Дело № 2-766/2025 (2-518/2024)
26RS0017-01-2024- 000071-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивашиной Т.С.,
при секретаре судебного заседания Филатовой Т.В.,
с участием представителя истца ФИО2 - адвоката Саруханова А.Г., представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 на основании доверенности, представителя ответчика ФИО5 – ФИО6 на основании доверенности, представителя ответчика ФИО7 – ФИО8 на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда с ведением аудиопротоколирования гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО7 о признании договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными, применении последствий недействительности сделок,
установил:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО1, ФИО1 А.Р. о признании недействительными сделок в отношении недвижимого имущества, в котором с учетом заявления об уточнении исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд: признать недействительной сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества нежилого здания площадью 1480,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> нежилого здания площадью 254,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, находящихся на земельном участке, площадью 3331 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, №; признать недействительной сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: жилого дома площадью 606,8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка, площадью 938 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>; признать недействительной сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания площадью 1480,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилого здания площадью 254,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных на земельном участке, площадью 3331 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, №; применить последствия недействительности сделки, погасив запись в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ФИО1 в отношении недвижимого имущества: жилого дома, площадью 606,8 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка, площадью 938 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, за ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 1480,2 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, нежилого здания, площадью 254,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных на земельном участке, площадью 3331 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, №.
В обоснование заявленных исковых требований истец пояснил, что Кисловодским городским отделением судебных приставов УФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, выданного Кировским районным судом <адрес>, о взыскании в пользу ФИО1 суммы долга в размере 8390398.13 руб., в отношении должника ФИО1 В рамках указанного исполнительного производства №-ИП, судебным приставом-исполнителем Кисловодского городского отделения судебных приставов в целях обеспечения исполнения судебного акта по погашению задолженности, в том числе возможности обращения взыскания, вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение действий по регистрации, согласно которому были наложены запреты на совершение регистрационных действий в отношении следующего недвижимого имущества, принадлежащего должнику: цех, нежилое здание, площадь 1480,2 кв.м с кадастровым номером 26:34:020133:380, адрес: <адрес>; склад, назначение: нежилое здание площадью 254,1 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>, здание площадью 606,8 кв.м, кадастровый №, и земельный участок площадью 938 кв.м кадастровый №, адрес: <адрес>, помещение, площадью 48,6 кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>.
В Кисловодском городском отделении судебных приставов также находится исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС 040287862, выданного Кировским районным судом <адрес>, сумма долга 8388380,21 руб. (по этой же сумме долга, взыскатель – ФИО1, должник – ФИО1). Ответчик ФИО1 сумму долга не погасила и не предпринимает никаких действий по погашению задолженности и намеренно уклоняется от исполнения судебного акта.
Определением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечительных мер в порядке ст. 140 ГПК РФ, был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества принадлежащего ответчику ФИО1: жилого дома площадью 606,8 кв.м, кадастровый № и земельного участка, площадью 938 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес>. Данное определение было направлено в Управление Росреестра по <адрес> для наложения запрета, которое не отменено до настоящего времени. Однако, ФИО1 каким-то незаконным образом, обошла запреты на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества и переоформила недвижимое имущество, при этом не погасив долг.
ФИО1 действует незаконно, умышленно уклоняется от погашения задолженности и не правомерно произвела отчуждение указанного недвижимого имущества, так как исполнительное производство по вышеуказанной сумме задолженности по обращению взыскателя ФИО1 было возбуждено ещё ДД.ММ.ГГГГ, затем возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, которое ведется в настоящее время, сумма задолженности 8388380,21 руб. является более чем крупным размером, должница сумму долга с 2021 года не погашает, не предпринимает действия по исполнению судебного акта и явно уклоняется от погашения данной суммы задолженности, причем еще произвела отчуждение нескольких объектов недвижимого имущества. Ответчик явно совершила оспариваемые сделки с целью уклонения от исполнения судебного акта. Ее задолженность по двум исполнительным производствам составляет 15783249 рублей, которая не погашается.
