Решение по делу № 02-2420/2025 от 18.04.2025 - о признании добросовестным приобретателем, возмещении ущерба, причиненного в результате признания договора недействительной сделкой.

77RS0019-02-2024-000966-70

2-2420/25

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года адрес

Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Арзамасцевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2420/25 по иску ФИО1 к ФИО2 фио, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, возмещении ущерба, причиненного в результате признания договора недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам фио, ФИО3, в котором просит суд признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: адрес; взыскать солидарно денежные средства в размере сумма

Требования мотивированы тем, что 11.09.2020 между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик ФИО3 продал истцу квартиру по адресу: адрес стоимостью сумма Перед заключением сделки истцу ответчиком ФИО3 были представлены правоустанавливающие документы в отношении указанного жилого помещения. 11.09.2020 денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи квартиры были получены ФИО3 путем использования банковской ячейки. 29.09.2020 истцом была принята квартира по акту приема-передачи. Между тем решением Пресненского районного суда адрес от 19.04.2021 признаны ничтожными договор купли-продажи от 12.03.2020, заключенный между фио и ФИО3, и договор купли-продажи от 11.09.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3 на жилое помещение по адресу: адрес; применены последствия недействительности сделки, возвратив жилое помещение по адресу: адрес в собственность адрес. Однако истец проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестного приобретения недвижимого имущества.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя, который заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчик фио и ее представители в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенных в письменном отзыве.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.

Иные участники процесса в судебное заседание явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомили.

Учитывая, что предусмотренные законом меры по извещению лиц, участвующих деле дела выполнены, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что решением Пресненского районного суда адрес от 19.04.2021, вступившее в законную силу 27.05.2021, признан ничтожным договор купли-продажи от 12.03.2020, заключенный между фио и ФИО3, на жилое помещение по адресу: адрес; признан ничтожным договор купли-продажи от 11.09.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3 на жилое помещение по адресу: адрес; применены последствия недействительности сделки, возвратив жилое помещение по адресу: адрес в собственность адрес.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При рассмотрении вышеуказанного гражданского дела судом было установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную однокомнатную квартиру № 100, расположенную по адресу: адрес, принадлежащую на праве собственности фио, умершей 22.04.2005.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда адрес от 25.04.2014, вступившее в законную силу 22.10.2014, право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес признано за адрес, квартира истребована из чужого незаконного владения фио

12.03.2020 фио заключила с ФИО3 договор купли-продажи квартиры, по которому фио продала последнему квартиру № 100 по адресу: адрес.

ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на указанное недвижимое имущество, 11.09.2020 произвел отчуждение спорной жилой площади в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры.

Признавая ничтожными договора купли-продажи квартиры от 12.03.2020 и от 11.09.2020 Пресненский районный суд адрес пришел к выводу о том, что поскольку фио и ФИО3 заключая оспариваемые договоры купли-продажи квартиры безусловно знали о том, что никаких законных прав на спорное имущество они не имеют, последующее отчуждение спорного имущества как фио, так и ФИО3 противоречит стандарту поведения, установленному ГК РФ для участников гражданского оборота. Тот факт, что право собственности на спорную квартиру с 2014 года не было зарегистрировано за адрес, не свидетельствует о согласии фактического собственника недвижимого имущества на заключение оспариваемых сделок третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Таким образом, обязанность доказать тот факт, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на объект недвижимости, возлагается на продавца.

В силу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Передача продавцом жилого помещения, не свободного от прав третьих лиц (находящегося в залоге), в силу закона дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков, причиненных изъятием у покупателя третьим лицом товара.

Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц.

Судом установлено, что 11.09.2020 между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО3 продал ФИО1 квартиру по адресу: адрес по цене сумма

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Рассматривая требования истца о признании добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, суд приходи к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку данные требования не порождают для истца каких-либо правовых последствий, поскольку Пресненским районным судом адрес было установлено, что договора купли-продажи, совершенные между фио и ФИО3, между ФИО3 и ФИО1 являются ничтожными и не влекущими правовых последствий, кроме связанных с их недействительностью, а оснований для трактовки действий покупателя ФИО1 в качестве добросовестных, не имеется.

Между тем отказ в удовлетворении исковых требований о признании истца добросовестным приобретателем спорного жилого помещения не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отказа истцу в иске о взыскании убытков с продавца, связанных с изъятием объекта недвижимости у покупателя, третьими лица.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В этой связи, при установленных по делу обстоятельствах, изъятие спорного объекта недвижимости, проданного ответчиком ФИО3 истцу на основании договора купли-продажи, порождает у истца право требовать от продавца (ответчика ФИО3) возмещения причиненных убытков в размере стоимости указанного выше жилого помещения, что прямо следует из п. 1 ст. 461 ГК РФ.

