третье лицо без самостоятельных требований Управление Феде-ральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту Управление Росреестра), будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания в соответствии с положениями ст.113,117,118 ГПК РФ, своего представителя в суд не направило, не ходатайствовало об отложении судебного заседания. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание представителя указанного третьего лица.
Суд, изучив исковое заявление, изучив объяснение ответчика, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме требований по следующим основаниям.
Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств суд установил, что земельный участок с кадастровым номером № - 513 кв. м, расположен по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 15-23).
Согласно письма №.01-11 от ДД.ММ.ГГГГ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края (далее - Департамент) на земельный участок с кадастровым номером № выдавалось уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного дома или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - Уведомление) от ДД.ММ.ГГГГ № со следующими характеристиками - площадь застройки - 142,7 кв. м; высота - 11м; количество надземных этажей - 3; общая площадь (согласно описанию внешнего облика) - 298, 43 кв. м. (л.д. 39-46).
При проведении специалистом управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края выездного обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> визуальным осмотром установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № располагается трехэтажный объект капитального строительства с эксплуатированной кровлю, а также двухэтажный объект капитального строительства (гараж).
Истец указывает, что в связи с возведением объекта капитального строительства, с кадастровым номером 23:49:0509002:3460 площадью-256,5 кв. м, этажностью-2, наименование - гараж (объект вспомогательного назначения), превышается коэффициент использования территории (КИТ) на земельном участке с кадастровым номером № (на 256,6 кв. м).
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с вышеизложенными исковыми требованиями.
В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой яв-ляется здание, сооружение или другое строение, возведенные или со-зданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (ре-конструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное само-вольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с со-блюдением градостроительных и строи-тельных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок строительства объектов не-движимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 ГрК РФ).
В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, а именно: объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 323,9 кв. м, назначение - жилой дом, наименование - жилой дом, количество этажей - 3, в том числе подземных 0, год завершения строительства - 2020, право зарегистрировано 14.09.2022 года; объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 256,5 кв. м, назначение - нежилое, наименование - гараж, количество этажей - 2, в том числе подземных 0, право зарегистрировано 29.09.2022 года, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 24-37).
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установлен-ном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разре-шения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на то, что право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (статья 17, часть 1; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям равенства и справедливости. Суды при рассмотрении конкретных дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.
Согласно действующему процессуальному законодательству, правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.
В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.
Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (часть 2).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 67 Гражданского процессу-ального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В настоящем случае определение соответствия спорного объекта требованиям действующего законодательства в области строительства для правильного разрешения спора и достижения иных целей гражданского судопроизводства, определенных статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, без использования специальных знаний невозможно.
В целях установления обстоятельств, имеющих правовое значение для рассматриваемого спора, судом определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено государственной экспертной организации государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – краевое БТИ» отдел по городу Сочи.
Согласно заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №Ю/25-103 (л.д. 91-137) выполненной по делу судебной строительно-технической экспертизы государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – краевое БТИ» отдел по городу Сочи установлено следующее.
В ходе экспертного осмотра было выявлено, что на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты недвижимости - трехэтажный жилой дом с кадастровым номером № (объект №), нежилое строение вспомогательного использования – двухэтажный гараж с кадастровым номером № (объект №), бассейн (объект №).
Исследуемое строение с кадастровым номером № является объектом завершенного строительства, имеет признаки жилого дома. Фактически, на момент обследования, объект представляет собой здание с количеством этажей 3, в том числе подземных - 0, прямоугольной формы в плане, площадь согласно сведениям ЕГРН 323,9 кв.м. К объекту подведены инженерные сети электроснабжения, водоснабжение обеспечено от центральной сети, канализация городская сеть, отопление и горячая вода от котла. Вывоз мусора организованный, на территории садоводства. Имеется самостоятельный подъезд, т.е. имеется транспортная доступность специального и хозяйственного транспорта.
Согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 05.09.2024г. №№ выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю (л.д. 24-31), исследуемый объект недвижимости площадью 323,9 кв.м с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2. Вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ Наименование исследуемого объекта недвижимости обозначено как жилой дом, назначение – жилой дом, количество этажей – 3, в том числе подземных 0. В ходе исследования определена общая площадь жилого дома, которая составляет 253,9 кв.м, кроме того площадь террас – 71,8 кв.м.
