Дело № 2-302/2023г.
УИД 50RS0003-01-2022-004690-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июня 2023 года г/о Воскресенск Московской области
Воскресенский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Тяпкиной Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Петренко В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Воскресенск Московской области о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с иском к Администрации городского округа Воскресенск Московской области о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что 24 июня 2001г. истец – ФИО1 приобрел у ООО Агрофирма «Фаустово» здание морковного овощехранилища площадью 620 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Воскресенский район, п. Белоозерский стоимостью 10 000 (десять тысяч) рублей. Данная сделка подтверждается документами: квитанция к приходному кассовому чеку, товарная накладная и счет-фактура. Впоследствии необходимо было выделить часть земельного участка под приобретенным зданием. По неизвестным причинам ООО Агрофирма «Фаустово» длительное время не проводила размежевание земельного участка для дальнейшей регистрации проведенной сделки по купле-продаже здания. Когда истец решил обратиться к продавцу за устранением создавшейся проблемной ситуации, он узнал, что ООО Агрофирма «Фаустово» прекратила свое существование. Исключение из ЕГРЮЛ ООО Агрофирмы «Фаустово» произошло 28.03.2012г. До настоящего времени истец не может разрешить сложившуюся ситуацию, поскольку у него отсутствует договор купли-продажи здания и нет выделенного участка, на котором расположено приобретенное здание.
Истец ФИО1 и его представитель по доверенности от 13.09.2022 года ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель ответчика Администрации городского округа Воскресенск Московской области в судебное заседание не явился, о времени о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствии, также представил возражения на исковое заявление, в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме, по следующим основаниям. Положениями действующего гражданского законодательства РФ установлены определенные требования к форме договора продажи недвижимости. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В 2001г., как и в настоящее время, порядок заключения договора купли-продажи недвижимости предполагал выполнение установленных законом условий, несоблюдение которых влечет недействительность договора продажи недвижимости. В частности к таким условиям относятся обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости, предполагающая составление одного документа, подписанного сторонами, а также согласование условия о предмете договора купли-продажи, позволяющее определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В подтверждение совершения сделки по купле-продаже у ООО Агрофирма «Фаустово» здания морковного овощехранилища Истцом представлены счет-фактура № от 24.06.2001г., квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.06.2001г., накладная № от 24.06.2001г., которые не могут являться подтверждением соблюдения установленного законом порядка оформления сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости.
Истец заявляет требования о признании заключенным договора купли-продажи, в то время, как сам договор купли-продажи в материалы дела не представлен, что свидетельствует об отсутствии самого предмета спора.
В связи с отсутствием подлинного текста договора купли-продажи здания морковного овощехранилища, площадью 620 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, несоблюдением установленной законом письменной формы договора, подписанного сторонами, отсутствием согласованного условия о предмете договора купли-продажи, позволяющего определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, ответчик приходит к выводу о том, что спорный договор купли-продажи является незаключенным, а сделка по приобретению морковного овощехранилища – ничтожной.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии истца, его представителя, представителей ответчика и третьего лица.
Исследовав представленные суду письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с положением п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п.п.1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.п.1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п.1 ст. 235 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Требованиями п. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Согласно абз.2 п.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
Таким образом, исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ)
Судом установлено, что согласно счету-фактуре № 68 от 24 июня 2001 года продавец ООО Агрофирма «Фаустово», ИНН <***>, является грузоотправителем, а ФИО1 – грузополучателем морковного овощехранилища площадью 600 кв.м. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 24.06.2001 года ООО Агрофирма «Фаустово» приняла от ФИО1 10 000 рублей за морковное овощехранилище, площадью 600 кв.м. Кроме того, материалах дела имеется накладная № 87 от 24.06.2001 года согласно которой, указанное овощехранилище передано от ООО Агрофирма «Фаустово» ФИО1 В указанной накладной имеются подписи сторон: сдал ФИО4 принял ФИО1
Согласно выписки из ЕГРЮЛ от 06.09.2022 года генеральным директором лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица) ООО «Агрофирма Фаустово», ОГРН <***>, являлся ФИО4, данная организация исключена из ЕГРЮЛ 28.03.2012 года.
Ликвидация ООО Агрофирма «Фаустово» не связана с его реорганизацией, в следствии чего отсутствует правопреемник.
Поскольку нет правопреемника организации-продавца, истец лишен возможности обратиться в суд с понуждением продавца зарегистрировать сделку, либо с иными требованиями в связи с ликвидацией общества.
Вместе с тем, истец не лишен права обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, признании права собственности.
Сторонами было достигнуто соглашение о продаже здания морковного овощехранилища площадью 600 кв.м., на территории земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, п. Белоозерский. Имущество было передано покупателю и используется им по своему усмотрению. По независящим от истца обстоятельствам, указанная сделка не была зарегистрирована.
Стоимость сделки стороны определи в размере 10 000 (десять тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается платежными документами.
Наличие товарной накладной говорит о том, что продавец передал покупателю имущество по возмездной сделке, которая была произведена между сторонами, исполнена в полном объеме.
Понятие «товарная накладная» – это документ, содержащий сведения о проведении операций по приему-отпуску товаров со склада организации. Товарная накладная подтверждает факт исполнения обязательств по договору купли-продажи или поставки. Документ также является основой для списания выданного товара со склада продавца и оприходование его на складе покупателя.