Истец ФИО1, ответчики ФИО1, ФИО1, ФИО1 А.Р., уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения судебного разбирательства в судебное заседание не явились, обеспечили явку своих представителей.
Представитель истца адвокат ФИО1 поддержал вышеуказанные доводы и требования, ссылаясь на положения статей 1, 10, 166-168, 170 ГК РФ, просил заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО1 на основании доверенности, представитель ответчика ФИО1 – ФИО1 на основании доверенности, представитель ответчика ФИО1 – ФИО1 на основании доверенности возражали против удовлетворения исковых требований на основании представленных суду письменных возражений, в которых поясняли, что установленных законом оснований для признании заключенных и исполненных сделок – оспариваемых договоров купли-продажи объектов недвижимости не имеется.
Третьи лица - Кисловодское городское отделение судебных приставов УФССП России по <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили. От представителя Управления Росреестра по <адрес> поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таком положении суд признал возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с требованиями ч.4 ст.167 ГПК РФ.
Выслушав представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
На основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п.2, 3, 5, 7 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп.) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу пункта 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ ).
Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут действительность такого договора. При этом, по смыслу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, обе стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, при совершении оспариваемых сделок: ФИО1 и ФИО1 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества нежилого здания площадью 1480,2 кв.м <данные изъяты> и нежилого здания площадью 254,1 кв.м <данные изъяты> находящихся на земельном участке, площадью 3331 кв.м <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, №, а также при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: жилого дома площадью 606,8 кв.м КН <данные изъяты> и земельного участка площадью 938 кв.м <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, стороны договора не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. По всем существенным условиям договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, в том числе по цене продаваемых объектов.
После заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества в установленном законом порядке, стороны договора обратились за регистраций перехода права собственности на основании договоров в Управление ФСГРКиК по <адрес>, где государственным регистратором проведена правовая экспертиза документов, была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером 26:34:050208:20, общей площадью 606,8 кв.м и на земельный участок с кадастровым номером 26:34:050208:14 площадью 938 кв.м по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО1
Из представленных документов Управлением Росреестра по СК следует, что на основании заявлений сторон договора ДД.ММ.ГГГГ Управлением осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое здание площадью 1480,2 кв.м <данные изъяты> и нежилое здание площадью 254,1 кв.м <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, №, на основании договора купли –продажи ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО1, рег.запись <данные изъяты> соответственно.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя почти год ФИО1 продала эти объекты недвижимости ФИО1 за 19000000,00 рублей. Судом установлено и следует из материалов дела, что при совершении оспариваемой сделки между ФИО1 и ФИО1 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества: нежилого здания площадью 1480,2 кв.м КН 26:34:020133:380 и нежилого здания площадью 254,1 кв.м КН 26:34:020133:382, расположенных на земельном участке площадью 3331 кв.м <данные изъяты> по адресу: <адрес>, №, стороны договора не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. По всем существенным условиям договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, в том числе по цене продаваемых объектов.
После заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в установленном законом порядке, стороны договора обратились за регистраций перехода права собственности на основании договоров в Управление ФСГРКиК по <адрес>, где государственным регистратором проведена правовая экспертиза документов, была произведена регистрация перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество.
Из предоставленных сведений и пояснений Управления Росреестра по <адрес> следует, что на основании заявлений сторон договора и представленных документов, ДД.ММ.ГГГГ Управлением осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1480,2 кв.м и на нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 254,1 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО1, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий.
Из материалов дела установлено, что на основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 А.Р. приобрел спорную недвижимость за 19000000,00 рублей, по соглашению сторон. Данная денежная сумма выплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается п.3 договора купли-продажи. По соглашению сторон передаточный акт не составлялся (п.6 договора).
Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН на основании представленных сторонами договора пакета документов, включая заключенный и подписанный сторонами договор купли-продажи, что подтверждается внесенными в Единый государственный реестр недвижимости записями о правах на спорные объекты недвижимости.
Поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, потому стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ вправе были самостоятельно определить в договоре цену продаваемого имущества. На этом основании судом отклоняется ввиду необоснованности довод стороны истца о несоответствии цен, указанных в оспариваемых сделках купли-продажи недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку форма и существенные условия оспариваемых сделок соблюдены, в данных договорах купли-продажи указано, что расчет был произведен до подписания договора, стороны договора претензий друг к другу не имели, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена, то есть достигнут тот правовой результат, для которого заключались сделки, оснований сомневаться в действительности условий купли-продажи объектов недвижимости у суда не имеется, в связи с чем в силу закона указанные сделки не могут быть признаны мнимыми.
Суд полагает, что воля сторон по оспариваемым сделкам была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделок, так как оспариваемые договоры купли-продажи сторонами сделки исполнены, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия, направленные на исполнение договоров, после их заключения наступили соответствующие правовые последствия - регистрация права собственности покупателя, и после приобретения объектов недвижимости, ответчик ФИО1 осуществила права собственника и заключила спустя почти год сделку с ФИО1 по продаже объектов недвижимости по адресу: <адрес>.
Анализ приведенных обстоятельств и представленных в ходе судебного разбирательства доказательств подтверждает направленность воли обоих участников договора купли-продажи объектов по адресу: <адрес>, №, указывает на добросовестность и заинтересованность обеих сторон на совершение данной сделки, что означает отсутствие фактических и правовых оснований для признания сделки купли-продажи объектов мнимой.
Так согласно пояснениям ФИО1 и представленным доказательствам, ответчик является собственником смежного участка по адресу: <адрес>, №, в <адрес>, на котором начинается реализация масштабного строительно-инвестиционного проекта. На основании выданного разрешения на строительство, с учетом распоряжения Управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, ФИО1 начато строительство объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями». В настоящее время ФИО1 осуществляются мероприятия по получению разрешения на строительство объекта «Гостиница с подземным паркингом (апарт – отель) на смежном земельном участке №.
Поскольку при совершении сделки отсутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца ФИО1 на отчуждение спорного имущества, суд считает, что приобретатель ФИО1 А.Р. является добросовестным. Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено правовой экспертизой государственным регистратором регистрирующего органа.
Доводы истца о том, что как договор купли-продажи объектов заключен по иной, заниженной цене за 19000000,00 руб., что говорит о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества, суд признает несостоятельными.
По мнению суда, продажа имущества по цене, иной отличающейся от рыночной, не противоречит действующему законодательству и сама по себе не свидетельствует о том, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение этого имущества. При этом факт оплаты покупателем недвижимости по указанной в договоре цене объектов подтверждается имеющимися в материалах дела надлежащими платежными документами.
Истцом не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих, что намерения сторон при заключении договоров купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем те, которые указаны в оспариваемых договорах, и что воля участников сделки при их заключении была порочной.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Из указанных разъяснений постановления Пленума, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П о соотношении положений статей 167, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, права не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Иное истолкование положений пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
При этом, судом принимается во внимание также тот факт, что согласно представленной стороной ответчика ФИО1 отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, следует, что рыночная стоимость недвижимости по <адрес>, специалистами «ООО «Экспертиза плюс» оценивалась в 17464706,00 руб.
Таким образом, цена спорных объектов недвижимости, определенная сторонами в оспариваемых договорах купли-продажи, соответствует стоимости, которая в силу закона максимально приближена к рыночной стоимости, в связи с чем нельзя сделать вывод об ее искажении.
В силу статей 8.1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Согласно пункту 4 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в п. 1 ст. 124 настоящего Кодекса.
При определении добросовестности приобретателя, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки. При этом, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ24-43-К2).
Таким образом, установлено, что ФИО1 А.Р. приобрел право собственности на основании заключения второй сделки со спорными объектами, спустя почти год со дня совершения первой сделки со спорными объектами. При заключении договора купли-продажи условия подозрительности сделки, требующие дополнительной проверки законности владения продавцом отчуждаемыми объектами, отсутствовали. Данные объекты ранее проходили процедуру государственной регистрации смены собственника.
Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что совершению сделки с ФИО1 сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у ФИО1 как приобретателя недвижимости, сомнения в отношении права продавца на их отчуждение, в ходе разбирательства дела не установлено, а истцом такие доказательства не представлены.