Также на исследуемом земельном участке с кадастровым номером № расположен объект капитального строительства – нежилое строение вспомогательного использования (гараж).
Исследуемое строение представляет собой капитальное строение, в состав которого входят следующие помещения: помещение предназначенное для стоянки транспортных средств, помещения для отдыха, вспомогательные помещения, лифт и лестница для обеспечения вертикальной связи. Следовательно, строение является объектом вспомогательного использования - Гаражом.
Согласно Выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 05.09.2024г. №№, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю (л.д. 32-38), исследуемый объект недвижимости площадью 256,5 кв.м с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО2. Вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, № от ДД.ММ.ГГГГ Наименование исследуемого объекта недвижимости обозначено как гараж, назначение – нежилое, количество этажей – 2, в том числе подземных 0. В ходе исследования определена общая площадь гаража, которая составляет 138,2 кв.м.
Здание гаража является отдельно стоящим зданием. Конфигурация в плане — простая, из двух прямоугольников. Объемно-планировочное и конструктивное решение не характерно для строений такого типа, но соответствует своему функциональному назначению. Пространственная жесткость строения обеспечивается совместной работой железобетонного каркаса, состоящего из железобетонных колонн с железобетонным перекрытием.
фундамент — железобетонные сваи объединенные ростверком;
стены – с северной, западной и восточной сторон задания наружные стены выполнены из монолитного железобетона, с южной стороны железобетонный каркас с заполнением из керамзитобетонных блоков, толщиной 400 мм;
полы – бетонные, плитка;
перекрытия междуэтажные — железобетонные толщиной 200 мм;
проемы — окна алюминиевый профиль, двери алюминиевый профиль;
отделка внутренняя –штукатурка, окраска;
отделка наружная — керамический гранит;
крыша — плоская бетонная;
инженерное обеспечение – электричество.
Площадь застройки – 96,4 кв.м
Общая площадь – 138,2 кв.м
Площадь по Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 – 150,8 кв.м
Количество этажей – два
Высота от пола до перекрытия в свету:
первого этажа – 3,05 кв.м
второго этажа – 3,53 м
Высота строения с учетом перекрытий – 7,00 м.
Эксперт пришёл к выводу, что исследуемый земельный участок с кадастровым номером № имеет сложный рельеф.
Уровень пола первого этажа трехэтажного жилого дома с кадастровым номером № находится выше уровня пола цокольного этажа гаража с кадастровым номером №
Перепад высотных отметок составляет 9,00 м.
Таким образом, стена задания двухэтажного гаража с кадастровым номером № выполненная из монолитного железобетона служит опорной стеной для удержания от сползания земельных масс с северной стороны земельного участка.
Эксперт указывает, что по результатам обработки полученных данных было определено, что исследуемый двухэтажный объект капитального строительства c кадастровым номером № (гараж), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, полностью входит в границы (кадастровые границы) земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Эксперт пришёл к выводу, что исследуемый объект, вспомогательного использования не является источником загрязнения окружающей среды. Деятельность, приносящая вред жизни и здоровью граждан, в исследуемом объекте не производится, не зафиксирована.
При этом минимальные отступы от границ земельного участка применяются для основных объектов, расположенных на земельном участке (в нашем случае это жилой дом).
Исследуемый двухэтажный объект является объектом вспомогательного назначения, минимальные нормативные отступы для объектов вспомогательного назначения (хозяйственное строение) составляют 1,0 м. Фактически минимальные отступы от границ участка не соблюдены, составляют от 0,06 м до 26,50 м.
По итогам проведенных исследований эксперт указывает в выводах, что коэффициент использования территории (КИТ): суммарная общая площадь зданий для земельного участка площадью 513 кв.м должна составлять не более 513*0,6 = 307,8 кв.м.
Фактически: на земельном участке расположен объект вспомогательного использования общей площадью 138,2 кв.м и жилой дом общей площадью 253,9 кв.м.
Коэффициент использования территории применяется для надземных частей зданий.
