Дело №2-39/2023
УИД 48RS0005-01-2022-001689-65
Решение
Именем Российской Федерации
15 февраля 2023 г. г. Липецк
Липецкий районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Риффель В.В.,
при секретаре Евстафьевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Агропромышленное объединение «Аврора» к ФИО1, ФИО3 о признании недействительными (ничтожными) сделок по продаже земельных долей,
установил:
Истец АО «Агропромышленное объединение «Аврора» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО3 о признании недействительной (ничтожной) сделки по продаже земельной доли, возврате полученной по расписке земельной доли, указывая на то, что 20.09.2021 в адрес истца поступило заказное информационное письмо, в котором ФИО3 проинформировал истца о том, что им в период 2019-2021 у ФИО1 была приобретена земельная доля (земельный пай) в земельном участке с кадастровым номером №, расположенном примерно в 20 м по направлению на северо-запад от ориентира: <адрес> Истец 21.09.2021 в адрес ФИО3 направил запрос о предоставлении документов, подтверждающих приобретение земельной доли, однако ФИО3 запрашиваемую информацию не представил. Ответчик ФИО1 является правообладателем земельной доли в размере 5,8 га в земельном участке с кадастровым номером №. Договорные отношения между ФИО3 и ФИО1 были оформлены путем подписания расписки и выдачи нотариальной доверенности. Истец является сельскохозяйственным предприятием, основной вид деятельности которого - выращивание зерновых культур, а также является арендатором и сособственником указанного земельного участка. Ответчик ФИО3, вступая в договорные отношения с участником долевой собственности на указанный земельный участок, не являлся участником долевой собственности на земельный участок, выдел земельной доли не осуществлял. Понимая, что зарегистрировать земельную долю, принадлежащую ФИО1, на себя ответчик ФИО3 не сможет по причине того, что не является арендатором и/или собственником земельного участка, стороны предусмотрели обязанность продавца выдать доверенность на имя ФИО3 Продавец в момент получения денежных средств за продаваемую земельную долю выдал ФИО3 генеральную доверенность, согласно тексту которой ФИО3 уполномочен от собственника заключать любые сделки, направленные на достижение целей по переоформлению на свое имя право собственности на земельную долю или на имя конечного бенефициара. В Липецкой газете № от 08.11.2022 было опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельных участков, в качестве заказчика указано ООО «Автостройальянс» в лице ФИО3 Земельный участок, из которого планируется выдел, указан №. Проект межевания предусматривает образование земельного участка № площадью 58 000 кв.м. (5,8 га). Правообладателем образуемого участка заявлен один человека – ФИО1 Таким образом, реализуя свой план по оформлению права собственности на земельную долю ФИО1, ФИО3 намерен сформировать земельный участок путем его выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером № и поставить образованный земельный участок на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности за собственником с последующим переоформлением земельной доли на свое имя. Истец полагает, что действия ответчика ФИО3 направлены на обход закона с противоправной целью завершить оформление приобретенного пая на свое имя или на имя конечного бенефициара. Выданная доверенность не является самостоятельной сделкой, а является частью одной сделки, которая направлена на приобретение и последующее оформление права собственности на приобретаемую земельную долю. Оформленная между сторонами расписка и выданная доверенность являются единой ничтожной сделкой, направленной на переоформление права собственности на имя ФИО3 Истец просил признать недействительной (ничтожной) сделку по продаже земельной доли без выдела в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенную между ФИО3 и ФИО1 по продаже земельной доли площадью 5,8 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 044 00 кв.м., расположенный по адресу примерно в 20 м по направлению на северо-запад от ориентира: <адрес> Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В последующем истец уточнил исковые требования и просил признать недействительной (ничтожной) с момента ее совершения сделку от 20.03.2020 (расписка), заключенную между ФИО3 и ФИО1 по продаже земельной доли, площадью 5,8 га без выдела в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 044 00 кв.м., расположенный по адресу примерно в 20 м по направлению на северо-запад от ориентира: <адрес> и доверенность, удостоверенную нотариусом нотариального округа Липецкого района Липецкой области ФИО5 от 20.03.2020. Обязать ФИО3 вернуть полученную по расписке от 20.03.2020 указанную земельную долю ФИО1
В судебном заседании представитель истца АО «Агропромышленное объединение «Аврора» по доверенности ФИО4 поддержал заявленные исковые требования с учетом их уточнения, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом и уточненном заявлениях.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, указывая на то, что право собственности на спорный земельный участок к ФИО3 не перешло, государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена; договор купли-продажи не заключался, выдел доли не осуществлялся. По доверенности было передано право пользования землей, а не право собственности на земельную долю. Для оформления перехода права собственности необходимо оформление договора купли-продажи в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Осуществить переход права собственности по расписке в органах государственной регистрации без заключения договора купли-продажи невозможно. Истец не является стороной, оформившей расписку, и не имеет права заявлять подобные требования. Составленная продавцом расписка не отвечает требованиям, предъявляемым ни к договору купли-продажи земельного участка, ни к предварительному договору. О наличии доверенности и ее содержании истцу было известно еще 02.06.2020, в связи с чем истцом пропущен срок исковой давности, который просила применить.
