Решение по делу № 2-5192/2022 от 21.08.2023

Дело № 2-773/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2023 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Манышевой А.А.

При секретаре Кузнецовой Ю.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Росвоенипотека» к ФИО1 о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании суммы задолженности по договору, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску АО «Банк Дом.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, неустойки, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ «Росвоенипотека» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора целевого жилищного займа от 08.08.2014 г. № № заключенного сторонами; взыскании суммы задолженности, состоящей из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ «Росвоенипотека», в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту – 3193451,60 руб.; взыскании суммы пени в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки – 44349,56 руб., обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, а также способа реализации – продажа с публичных торгов.

В обоснование иска истец указал, что ответчик, являясь участником накопительно-ипотечной системы, решил воспользоваться предоставленным ему Федеральным законом правом на заключение договора целевого жилищного займа, и приобрел жилье в рамках программы «Военная ипотека». С целью реализации своего права ответчик обратился в кредитную организацию, участвующую в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ «Росвоенипотека» за получением целевого жилищного займа. Источником предоставления участнику НИС целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника. Между ФГКУ «Росвоенипотека» и ответчиком был заключен договор целевого жилищного займа от 08.08.2014 №№, предоставляемого участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлялся:

- на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от 08.08.2014 № №, предоставленного АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ», для приобретения в собственность ответчика жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью жилого помещения 73,30 кв.м, кадастровый (или условный) номер: №, за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика, в размере 700 000 руб.

- на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и считается находящейся одновременно в залоге у кредитной организации, предоставившей ипотечный кредит, и у Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований кредитной организации. В настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ об ипотеке, законным владельцем, согласно составленной ответчиком закладной, удостоверяющей права по кредитному договору, является АО «ДОМ.РФ». Закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. Ипотека должным образом зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - 03.09.2014 г. за номером регистрации №. Право собственности на Квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 03.09.2014 г. В соответствии с Правилами ведения реестра, в случае увольнения участника НИС с военной службы регистрирующий орган вносит в реестр запись об исключении военнослужащего из реестра с указанием реквизитов этих документов и направляет в уполномоченный федеральный орган сведения об исключении военнослужащего из реестра по форме, утвержденной уполномоченным федеральным органом. В соответствии с п. 8 Правил ведения именных накопительных счетов участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, основанием для закрытия уполномоченным федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС. На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего органа (вх. № 89122 от 20.10.2021 г.), именной накопительный счет ответчика закрыт 29.10.2021 г. (дата возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков части) - 20 февраля 2020 г.) без права на использование накоплений. Ввиду досрочного увольнения ответчика с военной службы (20 февраля 2020 г.) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил предоставления жилищных займов, ответчику 1 декабря 2021 г. был направлен график возврата задолженности с получением которого ответчик обязан осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет. Однако обязательства по возврату суммы целевого жилищного займа, процентов и пеней, согласно графику погашения задолженности, ответчиком не исполняются. По состоянию на 30 сентября 2022 г. задолженность ответчика составляет 3 237 801 руб. 16 коп., в том числе: 3193451 руб. 60 коп. - сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту, и суммы, уплаченной ФГКУ «Росвоенипотека», в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 44349 руб. 56 коп. - пени, в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. ФГКУ «Росвоенипотека» (последующий залогодержатель) направило в адрес кредитной организации (предшествующего залогодержателя) уведомление о намерении предъявить требования к взысканию имущества, находящееся в собственности ответчика. Согласно п. 3 Договора ЦЖЗ, стоимость залоговой квартиры оценивается сторонами в 4000000 руб. Однако, учитывая значительный промежуток времени с момента заключения Договора ЦЖЗ до подачи искового заявления, а также значительные изменения на рынке недвижимости, ранее согласованную в Договоре ЦЖЗ залоговую стоимость предмета залога, в настоящее время нельзя признать актуальной. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считают, что допущенное нарушение Ответчиком Правил предоставления целевых жилищных займов и условий договора целевого жилищного займа является существенным и достаточным основанием для расторжения Договора ЦЖЗ от 08.08.2014 №№ (т. 1 л.д. 2-10).

Также в суд поступило заявление АО «Банк ДОМ.РФ» о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в связи с чем судом было вынесено определение о привлечении АО «Банк ДОМ.РФ» к участию в деле в качестве третьего лица.

