Решение по делу № 2-865/2025 от 13.01.2026 - о признании публичных торгов недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению <ФИО> <ФИО> к Обществу с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс», <ФИО> <ФИО> о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, признании залога на недвижимое имущество прекращенным и аннулировании закладной.

УИД 69RS0013-01-2025-001067-600

Дело № 2-865/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кимры 22 декабря 2025 г.

Кимрский городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Павловой Ю.Ю.,

при секретаре судебного заседания Бородулине А.Р.,

с участием: представителя истца ООО ПКО «Владфинанс» ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – Елисеевой С.А.,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс» к Обществу с ограниченной ответственностью «КАППА-ТРЕЙДИНГ», Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр», ФИО2 ФИО24 о признании публичных торгов недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению ФИО2 ФИО30 к Обществу с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс», ФИО4 ФИО26 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, признании залога на недвижимое имущество прекращенным и аннулировании закладной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Профессиональная коллекторская организация «Владфинанс» обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором просило истребовать из незаконного владения ФИО2 ФИО31 квартиру по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, <адрес> пользу собственника - ФИО4 ФИО35; признать недействительными публичные торги, организованные ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ» на электронной торговой площадке ООО «БТС-Тендер» (процедура №*), по продаже квартиры ФИО4 ФИО36, расположенной по адресу: <адрес>; применить в порядке статьи 167 ГК РФ последствия недействительности сделки, а именно расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключённый 24.06.2022 между ООО «Каппа-Трейдинг», действующим от лица ТУ Росимущества в Тверской области, и ФИО2 ФИО42, в интересах которой действовала ФИО5; взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы на оплату государственной пошлины в размере 71 400,00 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 18.10.2006 между ФИО4 ФИО43 (третье лицо) и Кредитным потребительским кооперативом граждан «Тверское Ипотечное Товарищество» заключен договор ипотеки №*. В обеспечение ипотеки ФИО3 заложена находящаяся в собственности квартира по адресу: <адрес> (далее - Квартира), о чем выдана соответствующая закладная (должник - ФИО3, ипотека №* от ДД.ММ.ГГГГ, договор займа № ДЗ-2-06 от 10.10.2006). Затем права по закладной перешли от потребительского кооператива граждан «Тверское Ипотечное Товарищество» к ООО «Межрегиональное ипотечное агентство», от которого - к ООО «АТТА Ипотека».

24.04.2014 в связи с долгом по платежам Кимрский городской суд Тверской области удовлетворил иск ООО «АТТА Ипотека» к ФИО6, обратил взыскание на заложенное имущество - квартиру, определил способ её реализации путём продажи с публичных торгов с начальной ценой в 3 300 000 рублей (дело № 2-16/14). 19.08.2014 Тверским областным судом решение суда первой инстанции изменено в части цены квартиры - цена определена в 2 640 000 рублей (дело № 33- 2978).

02.03.2016 статус залогодержателя по Квартире перешёл ООО «Владфинанс» (Истцу), основанием чему послужило определение Кимрского городского суда Тверской области по делу № 13-32/16.

Долговые обязательства перед Истцом ФИО3 частично исполнила, но в связи с наличием остатка долга Истцом принято решение о передаче судебному приставу исполнительного листа, выданного Кимрским городским судом Тверской области по делу № 2-16/14.

Таким образом, будучи залогодержателем, Истец дополнительно приобрел статус взыскателя в рамках исполнительного производства №*-ИП от 17.09.2018, объединенного впоследствии в сводное исполнительное производство №*-СД от 20.05.2019. 04.10.2019 Кимрским РОСП УФССП России по Тверской области Квартира передана в ТУ Росимущества в Тверской области для реализации на открытых торгах.

21.01.2020 продавец - ТУ Росимущества в Тверской области поручил реализацию заложенного имущества организатору торгов – ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ», в качестве формы реализации определены торги.

01.06.2020 между ФИО7 - бывшим генеральным директором ООО «ВладФинанс» и ФИО8 - бывшим генеральным директором ООО «КЕДР», действующими по преступному умыслу, заключен договор купли-продажи закладных, предметом которого являлась уступка прав, в том числе по закладной на спорную Квартиру.

19.08.2020 Кимрский городской суд Тверской области по заявлению ООО «Кедр», основанному на подложных документах, установил факт замены залогодержателя, вследствие чего принял решение о замене взыскателя по закладной, наделив этим статусом ООО «Кедр» (дело № 13-140/2020).

