Дело № 2-782/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Городище Волгоградской обл. 19 октября 2022 года

Городищенский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Стрепетовой Ю.В.,

при секретаре Арутюнян Е.С.

с участием представителя истца ФИО1 и третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, по доверенностям ФИО15,

представителя ответчика ООО «Совхоз Карповский» по доверенности ФИО16,

представителя третьих лиц ФИО17 и ФИО18 по доверенностям ФИО19,

представителя третьего лица ООО «Межрегионагрохим» по доверенности ФИО20,

третьих лиц ФИО21 и ФИО22,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 к ООО «Совхоз Карповский» о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, прекращении обременения в виде аренды земельных участков,

установил:

ФИО1, ФИО7, ФИО6, ФИО23, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО8, ФИО11, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с исками о расторжении договоров арены земельных участков.

В обоснование заявленных требований указано, истцы являются участниками долевой собственности в отношении земельных участков, переданных в пользование ООО «Совхоз Карповский» по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

ООО «Совхоз Карповский» длительное время не исполняются обязательства по договорам аренды земельных участков, в связи с чем образовалась задолженность, от погашения которой ответчик уклоняется. При этом ответчиком переданные истцами в аренду земельные участки по целевому назначению не используются с 2020 года.

Ссылаясь на изложенное, неоднократно уточнив исковые требования, истцы просили суд расторгнуть договора аренды земельных участков, прекратить обременение земельных участков в виде аренды.

Определением Городищенского районного суда Волгоградской области от 21 июня 2022 года возбужденные на основании поданных ФИО1, ФИО7, ФИО6, ФИО23, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО8, ФИО11, ФИО3, ФИО4 исков гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Определением Городищенского районного суда Волгоградской области от 23 августа 2022 года произведена замена стороны истца ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО8, ФИО11, ФИО3, ФИО4 на ФИО1

Определением Городищенского районного суда Волгоградской области от 19 октября 2022 года произведена замена стороны истца ФИО7, ФИО6, ФИО23, ФИО13 на ФИО1

В окончательной редакции истец ФИО1 просит суд расторгнуть договора аренды земельных участков: № от 04 марта 2011 года в части земельного участка, с кадастровым номером №; № от 29 апреля 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 01 декабря 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 03 октября 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 21 марта 2011 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами №, № и №; № от 04 марта 2011 года в части земельного участка, с кадастровым номером №; № от 01 декабря 2010 года в части земельного участка, с кадастровым номером №; прекратить обременение названных земельных участков в виде аренды.

От ранее заявленных требований, в том числе и от требования о расторжении договора аренды № от 04 марта 2011 года в части земельного участка, с кадастровым номером №, истец не отказался.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил представлять интересы представителю по доверенности ФИО15

В судебном заседании представитель истца ФИО1 и третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 по доверенностям ФИО15 поддержала заявленные требования по основаниям указанным в иске и уточнениям к нему.

Представитель ответчика ООО «Совхоз Карповский» по доверенности ФИО16 в судебном заседании полагает, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных истцом требований. Пояснил, что с 2020 года ООО «Совхоз Карповский» не имело возможности исполнять обязательства по договорам аренды в виде выплаты арендной платы, земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров аренды по их целевому назначению не использовало.

Представитель третьих лиц ФИО17 и ФИО18 по доверенностям ФИО19, представитель третьего лица ООО «Межрегионагрохим» по доверенности ФИО20 в судебном заседании возражали относительно заявленных истцом требований, полагают, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, а настоящие иски направлены на создание препятствий в осуществлении ответчиком хозяйственной деятельности. Пояснили, что в настоящий момент дело о банкротстве ООО «Совхоз Карповский» прекращено, платежеспособность ответчика восстановлена. Задержка выплаты арендной платы была вызвана проводимыми в рамках дела о банкротстве процедурами, с учетом того, что за 2020 год арендная плата по спорным договорам была выплачена. Подтвердили, что права аренды спорных земельных участков были включены в конкурсную массу должника. При этом решение участников долевой собственности в отношении спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения о расторжении договоров аренды в установленном законом порядке не принималось, в связи с чем ФИО1 не наделен правом инициировать настоящий спор.