Согласно требованиям заявления просят о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору № № от 08.08.2014 г. состоянию на 13.12.2022 г.: 1 933 888,87 руб. - основной долг; 219 018,94 руб. – проценты; 65710,93 руб. - неустойка) и расходов по оплате государственной пошлины в размере 25293,09 рублей, о взыскании задолженности по процентам за пользование займом, начисленным на сумму остатка основного долга за период с 14.12.2022 года по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке в соответствии с договором, об обращении взыскания на предмет залога – квартиру по адресу: <адрес> с определением способа реализации – продажа с публичных торгов.

В обоснование своих требований указывают, что 08 августа 2014 года АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «ОБРАЗОВАНИЕ» (закрытое акционерное общество) заключил кредитный договор № № с ФИО1. Целевое назначение кредита на приобретение в собственность жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 25.01.2019 года между АО «ДОМ.РФ» (ранее ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Цедент) и АО «Банк ДОМ.РФ» (Цессионарий) был заключен договор купли-продажи пула закладных № №, в соответствии с которым Цедент уступил, а Цессионарий принял все права требования по кредитному договору № № от 08.08.2014 г., заключенного между ФИО1 и АКЦИОНЕРНЫМ КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ «ОБРАЗОВАНИЕ» акционерное общество). После 25.01.2019 г. – даты перехода прав требования по Кредитному договору, Заемщик совершал платежи новому кредитору на счет учета остатка задолженности по кредитному договору, тем самым признав право требования нового кредитора. Учитывая изложенное АО «Банк ДОМ.РФ» реализует свое право нового кредитора по кредитному договору № № от 08.08.2014г. В соответствии с п.1.1 кредитного договора кредитор обязался предоставить заемщику кредит, а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит и уплатить проценты за пользование кредитом на условиях настоящего Договора: сумма кредита 2 741 000 руб.; срок кредита на 192 месяца с даты фактического предоставления кредита; процентная ставка 9,5 процентов годовых со дня следующего за днем предоставления кредита, до 31 декабря 2014 г. С 1 января заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета переменной процентной ставки, являющейся агрегированным показателем. Согласно п. 3.7. кредитного договора платежи в счет исполнения обязательств поступают кредитору от заемщика за счет средств Целевого жилищного займа, предоставленного заемщику как участнику НИС в течение срока возврата кредита. Заемщик исполняет все обязательства по настоящему договору самостоятельно и счет собственных средств в случаях: исключения заемщика из реестра НИС; при недостаточности суммы страхового возмещения; при необходимости возникшей в соответствии с п. 3.15; в иных случаях, предусмотренных законодательством. Подлежащая ко взысканию сумма задолженности с ФИО1 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» по состоянию на 13.12.2022 г. составляет 2 218 618,74 рублей (1933888,87 руб. – основной долг; 219 018,94 руб. – проценты; 65 710,93 руб. - неустойка). Согласно п. 1.3.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона. 29.08.2014 г. ФИО1 на основании Договора купли-продажи квартиры приобрел в собственность имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>. В Договоре купли-продажи цена квартиры составила 4 000 000 рублей. Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи квартиры имущество приобретено за счет средств целевого жилищного займа и за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору № № от 08.08.2014г., заключенному с АКЦИОНЕРНЫМ КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ «ОБРАЗОВАНИЕ» (закрытое акционерное общество). Согласно п.п. 4.4.1 кредитного договора Кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требований кредитора в случаях: при нарушении исполнения требований владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более чем на 45 календарных дней, или просрочках ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; в иных случаях предусмотренных действующим законодательством РФ. В связи с обращением ФГКУ «Росвоенипотека» с иском об обращении взыскания на объект недвижимого имущества, находящегося в залоге у Банка, имеющего право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от его реализации, в первую очередь, АО «Банк ДОМ.РФ» имеет право заявить в рамках данного дела свои требования о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки (т. 1 л.д. 82-85).

Представители истца, третьего лица, прокурор в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представители истца, третьего лица просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом всеми возможными способами, в том числе по месту регистрации по месту жительства ответчика, причины не явки не сообщил, ходатайств суду не представил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу:

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений либо предоставления им жилых помещений в порядке и на условиях, установленных настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет средств федерального бюджета.

Согласно п. 15 ст. 15 ФЗ РФ от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащим-гражданам, проходящим военную службу по контракту и в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" являющимся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - участники накопительно-ипотечной системы), выделяются денежные средства на приобретение или строительство жилых помещений в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 20.08.2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", участники накопительно-ипотечной системы (далее также - участники) - военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников.

В соответствии с п. 6 ст. 14 Федерального закона N 117-ФЗ, источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника.

Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 года N 370.

Согласно п. 10 указанных Правил, жилое помещение (жилые помещения), жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).

