№ 91RS0008-01-2025-001597-28
№ 2-1217/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Джанкой 27 ноября 2025 года
Джанкойский районный суд Республики Крым в составе:
председательствующего судьи Пиун О.А.,
при секретаре Дыщулковской С.В., помощнике судьи Меметовой М.Н.,
с участием представителей истца ФИО1, ФИО3, представителя ответчика ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО6 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,
установил:
28 мая 2025 года ФИО1, действуя от имени ООО «Обрий», обратился в суд с иском, в котором указывает, что 01.07.2018 между ООО «Обрий» и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому ФИО7 передал обществу земельный участок сроком на 5 лет с условием преимущественного права на возобновление договора на новый срок. Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подарил указанны земельный участок ФИО5, что привело к замене стороны арендодателя в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №. Ссылаясь на то, что срок действия договоров аренды земельного участка № истек ДД.ММ.ГГГГ, но в нарушение преимущественного права ООО «Обрий» на заключение договора аренды на новый срок, установленного пунктом ДД.ММ.ГГГГ и положениями статьи 621 ГК РФ, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ заключен новый договор аренды с ИП ФИО6, просит перевести с ИП ФИО6 на ООО «Обрий» права и обязанности арендатора по договорам от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №; взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины, юридической помощи.
В судебном заседании директор ООО «Обрий» ФИО1 и представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в иске, просили их удовлетворить. Указали, что пункт ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях носит бессрочный характер. Считает, что, поскольку общество условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не нарушало, а новый договор аренды земельного участка заключены ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения 1 года со дня истечения срока предыдущего договора, который исчисляется с даты государственной регистрации договора аренды – ДД.ММ.ГГГГ, и заканчивается соответственно ДД.ММ.ГГГГ, общество не утратило первоочередное право на заключение договора аренды на новый срок. Так же представители истца указали, что, поскольку общество от заключения договора аренды на новый срок не отказывалось, земельный участок собственнику не возвращало, поэтому в силу п. 2.2 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ он считается продленными на новый срок.
Ответчики ФИО5, ИП ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 127, 129, 130-132).
Представитель ответчика ИП ФИО6 - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ФИО6 как арендатором спорного земельного участка требования ст. 621 ГК РФ не нарушались, поскольку на дату заключения договоров аренды ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствовали какие либо ограничения и обременения в отношении прав на земельный участок. Кроме того, заявление о заключении договора аренды земельных участков на новый срок ООО «Обрий» в адрес ФИО5 не направляло, новые существенные условия договора не излагало.
Суд, заслушав пояснения представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом. В соответствии с пунктом 1 статьи 46 названного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 610 этого же кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1).
Согласно положениям статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, то арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Обрий» заключен договор, по условиям которого ФИО7 передал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № в аренду обществу сроком на 5 лет с учетом периода ротации основного севооборота с уплатой арендной платы <данные изъяты> руб. в год (л.д. 11-14).
Государственная регистрация договора осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14 оборот).
На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подарил ФИО5 земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 22-23, 55-56), что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а арендатором земельного участка в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ стал ФИО5
Также судом установлено, что договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено следующее: пункт 2.1 - после окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное, первоочередное право на возобновление его на новый срок. В случае возобновления договора на новый срок, его условия могут быть изменены по согласию обеих сторон; пункт 2.2 - если к моменту окончания действия договора каждая из сторон не заявит об его прекращении путем предоставления соответствующего письменного почтового уведомления другой стороне, этот договор считается пролонгированным на тот же самый срок и на таких же условиях; пункт 2.3 – условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента его подписания; пункт 2.4 – стороны обязаны зарегистрировать договор в органе государственной регистрации в установленном порядке; пункт ДД.ММ.ГГГГ - первоочередное право на выкуп земельного участка, а также по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право возобновить его на новый срок, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности в соответствиями с условиями настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ (сдано на почтовое отделение связи ДД.ММ.ГГГГ) ФИО5 направил ООО «Обрий» уведомление о не желании продлевать на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 133-135).
В ответ на уведомление ООО «Обрий» направило ФИО5 письмо, из содержания которого усматривается, что общество напоминает арендодателю о том, что арендатор добросовестно выполнял взятые на себя по договорам аренды обязательства и претензии со стороны ФИО11 отсутствовали. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды ООО «Обрий» имеет первоочередное право на перезаключение договоров аренды на новый срок, а также первоочередное право на выкуп данного земельного участка. А также предупреждает, если по истечении действия срока договора аренды земельного участка арендодателем будет заключен договор с другим лицом без согласия ООО «Обрий», то, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ такой договор признается недействительным и расторгается в судебном порядке (л.д. 15, 16).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ИП ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 1.2 договора). Государственная регистрация договоров осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-49, 50-54).
