Мотивированное решение составлено 22.10.2025

Дело № 2-454/2025

УИД 26RS0024-01-2025-000224-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Невинномысск 08 октября 2025 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ульянова А.А.,

при секретаре Колесниковой О.В.,

с участием представителя истца адвоката Милявского Л.А.,

представителей ответчика ООО «Тотал Контрол» генерального директора ФИО1, и ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1, ФИО4 об освобождении нежилого помещения и передачи ключей, признании договора недействительным, признании договора расторгнутым, взыскании неустойки, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1, ФИО4 и окончательно просила: признать недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1 и ФИО4; признать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1 и ФИО4; обязать ответчика ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1 освободить нежилое помещение № № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО3, и передать ей указанное помещение по акту приема-передачи, а также комплект ключей от входной двери указанного нежилого помещения; в случае неисполнения судебного акта взыскать с ответчика ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1 судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его фактического исполнения; взыскать расходы за юридические услуги в размере 15000 руб., и по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Иск мотивирован тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном помещении располагается ООО «Тотал Контрол», генеральным директором которого является ФИО1 Предыдущим собственником являлся ФИО4, который сдавал указанное помещение по договору аренды ООО «Тотал Контрол». После перехода права собственности истцу она направила в адрес ООО «Тотал Контрол» уведомление с просьбой освободить нежилое помещение, которое ответчиком не исполнено. Кроме того ответчик ссылается на заключенный с ФИО4 договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, который следует признать недействительным, поскольку согласно судебной почерковедческой экспертизы не был подписан ФИО4

Представитель истца адвокат Милявский Л.А. просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представители ответчика ООО «Тотал Контрол» генеральный директор ФИО1 и ФИО2 просили отказать в удовлетворении исковых требований указав, что договор аренды нежилого помещения заключен с его предыдущим собственником ФИО4 С учетом, что согласно экспертному заключению договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ не был подписан ФИО4, то действует предыдущий договор аренды, а поскольку он был заключен на срок, и с учетом его положений, арендодатель не может его расторгнуть без нарушений его условий арендатором. Вместе с тем ООО «Тотал Контрол» продолжает пользоваться нежилым помещением, готов платить арендную плату, таким образом, оснований для расторжения договора аренды не имеется.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, был извещен. Поступили пояснения, согласно которым он просил удовлетворить заявленные требования, поскольку он расторг договор аренды с ООО «Тотал Контрол» с ДД.ММ.ГГГГ, однако затем поступило заявление, согласно которому просит отказать в иске, поскольку ФИО3 при покупке нежилого помещения была извещена о том, что ООО «Тотал Контрол» является его арендатором.

В судебное заседание представитель третьего лица Филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю не явился, был извещен.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, истец ФИО3 согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли – продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, является собственником недвижимого помещения - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал ФИО3 недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.

Между ФИО4 и ООО «Тотал Контрол» были заключены договоры аренды указанного нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ.

По ходатайству истца судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза по вопросу, подписывал ли ФИО4 договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом <данные изъяты> ФИО10, подписи от имени ФИО4 в графе «Арендодатель» в договоре № № аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ выполнены не ФИО4, а другим лицом.

Суд не находит оснований не согласиться с выводами указанного экспертного заключения, поскольку они достаточно полно мотивированны, приведены методы оценки, расчеты стоимости ущерба. Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Сторонами доказательств, свидетельствующих о неправильности выводов судебного эксперта, не представлено.

Суд приходит к выводу, что стороной ответчика при рассмотрении дела не были представлены бесспорные данные, подтверждающие факт заключения договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он не был подписан одной из сторон, таким образом следует признать недействительным договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ООО «Тотал Контрол».

В связи с указанным, последним заключенным между сторонами договором аренды является договор № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условий договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 передал, а ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1 принял во временное пользование <данные изъяты> часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Арендуемая площадь составляет <данные изъяты> м., арендная плата составляет <данные изъяты> руб., срок аренды составляет <данные изъяты> месяцев и действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По истечению срока договора и выполнения всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора (п.4.1.1.).

