11RS0003-01-2022-001397-32

Дело № 2-1006/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Интинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Вежниной Н.А.

при секретаре Суровицыной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Инте Республики Коми 11 октября 2022 года дело по иску ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере <....>, компенсации морального вреда в размере <....>, взыскании штрафа в размере <....>, судебных расходов в размере <....>. В обоснование требований указала, что __.__.__ между ФИО2, ФИО1 и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве №__ объекта недвижимости по адресу ____, строение 1, ____, общей площадью <....> кв.м. По результатам повторного обмера квартиры фактическая площадь составила <....> кв.м. Истец произвел расчет разницы между проектной и фактической стоимостью квартиры, которая составила <....>. На претензию истца о возврате указанной суммы застройщик ответил отказом, что послужило поводом для обращения в суд.

Определением от __.__.__ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Рустехреестр», ФИО2

Извещения, направленные в адрес истца, третьего лица ФИО2 вернулись в суд за истечением срока хранения.

Ответчик, третье лицо ООО «Рустехреестр» в судебное заседение своих представителей не направили. Ответчик представил отзыв на иск, в котором в удовлетворении требований просит отказать, поскольку истец принял квартиру по акту приема-передачи без замечаний, зарегистрировал право собственности, согласно сведениями ЕГРН площадь квартиры составляет 58,4 кв.м.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что __.__.__ между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве№__. Согласно разделу 2 договора (с приложениями №__ и 2) застройщик обязуется построить объект – квартиру общей площадью <....> кв.м.

Разделом 3 договора между сторонами согласована цена объекта – <....>, цена квадратного метра – <....>.

Из пункта 3.6 договора следует, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательства застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к договору (графа 6) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 дней после перечисления застройщику денежных средств со счета эскроу уполномоченным банком и получения от участников долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления участников долевого строительства.

__.__.__ между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО1, ФИО2 как участниками долевого строительства, подписан передаточный акт приема-передачи к договору №__ участия в долевом строительстве жилого дома от __.__.__.

Согласно указанному акту застройщик передал участникам в общую совместную собственность ____, расположенную по адресу: ____, строение <....>, общей площадью <....> кв. м, площадь лоджии (с учетом коэффициента 0,5) <....> кв. м.

Таким образом, истцам передано застройщиком ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» жилое помещение, фактическая площадь которого на 0,95 кв.м меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной пунктом 3.6 договора, за несоблюдение которой ни одна из сторон не несет обязанности доплаты.

К исковому заявлению истцом приложено заключение кадастрового инженера ООО «Авангард Оценочная компания" от __.__.__, согласно которому по результатам обмеров площадь квартиры составила <....> кв.м. без учета лоджии <....> кв.м., т.е. на <....> кв.м. меньше проектной площади.

__.__.__ ФИО1 направила в адрес застройщика претензию о возврате части уплаченных по договору денежных средств.

__.__.__ ответчик ответил истцу отказом, поскольку первичный обмер квартир осуществлялся специализированной организацией, обмер произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

__.__.__ зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости - квартиру по адресу ____, строение ____, ____. Площадь квартиры указана <....> кв.м.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

__.__.__ между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» заключен договор по выполнению работ по проведению обмеров и выполнению кадастровых работ в отношении комплекса жилых зданий по адресу ____, ____.

Согласно справке ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» по данным обмерных работ, работы проводились в октябре 2021 года. Из технического плана от октября 2021 года, являющегося неотъемлемой частью разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следует, что площадь ____ составляет <....> кв.м. (комната <....> + комната <....> + кухня <....> + коридор <....> + санузел № 1: <....> + санузел № 2: <....>).

Согласно приложению №__ к договору долевого строительства квартира передается с отделкой, которая включает шпаклевку стен, оклейку обоями, укладывание ламината, керамической напольной плитки, зашивку стояков, иные работы. При этом в приложении №__ к договору указано, что проектный план (указанные в нем площади) не включает описание отделки и ее элементов. Характеристики квартиры подлежат уточнению при завершении строительства на основании результатов обмера, проведенного во исполнение обязательства застройщика в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Истцом в материалы дела представлено заключение ООО «Авангард Оценочная компания" от __.__.__, согласно которому общая площадь квартиры составила, <....> кв.м. Причем, разночтения с техническим планом, составленным специалистом ООО «РУСТЕХРЕЕСТР», касаются площади санузла №__, коридора и кухни. При проведении обмеров определялась фактическая площадь помещений квартиры с учетом проведенных отделочных работ и покрытий, поскольку квартира передана участникам долевого строительства с отделкой. При этом, суд допускает, что площадь санузла №__, коридора и кухни могла уменьшиться, поскольку приложением №__ к договору предусмотрена зашивка стояков, отделка стен и пола.

При этом суд учитывает, что по проектной документации на многоквартирный жилой дом, площади помещений могут быть указаны без учета отделочных работ. Учесть объем отделочных работ в квартире при проектировании многоквартирного жилого дома невозможно, так как отделка выполняется по желанию дольщика, с учетом его индивидуальных требований.

Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

Первичная техническая инвентаризация проводилась специализированной организацией ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» в октябре 2021 года. Представленная в материалы дела техническая документация на дом не позволяет определить, проводились ли замеры с учетом или без учета полной внутренней отделки в квартире истца (включая отделку стен, пола, зашивку стояков).

Представленное истцом заключение ООО «Авангард Оценочная компания» не может быть принято во внимание, поскольку не содержит сведений о том, учитывалась или не учитывалась при обмере зашивка стояков на кухне и в санузле №__, отделка стен и пола в коридоре, на кухне и санузле №__, поскольку площадь квартиры могла измениться ввиду проведенных отделочных работ.

Ходатайств о проведении по делу судебной строительной экспертизы истец не заявляла, акт обследования о состоянии квартиры на момент обмера помещения специалистом ООО «Авангард Оценочная компания» не представила.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо представить технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Представленным в материалы дела поэтажным планом в доме по адресу ____, строение ____ ____, актом приема передачи от __.__.__, сведениям ЕГРН подтверждается, что площадь квартиры составляет <....> кв.м. (по расчету суда <....> кв.м., поскольку площадь санузла №__ в плане ООО «РУСТЕХРЕЕСТР» указана <....> кв.м.), что соответствует условиям договора. Площадь квартиры с учетом первого обмера не превышает 1 кв. м, от площади, установленной договором, поэтому оснований для вывода о взыскании с ответчика денежной суммы в связи с передачей объекта меньшей площадью, нежели это согласовано сторонами, суд не усматривает.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Интинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено __.__.__.

Судья Н.А. Вежнина