Третьи лица ФИО21 и ФИО22 в судебном заседании не смогли однозначно сформулировать свою позицию по делу, пояснив, что с одной стороны имеет место задержка выплаты арендной платы, тогда как с другой стороны они не желают прекращать арендные правоотношения в отношении принадлежащим им долей земельных участков. Подтвердили, что последняя плата по договорам аренды была произведена им ответчиком в 2020 году.

Третьи лица ФИО7, ФИО6, ФИО23, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО8 ФИО11, ФИО3, ФИО4, ФИО24, ФИО12, ФИО21, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО22, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО2, ФИО14, ФИО46, ФИО47, ФИО18, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, конкурсный управляющий ООО «Совхоз «Карповский» ФИО56, представитель конкурсного управляющего ООО «Совхоз Карповский» ФИО56 - ФИО57, финансовый управляющий ФИО17 - ФИО58, представитель финансового управляющего ФИО17 ФИО58 - ФИО59, представители третьих лиц ООО «Агро-Департамент», ФГБУ «Управление Волгоградмелиоводхоз», ООО «МТС-Лидер», АО «Росагролизинг», ООО «Нова-Авиа», ООО «Фрито лей мануфактуринг», ООО «Аксентис», ФБУ «Администрация Волго-Донского бассейна внутренних водных путей», ООО «Альтернатива-Сервис», ООО «Агро-С», ООО ЧОО «Самсон», АО «Байер», ООО «Межрегионагрохим», Управления Росреестра по Волгоградской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Такая плата должна вноситься своевременно и в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно положений статье 619 Гражданского кодекса РФ, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, участники общей долевой собственности на земельные участки 04 марта 2011 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №.

Предметом указанного договора аренды № являются, в том числе:

- земельный участок, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, собственником которого, на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО12, с 15 марта 2022 года является ФИО1;

- земельный участок, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, собственником № доли которого, на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО25, с 22 апреля 2022 года является ФИО1 Остальными участниками долевой собственности на указанный земельный участок в настоящий момент являются ФИО47 (№ доли) и ФИО46 (№ доли).

Участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 04 февраля 2011 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственником № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО21, с 17 марта 2022 года является ФИО1 Вторым участником долевой собственности на указанный земельный участок в настоящий момент является ООО «Совхоз Карповский» (№ доли).

Участники общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., и на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 21 марта 2011 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственником земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, с 11 апреля 2022 года является ФИО1

Собственником земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, с 15 апреля 2022 года является ФИО1

Участники общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 01 декабря 2010 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственниками земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, являлись, каждый по № доли, ФИО7, ФИО6, ФИО23, и привлеченные к участию в данном деле в качестве третьих лиц ФИО6, ФИО40, ФИО41

ФИО7, ФИО6, ФИО23 произвели выдел принадлежащих им долей из земельного участка, с кадастровым номером № вновь образованному земельному участку ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №. Собственником земельного участка, с кадастровым номером № с 01 июля 2022 года является ФИО1

Участники общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 29 апреля 2010 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственниками земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, являлись ФИО9 (№ доли), ФИО13 (1/13 доли), ФИО10 (2/13 доли), привлеченные к участию в данном деле в качестве третьих лиц ФИО60 (№ доли), ФИО38 (№ доли), ФИО22 (№ доли), ФИО39 (№ доли), ООО «Совхоз Карповский (№ доли).

С 12 сентября 2022 года собственником № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, является ФИО1, в соответствии договором купли-продажи, заключенным с ФИО13

ФИО9, ФИО13 и ФИО10 произвели выдел принадлежащих им долей из земельного участка, с кадастровым номером №, вновь образованному земельному участку 17 мая 2022 года присвоен кадастровый №. Собственником земельного участка, с кадастровым номером № с 24 июня 2022 года является ФИО1

Участники общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 03 октября 2011 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственниками земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, на момент подачи иска являлись ФИО3 (№ доли), ФИО4 (№ доли), ФИО11 (№ доли), привлеченный к участию в данном деле в качестве третьего лица ФИО44 (№ доли), ФИО2 (№ доли) и ООО «Совхоз Карповский» (№ и № доли).