В силу п. 75 Правил предоставления целевых жилищных займов, при исключении из реестра участников участника, у которого не возникло право на использование накоплений в соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу:

а) средства целевого жилищного займа;

б) средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра участников (далее - излишне перечисленные средства).

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Положениями ст. 809 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части (п. 1). При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (п. 2).

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно положениям ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Часть 2 ст. 811 ГК РФ предусматривает, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Положениями ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Судом установлено, что 08.08.2014 года между ФГКУ «Росвоенипотека» (Заимодавец) и ФИО1 (Заемщик) был заключен договор целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту № №, согласно которому ответчику предоставлен целевой заем в размере 700000 руб. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения в собственность ФИО1 жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от 08.08.2014 года № №, выданному АКЦИОНЕРНЫМ КОММЕРЧЕСКИМ ИННОВАЦИОННЫМ БАНКОМ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) (кредитор), находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 73,3 кв.м., состоящего из 3 комнат, договорной стоимостью 4000000 руб. и для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете заемщика (л.д. 16-17 т.1).

Свои обязательства истец выполнил, что подтверждается сведениями из Карточки учета средств и расчетов ФГКУ «Росвоенипотека» на имя ответчика (л.д. 52-66 т.1).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ЦЖЗ является ипотека жилого помещения, указанного в п.п. 3.1 настоящего Договора, возникающая у займодавца и у кредитора в силу закона с даты государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение (п. 4 Договора).

Квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита и, на основании п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, п. 31, 32 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 г. № 370, п. 4 Договора ЦЖЗ, считается находящейся одновременно в залоге у Банка и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно выписке из ЕГРП от 10.09.2014 г. (л.д. 18-19 т.1) и свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 20 т.1) право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ответчиком 03.09.2014 года. В отношении жилого помещения зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона в пользу АКЦИОНЕРНОГО КОММЕРЧЕСКОГО ИННОВАЦИОННОГО БАНКА «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) и в пользу Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 Договора ЦЖЗ средства целевого жилищного займа и (или) средства, учтенные на именном накопительном счете заемщика и перечисленные займодавцем в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения заемщика из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, подлежат возврату займодавцу в порядке и случаях, которые установлены Правилами.

Согласно п. 8 Правил ведения именных накопительных счетов участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7.11.2005 года № 655 «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», основанием для закрытия уполномоченным федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС. Документом, подтверждающим возникновение основания для закрытия именного накопительного счёта, является уведомление соответствующего федерального органа исполнительной власти об исключении военнослужащего из реестра участников НИС.

Именной накопительный счет участника НИС ФИО1 закрыт 29.10.2021 года на основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего органа (вх. № 89122 от 20.10.2021 года) об исключении его из реестра без права на использование накоплений с датой возникновения основания для исключения 20.02.2020 года. На дату закрытия ИНС у участника НИС образовалась задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека» в размере 3193451,60 руб. (л.д. 51 т.1)

ФГКУ «Росвоенипотека» прекратило исполнение обязательств по ипотечному кредиту в связи с полученной информацией об увольнении ответчика (п. 78 Правил предоставления целевых жилищных займов).

01.12.2021 года в адрес ответчика направлялось уведомление о закрытии именного накопительного счета участника НИС и необходимости возврата средств целевого жилищного займа и средств, перечисленных учреждением в погашение обязательств по ипотечному кредиту после увольнения в срок, не превышающий 10 лет по графику возврата задолженности (л.д. 21-35 т.1). 25.04.2022 года в адрес ответчика направлялось уведомление об имеющейся просрочке уплаты задолженности по договору ЦЖЗ по состоянию на 21.04.2022 года с требованием о погашении задолженности в добровольном порядке в срок до 30.05.2022 г. (л.д. 36-48 т.1).

Однако, указанные требования заемщиком исполнены не были, в связи с чем ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес заемщика уведомление о расторжении договора целевого жилищного займа в соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ (л.д. 68 т.1).

Согласно п. 89 Правил в случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления ему графика возврата задолженности уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 5 рабочих дней со дня такого обращения извещает об этом кредитора.

Как следует из расчета задолженности (л.д. 49-50 т.1) платежи в счет погашения задолженности по договору ЦЖЗ ответчиком не вносились, следовательно, имеются основания для расторжения договора целевого жилищного займа от 08.08.2014 года и взыскании суммы задолженности в размере 3193451 руб. 60 коп., состоящей из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ «Росвоенипотека», в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту.

