Дело № 2-5307/2025

УИД: 52RS0001-02-2024-009019-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2025 года г. Нижний Новгород

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе:

председательствующего судьи Мороковой Е.О.

с участием представителя истца – адвоката Терешина Е.Е., ответчика ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,

при секретаре судебного заседания Антоновой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи, указывая, что 11.06.2024 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, [Адрес] [Адрес]. Стоимость продаваемого объекта недвижимости определена в сумме 13700000 рублей, из которых: 200000 рублей - в счет обеспечения обязательства в качестве задатка, который засчитывается в счет стоимости недвижимого имущества; оставшаяся сумма в размере 13500000 рублей предается покупателем продавцу согласно условиям основного договора купли-продажи. Пунктом 1.5 определен срок действия предварительного договора – до 30.08.2024 года, таким образом, стороны договорились до этой даты заключить основной договор купли-продажи. Пунктом 2.4 договора перечислены имеющиеся на момент его подписания ограничения и обременения в отношении продаваемого объекта недвижимости. Вместе с тем, по условиям предварительного договора ( п.3.1), продавец принял на себя обязательства самостоятельно предпринять все возможные действия для снятия всех имеющихся ограничений прав и обременений указанного объекта недвижимости. Также продавец обязуется заключить (подписать) основной договор купли-продажи в установленный настоящий договором срок, и совместно с покупателем осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Согласно условиям предварительного договора, при его подписании покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 200000 рублей. В соответствии с п. 4.5 договора если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца- задаток возвращается покупателю в двойном размере, а именно в размере 400000 рублей в течение 3 календарных дней с момента извещения покупателя о невозможности заключения договора купли-продажи. Задаток в размере 200000 рублей был передан ответчику 11.06.2024 года, однако по истечении срока действия предварительного договора купли-продажи, а именно до 30.08.2024 года ответчик никаких действий по снятию обременений на продаваемое жилое помещение не предпринял, свои обязательства по условиям предварительного договора не исполнил. Поскольку основной договор не был заключен по вине ответчика, 05.09.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой выплатить сумму задатка в двойном размере, а именно в размере 400000 рублей, однако требования претензии ответчиком не исполнены, денежная сумма в размере 400000 рублей не возвращена до настоящего времени.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи от 11.06.2024 года в размере 400000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 12500 рублей.

Заочным решением суда от 27.02.2025г. исковые требования ФИО3 были удовлетворены. Определением суда от 18.07.2025г. заочное решение суда было отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, направил в суд в качестве своего представителя адвоката Терешина Е.Е., который иск поддержал.

Ранее в судебном заседании истец ФИО3 иск поддержал, суду пояснил, что для приобретения квартиры был заключен договор с агентством недвижимости «Ковчег», агент подобрала квартиру по адресу: г.Н.Новгород, [Адрес], они посмотрели квартиру, все понравилось. Поскольку квартира имела ряд обремений и приобреталась в ипотеку, ответчик обязался в течение двух месяцев обеспечить снятие обременений. Банк предварительно одобрил ипотеку, необходимо было также разрешение органа опеки и попечительства. Но ответчик не принимал меры по снятию обремений, напротив, возникли дополнительные обременения. До 30.08.2024г. они ждали, ситуация не менялась, в сентябре 2024г. было принято решение об отказе от договора и возврате суммы задатка, о чем он сообщил агенту. Все вопросы решались через агента, сам он с ответчиком лично не общался. Основной договор не был заключен по вине ответчика, не обеспечившего снятие обременений с квартиры. На вопрос представителя ответчика пояснил, что иное жилое помещение в последующем не приобреталось.

Ответчик ФИО1 иск не признал, суду пояснил, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца. Для продажи квартиры он также воспользовался услугами агента. Со слов агента истец покупал квартиру для сына, который состоит в хоккейной команде. В августе 2024 года агент сообщила, что сына истца забирают играть в г.Санкт-Петербург и он больше не заинтересован в приобретении квартиры в г.Н.Новгороде. В связи с тем, что в начале августа 2024 года покупатель отказался от приобретения квартиры, он (ответчик) приостановил действия по снятию обременений с квартиры. На 30.08.2024г. в отношении квартиры действительно имелся целый ряд обременений. Если бы они вышли на сделку, то долги были бы погашены, а обременения сняты. Все общение велось между риэлторами, сами они с покупателем лично не общались. В октябре 2024 года квартира была продана другим покупателям, все обременения были сняты, долги погашены за счет его денежных средств.