Истец при этом возражал против замены взыскателя, приводил доказательства противоправного лишения его прав залогодержателя и подложности представленных ООО «Кедр» документов, однако суд поддержал последнего.

В июне 2022 года в период действия указанного правопреемства, признанного впоследствии незаконным, Квартира была реализована путем проведения публичных торгов, при этом её начальная продажная стоимость была определена на основании решения суда, состоявшегося в 2014 году (2 640 000 рублей) без учета динамики цен на рынке недвижимости за последующие восемь лет. С августа 2020 года, то есть с момента незаконного правопреемства, Истец пытался всеми способами восстановить свои права, предпринимая следующие меры:

обжаловал в Тверской областной суд определение Кимрского городского суда Тверской области от 19.08.2020 о правопреемстве. Апелляционным определением от 21.01.2021 жалоба осталась без удовлетворения (дело № 33-294/2021);

обращался с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам вступившего в законную силу определения о правопреемстве от 19.08.2020. Определением Кимрского городского суда Тверской области от 04.08.2022 заявление оставлено без удовлетворения (дело № 13-172/2021, копия прилагается);

в рамках указанного выше пересмотра добивался принятия обеспечительных мер в виде запрета любых действий, касающихся закладной и Квартиры, в том числе действий по выставлению Квартиры на торги, в результате чего такие обеспечительные меры были приняты и действовали в момент непосредственного проведения публичных торгов (дело № 13-172/2021, период действия обеспечительных мер: 01.06.2022 - 04.08.2022);

оспаривал договор купли-продажи закладных от 01.06.2020, на основании которого закладная на Квартиру противоправно выбыла из обладания Истца. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2020, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований было отказано (дело № А40-135851/20-48-719);

действуя опосредованно через своих представителей, добивался возбуждения уголовных дел по факту хищения у него закладных, в том числе закладной на Квартиру. В результате 17.09.2020 и 02.04.2021 СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве возбуждены уголовные дела (соединенное дело № 120014500011001417) по признакам преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере), обвинение в рамках которых предъявлено вышеупомянутым ФИО7 и ФИО8;

пытался приостановить исполнительное производство по реализации Квартиры. В результате 16.07.2021 Кимрский городской суд Тверской области до вступления в силу приговора по уголовному делу № 120014500011001417 приостановил исполнительное производство № 9257/19/69013-ИП от 18.03.2019, в рамках которого Квартира передана на торги (материал № 13-203/2021). Однако впоследствии 18.11.2021 Тверской областной суд отменил указанное решение и отказал в удовлетворении требований Истца (дело № 33-3900/2021).

Предпринимаемые меры были направлены на недопущение противоправного отчуждения Квартиры помимо воли Истца как надлежащего залогодержателя, восстановление за ним этого статуса и статуса взыскателя в рамках исполнительного производства.

Понимая, что ООО «Кедр» заполучил права на закладную в результате преступления, Истец всячески добивался недопущения реализации Квартиры, в том числе путем установления судебного запрета на проведение торгов.

02.07.2021 постановлением Хамовнического районного суда г. Москвы по делу № 3/6-316/2021, вынесенным по ходатайству следователя в рамках уголовного дела № 12001450001001417, наложен арест на закладную с запретом ею распоряжаться.

01.06.2022 Кимрским городским судом Тверской области в ходе рассмотрения заявления Истца о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения о правопреемстве от 19.08.2023 приняты обеспечительные меры, а именно: о запрете ООО «Кедр» осуществлять любые действия, касающиеся квартиры; запрете судебному приставу выставлять на торги квартиру; запрете Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия с квартирой (дело № 13-172/2022).

Указанные меры действовали в период проведения торгов и были отменены только 04.08.2022. При этом должностные лица Кимрского РОСП УФССП России по Тверской области были участниками этого судебного производства, в связи с чем не могли не знать о применении меры обеспечения.

Публичные торги по продаже Квартиры организованы ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» на электронной торговой площадке ООО «РТС-Тендер», процедура № 21000029330000000005.

14.06.2022 ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» составлен протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, согласно которому к участию в аукционе допущены ФИО9 ФИО45 и ФИО5 ФИО46.

15.06.2022 ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» составлен протокол подведения итогов аукциона, согласно которому победителем аукциона признана ФИО5 ФИО47, ценовое предложение которой составило 2 660 400 рублей.

