УИД 77RS0015-02-2022-019025-05

Дело № 2-1810/2023

Решение

Именем Российской Федерации

18 мая 2023 года город Москва

Люблинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Калмыковой А.В., при секретаре Сураевой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1810/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

Установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 04 октября 2022 года комнаты № 2 площадью 15 кв.м, в квартире коммунального заселения расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер комнаты номер, возврате комнаты в собственность истца.

В обоснование исковых требований истец указал, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от 04октября 2022 года. По Договору Истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) комнату № 2 площадью 15 кв.м, в квартире коммунального заселения расположенная по адресу: адрес, кадастровый номер комнаты номер. Комната принадлежала истцу на праве собственности на основании справки ЖСК о выплаченном пае от 01.05.2005 года № 79, выданной ЖСК «Зиловец 2», о чем в ЕГРН 08 июня 2005 года сделана запись № 77-77-04/056/2005-316. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Москвы 13 октября 2022 года. В настоящее время титульным собственником квартиры является ответчик. До настоящего момента истец не получал от ответчика денежные средства в размере сумма, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п. 4, 4.1 договора в течение 1 (одного) календарного дня с момента государственной регистрации договора. Досудебный (претензионный) порядок урегулирования данного спора истцом соблюден.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание явились, просили удовлетворить исковые требования в полном объеме по основания иска.

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Ломакина М.О., действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражений.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, изучив и оценив доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что 04.10.2022 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает комнату № 2 площадью 15 кв.м, в квартире коммунального заселения расположенная по адресу: адрес, кадастровый номер комнаты номер. Комната принадлежала истцу на праве собственности на основании справки ЖСК о выплаченном пае от 01.05.2005 года № 79, выданной ЖСК «Зиловец 2» о чем в ЕГРН 08 июня 2005 года сделана запись № 77-77-04/056/2005-316.

В ходе рассмотрения дела истец подтвердил, что договор был подписан им лично, с условиями договора купли-продажи он был ознакомлен и согласен.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи по соглашению сторон комната оценивается и продается продавцом покупателю за цену сумма, из которой денежная сумма в размере сумма выплачена покупателем продавцу в качестве авансового платежа, входящего в общую стоимость комнаты, до заключения настоящего договора, и продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что денежная сумма в размере аванса им учена полностью, что подтверждается собственноручно написанной распиской продавца.

Согласно п. 4.1 договора оставшуюся денежную сумму в размере сумма покупатель выплачивает продавцу в течение 1 (одного) календарного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на комнату по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Квартира передана ответчику по акту приема-передачи от 04.10.2022 г.

Переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 на спорную комнату зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 13.10.2022 г. – собственность номер-77/072/2022-2.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что до настоящего момента истец не получал от ответчика денежные средства в размере сумма, которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с п. 4, 4.1 договора.

Как следует из п. 4.2. договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в п. 4.1 настоящего договора будут храниться в совместно арендуемом продавцом и покупателем депозитарном сейфе или на безопасном счете банка «Сбербанк России», расположенным по адресу: адрес.

03.08.2022 г. ФИО1 заключил с ООО «Моя недвижимость» договор оказания услуг № 112-22/Ц05 с целью продажи указанной комнаты.

Поиском покупателей на комнату занимался сотрудник ООО фио (тел: номер. номер). Им был найден покупатель на комнату - ФИО2

Ответчиком ФИО2 18.09.2022 года с ООО «Моя недвижимость» также был заключен договор по поиску недвижимости для покупки и уплачена по договору сумма сумма

Как следует из пояснений истца, 03.10.2022 г., т.е. за 1 день до предполагаемой сделки, в телефонном разговоре фио пояснил ФИО1, о том, что в связи с объявленной мобилизацией он, фио, покинет страну, а продолжать ведение сделки будет фио

08.10.2022 г. между фио и ПАО Сбербанк был арендован индивидуальный сейф в рамках договора банковского обслуживания № 17032690 от 16.08.2020 г. на срок с 08.10.2022 г. по 24.11.2022 г.

08.10.2022 г. фио написана расписка ФИО2 о том, что в случае отказа в регистрации перехода права собственности на комнату № 2 он обязуется вернуть денежные средства.

Также 08.10.2022 г. фио написана расписка, согласно которой он принял от ФИО1 денежные средства в размере сумма на ответственное хранение в ячейке № 56 Сбербанка по адресу: адрес.

ФИО1 24.10.2022 г. обратился в отдел МВД России по району Марьино г. Москвы с заявлением по факту мошеннических действий.

Из пояснений ФИО1, данных в ходе расследования уголовного дела, следует, что ФИО2 передал денежные средства фио Далее фио положил денежные средства в ячейку. После чего он написал расписку о получении денежных средств на хранение. 18.10.2022 года ему позвонил фио сообщил, что регистрация в ЕГРН прошла и он должен подъехать в отделение банка. Там он с фио, который не смог получить денежные средства, так как с его слов он забыл свой паспорт. После чего фио передал ему ключ от банковской ячейки и перенес встречу на следующий день (т.е. 19.10.2022 г.) На следующий день ему позвонил фио И сообщил, что ему в срочном порядке необходимо уехать на пару дней в г. Минск р. Беларусь. После чего местонахождение гр. фио ему неизвестно, периодически выходит на связь с разных номеров телефона. 22.10.2022 года последний раз прислал смс-сообщение со своего номера телефона телефон с текстом, о том, что «необходимо прибыть в ПАО Сбербанк для получения денежной суммы в размере сумма 24.10.2022 г. в 10 часов...», в указанное время гр. фио не приехал. В настоящее время местонахождение гр. фио ему неизвестно, номер телефона не доступен.

Постановлением от 02.11.2022 г. в возбуждении уголовного дела отказано.

Постановлением от 02.03.2023г. повторно отказано в возбуждении уголовного дела.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО2 надлежащим образом исполнена его обязанность по оплате приобретаемой комнаты в квартире.

Из представленных сторонами расписок следует, что денежные средства фио передавались непосредственно самим ФИО1

Доводы истца о том, что расписка о получении денежных средств была составлена истцом под давлением, признаются судом не имеющими правового значения для рассмотрения дела, поскольку денежные средства были переданы и задолжены в ячейку индивидуального сейфа.

Доводы истца о том, что ФИО1 не пересчитывал денежные средства, а соответственно не знает, какую сумму передавал ответчик, какими-либо доказательствами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены, в связи с чем, отклоняются судом.

Исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что составленная истцом ФИО1 расписка о передаче денежных средств на ответственное хранение третьему лицу подтверждает отсутствие претензий продавца к покупателю в части оплаты по договору купли-продажи комнаты.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что ответчиком было допущено существенное нарушение договора купли-продажи от 04.10.2022 г., которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, либо произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, сам по себе факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи квартиры, при условии, что договор прошел государственную регистрацию, и квартира фактически передана ответчику, не является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 04.10.2022 г. не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения при неуплате покупателем денежных средств за квартиру, при этом в Гражданском кодексе РФ (ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время, в части 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.

Судья А.В. Калмыкова

Решение в окончательной форме принято 25 мая 2023 года.