Дело № 2-1523/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2022 года город Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Агишевой М.В.,

при секретаре судебного заседания Салюковой А.А.,

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка заключенным, возобновленным и действующим на неопределенный срок, определении порядка пользования земельным участком,

установил:

ФИО5 (далее по тексту – истец) обратился в суд с иском к ФИО6, администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту – ответчики) и, с учетом неоднократных уточнений исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), окончательно просил признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО6, от 19.01.2022 года № исключить из ЕГРН запись о договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенного между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО6, от 19.01.2022 года № считать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, от 19.05.2000 года № заключенным между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО5, а также возобновленным и действующим на неопределенный срок; определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 463 кв.м., выделив ФИО5 в натуре земельный участок площадью 308,7 кв.м, с учетом объектов недвижимости, принадлежащих ему.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 2/3) принадлежит жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, другая 1/3 доля в праве на указанный жилой дом принадлежит ответчику. Указанный объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 463 кв.м с адресным ориентиром: <адрес>, <адрес>. 19.05.2000 года в отношении данного земельного участка истцом оформлен договор аренды №, по условиям которого ему были предоставлены в аренду сроком на 15 лет 2/3 доли земельного участка площадью 308,7 кв.м. Ответчик на праве аренды пользовалась 1/3 доли указанного земельного участка площадью 154,3 кв.м. В настоящее время ответчик на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060118:3 площадью 463 кв.м возвела новый объект недвижимости – жилой дом, который частично располагается на земельном участке истца. На требования истца устранить нарушение его прав пользования земельным участком, ответчик ответила отказом, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Истец и ответчик в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки не известны.

Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования, с учетом их окончательных уточнений, поддержала, при этом пояснила, что в силу своей безграмотности ФИО5 не сдал договор аренды от 19.05.2000 года на регистрацию в органы Росреестра, документы подтверждающие оплату арендных платежей у него отсутствуют, также как отсутствуют письменные возражения, которые он направил в КУИ г. Саратова относительно проекта договора аренды от 19.01.2022 года.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что договор аренды от 19.05.2000 года не был заключен в установленном законом порядке, так как не прошел государственную регистрацию, в то время как оспариваемый договор аренды от 19.01.2022 года был заключен ФИО6 в соответствии с действующим законодательством, при этом, не смотря на получение проекта данного договора, истец своих возражений относительно его условий в КУИ г. Саратова не направил, доказательств обратного в материалы дела не представил.

В судебном заседании представитель третьего лица КУИ г. Саратова по доверенности ФИО4 полагала, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды от 19.05.2000 года в установленный законом срок не был зарегистрирован в органах Росеестра, а договор аренды от 19.01.2022 года зарегистрирован в установленном законом порядке, является действующим, доказательств нарушения прав истца не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки не известны.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Земельные участки могут быть переданы в аренду (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением земель, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 36 ЗК РФ гражданин, имеющий в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретает право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для их использования за плату.

Основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления их в аренду в соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ является договор аренды.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, установлены ст. 39.20 ЗК РФ.

Так, согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Согласно п. 10 ст. 39.20 размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п. п. 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО5 (доля в праве 2/3) и ФИО6 (доля в праве 1/3) на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом площадью 51,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Из соглашения от 14.10.2021 года, заключенного между сторонами, следует, что в результате пожара часть жилого дома, занимаемая ФИО6 и членами её семьи, была значительно повреждена и не подлежала восстановлению. После пожара жилой дом имеет общую площадь 37,6 кв.м и состоит из площади помещений, соответствующих 2/3 долям в праве общей долевой собственности ФИО5 По условиям соглашения сторонами достигнута договоренность о том, что право общей долевой собственности ФИО6 на 1/3 долю в жилом доме общей площадью 51,3 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, подлежит прекращению, долю ФИО5 в жилом доме общей площадью 37,6 кв.м считать равной единице.

Вместе с тем, данное соглашение не было сдано на регистрацию в органы Росреестра и право собственности ФИО6 на 1/3 долю в жилом доме общей площадью 51,3 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, не прекращено в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, после пожара ответчик ФИО6 осуществила реконструкцию жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>. Реконструированный жилой дом площадью 167,5 кв.м был поставлен ответчиком на кадастровый учет с присвоением объекту недвижимости кадастрового номера №

Право собственности ФИО6 на жилой дом площадью 167,5 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом общей площадью 51,3 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности истцу и ответчику, а также реконструированный жилой дом площадью 167,5 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО6, расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060118:3, площадью 463 кв.м с адресным ориентиром: <адрес>, находящегося в муниципальной собственности.

В отношении данного земельного участка между администрацией г. Саратова и ФИО5 оформлен договор аренды № от 19.05.2000 года, по условиям которого в пользование ФИО5 на условиях аренды на срок 15 лет был предоставлен земельный участок площадью 308,7 кв.м (2/3 доли из общей площади 463 кв.м).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды № от 19.05.2000 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 25 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды № от 19.05.2000 года) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора аренды № от 19.05.2000 года, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из материалов дела и пояснений участников процесса, следует, что в нарушение требований ст. 131 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка № от 19.05.2000 года не был зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию, которая на момент возникновения правоотношений являлась обязательной.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.05.2000 года № является незаключенным и каких-либо правовых последствий он не повлек.