24.06.2022 между ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» и ФИО2, в интересах которой действовала ФИО5, заключен договор купли-продажи Квартиры по цене 2 660 400 рублей.

07.12.2022 право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в ЕГРП.

23.12.2024 решением Девятого апелляционного арбитражного суда, оставленным в силе судом кассационной инстанции, расторгнут договор купли- продажи закладной на Квартиру от 01.06.2020, заключенный между ФИО7 и ФИО8, в связи с его безденежностью (дело № А40-217702/22).

Установленная этим решением безденежность договора купли-продажи закладной свидетельствует о выбытии указанной ценной бумаги из владения залогодержателя (Истца) против его воли, что влечёт существенное нарушение интересов Истца как коммерческой организации, основной целью деятельности которой является извлечение прибыли.

17.09.2020 СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве в связи с преступными манипуляциями с закладной на Квартиру возбуждено уголовное дело № 120014500011001417 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

02.04.2021 СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве в связи с преступными манипуляциями с закладной на Квартиру возбуждено уголовное дело № 121014500011000528 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.

13.05.2021 уголовные дела соединены в одном производстве.

30.05.2022 в рамках соединенного уголовного дела предъявлено обвинение: ФИО7 - в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 160, частью 4 статьи 160 УК РФ (растрата, совершенная в особо крупном размере с использованием служебного положения); ФИО8 - в совершении преступлений, предусмотренных частью 5 статьи 33 и частью 4 статьи 160, частью 5 статьи 33 и частью 4 статьи 160 УК РФ (пособничество в растрате, совершенной в особо крупном размере с использованием служебного положения).

Приговором Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025 г., бывший директор Истца ФИО7 была признан виновной во всех инкриминируемых ей преступлениях, направленных на незаконное присвоение и растрату имущества ООО ПКО «ВладФинанс», в том числе по продаже закладных (в т.ч. закладной ФИО3).

Таким образом, следственными органами и судом было установлено, что спорное имущество выбыло в результате совершения бывшим генеральным директором истца ФИО7 и генеральным директором ООО «Кедр» ФИО8 преступных действий.

Постановлением Таганского районного суда г. Москвы от 08.04.2025 г. рамках рассматриваемого уголовного дела, уголовное судопроизводство в отношении ФИО8 было выделено отдельное производство и приостановлено, в связи с нарушением ФИО8 условий подписки о невыезде и объявления его в федеральный розыск.

09.06.2025 Кимрский городской суд Тверской области отменил процессуальное правопреемство, установленное между ООО «Кедр» и Истцом 19.08.2020, решение вступило в законную силу (дело № 13-131/2025). Указанное решение, по сути, отменило все правовые последствия, связанные с судьбой спорной закладной в период незаконного владения ей ООО «Кедр», то есть с 19.08.2020. Кроме того, указанным определением, судом были восстановлены материальные права требования Истца по отношению к ФИО3, в том числе права залогодержателя.

В условиях действия решения суда о незаконном правопреемстве, обеспечительных мер, принятых судами в рамках предварительного расследования по уголовному делу № 12001450001001417, а также в ходе рассмотрения заявления Истца о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения о правопреемстве от 19.08.2020, закладная на Квартиру, принадлежащая Истцу, выбыла помимо его воли.

В результате хищения закладной на Квартиру и дальнейшего проведения торгов были существенно нарушены законные права и интересы Истца, что выразилось: в лишении возможности реализовывать все права, предоставленные залогодержателю, в том числе право на получение платежей, обеспеченных ипотекой, и прекращение реализации заложенного имущества в результате исполнения обеспеченного залогом обязательства; в лишении права присутствовать на торгах; в лишении права вносить предложения о первоначальной цене Квартиры; в лишении права на получение вырученных с торгов денежных средств.

Перечисленные выше права не могли быть реализованы Истцом в период незаконного правопреемства, что существенно нарушило интересы залогодержателя в отношениях с залогодателем, а также взыскателя - при совершении исполнительных действий в рамках исполнительного производства в отношении должника.

Таким образом, в период незаконного правопреемства Истец являлся: надлежащим держателем закладной на Квартиру; надлежащим взыскателем в рамках исполнительного производства №*-СД от 20.05.2019; имел все права, предоставленные законом залогодержателю и взыскателю, в том числе требования к должнику, присутствия на торгах, внесения предложений о начальной цене спорной квартиры, а также право на получение вырученных с торгов денежных средств. Между тем, в результате совершенного в отношении Истца преступления, он был лишен возможности реализовывать указанные права.