При этом, размер задолженности ответчиком не оспорен, контррасчета суду не представлено, расчет, представленный истцом, судом исследован, является верным.

Что касается взыскания пени, то суд исходит из следующего.

Согласно п. 77 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», при исключении из реестра участников участника, у которого возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 Федерального закона, излишне перечисленные средства подлежат возврату уполномоченному органу без уплаты процентов.

В случае невозврата участником излишне перечисленных средств в течение 6 месяцев со дня направления уполномоченным органом участнику уведомления о возврате указанных средств участник со дня, следующего за днем истечения 6-месячного срока, уплачивает уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы остатка излишне перечисленных средств, подлежащих возврату, за каждый день просрочки.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.01.2022 г. по 30.09.2022 г. в размере 44349 руб. 56 коп. (л.д. 50 т.1 – расчет задолженности суммы пени).

Однако, на основании Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" установлен мораторий на начисление неустойки на период с 01.04.2022 года по 01.10.2022 года, в связи с чем начисленная за указанный период пени взысканию не подлежит.

Следовательно, размер пени за период с 01.01.2022 года по 31.03.2022 года составит 5865 руб. 49 коп., согласно представленного истцом расчета, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу ФГКУ «Росвоенипотека».

Таким образом, исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» подлежат частичному удовлетворению.

Иск АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1 также подлежит частичному удовлетворению.

Так, судом установлено, что 08.08.2014 года между АКЦИОНЕРНЫМ КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ «ОБРАЗОВАНИЕ» (закрытое акционерное общество) и ФИО1 заключен Кредитный договор №, согласно которому ответчику был предоставлен кредит в сумме 2741000 руб. на срок 192 месяца с даты фактического предоставления кредита; процентная ставка 9,5 процентов годовых со дня следующего за днем предоставления кредита, до 31 декабря 2014 г. С 1 января заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета переменной процентной ставки, являющейся агрегированным показателем.

Согласно п. 3.7. кредитного договора платежи в счет исполнения обязательств поступают кредитору от заемщика за счет средств Целевого жилищного займа, предоставленного заемщику как участнику НИС в течение срока возврата кредита. Заемщик исполняет все обязательства по настоящему договору самостоятельно и счет собственных средств в случаях: исключения заемщика из реестра НИС; при недостаточности суммы страхового возмещения; при необходимости возникшей в соответствии с п. 3.15; в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Кредит предоставляется для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 4000000 руб. (л.д. 100-117, 123-126 т. 1).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека недвижимого имущества в силу закона (п. 1.3.1 кредитного договора).

Судом установлено, что кредитором условия кредитного договора исполнены, доказательств обратному суду не представлено.

В соответствии со ст. 48 ФЗ Об ипотеке, законным владельцем составленной ответчиком закладной, удостоверяющей права по кредитному договору, стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 127-134 т. 1).

25.01.2019 года между АО «ДОМ.РФ» (ранее ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Цедент) и АО «Банк ДОМ.РФ» (Цессионарий) был заключен договор купли-продажи пула закладных № №, в соответствии с которым Цедент уступил, а Цессионарий принял все права требования по кредитному договору № № от 08.08.2014 г., заключенного между ФИО1 и АКЦИОНЕРНЫМ КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество), то есть в настоящее время законным владельцем закладной является АО «Банк ДОМ.РФ» (л.д. 135-180, 181 т. 1).

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из расчета задолженности, выписки по счету (л.д. 87-94 т. 1), ответчик платежи в счет погашения задолженности не вносит, взятые на себя обязательства ответчик перед банком не исполняет, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о погашении задолженности, ответчик суду не представил.

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд, проверив расчет задолженности, приходит к выводу о том, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу Банка задолженности по кредитному договору по состоянию на 13.12.2022 года: 1933888,87 руб. – основной долг, 219018,94 руб. – проценты, а также для взыскания процентов за пользование займом, начисленным на сумму остатка основного долга, то есть 1933888,87 руб., за период с 14.12.2022 года по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по данному делу по ставке в соответствии с договором.

Что касается взыскания неустойки, то суд исходит из следующего.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в общем размере 65710,93 руб. за период с 01.12.2021 г. по 12.12.2022 года.

Следовательно, общий размер неустойки за период с 01.12.2021 года по 31.03.2022 года, с 01.10.2022 года по 12.12.2022 г. составит 30038,19 руб., исходя из расчета, предоставленного истцом (л.д. 87-88 т. 1), которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу Банка.

Таким образом, исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» подлежат частичному удовлетворению.