Следовательно, спорное здание было продано за указанную сумму, передано покупателю (отпущено) по товарной накладной продавцом.
Поскольку данная сделка никем не оспорена, имущество было снято с баланса общества, при процедуре ликвидации ООО Агрофирма «Фаустово» никаких нарушений снятия с баланса указанного здания не выявлено, сделка по купле-продаже ООО Агрофирмой «Фаустово» истцу здания морковного овощехранилища площадью 600 кв.м. совершена и все условия по ней со стороны покупателя были произведены (оплата и принятие имущества). Все существенные условия по покупке истцом здания были оговорены и исполнены сторонами. Истец открыто владеет и пользуется спорным имуществом с момента его возмездного приобретения, т.е. с 2001г.: в течение 11 лет функционирования ООО Агрофирма «Фаустово» и далее в течение 11 лет после ликвидации организации-продавца. Наименование имущества и его характеристики указаны в счете-фактуре и позволяют его идентифицировать.
В материалах дела имеется технический план здания, составленный кадастровым инженером ФИО5, в соответствии с которым в кадастровом квартале 50:29:0030107, по адресу: московская область, Воскресенский район, пгт Белоозерский расположено нежилое здание, из мелких бетонных блоков, площадью 680,8 кв.м.
Кроме того, по делу была проведена судебная комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. В ходе проведения исследования эксперт пришёл к следующим выводам: натурным обследованием актуализирован поэтажный план здания. Выполненный по состоянию на 11.12.2019 года, несоответствий не выявлено. Точный год постройки определить не представилось возможным, исследуемое здание относится к советской типовой застройке, конструктивные решения и применяемые конструкции характерны для периода строительства 1970-1980 гг. Исследуемое нежилое здание является объектом капитального строительства, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным требованиям и обязательным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, не представляет угрозы жизни и здоровья граждан. Определить соответствие местоположения фактического контура здания относительно кадастровых границ земельного участка, относящегося к данному объекту, не представилось возможным, ввиду отсутствия сведений о таком земельном участке. Функциональное назначение здания соответствует вид разрешенного использования земельного участка, соответствует требованиям ПЗЗ г/о Воскресенск. Установить, имеется ли собственник земельного участка, на котором расположено нежилое здание морковного овощехранилища, не представляется возможным, поскольку в материалах дела и открытых сведениях Росреестра отсутствуют сведения о сформированном либо ранее учтенном земельном участке под нежилым зданием морковного овощехранилища; каких-либо документов, свидетельствующих о существовании земельного участка под данным объектом, а также сведений о зарегистрированных правах на такой земельный участок в материалах дела не имеется.
Таким образом, судом установлено, что необходимые существенные условия для совершения сделки купли-продажи здания морковного овощехранилища между продавцом ООО Агрофирма «Фаустово» и покупателем ФИО1 достигнуты, а именно определена цена – 10 000 рублей, стороны договора, предмет договора идентифицирован. При передаче недвижимого имущества в распоряжение истца, сторонами подписан документ о передаче, а именно товарная накладная № от 24.06.2001 года, что в соответствии ст. 556 ГК РФ, является исполнением обязательства продавца передать недвижимость покупателю.
Как следует из разъяснений, данных в п.п.11, 58-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ). В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Таким образом, истцом подтверждён факт заключения сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества, а отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Сведений о том, что данная сделка была кем-либо оспорена в материалах дела не имеется. В связи с чем, ссылка ответчика на ничтожность сделки купли-продажи здания морковного овощехранилища является несостоятельной.
Кроме того, доводы ответчика относительно того, что документы, представленные истцом, не являются подтверждением совершения передачи имущества от продавца покупателю также несостоятельны, в силу следующего.
В соответствии с п.1 ст. 169 Налогового кодекса РФ Счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой. Товарная накладная является унифицированной формой первичной учетной документации по учету торговых операций (утвержденная Постановлением Госкомстата РФ от 25.12.1998г. № 132). Применяется для оформления продажи (отпуска) товарно - материальных ценностей сторонней организации. Составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается в организации, сдающей товарно - материальные ценности, и является основанием для их списания. Второй экземпляр передается сторонней организации и является основанием для оприходования этих ценностей.
Таким образом, истцом представлены доказательства передачи спорного имущества от продавца - покупателю. Самостоятельных исковых требований ответчиком о признании сделки недействительной (ничтожной) не заявлено.
Довод ответчика на отсутствие идентификации спорного имущества опровергается проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой.
На сновании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа <адрес> о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности - удовлетворить.
Признать сделку, заключенную между ООО Агрофирма «Фаустово» и ФИО1, <дата> года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС №, серия и номер паспорта РФ: № № по купли-продажи нежилого здания морковного овощехранилища площадью 680,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 10 000 (десять тысяч) рублей от 24 июня 2001г., состоявшейся.
Признать право собственности за ФИО1, <дата> года рождения, уроженцем <адрес>, СНИЛС №, серия и номер паспорта РФ: № № на здание морковного овощехранилища площадью 680,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 05 июня 2023 года.
Судья Тяпкина Н.Н.