Восстановить положение Истца возможно только путем виндикации, заключающейся в истребовании Квартиры из незаконного владения ФИО2, истребования закладной на Квартиру из незаконного владения ООО «Кедр», признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, поскольку иные способы обеспечения его законных прав отсутствуют.

ФИО2 (победитель торгов) является субъектом предпринимательской деятельности, профессиональным участником рынка в сфере недвижимости - соответствующий код ОКВЭД указан в выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

ФИО2, кроме того, является руководителем производственного кооператива «Волгарь» (ИНН <***>) - предприятия, занимающегося арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом - соответствующий код ОКВЭД указан в выписке из единого государственного реестра юридических лиц.

Будучи профессиональным участником рынка в сфере недвижимости, ФИО2 не могла не знать о наличии судебных притязаний в отношении Квартиры, выставленной на публичные торги в рамках исполнительного производства, поскольку все судебные акты Кимрского городского суда Тверской области (в том числе определение от 01.06.2022 по делу № 13-172/2022 о принятии обеспечительных мер, запрещающих продажу Квартиры на торгах), Тверского областного суда и Арбитражного суда г. Москвы, свидетельствующие о продолжающихся судебных тяжбах по вопросу о реализации Квартиры, размещались на их официальных сайтах, были общедоступны и должны были быть известны ФИО2

На момент проведения торгов были возбуждены уголовные дела в отношении ФИО8 и ФИО7 Сведения о предмете вменяемых этим лицам преступлений и о наложении в рамках предварительного расследования ареста на похищенную закладную фигурировали в значительном количестве судебных решений, опубликованных на официальных сайтах судов, поскольку составляли существо доводов всех заявлений Истца и ФИО3, начиная с августа 2020 года.

Изложенное также означает, что ФИО2 могла и должна была усомниться как в праве ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ» на проведение торгов, так и в праве ООО «Кедр» являться взыскателем по исполнительному производству, в рамках которого эти торги организованы.

В этих условиях ФИО2 не может считаться добросовестным приобретателем Квартиры, поскольку не могла не знать, что судебные тяжбы в отношении спорного имущества не прекращаются, и должна была предполагать, что сделка проводится, возможно, неправомочным отчуждателем.

Кроме того, ФИО2 стала победителем аукциона, предложив за Квартиру цену в 2 660 400 рублей при начальной продажной цене в 2 640 000 рублей, установленной судом 19.08.2014.

Установленная судебным решением за восемь лет до проведения аукциона начальная продажная цена ни при каких условиях не могла соответствовать рыночной цене на момент проведения торгов, особенно с учетом того, что индекс цен на недвижимость в России в середине 2022 года (после начала специальной военной операции) показывал стремительный рост.

Вопрос соотношения цены заложенного имущества, установленной судом, и его фактической рыночной стоимости на момент реализации является существенным для обеспечения прав участников исполнительного производства.

В рассматриваемом случае право принесения инициативы об изменении начальной продажной цены Квартиры не было обеспечено при организации торгов ни надлежащему взыскателю (Истцу), ни должнику (ФИО3), поскольку первый был незаконно лишен статуса взыскателя в исполнительном производстве, вторая - узнала о проведении торгов только после их завершения.

ФИО2 было достоверно известно, что начальная продажная цена Квартиры была определена решением суда восьмилетней давности - соответствующие сведения имелись в информации о торгах, опубликованной на электронной торговой площадке. Также ФИО2 как профессиональному участнику рынка в сфере недвижимости не могло быть не известно о том, что начальная продажная цена Квартиры существенно занижена относительно рыночной. При изложенных обстоятельствах ФИО2 нельзя признать честным победителем торгов и добросовестным приобретателем Квартиры.

Установленное частью 3 статьи 449.1 ГК РФ право Истца как взыскателя присутствовать на публичных торгах не было соблюдено. Истец не знал о проведении торгов, не уведомлялся об их проведении, не мог пользоваться правами взыскателя вследствие незаконного отстранения от исполнительного производства в целом, и торгов в частности. Кроме того, организация торгов вызывает сомнения в обеспечении равноправного доступа к ним всех желающих лиц и их состязательности.

Так, в торгах приняли участие только два участника (ФИО10 и ФИО5, действующая в интересах ФИО2). В протоколе о результатах публичных торгов предложение о цене, которое внесла ФИО10, в нарушение части 6 статьи 449.1 ГК РФ не отражено.