При вынесении решения судом приняты во внимание показания свидетелей, не заинтересованных в исходе дела.
Свидетель ФИО1 дала показания суду о том, что ФИО1 и ФИО1 ей знакомы в силу того обстоятельства, что она работает в агентстве недвижимости на протяжении 20 лет в должности руководителя, все договоры по данным сделкам готовило ее агентство. Она признает своей ошибкой, что при составлении договора от ДД.ММ.ГГГГ допущена описка в цене договора по объекту по <адрес>, которая выявилась только при составлении следующего договора. Это была чисто техническая ошибка, из-за этой ошибки ей пришлось давать объяснения в налоговой инспекции.
Свидетель ФИО1 дала показания суду о том, что ФИО1 приходится ему родственницей, их родители троюродные. Со слов ФИО1 ему стало известно, что продается обувной цех, который она предложила купить, на что он дал свое согласие. Разговор с ФИО1 состоялся в начале 2022 года. Также она говорила, что продается жилой дом. Он передал ФИО1 18 миллионов рублей, о чем они составили соглашение, а потом еще 5 миллионов рублей, о чем она написала расписку, так как сказала что ранее переданных денег не хватает. У них был договор, что будут заниматься деятельностью, а доход будут делить между собой. В итоге он передал ей личные денежные средства в размере 23 миллиона рублей. Свидетель занимается бизнесом, в <адрес> имеется производство, у него доходы есть, что видно из представленных налоговых деклараций. После оформления купли-продажи, часть денег 12 миллионов рублей ФИО1 ему вернула.
Свидетель ФИО1 дал показания суду о том, что ФИО1 приходится двоюродной сестрой. ФИО1 ему была не знакома. Летом 2022 года ФИО1 сказала ему, что можно выгодно купить недвижимость - цех и жилой дом, потом можно продать выгодно, просила в пределах 25 миллионов рублей. Он передал ФИО1 эти денежные средства. На тот момент он располагал такими средствами, он продал свою базу. Позже ФИО1 вернула ему 10 миллионов рублей, а на сегодняшний день должна еще вернуть 15 миллионов рублей, в подтверждение имеется договор займа, договор купли-продажи.
Изложенные в пояснениях ответчиков и показаниях свидетелей обстоятельства подтверждаются представленными письменными доказательствами: договором займа между ФИО1 и ФИО1 на сумму 25000000руб.; долговой распиской данной ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО1 на сумму 25000000руб.: договором инвестиционного займа между ФИО1 и ФИО1 в размере инвестиций 18000000руб. на приобретение объектов недвижимости по адресу: <данные изъяты> (жилой дом и земельный участок) и по адресу: по <адрес> (здания – склад и цех) в <адрес>; распиской заемщика ФИО1 о в получении займа от ФИО1 в размере 23000000руб.; распиской от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств ФИО1 от ФИО1 в размере 37000000руб.: распиской от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств ФИО1 от ФИО1 в размере 14000000руб.: выписками по лицевому счету ФИО1 о перечислении ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 19000000руб., договором купли-продажи объектов ФИО1, налоговыми декларациями и иными представленными письменными доказательствами.
Таким образом, доводы истца о неплатежеспособности ФИО1 в силу ее профессии преподавателя в момент заключения сделок с недвижимым имуществом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, опровергаются представленными стороной ответчика доказательствами, как показаниями свидетелей, так и письменными доказательствами.
Разрешая настоящий спор, установив, что сделки были исполнены сторонами, переход права собственности по сделкам зарегистрирован, при этом добросовестность приобретателей недвижимого имущества подтверждена совокупностью представленных в материалы дела доказательств и стороной истца не опровергнута, что приобретатели недвижимого имущества каким-либо образом были связаны или имущественным образом были зависимыми от продавцов не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания оспариваемых истцом сделок недействительными. Формулировки оспариваемых договоров купли-продажи содержат явные и недвусмысленные условия, по которым продавец и покупатель пришли к соглашению, договор купли-продажи подписаны собственноручно и исполнены.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в едином государственном реестре прав.
