Решение по делу № 3А-180/2023 от 11.07.2023

Дело № 3а-180/2023

УИД 26 ОS0000-04-2023-000057-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 11 июля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя административного истца К.С.В.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края К.И.Н.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Н.М.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Н.М.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …..

В обоснование иска указано, что Н.М.А. является собственником следующих объектов недвижимости: с кадастровым номером …, площадью 265.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: котельная, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: …;

с кадастровым номером …, площадью 888.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: склад, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: ….;

с кадастровым номером …, площадью 1 277.9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: производственное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: ….;

с кадастровым номером …, площадью 209 кв.м, назначение: нежилое, наименование: проходная, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: …..

Кроме того, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, площадью 22 385 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственной базой, местоположение: ….

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером … установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 21 941 553.15 рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …, … установлена актом ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2022/000058 от 03 марта 2022 года в следующих размерах: 8 383 751.85 рублей, 18 126 639.64 рублей, 25 677 920.59 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:100101:3003 установлена актом АОКС-26/2022/000037 от 16 февраля 2022 года в размере 6 022 867.69 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Капитал Инвест» № 107-2-KS/2022 от 31 октября 2022 года рыночная стоимость спорных объектов составила: с кадастровым номером … – 779 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером …. – 2 420 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 6 160 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 1 440 000 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года, с кадастровым номером …. – 10 145 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых и арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

В судебное заседание административный истец Н.М.А., представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Пятигорска Ставропольского края, Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В материалах дела имеется заявление административного истца о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя по доверенности К.С.В.

В представленных в материалы дела письменных возражениях ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И. просила рассмотреть административный иск в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца К.С.В. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 205/2023 от 19 июня 2023 года уточнил административные исковые требования.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А. просил отказать в удовлетворении иска, не согласен с заключением судебной оценочной экспертизы по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края К.И.Н. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований административного иска, поддержала доводы возражений.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ш.Д.А. подробно дал ответы на все поступившие вопросы, которые изложены в приобщенном судом письменном пояснении к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 205/2023 от 19 июня 2023 года по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые и арендные платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Н.М.А. является собственником следующих объектов недвижимости: с кадастровым номером …, площадью 265.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: котельная, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: …;

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …. установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила 21 941 553.15 рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …., … установлена актом ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2022/000058 от 03 марта 2022 года в следующих размерах: 8 383 751.85 рублей, 18 126 639.64 рублей, 25 677 920.59 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …. установлена актом АОКС-26/2022/000037 от 16 февраля 2022 года в размере 6 022 867.69 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года.

с кадастровым номером …. – 779 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 2 420 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 6 160 000 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 1 440 000 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 10 145 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 03 марта 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 205/2023 от 19 июня 2023 года рыночная стоимость объектов недвижимости составила: с кадастровым номером … – 15 991 000 по состоянию на 01 января 2019 года; с кадастровым номером …. – 3 002 460 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером ….- 8 901 126 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года, с кадастровым номером … – 12 356 258 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года; с кадастровым номером … – 2 438 335 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 205/2023 от 19 июня 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в представленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом 03 мая 2023 года.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных и налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске объектов в размере рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности и аренде у административного истца, в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 205/2023 от 19 июня 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15 февраля 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Н.М.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …., площадью 265.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: котельная, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: …., в размере равном его рыночной стоимости 3 002 460 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 888.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: склад, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: …., в размере равном его рыночной стоимости 8 901 126 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 1 277.9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: производственное, количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое, местоположение: …., в размере равном его рыночной стоимости 12 356 258 рублей по состоянию на 16 февраля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …, площадью 209 кв.м, назначение: нежилое, наименование: проходная, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), местоположение: …., в размере равном его рыночной стоимости 2 438 335 рублей по состоянию на 02 февраля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …, площадью 22 385 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственной базой, местоположение: …., в размере равном его рыночной стоимости 15 991 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами …, земельного участка с кадастровым номером ….

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 15 февраля 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.07.2023 года.

Председательствующий судья подпись М.М. Товчигречко