Остальные лица, участвующие по делу, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Выслушав представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При осуществлении гражданских прав не должны нарушаться права и охраняемые законом интересы других лиц, обладатели гражданских прав должны действовать разумно и добросовестно, гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.
В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пунктом 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец АО «Агропромышленное объединение «Аврора» является сельскохозяйственным предприятием, основным видом деятельности которого является выращивание зерновых культур (01.11.1)
Также установлено, что АО «Агропромышленное объединение «Аврора» на основании договора аренды земельного участка от 10.03.2009 и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.05.2015 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: участок находится примерно в 20 м. по направлению на северо-запад от ориентира село, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, площадью 1 044 000 кв.м.
Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15.05.2022 следует, что АО «Агропромышленное объединение «Аврора» и ответчик ФИО1 являются участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером №
В информационном письме от 16.09.2021 ответчик ФИО3 поставил в известность АО «Агропромышленное объединение «Аврора» о приобретении им в период с 2019 по 2021 земельных долей (земельных паев), находящихся на землях сельскохозяйственного назначения по адресу<адрес>
Из материалов дела также следует, что 20.03.2020 ФИО1 выдала ФИО3 расписку о получении от ФИО3 денежных средств в размере 170 000 руб. за принадлежащую ей земельную долю (пай), общей площадью 5,8 га, находящуюся в общей долевой собственности, расположенную по адресу: <адрес>, примерно в 20 м. по направлению на северо-запад от ориентира <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования..
В тексте расписки указано, что ФИО1 подтверждает отчуждение принадлежащей ей указанной земельной доли за 170 000 руб. путем подписания генеральной доверенности на имя ФИО3 с правом владения и распоряжения вышеуказанной земельной долей (паем), в том числе продажей, меной и т.д. Расписка имеет силу передаточного акта.
Также 20.03.2020 ФИО1 выдала ФИО2 доверенность, зарегистрированную нотариусом нотариального округа Липецкого района Липецкой области ФИО5, на представление ее интересов как собственника на земельную долю (земельный пай, земельный участок), право общей долевой собственности 5,8 га, предоставленную для сельскохозяйственного использования, находящуюся по адресу: <адрес>
Статьей 164 (п.1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что заключение оспариваемой расписки о получении денежных средств, заключенной между ФИО3 и ФИО1, а также оформление оспариваемой нотариальной доверенности на имя ФИО3, выданной ФИО1, не соответствует закону и интересам истца, противоречит статье 168 ГК РФ и является недействительной (ничтожной) сделкой.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 154 данного Кодекса сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1).
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
По смыслу указанной нормы права отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 50 постановления Пленума от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 ГК РФ (раскрывающей понятие сделки) при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Согласно пунктам 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает права и законные интересы истца возложено на последнего.
Условием признания недействительными сделок является наступление неблагоприятных последствий для истца, который должен доказать нарушение своих прав и законных интересов оспариваемой сделкой.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судом, между ФИО3 и ФИО1 как предварительный договор, содержащий все условия по правилам статьи 429 ГК РФ, так и основной договор купли-продажи земельной доли как недвижимого имущества в виде единого документа, составленного в требуемой законом письменной форме, не заключались. Переход права собственности к ФИО3, как к покупателю, не регистрировался в соответствии с действующим законодательством.
Расписки не являются формой договора купли-продажи недвижимости, а лишь свидетельствуют о получении денег ФИО3 без упоминания истца в качестве кого-либо по сделке. Данная расписка не является предварительным договором купли-продажи и не может служить подтверждением заключения договора купли-продажи недвижимости и его условий, поскольку не отвечают требованиям закона о форме договора купли-продажи недвижимости.
Требование законодательства о письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества является императивным, поэтому факт заключения договора купли-продажи и его условий не могут быть подтверждены другими доказательствами.
