Дело №3а-48/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Калуга 10 мая 2023 года

Калужский областной суд в составе председательствующего судьи Евсютиной Е.И., при секретаре Сухоруковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к министерству экономического развития и промышленности Калужской области, Государственному бюджетному учреждению Калужской области «Центр кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

26 декабря 2022 года в Калужский областной суд поступило административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, в котором административный истец просит суд пересмотреть кадастровую стоимость нежилых помещений: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости в размере 3 660 000 рублей по состоянию на 22 марта 2021 года; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и установить ее равной рыночной стоимости в размере 9 650 000 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых, определенная актами Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки» составляет 5 042 399,54 рублей по состоянию на 22 марта 2021 года (нежилое здание с кадастровым номером №), 17 244 068,93 рублей по состоянию на 10 февраля 2021 года (нежилое здание с кадастровым номером №), что превышает их действительную рыночную стоимость. Следствием этого является уплата административным истцом налоговых платежей в повышенном размере, что нарушает ее права.

Административный истец индивидуальный предприниматель ФИО1, ее представитель ФИО2, будучи уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, представителем ФИО2 направлено письменное ходатайство, в котором просит назначить по делу повторную судебную экспертизу, указав на несогласие с заключением судебной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административных ответчиков министерства экономического развития и промышленности Калужской области, Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки», будучи уведомленным о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, выступая в судебном заседании ранее представитель указанных административных ответчиков ФИО3 возражал против установления кадастровой стоимости равной рыночной на основании представленного административным истцом отчета.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, заинтересованных лиц УФНС России по Калужской области, администрации города Обнинска Калужской области, будучи уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав эксперта ООО «Малтон» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж № расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж №, этаж №, этаж №, этаж №, расположенного по адресу: <адрес>.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами № оценены Государственным бюджетным учреждением Калужской области «Центр кадастровой оценки».

Как следует из актов об определении кадастровой стоимости № от 8 апреля 2021 года и № от 2 марта 2021 года, а также выписок из ЕГРН от 3 ноября 2022 года кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 22 марта 2021 года в размере 5 042 399,54 рублей и внесена в реестр объектов недвижимости 30 апреля 2021 года, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 10 февраля 2021 года в размере 17 244 068,93 рублей и внесена в реестр объектов недвижимости 16 марта 2021 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

По смыслу приведенных норм установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной является правом заинтересованного в этом лица и законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик такого имущества, и для реализации данного права административный истец обратился к оценщику для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно представленному в дело отчету об оценке № от 6 ноября 2022 года, составленному ООО «Агентство оценки «Брянская недвижимость», рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, по состоянию на 22 марта 2021 года составляет округленно 3 660 000 рублей, нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, по состоянию на 10 февраля 2021 года составляет округленно 9 650 000 рублей.

В указанном отчете оценщиком при проведении исследования использовался метод прямой капитализации доходного подхода. При этом выводы оценщика относительно диапазона стоимости оцениваемых объектов основаны на самостоятельно собранной информации, где часть предложений являются зданиями, цена приводится с учетом стоимости земельного участка, оценщиком указано о проведении анализа предложений по аренде нежилых зданий и помещений коммерческого назначения площадью 200 кв.м в г.Обнинске Калужской области, однако большая часть предложений по аренде представлена площадью от 51 кв.м до 200 кв.м. В отчете оценщиком в рамках выбранного метода прямой капитализации доходного подхода диапазон цен варьируется от 14 435 – 122 836 руб./кв.м, интервал значений арендной платы составляет от 200 – 1630 руб./кв.м/мес., оценка проведена при использовании трех аналогов.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Малтон» ФИО5

По результатам проведения судебной экспертизы суду представлено заключение эксперта №, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 10 февраля 2021 года составляет 15 150 000 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 марта 2021 года составляет 4 922 000 рублей.

Экспертом проведено описание объектов исследования, включая описание имущественных прав, количественных и качественных характеристик, приведен обзор общепринятых подходов оценки, произведена оценка из применимости к установлению стоимости объектов исследования с приведением результатов такого анализа.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы проведено на основании двух методов оценки: инвестиционного метода доходного подхода и метода сравнения продаж или метода корректировок сравнительного подхода. В рамках сравнительного подхода экспертом объекты оценки сравнивались с более сорока объектами-аналогами на рынке в г. Обнинске Калужской области, в отношении которых имелась информация о ценах, указаны источники информации. В рамках доходного подхода при анализе объектов с точки зрения инвестиционного дохода в будущем были прогнозированы потоки дохода, связанные с арендой объекта, рассчитана арендная ставка.

Подобранные объекты-аналоги отвечают пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61, так как они схожи с объектами оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Оснований для признания информации об аналогах недостоверной суд не усматривает.

Эксперт ООО «Малтон» ФИО5, проводившая судебную экспертизу, также была допрошена в судебном заседании, дала ответы на вопросы суда, которые не противоречат содержанию экспертного заключения, показала, что осмотр при проведении оценки ретроспективного характера не является обязательным, он проводится в случае, если у эксперта недостаточно данных для формирования выводов о техническом состоянии объекта, локальных характеристиках местоположения объекта.

Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82-84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную на дату их кадастровой оценки.

Оснований не доверять судебной экспертизе у суда не имеется. Эксперт, выполнявший исследование, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, стаж работы в оценочной деятельности, исследовательская часть судебной экспертизы выполнена в соответствии с федеральными стандартами оценки, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы и на основании этого в исследовании даны ответы на поставленные судом вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов. В связи с чем суд, определяя рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 22 марта 2021 года и 10 февраля 2021 года, принимает сведения, которые приведены в заключении судебной экспертизы.

Доводы представителя административного истца, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям закона, так как экспертом не проводился осмотр объектов оценки, при определении рыночной стоимости применены данные из разных источников, суд не может признать обоснованными, так как в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиями пунктов 10, 11, 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61, эксперт для определения рыночной стоимости объектов оценки вправе самостоятельно проводить исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, с этой целью эксперт выполняет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, самостоятельно осуществляет выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов.

Представленную стороной административного истца рецензию № от 28 апреля 2023 года на заключение эксперта ООО «Малтон» ФИО5 №, изготовленную оценщиком ООО «Регион Эстэйт Билдинг» ФИО6, в которой оценщиком сделан вывод о стоимости объекта с кадастровым номером № в размере 3 118 396,46 рублей, объекта с кадастровым номером № в размере 10 051 712,97 рублей, с учетом статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд оценивает как недопустимое доказательство, так как рецензия не является письменным доказательством рыночной стоимости рассматриваемых объектов.

Предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения по делу повторной оценочной экспертизы отсутствуют, в связи с чем, разрешая письменное ходатайство представителя административного истца о проведении повторной экспертизы, суд находит его не подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорных объектов подлежит пересмотру и установлению в размере рыночной стоимости на основании сведений, указанных в заключении судебной экспертизы.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее административное исковое заявление направлено в адрес суда 24 декабря 2022 года, поступило в суд 26 декабря 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 922 000 рублей, по состоянию на 22 марта 2021 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 150 000 рублей, по состоянию на 10 февраля 2021 года.

Датой подачи настоящего административного искового заявления в суд является 24 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.И. Евсютина

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2023 года.