Кроме того, согласно п. 13 Договора, стороны руководствуясь ст. ст. 15, 302, 393, 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны продавца к покупателю, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квратиры6 в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры, или их супругов, или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателя, продавец обязуется в течение 1 месяца с момента регистрации соглашения о расторжении договора либо вступления в законную силу решения суда возвратить покупателю все полученные за квартиру денежные средства, указанные в п. 3 настоящего договора, а также возместить все документально подтвержденные убытки и расходы, связанные с ремонтом, благоустройством и приобретением настоящей квартиры и, в случае необходимости, предоставить покупателю в дополнение к возвращенной стоимости квартиры, денежные средства, достаточные для приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора.

По смыслу приведенных выше норм материального права (ст. 461 ГК РФ) покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах, предшествующих купле-продажи и способных привести к отобранию у него вещи, и не смотря на это заключивший договор, при последующей виндикции вещи или ином ее полном или частичном изъятии по соответствующему правовому основанию не вправе требовать от продавца возмещения возникших убытков.

Рассматривая вопрос осведомленности покупателя о наличии оснований для изъятия вещи, следует учитывать, что в обязательственной связи "продавец - покупатель", по общему правилу, на стороне продавца лежит обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Также следует принимать принцип добросовестности, согласно которому продавец должен учитывать права и законные интересы покупателя, оказывать ему содействие в получении всей необходимой информации (пункты 3 и 4 ст. 1, абзац второй и третий пункта 1 Проставления Пленума Верховного суда российской федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). С учетом этого, по общему правилу, покупатель вправе полагаться на то, что продавец предлагает ему к приобретению вещь, необремененную правами третьих лиц, и это предложение исходит от действительного собственника.

По смыслу положений ст. 460, 461 ГК РФ данная презумпция неприменима, если продавец объявил покупателю о возможности возникновения притязаний со стороны третьих лиц, либо если покупатель доподлинно узнал об этом из другого источника.

Однако доказательств наличия данных обстоятельств, которые могли бы послужить сованием для освобождения продавца от ответственности, предусмотренной положения ст. 461 ГК РФ, стороной продавца (ответчик ФИО3) не представлено.

Сама по себе простая неосмотрительность покупателя не освобождает от ответственности продавца по возмещению покупателю убытков на основании положений ст. 460, 461 ГК РФ.

Исходя из предоставления покупателю документов на квартиру, договора купли-продажи квартиру о приобретении ФИО3 квартиры у фио, заверений продавца ФИО3 об отсутствии каких-либо притязаний третьих лиц в отношении квартиры, а также о наличии у продавца правомочий собственника в отношении продаваемого объекта недвижимости, оснований полагать, что покупатель знал при заключении договора купли-продажи о наличии притязаний третьих лиц, но несмотря на это заключил договор, не имеется.

Как следует из материалов дела решением Пресненского районного суда адрес от 19.04.2021, вступившее в законную силу 27.05.2021, признан ничтожным договор купли-продажи от 12.03.2020, заключенный между фио и ФИО3, на жилое помещение по адресу: адрес; признан ничтожным договор купли-продажи от 11.09.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3 на жилое помещение по адресу: адрес; применены последствия недействительности сделки, возвратив жилое помещение по адресу: адрес в собственность адрес.

В данном случае восстановление нарушенного права истца возможно путем взыскания убытков, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 денежных средств в размере сумма, уплаченных по договору купли-продажи от 11.09.2020 за жилое помещение по адресу: адрес.

При этом в удовлетворении требования о взыскании денежных средств с фио суд отказывает, поскольку она не является продавцом по договору купли-продажи квартиры от 11.09.2020, денежные средства от ФИО1 за продажу спорной квартиры не получала, что стороной истца в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

При этом суд учитывает, что в материалах регистрационного дела на спорную квартиру имеется доверенность от фио на фио удостоверенная нотариусом адрес фио реестровый номер 77/236-н/77-2019-9-688 (т.1 л.д. 174) на основании которой был зарегистрирован переход права собственности от фио на ФИО3 по договору купли продажи от 12.03.2020. Согласно поступившему ответу от нотариуса адрес фио следует, что за реестровым номером 77/236-н/77-2019-9-688 от 13.11.2019 фио временно исполняющим обязанности нотариуса адрес удостоверена доверенность на гр. фио. За совершением указанного нотариального действия обращался гр. ФИО4 при удостоверении доверенности использовался бланк 77АГ2744578. Таким образом, подтверждаются доводы ответчика фио о неосведомленности по заключению договора купли-продажи от 12.03.2020 между фио и ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) в счет возмещения ущерба денежные средства в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательном виде.

решение изготовлено в окончательной форме 18.04.2025

Судья Арзамасцева А.Н.