Истец просит перевести права и обязанности арендатора по договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ на себя, ссылаясь на нарушение арендодателем п. ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о бессрочном преимущественном, первоочередном праве на заключение нового договора аренды и нарушение положений статьи 621 ГК РФ о не соблюдении годичного срока со дня истечения срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ для заключения договора аренды с другим лицом.
Суд с такими доводами истца не соглашается, находит, что они основаны на неправильном толковании как условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так и правовых норм, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу положений статьи 609 данного кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2). Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Из положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1).
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 5 июля 2001 г. N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Кроме того, из предоставленной Госкомрегистром по запросу суда выписки из ЕГРН по состоянию на 04.08.2021 усматривается, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО5, при регистрации обременения в виде аренды в пользу ООО «Обрий» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, госрегистратором дата государственной регистрации обременения (аренды) указана ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110-111).
С учетом изложенного, суд считает установленным, что при заключении 01.07.2018 договоров аренды спорного земельного участка стороны установили для себя срок действия договора – 5 лет с момента его подписания (пункт 2.3 договора), а государственная регистрация договора 03.08.2018 не может менять для этих же сторон договора дату заключения и срок действия договора аренды, поскольку в силу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации договора аренды такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, а не для сторон договора. Момент заключения договора аренды в отношении его сторон определяется правилами пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п.5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, суд считает установленным, что срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, собственник земельных участков ФИО5 как арендодатель и ИП ФИО6 как новый арендатор земельного участка достоверно знали, что на дату заключения ими договора аренды ДД.ММ.ГГГГ годичный срок, предусмотренный статьей 621 ГК РФ, истек ДД.ММ.ГГГГ: ФИО5 знал об этом на основании п. 2.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ, ИП ФИО6 знал на основании записи в ЕГРН и пункта 3 статьи 433 ГК РФ.
Довод представителя истца о том, что действие пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок) не ограничено во времени, суд также во внимание не принимает, поскольку этот довод не основан на законе, противоречит пункту 1 статьи 610 ГК РФ и п. 2.1 договоров аренды о том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, в данном случае на 5 лет с даты подписания, а также противоречит абзацу 3(третьему) пункта 1 статьи 621 ГК РФ, устанавливающему конкретный срок, в течение которого арендатор не может заключить новый договор аренды с иным лицом при наличии обязанности заключить договор аренды с прежним арендатором, имеющим преимущественное право.
Помимо этого суд обращает внимание на следующее.
Согласно абзацу 1(первому) и 3(третьему) пункта 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор для реализации своего преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, наступают последствия, с которыми закон связывает защиту прав арендатора.
В соответствии с п. 2.2. договоров аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, если к моменту окончания срока действия договора каждая из сторон не заявит об его прекращении путем предоставления соответствующего письменного почтового уведомления другой стороне, этот договор считается пролонгированным на тот же самый срок и на таких же условиях.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО5 уведомил ООО «Обрий» о не желании продлевать с ним договор аренд земельного участка, следовательно, в силу п. 2.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ он не считается пролонгированным и закончил свое действие, как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, арендатор земельного участка ООО «Обрий» не предоставил суду допустимые доказательства тому, что обращалось к ФИО5 с письменным уведомлением о желании заключить новый договор аренды.
Письмо, на которое ссылается истец, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15) содержит лишь напоминание о том, что общество имеет первоочередное право на перезаключение договора аренды на новый срок, и предупреждение о последствиях заключения нового договора аренды с иным лицом.
Буквальное толкование данного уведомления не позволяет суду сделать вывод о том, что арендатор каким то образом предложил заключить договор аренды на новый срок. Просьба в данном письме не высказана, хотя пункт 1 статьи 621 ГК РФ обязывает именно арендатора письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Данных о том, что ООО «Обрий», например, направляло ФИО5 подписанный договор аренды на новый срок для согласования, а тот в подписании отказал, суду не предоставлено.
На основании изложенного, с учетом того, что в судебном заседании нашли свое полное подтверждение те обстоятельства, что арендодатель по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 заблаговременно уведомил арендатора ООО «Обрий» о не желании продлевать с ним арендные отношения, и заключил ДД.ММ.ГГГГ договоры аренды земельного участка с новым арендатором ИП ФИО6, т.е. по истечении года после окончания срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд право истца ООО «Обрий» на преимущественной право на заключение договора аренды на новый срок не считает нарушенным, поэтому в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей арендатора отказывает полностью.
Руководствуясь ст. ст. 12,56, 68, 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
иск Общества с ограниченной ответственностью «Обрий» к ФИО5, ИП ФИО6, о переводе прав и обязанностей арендатора по договорам аренды – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий О.А. Пиун