По ходатайству сторон судом были допрошены в качестве свидетелей [ФИО]1, [ФИО]2, [ФИО]3 и [ФИО]4

Свидетель [ФИО]1 показала суду, что работает риэлтором в агентстве недвижимости «Ковчег». Истец обратился в их агентство с целью подбора и приобретения квартиры. Было найдено объявление на сайте «Авито», в объявлении был контактный телефон риэлтора. Созвонившись с риэлтором, организовали осмотр квартиры покупателем. Истец принял решение купить данную квартиру. Оказалось, что в отношении квартиры имелся ряд обременений (арестов), их было 13 шт. Продавец гарантировал снятие обременений за свой счет. Она говорила риэлтору продавца, что у них ипотека и для банка нужна «чистая» квартира. Был заключен предварительный договор купли-продажи от 11.06.2024г. с задатком. В договоре был установлен срок заключения основного договора – до 30.08.2024г. Ответчик написал обязательство о погашении долгов за свой счет и об обеспечении снятия обременений с квартиры. Сам ФИО1 ей звонил, общались они неоднократно, у него возникли проблемы со снятием обременений. Она объясняла и ему и его супруге, что квартира приобретается в ипотеку и банк не одобрит приобретение квартиры с обременением. 200000 руб. ответчик передал бывшей супруге для погашения долга по алиментам, но сумма долга была больше. У ответчика был грузовой автомобиль, он хотел передать его истцу как гарантию возврата денежных средств, но истец побоялся давать большую сумму, поскольку автомобиль также был под арестом. В середине сентября 2024 года она позвонила риэлтору ответчика и сообщила, что целесообразность в приобретении квартиры отпала, т.к.аресты не сняты. В августе 2024 года истец не отказывался от приобретения квартиры и заключения договора купли-продажи, они терпеливо ждали весь август и половину сентября. О том, что сын уедет в г.Санкт-Петербург играть, стало известно только в сентябре. Даже в начале сентября 2024г. истец купил бы квартиру. Ответчик не отказывался от заключения договора, но он надеялся, что истец погасит его долги. Она (свидетель) опровергает доводы ответчика о том, что истец отказался от заключения основного договора купли-продажи в августе 2024 года. Квартиру отслеживали до сентября 2024г., постоянно запрашивали выписки из ЕГРН, но оказалось, что количество арестов только увеличилось.

Свидетель [ФИО]2 показала суду, что работает риэлтором в агентстве недвижимости «Успех». Ответчик обратился в агентство для продажи его недвижимости – трехкомнатной квартиры. Нашли покупателя – ФИО3, он являлся клиентом агентства недвижимости «Кочег». Был заключен предварительный договор купли-продажи, внесен задаток в размере 200000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи был установлен до 30.08.2024года. В отношении объекта были обременения. Основной договор купли-продажи не был заключен, поскольку покупатель отказался от приобретения квартиры в десятых числах августа 2024г. Если бы их пригласили на сделку, то они бы вышли на сделку с «чистой» выпиской, закрыли бы долги и сняли аресты. В последующем были найдены другие покупатели, которые купили квартиру. Обременения на квартиру были сняты за счет средств ФИО1

Свидетель [ФИО]3 показала суду, что работает менеджером по продажам в агентстве недвижимости «Успех», ответчика знает по вопросу его продажи квартиры. На объявление о продаже квартиры откликнулось агентство «Ковчег», между агентствами был заключен договор в отношении данной квартиры. Квартира была с обременениями. Со слов риэлтора [ФИО]2 агент покупателя сообщила о том, что сделка не состоится, квартира была вновь выставлена в продажу. Отказ покупателя от сделки был в августе 2024 года, ближе к середине августа.

Свидетель [ФИО]4 показал суду, что ответчика знает 5 лет, вместе работали на перевозке сыпучих материалов. В начале августа 2024 года ответчик обратился к нему, у него кто-то отказался от сделки. Он (свидетель) дал ему в долг 950000 рублей в начале августа 2024 года, чтобы он покрыл долги. Где-то в середине сентября 2024г. он отдал ему долг.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав доводы ответчика, представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

В соответствии со статьей 431 данного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 17.01.2024г. между ФИО1 и ООО «Центр недвижимости «Успех» был заключен договор на оказание услуг по продаже квартиры по адресу: г.Н.Новгород, [Адрес] (л.д.98).

11.06.2024г. между ФИО3 и ИП ФИО4 был заключен договор по приобретению квартиры по адресу: г.Н.Новгород, [Адрес] (л.д.100).

11.06.2024 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Н.Новгород, [Адрес] ( л.д.12).