Истцу стало известно о нарушении его права 09.06.2025 - то есть тогда, когда Кимрский городской суд Тверской области отменил процессуальное правопреемство, установленное между ООО «Кедр» и Истцом 19.08.2020.

В письменных возражениях представитель ответчика ФИО2 адвокат Почетова О.В. просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), полагала, что истекли сроки исковой давности для признания торгов недействительными. Отметила также, что из системного толкования норм ГК РФ следует, что право на обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения имеют только собственники имущества и залогодержатель. ООО ПКО «Владфинанс» собственником спорного имущества не являлось, залогодержателем не является, соответственно, не является лицом, имеющим право обращаться в суд с исковыми требованиями об истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения. На дату проведения торгов залогодержателем спорного имущества являлось ООО «Кедр» на основании договора купли-продажи закладных от 01.06.2020. В связи с заключением данного договора права ООО ПКО «Владфинанс» как взыскателя по спорному кредитному договору прекратились. ООО ПКО «Владфинанс» является ненадлежащим истцом по настоящему делу, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению в части требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Спорная квартира была приобретена ФИО2 с публичных торгов, организованных и проведенных государственными органами, что само по себе исключает возможность и наличие осведомленности приобретателя о незаконности реализации с торгов данного имущества, то есть добросовестность ФИО2 очевидна.

Безденежность договора, вопреки доводам истца, не свидетельствует о выбытии закладной из владения залогодержателя против его воли, поскольку договор купли-продажи закладных недействительным или незаключенным не признан, при этом он действовал вплоть до его расторжения судом в 2024 году. Действия ООО «Кедр» по реализации спорной квартиры и получению денежных средств в обеспечение обязательств, основанных на действующих на момент совершения сделки договоре купли-продажи закладных от 01.06.2020, являются правомерными, а, соответственно, спорная квартира не выбывала из владения истца помимо его воли, а, напротив, по его воле на основании договора купли-продажи закладных от 01.06.2020 права по закладной на спорную квартиру были переданы ООО «Кедр».

Факт привлечения руководителя юридического лица к уголовной ответственности не влияет на квалификацию передачи прав владения на спорную квартиру, то есть не изменяет того обстоятельства, что имущество выбыло из владения истца по его воле.

Правопреемство на период проведения торгов было очевидно законно, основано на действующих в тот момент договоре купли-продажи закладных и решении суда. Договор купли-продажи закладных не признан недействительным или незаключенным, а, соответственно, на момент обращения ООО «Кедр» о правопреемстве их требования были изначально правомерно удовлетворены судом на основании действующего на тот момент договора.

Из системного толкования положений ст. 398 ГК РФ и ст. 453 ГК РФ следует, что в связи с реализацией спорной квартиры на публичных торгах, ООО «ВладФинанс» вместо возврата закладной вправе требовать только возмещения убытков.

Спорная квартира выбыла из владения истца в результате его же действий, направленных на передачу прав на это имущество, в связи с чем имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. А при таких обстоятельствах требования к добросовестному приобретателю об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

Спорная квартира была передана для реализации на торгах на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 04.10.2019, законность которого была предметом судебного контроля в рамках поданного ФИО3 административного иска, подтверждена вступившим в законную силу решением Кимрского городского суда Тверской области от 18.03.2020 по административному делу № 2а-48/2020, с учетом принятого 13.08.2020 дополнительного решения. Торги были проведены в соответствии с действующим законодательством, каких-либо нарушений со стороны организатора торгов не имеется. По результатам торгов был определен добросовестный приобретатель в лице ФИО2

Заявляя свои требования, истец не указывает, какие именно, по его мнению, допущены нарушения порядка организации торгов, повлекшие нарушения процедурных требований, связанных с обеспечением возможности всем заинтересованным лицам принять участие в представлении своих заявок на торгах, что свидетельствует о необоснованности заявленных требований. Доказательств несоблюдения процедуры проведения торгов истцом не представлено. Между тем, из материалов дела однозначно следует, что оспариваемые торги проведены в установленном законом порядке с доведением информации до неопределенного круга лиц, при этом стоимость имущества определена судом и никем не оспорена, нарушений правил проведения торгов не имеется.