ФИО3, ФИО4 и ФИО11 произвели выдел принадлежащих им долей из земельного участка, с кадастровым номером № вновь образованному земельному участку ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №. Собственником земельного участка, с кадастровым номером № с 30 июня 2022 года является ФИО1

Участники общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., 01 декабря 2010 года заключили с ООО «Совхоз Карповский» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №.

Собственниками земельного участка, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, по состоянию на 04 февраля 2022 года являлись ФИО61 (№ доли), ФИО62 (№ доли), и ООО «Совхоз Карповский» (№, №, и № доли).

По состоянию на 22 июня 2022 года собственниками земельного участка, с кадастровым номером №, являются ФИО45 (№ доли), ФИО1 (№ доли) и ООО «Совхоз Карповский» (№, №, и № доли).

На основании договоров аренды № от 04 марта 2011 года, № от 29 апреля 2010 года, № от 01 декабря 2010 года, № от 03 октября 2011 года, № от 21 марта 2011 года, № от 04 февраля 2011 год, № от 01 декабря 2010 года, осуществлена государственная регистрация обременения в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами: №, сроком на 45 лет.

При этом, согласно условий вышеуказанных договоров аренды, ООО «Совхоз Карповский» приняло на себя обязательства, помимо прочего, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно производить арендные платежи предусмотренным договором способом.

Соглашением сторон предусмотрен натуральный вид арендной платы, периодичность выплаты которой зависит от вида арендной платы. Установлено, что в период с 15 августа по 15 сентября ежегодно выплачивается арендная плата путем выдачи фуражного зерна; в период с 01 декабря по 31 декабря ежегодно выплачивается аренная плата в виде масла подсолнечника; в период с 15 октября по 15 ноября ежегодно выплачивается арендная плата в виде выдачи капусты; в период с 15 августа по 15 сентября ежегодно арендная плата выплачивается в виде выдачи картофеля; в период с 15 октября по 15 ноября ежегодно арендная плата выплачивается путем выдачи моркови; в период с 15 октября по 15 ноября арендная плата выплачивается в виде выдачи свеклы; в период с 15 октября по 15 ноября ежегодно арендная плата выплачивается в виде выдачи лука; один раз год выплачивается компенсация оплаты земельного налога в 100 % размере.

Арендная плата получается путем самостоятельного вывоза со склада арендатора, расположенного в <адрес> размер арендной платы устанавливается пропорционально доли участника общей долевой собственности. В случае, если арендодатель не получает арендную плату до срока, установленного договором, он сохраняет право на ее получение в соответствующие периоды следующего календарного года.

Установленные договорами основания к его расторжению по инициативе арендодателей корреспондируется с положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Обращаясь в суд с настоящими исками, истец в качестве оснований к расторжению спорных договоров аренды приводит те обстоятельства, что ООО «Совхоз Карповский» длительное время (2020, 2021, 2022 годы) не исполняются обязательства по договорам аренды земельных участков в виде выплаты арендной платы, при этом ответчиком в указанный период переданные в аренду земельные участки по целевому назначению не используются.

Вместе с тем, из материалов дела, в частности из представленного суду отчета конкурсного управляющего ООО «Совхоз Карповский» ФИО63 от 01 апреля 2022 года, а также из представленных им ведомостей следует, что за 2020 год арендная плата по спорным договорам аренды была произведена путем выдачи зерна фуражного.

Принимающие участие в судебном заседании третьи лица ФИО21 и ФИО22 суду пояснили, что арендную плату за спорные земельные участки они получали от ООО «Совхоз Карповский» именно путем получения зерна фуражного. За получением арендной платы в виде овощей они не обращались, поскольку в установленные договором сроки овощи часто бывали подморожены. В этой связи всю арендную плату они забирали зерном. Подтвердили, что в 2020 году арендную плату за спорные земельные участки они получили.

Данные о том, что истец в заявленные им периоды, либо иные арендодатели после 2020 года, обращался за получением арендной платы предусмотренным договорами аренды способом (самостоятельный вывоз со склада арендатора) и ему (им) в этом было отказано, в деле отсутствуют. При том, что в случае, если арендодатель не получает арендную плату до срока, установленного договором, он сохраняет право на ее получение в соответствующие периоды следующего календарного года (пункты № спорных договоров аренды).