Стоимость продаваемого объекта недвижимости определена в сумме 13700000 рублей, из которых: 200000 рублей - в счет обеспечения обязательства в качестве задатка, который засчитывается в счет стоимости недвижимого имущества; оставшаяся сумма в размере 13500000 рублей- предается покупателем продавцу согласно условиям основного договора купли-продажи ( п.4.1). Пунктом 1.5 определен срок действия предварительного договора – до 30.08.2024 года, таким образом, стороны договорились до этой даты заключить основной договор купли-продажи.

Пунктом 2.4 договора перечислены все имеющиеся на момент его подписания ограничения и обременения в отношении продаваемого объекта недвижимости (13 обременений). Вместе с тем, по условиям предварительного договора ( п.3.1) продавец принял на себя обязательства самостоятельно предпринять все возможные действия для снятия всех имеющихся ограничений прав и обременений указанного объекта недвижимости. Также продавец обязуется заключить (подписать) основной договор купли-продажи в установленный настоящий договором срок, и совместно с покупателем осуществить все необходимые действия по регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Покупатель также обязался заключить (подписать) основной договор купли-продажи в установленный договором срок.

Согласно условиям предварительного договора, при его подписании покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 200000 рублей ( п.4.1). В соответствии с п. 4.4 договора, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца- задаток возвращается покупателю в двойном размере, а именно в размере 400000 рублей в течение 3 календарных дней с момента извещения покупателя о невозможности заключения договора купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, задаток в размере 200000 рублей остается у продавца (п.4.3 договора).

Задаток в размере 200000 рублей был передан ответчику в момент подписания предварительного договора купли-продажи 11.06.2024 года, что подтверждается распиской ( л.д.13).

Согласно принятому на себя обязательству от 11.06.2024г., изложенному в отдельном заявлении (л.д.101), ФИО1 обязался погасить имеющиеся задолженности по исполнительным производствам, предпринять самостоятельно и за свой счет все зависящие от него действия по урегулированию возникшей ситуации для снятия ареста и наступления в дальнейшем перехода права собственности на покупателя ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: г.Н.Новгород, [Адрес].

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был. По состоянию на 03.09.2024г. в отношении квартиры имелось 12 обременений в виде запрещения регистрации сделок с объектом (л.д.17-18), что ответчиком не оспаривается.

Рассматривая вопрос о наличии вины продавца или покупателя в том, что основной договор не был заключен в срок до 30.08.2024г., оценив представленные сторонами доказательствами, суд приходит к выводу, что достоверно установить наличие вины продавца или покупателя в том, что основной договор купли-продажи не был заключен, по представленным доказательствам не представляется возможным. Свидетель [ФИО]1 и свидетель [ФИО]2, которые являлись лицами, непосредственно сопровождающими сделку, дали суду противоречивые показания, и с учетом отсутствия их заинтересованности в деле, суд лишен возможности отдать предпочтение показаниям того или иного свидетеля. Свидетель [ФИО]3 дала суду показания по обстоятельствам, известным ей со слов [ФИО]2 и сама свидетелем взаимоотношений между истцом и ответчиком не являлась. Свидетель [ФИО]4 также очевидцем взаимоотношений между сторонами не являлся и об обстоятельствах отказа покупателя от сделки ему известно со слов ответчика.

Вместе с тем, согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Положениями статьи 381 настоящего Кодекса установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Учитывая, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение о его заключении, суд применительно к положениям п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, являются прекращенными, а, следовательно, считается прекращенным и задаток как дополнительное обязательство между сторонами спора. В связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для возврата ответчиком истцу суммы задатка в том размере, в котором он был внесен, т.е. в размере 200000 рублей.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО3, а именно, о взыскании с ФИО1 денежных средств в размере 200000 рублей.

Утверждение истца о виновности ответчика в незаключении договора отклоняется судом как не имеющее правового значения, поскольку с его стороны не было представлено доказательств направления ответчику в письменной форме предложения о заключении основного договора. Само по себе наличие обременений на квартиру по состоянию на 30.08.2024г. не свидетельствует об отказе ответчика от заключения договора купли-продажи.

Также как и доводы ответчика о том, что сумма задатка должна остаться у него ввиду отказа покупателя от заключения договора купли-продажи, не принимаются судом ввиду отсутствия достаточных доказательств отказа покупателя от сделки и отсутствия направления истцу письменного предложения о заключении сделки в срок до 30.08.2024г.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 12500 рублей (л.д. 11).

Указанные расходы по оплате госпошлины в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в с учетом частичного удовлетворения исковых требований, а именно в размере 50%, т.е.в размере 6250 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт [Номер]) в пользу ФИО3 (паспорт [Номер]) денежные средства в размере 200000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6250 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Морокова Е.О.