В связи с допущенными ответчиком нарушениями обязательств по договору ЦЖЗ, кредитному договору имеются основания и для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Исходя из обстоятельств дела, периода просрочки исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченному залогом, судом установлено, что период просрочки составляет более чем три месяца и сумма неисполненных обязательств составляет явно более 5 % от размера стоимости заложенного имущества, в связи с чем имеются все основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80 % от определенной рыночной стоимости имущества.

В соответствии с п.1 ст.56, ст.78 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании ее денежной оценки, согласованной сторонами либо определенной судом.

Истец в иске указал, что стоимость залоговой квартиры оценивается сторонами согласно договора ЦЖЗ в 4000000 руб., однако, учитывая значительный промежуток времени с момента заключения договора, до подачи иска, учитывая значительные изменения на рынке недвижимости, ранее согласованную в договоре ЦЖЗ стоимость предмета залога нельзя признать актуальной, в связи с чем ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.

Согласно выводов судебной экспертизы от 21.06.2023 г. № 109-О/2023 рыночная стоимость <адрес>, на момент 07.06.2023 г. округленно составляет 5998000 руб. (л.д. 10-42 т. 2).

Оценивая представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы, суд правовых оснований не доверять выводам эксперта не находит, поскольку, по убеждению суда, при проведении судебной экспертизы не было допущено нарушений, ставящих под сомнение ее выводы. Заключение дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ всех имеющихся в материалах дела документов. Экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит ответ на поставленный судом вопрос, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. При проведении экспертного исследования эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся исходные данные. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, имеет положенные для производства подобного рода экспертиз в необходимой области полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы.

Оценивая результаты судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что в отсутствие бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением норм закона и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, учитывая, что лицами, участвующими в деле, данное заключение оспорено не было.

Следовательно, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, что составит 4798400 руб.

Таким образом, исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» и АО «Банк Дом.РФ» подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу Банка судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям 24982,47руб. (л.д. 86 т. 1).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям по иску ФГКУ «Росвоенипотека» - 24098,77 руб.

Кроме того, экспертным учреждением было заявлено ходатайство о взыскании стоимости проведенной экспертизы в размере 25300 руб. (л.д. 43-44 т. 2).

Учитывая положения ст. 85, 98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию расходы по оплате проведения судебной экспертизы в полном объеме в размере 25300 руб., учитывая, что экспертиза была проведена только для определения стоимости спорной квартиры с целью обращения на нее взыскания и установления начальной продажной цены заложенного имущества, а в этой части исковые требования как истца, так и третьего лица удовлетворены, то есть решение состоялось в данной части не в пользу ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт <...>) о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании суммы задолженности по договору, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, исковые требования АО «Банк Дом.РФ» (ИНН <***>) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, неустойки, обращении взыскания на предмет залога - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор целевого жилищного займа № № от 08.08.2014 г., заключенный между Федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» задолженность по договору целевого жилищного займа № № от 08.08.2014 г. по состоянию на 30.09.2022 года: 3193451 руб. 60 коп. – сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту; 5865 руб. 49 коп. - пени за период с 01.01.2022 года по 31.03.2022 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Банк Дом.РФ» сумму задолженности по кредитному договору № № от 08.08.2014 г., по состоянию на 13.12.2022 года: 1933888,87 руб. – основной долг, 219018,94 руб. – проценты, 30038,19 руб. - неустойка за период с 01.12.2021 года по 31.03.2022 года, с 01.10.2022 года по 12.12.2022 г., а также взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины - 24982,47 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Банк Дом.РФ» проценты за пользование займом, начисленным на 1933888,87 руб., за период с 14.12.2022 года по дату вступления в законную силу (включительно) настоящего судебного решения по ставке в соответствии с договором.

Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежащую ФИО1, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 4798400 рублей, в целях погашения в первую очередь задолженности ФИО1 перед АО «Банк Дом.РФ» и во вторую очередь задолженности ФИО1 перед ФГКУ «Росвоенипотека».

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Росвоенипотека» и АО «Банк Дом.РФ» - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЮрЖилЭксперт» оплату проведения судебной экспертизы – 25300 руб.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета - 24098,77 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Судья: (подпись) А.А. Манышева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01.09.2023 г.

Судья: (подпись) А.А. Манышева

Подлинник решения хранится в материалах гражданского дела №2-773/2023 Калининского районного суда г. Новосибирска

УИД 54RS0004-01-2022-007562-03

Решение не вступило в законную силу «_____» ______________ 20____ г.

Судья: А.А. Манышева

Секретарь: Ю.О. Кузнецова