Из буквального содержания оспариваемой расписки, выданной 20.03.2020 ФИО1 ФИО3, следует, что указанное лицо получило денежные средства за отчуждение земельной доли. При этом указание на конкретные данные, позволяющие определить имущество, подлежащее продаже покупателю в качестве объекта недвижимости, расписка не содержит. Доказательств формирования земельного участка в счет выделяемой доли не имеется. То обстоятельство, что собственник земельной доли ФИО1 согласно дословному толкованию расписки получила денежные средства за его отчуждение, не подтверждает факт приобретения ФИО3 спорной земельной доли.
Таким образом, представленная суду расписка от 20.03.2020 носит характер аванса по предварительному договору и не соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи недвижимости, и сделкой в гражданско-правовом смысле не является.
Доказательств получения ФИО3 денежных средств за отчуждение земельной доли, принадлежащей ФИО1, суду не представлено.
Наличие у ФИО3 нотариальной доверенности от ФИО1 от 20.03.2020 на представление ее интересов как собственника земельной доли не является основанием для вывода о заключении сделки, поскольку доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (ст. 185 ГК РФ), и сама по себе доверенность не может свидетельствовать о заключении между сторонами договора купли-продажи.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
При этом суд исходит из того, что сделка по удостоверению доверенности соответствует требованиям действующего законодательства, ее текст отображает наличие воли участника на совершение сделки, нарушений при оформлении доверенности допущено не было.
Исходя из приведенных выше положений закона и установленных обстоятельств спора представленные суду расписка и нотариальная доверенность не являются письменным договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 48:13:1531601:39, не являются двусторонним соглашением сторон и не свидетельствуют о заключении такого договора, в связи с чем данные расписку и доверенность нельзя признать сделкой, в отношении которых возможно применить последствия их недействительности.
Таким образом, представленные суду расписку, заключенную между ФИО3 и ФИО1 от 20.03.2020, и нотариальную доверенность на имя ФИО3, выданную ФИО1 20.03.2020, нельзя квалифицировать как договор купли-продажи имущества. Сделка по отчуждению спорного имущества между ФИО3 и ФИО1 является незаключенной, соответственно, не порождает для сторон и третьих лиц права и обязанности по ней.
При этом, в силу положений п.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, является правом участников долевой собственности на земельный участок.
Судом также установлено, что по заявлению директора ООО «Автостройальянс» ФИО3 на основании выданной ему доверенности кадастровым инженером проведены кадастровые работы, по результатам которых подготовлен проект межевания по выделению земельного участка из исходного земельного участка с кадастровым номером № извещение о согласовании которого опубликовано в газете «Липецкая газета» № от 08.11.2022. На данный проект межевания истцом АО «Агропромышленное объединение «Аврора» поданы возражения, которые подлежат рассмотрению в установленном законом порядке, в связи с чем оспариваемыми распиской и доверенностью права истца не нарушены.
Доводы истца о недействительности (ничтожности) оспариваемых расписки и доверенности по основанию ст.12 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как нарушающие права истца в связи с наличием прямого запрета на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более пяти лиц, является не состоятельным, поскольку земельный участок из общей долевой собственности не выделен, формирование земельного участка в счет выделяемой доли еще не произведено, вследствие чего оснований утверждать о нарушении преимущественного права истца на приобретение данного участка в настоящее время не имеется.
Кроме того, следует учитывать, что способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ, другими нормами указанного Кодекса и иными законами. АО «Агропромышленное объединение «Аврора» не является стороной оспариваемых расписки в получении денежных средств и нотариальной доверенности и применение последствий недействительности сделки в виде возврата земельной доли его собственнику, право которого зарегистрировано и никем не оспорено, не повлечет восстановление прав (законных интересов) истца.
Суд отклоняет доводы представителя ответчика ФИО3 - ФИО6 о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку применительно к положениям части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 настоящего кодекса) составляет три года и на момент предъявления настоящего иска в суд срок исковой давности не истек.
При изложенных обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи земельной доли между ФИО3 и ФИО1 не заключался, переход права собственности не осуществлялся, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств нарушения его прав, суд отказывает в удовлетворении исковых требований АО «Агропромышленное объединение «Аврора» к ФИО1, ФИО3 о признании недействительной сделки по продаже земельной доли без выдела в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок, и, как следствие, возврате полученной по расписке земельной доли.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований АО «Агропромышленное объединение «Аврора» к ФИО1, ФИО3 о признании недействительными (ничтожными) сделок по продаже земельных долей - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий районный суд Липецкой области.
Судья В.В. Риффель
Мотивированное решение изготовлено: 22.02.2023