При этом, несмотря на фактическое пользование земельным участком, ФИО5 арендную плату за право пользования земельным участком не вносил, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Кроме того, спорный договор аренды с ФИО5 был заключен сроком на 15 лет, на момент принятия судом решения данный срок истек, что лишает права арендатора и арендодателя обратиться в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено и следует из материалов дела, 29.11.2021 года ФИО6 обратились в КУИ г. Саратова с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 463 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Поскольку ФИО5 является правообладателем жилого дома (2/3 доли в праве), находящегося на спорном земельном участке, то КУИ г. Саратова в его адрес был направлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для ознакомления и подписания. В письме ФИО5 предлагалось в течение тридцати дней со дня направления проекта договора подписать его и предоставить в Комитет, а в случае если он будет не согласен с заключением названного договора направить в адрес Комитета уведомление об отказе, либо о согласии на заключение договора на иных условиях, оформленные в виде протокола разногласий.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, ФИО5 получил проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, направленный в его адрес Комитетом.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что ФИО5 не согласился с указанным проектом договора аренды и направил в адрес Комитета проект разногласий к договору.

Вместе с тем, доказательств подтверждающих данные обстоятельства истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представил, равно, как и не представил проект разногласий к договору, которой был им направлен в Комитет.

Представитель КУИ г. Саратова в судебном заседании подтвердила, что проект разногласий к договору аренды земельного участка от ФИО5 в адрес Комитета не поступал и у них он отсутствует.

Поскольку в установленный срок ФИО5 проект договора не подписал, уведомление об отказе либо о согласии на заключение договора на иных условиях, оформленные в виде протокола разногласий, в адрес Комитета не направил, то в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ с ФИО6 был заключен договор аренды от 19.01.2022 года № земельного участка площадью 463 кв.м с кадастровым номером 64:48:060118:3, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, сроком на 49 лет, для размещения жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданам бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Обязательства ФИО6 по договору определены в размере 391 кв.м., то есть площадь земли была предоставлена с учетом размера площади жилого дома, принадлежащего ФИО6 (арендатору).

Данный договор с множественностью лиц на стороне арендатора зарегистрирован в установленном законом порядке и является действующим.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО5 связывает нарушение своих прав и законных интересов с тем, что договор аренды от 19.01.2022 года № спорного земельного участка, заключенный с ФИО6, не соответствует сложившемуся порядку пользования земельным участком, определенному на основании ранее оформленных с ФИО5 и ФИО6 договоров аренды земельного участка, исходя из размера принадлежащих сторонам долей в праве собственности на жилой дом общей площадью 51,3 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, а также противоречит п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с чем, договор аренды от 19.01.2022 года № является недействительным.

Указанные доводы истца не могут быть приняты судом во внимание, поскольку, как на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, так и в настоящее время земельно-правовые отношения между органом местного самоуправления и ФИО5 в установленном законом порядке не оформлены, допустимых доказательств наличия у истца какого-либо вещного права в отношении спорного земельного участка последним не представлено, договор аренды земельного участка от 19.05.2000 года № не был зарегистрирован в установленном порядке и является незаключенным, каких-либо договоров (соглашений), подтверждающих наличие гражданско-правовых отношений у ФИО5 по факту предоставления ему во временное владение и пользование земельного участка материалы дела не содержат. Кроме того, отсутствует соглашение о достижении между сторонами порядка пользования спорным земельным участком, доказательств того, что на момент заключения оспариваемого договора стороны пользовались земельным участком по фактически сложившемуся порядку и он должен был учитываться при заключении оспариваемого договора, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд считает, что между сторонами на протяжении длительного периода времени (более 20 лет) порядок пользования спорным земельным участком не сложился, напротив, он постоянно изменялся, поскольку объект недвижимости, принадлежащий сторонам на праве общей долевой собственности, претерпевал изменения, часть его, а именно жилые помещения, в которых проживали ответчик и члены ее семьи, сгорела и не подлежала восстановлению, в связи с чем, жилой дом был ответчиком реконструирован, новый объект недвижимости введен в гражданский оборот и за ответчиком зарегистрировано право собственности на него. В свою очередь, истец после произошедшего пожара, улучшил свои жилищные условия и пристроил к своей части жилого дома пристройку, права на которую не оформил, о чем в ходе судебного процесса пояснил представитель ответчика, а представитель истца данный факт не оспорила.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что предусмотренные законом основания для признания оспариваемой сделки (договора аренды от 19.01.2022 года №Ар-22-22/ф-6 земельного участка) недействительной отсутствуют, поскольку спорный договор аренды земельного участка соответствует действовавшим на момент его заключения нормам земельного и гражданского законодательства, доказательств совершения указанной сделки с целью причинения вреда имущественным правам истца не представлено.

Кроме того, ФИО1 не представлено достаточных и допустимых доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов при заключении оспариваемого договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора.

В настоящее время ФИО1 не лишен права обратиться в Комитет с заявлением о заключении с ним соглашения о вступлении в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №Ар-22-22/ф-6 земельного участка площадью 463 кв.м с кадастровым номером 64:48:060118:3, расположенного по адресу: <адрес>, 5-й <адрес> предоставления ему в аренду земельного участка, с последующим определением порядка пользования земельным участком с соарендатором и последующим внесением изменений в договор.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО5 к ФИО6, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка заключенным, возобновленным и действующим на неопределенный срок, определении порядка пользования земельным участком оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Срок составления мотивированного решения – 23.11.2022 года.

Судья М.В. Агишева