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

При этом, согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Сторонами не оспаривается, что после истечения договора аренды, арендные отношения не прекратились ООО «Тотал Контрол» продолжало пользоваться арендуемым имуществом.

Связи с указанным договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и может быть расторгнут арендатором при предупреждении арендодателя за <данные изъяты> месяца.

Доводы ответчиков, что арендодатель при указных обстоятельствах вправе расторгнуть договор аренды только по условиям, указных в договоре, основан на неверном толковании норм права.

Как следует из материалов гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено первоначальное уведомление об освобождении помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, направив уведомление в адрес ответчика с предложением освободить спорное нежилое помещение, истец воспользовался своим правом отказаться от договора, предусмотренным абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, ответчик получил извещение ДД.ММ.ГГГГ, однако почтовое отправление, поскольку оно не было вручено получателю, ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю, учитывая положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», уведомление считается полученным в момент возврата почтовой корреспонденции, в рассматриваемом случае ДД.ММ.ГГГГ и с учетом положений абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ (с учетом выходных дней).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 ст. 622 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством.

Как установлено в ходе судебного разбирательства стороной истца представлены в суд доказательства, из которых следует, что он неоднократно предпринимал меры для возврата имущества из владения ответчика, после расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Ответчиком арендованное имущество в виде нежилого помещения истцу не передано.

Принимая во внимание доводы истца о том, что несмотря на изложенное в уведомлениях требование о возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ответчик нежилое помещение истцу не передал, суд приходит к выводу, что исковые требования к ООО «Тотал Контрол» об освобождении нежилого помещения № № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и передачи его ФИО3 по акту приема-передачи с комплектом ключей от входной двери указанного нежилого помещения подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 28, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 ГК РФ). Начисление предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов на сумму судебной неустойки не допускается.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ). Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнение обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Принимая во внимание вышеуказанные положения закона и разъяснения, данные Верховным Судом РФ, учитывая обстоятельства рассматриваемого спора, длительность неисполнения обязательств по передаче недвижимого имущества истцу, размер арендной платы, суд приходит к выводу об определении размера судебной неустойки, подлежащей взысканию с ООО «Тотал Контрол» в размере 500 руб. ежедневно, полагая, что указанная сумма в большей степени будет соответствовать принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, при том, что в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика более выгодным, чем его неисполнение.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суд, исходя из требований ст. 98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с ответчика ООО «Тотал Контрол» судебные расходы по оплате государственной пошлины в пользу истца понесенные последним в размере 3000 руб., которые подтверждаются истцом документально – чек от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей; суммы подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В судебном заседании установлено, что согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 были оплачены услуги адвоката Милявского Л.А. за правовое консультирование и подготовку искового заявления с документами на сумму 15000 руб.

Оснований сомневаться в достоверности представленных документов, содержащих все необходимые сведения и не противоречащих оказанным юридическим услугам, не имеется.

С учетом объема и сложности выполненной представителем работы суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов с ООО «Тотал Контрол» на юридические услуги в размере 15000 руб., считая, что указанная сумма судебных расходов соответствует требованиям разумности и справедливости, и при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги. Оснований для снижения подлежащих ко взысканию расходов на юридические услуги не имеется, поскольку в материалах дела не имеется доказательств, что они носят явно неразумный (чрезмерный) характер.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Тотал Контрол» в лице генерального директора ФИО1, ФИО4 - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ООО «Тотал Контрол».

Признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ООО «Тотал Контрол» с ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ООО «Тотал Контрол» ИНН № освободить нежилое помещение № № площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> и передать его ФИО3 по акту приема-передачи с комплектом ключей от входной двери указанного нежилого помещения.

Установить за каждый день просрочки исполнения решения суда в части освобождения нежилого помещения и возврате ключей от входной двери, судебную неустойку, подлежащую взысканию с ООО «Тотал Контрол» в пользу ФИО3 в размере 500 руб. ежедневно.

Взыскать с ООО «Тотал Контрол» в пользу ФИО3 судебные расходы на юридические услуги в размере 15000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В удовлетворении иных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Невинномысский городской суд, в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья А.А.Ульянов