дело № 3а-52/2025 (3а-374/2024)
16OS0000-01-2024-000560-15
учет 123а
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 1 апреля 2025 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:
земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта; магазины; обеспечение занятий спортом в помещениях) площадью 7 075 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....);
нежилого здания многоуровневого паркинга со встроенными торговыми помещениями, входящего в состав жилого комплекса по ул. Даурская – А. Кутуя в Советском районе г. Казани, площадью 16 094 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – объект недвижимости с кадастровым номером ....).
Сформулировав свои требования в окончательном виде, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию по состоянию на 1 января 2022 года в размере 60 165 659 рублей, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года в размере 185 649 923 рубля.
Определением Верховного Суда Республики Татарстан от 1 апреля 2024 года производство по административному делу в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... прекращено.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» ФИО1 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, Администрация Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером .... принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» (т. 2 л.д. 6-9).
Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2024 года, определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 71 678 319 рублей 95 копеек (т. 1 л.д. 223-224, т. 2 л.д. 5).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 14 июня 2024 года № 036-24, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АртРеал» ФИО4 Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:060405:2608 определена в размере 5 545 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (т. 1 л.д. 80-191).
В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости. Для проверки правильности определения в отчете рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Как следует из заключения эксперта от 21 февраля 2025 года № 105 (2648)/07-4 (т. 2 л.д. 97-148), величина рыночной стоимости земельного участка в отчете определена неправильно, действительная величина рыночной стоимости земельного участка определена в ином размере, который составил 60 165 659 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Административный истец в лице своего представителя согласился с выводами эксперта о величине рыночной стоимости, уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта.
Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки представлены возражения относительно выводов эксперта о действительной величине рыночной стоимости земельного участка, в частности указано на необоснованное отнесение одного из аналогов к категории «центр деловой активности».
На данные возражения экспертом предоставлены дополнительные письменные пояснения, в которых разъяснены положенные в основу выводов эксперта критерии выбора объектов-аналогов.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.
Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке, эксперт выявил недостатки, влияющие на уровень точности величины стоимости объекта оценки. В частности, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком подобраны объекты-аналоги производственно-складского назначения, что не соответствует сегменту коммерческой недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
Для расчета действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от использования других подходов и методов. Объекты-аналоги подобраны исходя из критериев категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (под застройку коммерческими объектами), даты предложения (до 1 января 2022 года). Обоснование выбора объектов-аналогов на каждом этапе исследования, равно как обоснование и расчет необходимых корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.
Вопреки доводам административного ответчика подбор объекта-аналога осуществлялся с учетом его близлежащего окружения, характерного для зон деловой активности, отсутствия крупных промышленных предприятий, незначительного расстояния до центра города, что и послужило основанием для отнесения объекта к центру деловой активности. Иные доводы возражений касаются определения рыночной стоимости здания, то есть той части требований, производство по которой прекращено.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта.
При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.
При оценке доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости суд принимает во внимание, что представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились. Таким образом, действительная величина рыночной стоимости должна быть установлена на основании заключения эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто. Соответственно требование административного истца, заявленное к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в результате судебной экспертизы.
Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 192), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 2 июля 2024 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», частью 4 статьи 6 Федерального закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Вместе с тем требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, которые в данном случае не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца. Следовательно, оснований для удовлетворения административного иска в этой части не имеется.
Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вектор-групп» удовлетворить частично.
Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта; магазины; обеспечение занятий спортом в помещениях) площадью 7 075 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 60 165 659 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 июля 2024 года.
В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Администрации Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Сафина М.М.
Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 4 апреля 2025 года.
Судья Сафина М.М.