По смыслу статьи 261 Гражданского кодекса РФ признание лица добросовестным приобретателем является оценочным понятием при разрешении вопроса о законности требования истца и не может рассматриваться как самостоятельный предмет спора.
Доводы стороны истца, основанные на том, что после заключения сделки по отчуждению объекта ФИО1 проживала в жилом доме по <адрес>, по мнению суда не может являться основанием к признанию сделки мнимой в силу следующего.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть, договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. В статье 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости. Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно оспариваемого договора купли-продажи, жилой дом свободен от любых прав третьих лиц, в том числе проживания. Однако, с учетом того, что переход права собственности покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке, новый собственник имел право распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению и предоставлять право пользования своим имуществом любому лицу, в том числе ФИО1
С учетом вышеизложенных норм материального права, факт проживания продавца в отчужденном ответчику ФИО1 по усмотрению нового собственника не свидетельствует о мнимости оспариваемого договора купли-продажи.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).
Согласно пунктам 43 - 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
Доводы истца о том, что ФИО1 уклонилась от погашения задолженности, была осведомлена о наличии неисполненных обязательств, но распорядилась принадлежащим ей недвижимым имуществом, то есть поступила недобросовестно, добросовестность приобретателей недвижимого имущества не опровергает.
Применительно к положениям статей 1, 8, 10, 166, 167, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд, проанализировав представленные сторонами доказательства, установив у покупателей недвижимого имущества статус добросовестных приобретателей по возмездным сделкам, полагает отказать в судебной защите избранным истцом способом.
Вопреки доводам истца, специфика норм о добросовестности состоит в том, что фактические обстоятельства, при которых эти нормы должны применяться, и правовые последствия, возникающие при их применении, не определяются в законе, а признаки (критерии) добросовестности выводятся из обстоятельств конкретного дела, причем добросовестность оценивается как в контексте условий договора, так и в контексте поведения сторон сделки.
Оценивая действия сторон сделки как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из очевидного добросовестного поведения покупателей недвижимого имущества, при этом оценка действий покупателей предполагает оценку заключенной между ними и продавцом сделки, ее действительности. При этом достаточной совокупностью представленных доказательств, отвечающим принципам относимости, допустимости достоверности, в ходе судебного разбирательства установлено, покупатели недвижимого имущества являются добросовестными приобретателями, поскольку к моменту совершения возмездных сделок они не были осведомлены о наличии каких-либо неисполненных обязательств у продавца, а равно о правопритязаниях истца относительно спорного имущества, при этом суду в полной мере представлены доказательства действительного исполнения сторонами оспариваемой сделки.
Таким образом, правовые последствия, которые связаны с недействительностью сделки, не подлежат применению судом в рассматриваемом случае, что влечет также отказ в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований о признании оспариваемых сделок недействительным, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ответчиков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО1, ФИО1, ФИО1 о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 1480,2 кв.м кадастровым №, нежилого здания, площадью 254.1 кв.м кадастровый №, находящихся на земельном участке, площадью 3331 кв.м кадастровый №, по адресу: <адрес>, №; о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: жилого дома площадью 606.8 кв.м кадастровый № и земельного участка, площадью 938 кв.м кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО1 и ФИО1 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 1480,2 кв.м кадастровым №, нежилого здания, площадью 254.1 кв.м кадастровый №, находящихся на земельном участке, площадью 3331 кв.м кадастровый №, по адресу: <адрес>, №; о применении последствий недействительности сделки погасив запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ФИО1 в отношении недвижимого имущества: жилого дома, площадью 606.8 кв.м кадастровый № и земельного участка, площадью 938 кв.м кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; за ФИО1 и ФИО1 ФИО1 ФИО1 в отношении недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 1480,2 кв.м кадастровым №, нежилого здания, площадью 254.1 кв.м кадастровый №, находящихся на земельном участке, площадью 3331 кв.м кадастровый №, по адресу: <адрес>, № – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Кисловодский городской суд.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Т.С. Ивашина