УИД № 08RS0001-01-2025-006235-06

Дело № 2-3396/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 декабря 2025 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Исраиловой Л.И.,

при секретаре судебного заседания Гаряевой В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что 04 декабря 2024 года между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение: жилое, кадастровый номер <данные изъяты>, и земельного участка, общей площадью 600 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <данные изъяты>. По договору купли-продажи было оплачено 7 800 000 руб. ФИО2 В марте 2025 года им был организован ремонт в доме, вследствие чего выявились скрытые дефекты. Ответчик, зная о наличии дефектов в доме, скрыла о наличии обстоятельств, которые являются существенными недостатками. Просил признать сделку, заключенную между ФИО1 и ФИО2 от 04 декабря 2024 года недействительной, применить последствия недействительности сделки.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, согласно телефонограмме, адресованной суду, просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила заявление о признании исковых требований.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе, если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 04 декабря 2024 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность одноэтажный жилой дом, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение - жилое, кадастровый номер <данные изъяты>, и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п. 4 Договора стоимость жилого дома и земельного участка оценены сторонами в размере 7 800 000 руб., из которых стоимость жилого дома – 5 800 000 руб., земельного участка – 2 000 000 руб.

Покупатель ФИО1 выплатил продавцу ФИО4 всю сумму наличными денежными средствами в рублях РФ в момент подписания настоящего договора купли-продажи, что подтверждается распиской от 04 декабря 2024 года. Расчет полностью произведен, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют, и иметь не будут.

Пунктом 8 Договора установлено, что продавец передает жилой дом и земельный участок покупателю в пригодном для проживания состоянии, укомплектованный исправными сантехническими, электротехническим и иным оборудованием, не обремененными задолженностями по коммунальным платежам.

Покупатель ФИО1 приобретает право собственности на жилой дом и земельный участок с момента государственной регистрации этого права в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия (п. 9 Договора).

Также стороны, руководствуясь ст. 421 Гражданского кодекса РФ, ст. 461 Гражданского кодекса РФ и постановлением Правительства Верховного Суда Республики Калмыкия от 24 декабря 2020 года № 45, договорились о том, что в случае признания судом Договора недействительным, и его расторжении по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца и признании сделки недействительной, Продавец является поручителем возврата денежных средств и обязуется вернуть Покупателю денежные средства, полученные по Договору, в полном объеме, а также возместить все убытки и расходы, связанные с приобретением жилого дома и земельного участка (п. 13 Договора).

Обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылается на то, что в ходе ремонта выявились скрытые дефекты дома, которые установить на момент покупки дома было невозможно.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. ст. 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу вышеприведенных положений, а также нормы ст. 178 Гражданского кодекса РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, существенное значение имеет заблуждение относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Судом установлено, что после перехода права собственности и начала ремонтных работ истцом были выявлены недостатки жилого дома, поскольку выявленные недостатки носят скрытый характер и не могли быть выявлены истцом при обычном осмотре объекте на момент заключения договора, то препятствуют нормальному использованию жилого дома.

Также суд учитывает, что ответчик, обладая, сведения о состоянии дома либо имея возможность знать о наличии выявленных дефектов, не сообщил о них истцу при заключении договора, чем ввел истца в заблуждение относительно существенных свойств предмета сделки.

В ходе рассмотрения дела, ответчик ФИО2 исковые требования признала в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе признать иск.

Согласно ч. 3 ст. 173 Гражданского процессуального кодекса РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии со ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Признание исковых требований ответчиком ФИО2 не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлено в пределах предоставленных ей полномочий.

На основании изложенного, с учетом признания исковых требований, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 декабря 2024 года был заключен при наличии обстоятельств, нарушающих права истца, как покупателя, и подлежит признанию недействительным.

Разрешая требования о применении последствий недействительности сделки, суд, руководствуясь п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, с учетом положений п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение: жилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>; возложить обязанность на ФИО1 возвратить жилой дом, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение: жилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>; возложить обязанность на ФИО2 возвратить денежные средства, полученные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 декабря 2024 года, в размере 7 800 000 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 декабря 2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 Гражданского кодекса РФ:

- аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение: жилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>;

- возложить обязанность на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить жилой дом, общей площадью 91,3 кв.м., этаж 1, назначение: жилое, с кадастровым номером <данные изъяты>, и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>;

- возложить обязанность на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить денежные средства, полученные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 декабря 2024 года, в размере 7 800 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.И. Исраилова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2025 года.