В 2021 году арендная плата по спорным договорам аренды ответчиком арендодателям не выплачивалась, что сторонами по делу не оспаривается. Тогда как срок выплаты арендной платы по спорным договорам за 2022 год, по ряду видов арендной платы в натуральной форме, на момент рассмотрения дела не наступил. Равно как и не наступил срок выплаты арендной платы за 2022 год в виде фуражного зерна на момент подачи настоящих исков.

Таким образом, факт наступления обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, и дающих основания на досрочное расторжение спорных договоров аренды судом, не установлен. Факт того, что ООО «Совхоз Карповский» допустил просрочку внесения арендной платы по спорным договорам аренды более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Не установив со стороны Общества наличие систематичного неисполнение условий договора в части оплаты, суд не находит оснований для досрочного расторжения договоров аренды по правилам подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Не представлено суду надлежащих доказательств и тому, что ООО «Совхоз Карповский» использует (использовал) переданные в аренду земельные участки с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

То обстоятельство, что в 2020 году ООО «Совхоз Карповский» использовал переданные ему в аренду земельные участки по назначению, подтверждается произведенными за 2020 год арендными платежами в виде выдачи зерна, получить которое невозможно, не использовав сельскохозяйственные земельные участки по назначению.

Нельзя оставить без внимания и то обстоятельство, что в период с августа 2020 года по ноябрь 2020 года в отношении ООО «Совхоз Карповский» проводилась процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30 ноября 2020 года ООО «Совхоз Карповский» было признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 сентября 2022 года производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Совхоз Карповский» прекращено.

Таким образом, в период с ноября 2020 года по 26 сентября 2022 года ООО «Совхоз Карповский» было лишено возможности вести хозяйственную деятельность, в том числе путем использования переданных в аренду земельных участков по назначению, выплаты арендной платы за 2021 год, поскольку в силу статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арендные платежи за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими, не подлежат включению в реестр требований кредиторов, а кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

При том, что права аренды на спорные земельные участки входили в конкурсную массу должника ООО «Совхоз Карповский».

В настоящий момент платежеспособность ООО «Совхоз Карповский» восстановлена. ООО «Совхоз Карповский» ведет хозяйственную деятельность, срок выплаты арендной платы за 2022 год, предусмотренный договорами, не наступил.

Таким образом, по результатам оценки доказательств по делу, суд не находит оснований существенного нарушения условий договоров со стороны ответчика применительно к положениям статьи 450 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание то, что ответчик в целях освоения земельных участков осуществлял и осуществляет действия, направленные на исполнение условий заключенного договора, на протяжении длительного времени обрабатывает земельные участки, претензий со стороны других владельцев долей в праве на спорные земельные участки к Обществу не имеется, оплата по периоду за 2020 год произведена, оплата по периоду за 2022 год еще не наступила, тогда как расторжение договора аренды земельного участка является мерой ответственности, не соответствует балансу интересов сторон.

Кроме того, учитывая законодательство, регулирующие правоотношения по обороту земельных участков сельскохозяйственного назначения, суд также принимает во внимание следующее.

Спорные договора аренды, о расторжении которых на момент рассмотрения иска единолично просит ФИО1, заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя.

В силу норм действующего законодательства, такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава. Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. К таким объектам относятся земли сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Пункт 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, для их расторжения по инициативе арендодателя необходимо соответствующее решение общего собрания.

В данном случае спорные земельные участки переданы ответчику в аренду в соответствии с решениями общих собраний участников долевой собственности участков, сособственники до истечения срока договоров, уведомлений о расторжении договоров ответчику не направили, уведомлений собственников об отказе от продления договоров не имеется, общее собрание участников долевой собственности по вопросам о расторжении спорных земельных участков не проводилось.

То обстоятельство, что истец в данный момент является собственником, в том числе, и выделенных земельных участков, с учетом того, что он продолжает настаивать и на расторжении договоров аренды в отношении земельных участков единоличным собственником которых он не является, а является участником долевой собственности, не является основанием к удовлетворению требований истца без учета приведенных выше особенностей распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности и переданных в аренду со множественностью лиц на стороне арендодателей.