Спорное строение с кадастровым номером № (гараж) состоит только из подземных частей (цокольный этаж 1-й уровень, цокольный этаж 2-й уровень). Площадь участка над спорным объектом используется, как придомовая территория, огороженная по периметру стеклянным ограждением. Следовательно КИТ будет составлять сумму надземных частей зданий на участке – 253,9 кв.м, то есть 253,9 < 307,8 Соответствует.
Эксперт пришёл к однозначному выводу, что исследуемое спорное строение с кадастровым номером №гараж), расположенное на спорном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствует градостроительным, сейсмическим, санитарным, пожарным, строительным нормам и правилам а также правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для построек вспомогательного использования, за исключением требований пункта 7.1 СП 42.13330.2016 "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", где указано, что расстояние от границ участка должно быть не менее 1 м до хозяйственных построек.
Отступ исследуемого объекта от границ земельного участка со стороны соседнего участка с КН № составляет от 0,27 м до 2,77 м.
Отступ исследуемого объекта от границ земельного участка со стороны соседнего участка с КН № составляет 0,06 м.
Других несоответствий требованиям градостроительных, строительных норм и правил, пожарным, экологическим, санитарным и сейсмологическим нормам, Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, в том числе коэффициента использования территории, не выявлено.
Эксперт указывает, что исследуемый объект обеспечивает безопасные условия для временного пребывания человека. Соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Также исследуемый объект вспомогательного использования соответствует требованиям СП 14.13330.2018. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.05.2018 N 309/пр), СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям. Несущие элементы соответствуют требованиям безопасности, дальнейшая эксплуатация не грозит обрушением.
Исследуемый объект не является источником загрязнения окружающей среды, не препятствует проезду пожарных машин к соседним зданиям, соответствует противопожарным нормам, не грозит обрушением. Следовательно, не создается угроза жизни, здоровью и безопасности граждан.
Исследуемый объект соответствует градостроительным, сейсмическим, санитарным, пожарным, строительным нормам и правилам а также правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для построек вспомогательного использования, за исключением требований пункта 7.1 СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", где указано, что расстояние от границ участка должно быть не менее 1 м до хозяйственных построек.
Отступ исследуемого объекта от границ земельного участка со стороны соседнего участка с КН № составляет от 0,27 м до 2,77 м.
Отступ исследуемого объекта от границ земельного участка со стороны соседнего участка с КН № составляет 0,06 м.
Для устранения несоответствия минимального отступа потребуется демонтировать несущие конструкции здания в виде несущего железобетонного каркаса, перекрытий, что приведет к потере прочности и разрушению всего здания.
В связи с тем, что объект с КН № на соседнем земельном участке с КН № является гаражом и не имеет окон со стороны спорного объекта, а на смежном земельном участке с КН № объекты недвижимости отсутствуют, эксперт пришёл к выводу, что данное нарушение существенным не является.
Таким образом, сохранение спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № (гараж), расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером № не создает угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан, не нарушает охраняемые законом права и интересы собственников соседних земельных участков, не препятствует им в пользовании своими земельными участками, зданиями и сооружениями.
Эксперт пришёл к выводу, что снос исследуемого спорного объекта недвижимости - с кадастровым номером № (гараж), расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> без применения разрушающих составные элементы технологий, а также без ущерба основному строению - жилому дому с кадастровым номером № невозможен.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению выполненному государственной экспертной организацией ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – краевое БТИ» отдел по городу Сочи у суда не имеется, поскольку оно достаточно подробно, мотивировано, научно обоснованно, соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к документам подобного рода, выполнено лицом, обладающим достаточными уровнем знаний и квалификацией судебного эксперта.
Стороной истца указанное заключение эксперта мотивировано не оспорено.
Приведенные данные исследования в указанном экспертном заключении согласуются, подтверждаются и не противоречат доказательствам представленным в дело.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст. 260 ГК РФ).
В силу с подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 4 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 года « О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Феде-рации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное ис-пользование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса са-мовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (п.25 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 года).
Как указано в пункте 29 Постановления № 44 по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство (рекон-струкцию) в силу п. 6 ст. 51 ГрК РФ обладают в том числе органы местного самоуправления.
Согласно пп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 6.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, рас-положенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены пп. 26 п. 1 ст.7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи.
Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.
Соответственно факт самовольного размещения на земельном участке объектов капитального строительства влечет нарушение законных интересов истца как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования.
В то же время согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
В связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу ч. ч. 9 - 9.2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
В ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Из содержания названных норм следует, что в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.
Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В настоящее время в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" также разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В данном случае при совокупном анализе представленных в дело доказательств судом установлено, что спорное строение, гараж, возведено ответчиком на правомерном земельном участке, который принадлежит ответчику на праве собственности.
Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № – для индивидуального жилищного строительства, допускает строительство на нем спорного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления спорной постройки.
Основной объект – жилой дом, возведен в соответствии с выданными администрацией города Сочи уведомлением и не является предметом спора по данному делу.
Разрешения от органа местного самоуправления на строительство спорной вспомогательной постройки, в силу приведенных положений действующего законодательства, ответчику не требовалось.
Единственным критерием отнесения спорного объекта недвижимости вспомогательного назначения - гаража к объекту самовольного строительства истец указывает превышение коэффициента использования территории (КИТ).
Из анализа судебной строительно-технической экспертизы следует, что коэффициент использования территории согласно правилам землепользования для данного участка составляет 0,6, то есть площадь застройки спорного земельного участка не должна превышать 307,8 кв.м. (513 кв.м.*0,6).
Коэффициент использования территорий применяется только для надземных частей зданий.
Спорное строение с кадастровым номером №, гараж, состоит только из подземных частей.
Площадь участка над гаражом используется как придомовая территория, огороженная по периметру стеклянным ограждением.
Следовательно, КИТ на земельном участке с кадастровым номером № исчисляется с учетом надземных частей зданий на участке, при этом экспертом установлено, что площадь застройки земельного участка составляет 253,9 кв.м., что меньше допустимой с соблюдением КИТ 307,8 кв.м. Соответственно, экспертом достоверно установлено, что КИТ не нарушен, соответственно доводы иска в этой части не нашли своего подтверждения при совокупном анализе представленных в дело доказательств.
Судом установлено, что спорный объект, гараж, не нарушает охраняемые законом права и интересы собственников соседних земельных участков, не создают им препятствия в пользовании своими земельными участками, зданиями, сооружениями, не создает угрозу жизни и здоровью граждан..
Таким образом, наличие критериев, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ в отношении спорного объекта недвижимости Истцом не доказано, что исключает возможность признания такого объекта самовольным строением.
Суд учитывает, что снос постройки является исключительным способом защиты прав. При этом обоснование необходимости применения такой меры, как снос постройки, истцом в материалы дела не предоставлено.
Таким образом, истцом не доказана необходимость применения в отношении ответчика именно крайней меры, что влечет к дисбалансу публичных и частных интересов и является основанием для отказа в иске.
Из совокупности вышеизложенного суд приходит к выводу, что у суда отсутствуют основания для признания спорной постройки объектом самовольного строительства, следовательно, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме, поскольку отказ в удовлетворении исковых требований о признании спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, влечет за собой отказ в удовлетворении остальных исковых требований, вытекающих из основного, в том числе обязать ответчика снести спорный объект недвижимости за свой счет, а также при вынесении судебного акта об удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о признании объекта самовольной постройкой указать, что решение суда является основанием для исключения сведений о государственном кадастровом учете из Единого государственного реестра недвижимости и основанием для аннулирования права собственности ФИО2 в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № адресу: <адрес> а также при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ФИО2 в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 2 000 (две тысячи) рублей в день, за каждый день просрочки исполнения, а также требования в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить администрации города Сочи право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.
При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.
Возмещение судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, и других признанных необходимыми расходов, на основании части первой статьи 98 и части первой статьи 100 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения исковых требований в полном объеме, то не подлежат взысканию в пользу стороны истца с ответчика ни в какой части понесенные судебные рас-ходы, включая расходы по оплате государственной пошлины.
Ответчиком не заявлялось требований о взыскании в ее пользу понесенных судебных расходов на данной стадии судебного разбирательства.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи к ФИО2 о сносе самовольной постройки – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 11.08.2025 г.
Председательствующий судья Тимченко Ю.М.