При этом, по смыслу части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, выдел земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, обремененного договором аренды, не влечет прекращения обременения.

Ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ ни нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года).

Земельные участки, с кадастровыми номерами №, образованы путем выдела в счет земельных долей участников общей долевой собственности, не возражавших против передачи исходных земельных участков по спорным договорам аренды Обществу, следовательно, в отношении выделенных участков сохранилось право аренды Общества.

В отношении выделенных участков отдельный договор аренды с арендатором не заключался. Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрена ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством.

Предоставление в аренду земельных участков, изменение и прекращение договоров аренды осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, следовательно, по общему правилу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение условий договора аренды в отношении выделенного самостоятельного земельного участка возможно только по соглашению арендодателя этого участка и арендатора, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, после выдела участниками долевой собственности в счет принадлежащих им земельных долей земельных участков, на эти участки сохранилось право аренды на условиях спорных договоров аренды, изменение условий которого в отношении выделенного участка возможно только по соглашению собственника (арендодателя) и арендатора, так как иное договором аренды не предусмотрено.

Действительно, поскольку участник долевой собственности, осуществивший выдел земельного участка в счет принадлежавших ему долей, становится собственником вновь образованного участка и утрачивает право долевой собственности на исходный земельный участок, на данное лицо не могут распространяться правила, предусмотренные статьей 14 Закона № 101-ФЗ.

Вместе с тем, ФИО1 уточнив исковые требования и не отказавшись от ранее заявленных требований, продолжает настаивать на расторжении договоров аренды, как в отношении выделенных земельных участков, так и в отношении земельных участков, из которых они были выделены, и которые находятся в общей долевой собственности третьих лиц, и в отношении которых решений участниками долевой собственности о расторжении договоров аренды не принималось.

В пункте 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года № 1-Г1 «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей, долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 Гражданского кодекса РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Поскольку Законом об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрена особая форма принятия решения о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения при наличии более пяти сособственников, соответственно, и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже в случае наличия предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Таким образом, и учитывая специфику отношений по распоряжению земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, воля арендодателя (собственников земельного участка) на расторжение договора, а равно на заявление арендатору своего нежелания продлевать арендные отношения, может быть сформирована только по результатам проведения общего собрания участников долевой собственности в соответствии с установленной Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедурой.

При этом, действующее законодательство не предусматривает возможность расторжения договора аренды в части (с учетом образованных в счет выдела долей земельных участков), за исключением случая прекращения действия договора, предусмотренного пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, к каковым рассматриваемая ситуация не относится.

Тогда как в материалы дела не представлено доказательств принятия собственниками спорных земельных участков консолидированного решения о прекращении действия договоров аренды или его расторжения, принятого в соответствии с установленной законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процедурой, а равно направления арендодателями уведомления о расторжении договора в установленном законом и договором порядке.

Суд принимает во внимание позицию представителя ООО «Совхоз Карповский» в лице назначенного конкурсным управляющим нового директора, согласно которой ответчик не возражает против удовлетворения заявленных истцом требований, однако учитывает, что с учетом позиции истца и ответчика, препятствий к расторжению договоров аренды в части земельных участков, принадлежащих истцу, во внесудебном порядке и по соглашению сторон, не имеется, тогда как защите подлежит только нарушенное право.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие установленных законом и условиями договоров оснований для одностороннего расторжения договоров аренды земельного участка по инициативе арендодателя, принимая во внимание несоблюдение установленной законом процедуры принятия решения о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, со множественностью лиц на стороне арендодателя, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российский Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Совхоз Карповский» о расторжении договоров аренды земельных участков: № от 04 марта 2011 года в части земельных участков, с кадастровыми номерами №; № от 29 апреля 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 01 декабря 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 03 октября 2010 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами № и №; № от 21 марта 2011 года, в части земельных участков, с кадастровыми номерами №, № и №; № от 04 марта 2011 года в части земельного участка, с кадастровым номером №; № от 01 декабря 2010 года в части земельного участка, с кадастровым номером №; прекращении обременения в виде аренды земельных участков, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Ю.В. Стрепетова

Справка: мотивированное решение составлено 21 октября 2022 года.

Судья подпись Ю.В. Стрепетова