Ответчик ФИО2 в лице представителя по доверенности адвоката Почетовой О.В. обратилась со встречным иском к ООО ПКО «Владфинанс», ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, признании залога на недвижимое имущество прекращенным и аннулировании закладной на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что по итогам публичных торгов, проведенных в установленном законом порядке, был определен победитель – ФИО2, которая является добросовестным приобретателем, поскольку спорная квартира была ею приобретена с публичных торгов, организованных и проведенных государственными органами, что само по себе исключает за собой возможность и наличие осведомленности приобретателя о незаконности основания для реализации с торгов данного имущества. Продавец спорной квартиры, равно как и ее покупатель являются добросовестными участниками торгов, поскольку не знали и не могли знать о том, что имеется спор между ООО ПКО «Владфинанс» и ООО «Кедр» о принадлежности закладной на спорную квартиру. Добросовестность ФИО2 подтверждается тем, что на момент проведения торгов действия и постановления судебного пристава-исполнителя не оспаривались; начальная цена установлена судебным решением, при этом с иском об изменении порядка исполнения решения в части изменения начальной цены спорной квартиры никто не обращался; судебные постановления, содержащие запрет на проведение торгов, не выносились; в ЕГРН отсутствовали обременения или отметки о наличии спора в отношении данного имущества. Таким образом, ФИО2 не знала и не могла знать, что приобретает имущества, в отношении которого имеется спор или у неуправомоченного лица.

Сделка, заключенная между ФИО2 и ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ» является возмездной, оплата ФИО2 произведена в полном объеме, договор купли-продажи подписан сторонами сделки, что в совокупности свидетельствует о том, что данная сделка по отчуждению спорного имущества отвечает всем признакам действительности сделки.

Поскольку спорная квартира не подлежит истребованию у добросовестного приобретателя на основании ст. 302 ГК РФ, то объективно существует вероятность многочисленных последующих судебных споров, инициированных ООО ПКО «Владфинанс» и/или ФИО3 со ссылкой на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу А40-217702/2022, которым на ООО «Кедр» возложена обязанность вернуть ООО «Владфинанс» закладную на спорную квартиру.

В связи с заключением 01.06.2020 между ООО «Кедр» и ООО ПКО «Владфинанс» договора купли-продажи закладных права ООО ПКО «Владфинанс» как взыскателя по спорному кредитному договору прекратились. Владельцем закладной и, соответственно, кредитором ФИО3 в период проведения торгов являлось именно ООО «Кедр».

Поскольку спорная квартира была реализована с публичных торгов, а денежные средства были направлена на удовлетворение требований залогодержателя, то при таких обстоятельствах залог на спорную квартиру был прекращен, а закладная аннулирована в соответствии с ч. 3 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В письменных пояснениях третье лицо (ответчик по встречному иску) ФИО3 исковые требования ООО ПКО «Владфинанс» поддержала, пояснила, что 30.05.2006 в результате дарения от матери ей в собственность перешла квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в которой она проживает по настоящее время. В полученной квартире нужно было делать ремонт, для чего требовалось 500 000 рублей. В условиях отсутствия денег она обратилась за финансовой помощью в Кредитный потребительский кооператив граждан «Тверское Ипотечное Товарищество», с которым 18.10.2006 заключила договор займа денежных средств под проценты, а также договор ипотеки № 1/10, по которому для обеспечения долговых обязательств перед кредитором была заложена ее квартира, о чем выдана соответствующая закладная (должник – ФИО3, ипотека № 69-69-13/31/2006-228 от 18.11.2006, договор займа № ДЗ-2-06 от 10.10.2006). После нескольких фактов правопреемства права требования по закладной перешли к ООО «АТТА Ипотека». В связи с тяжелым материальным положением она допустила вынужденную просрочку платежа, поэтому 24.04.2014 в связи с образовавшимся долгом Кимрский городской суд Тверской области по иску ООО «АТТА Ипотека» обратил на квартиру взыскание, определив способ ее реализации путём продажи с публичных торгов с начальной ценой в 3 300 000 руб. (дело № 2-16/14). 19.08.2014 Тверским областным судом цена продажи квартиры уменьшена и определена в 2 640 000 руб. 02.03.2016 кредитором по ее долгу стало ООО «Владфинанс», основанием чему послужило определение Кимрского городского суда Тверской области по делу № 13-32/16.

Став должником перед ООО «Владфинанс», она договорилась о реструктуризации долга и продолжила его выплачивать. В свою очередь, ООО «Владфинанс», следуя договоренности, не передавало судебному приставу-исполнителю исполнительный лист, то есть намеренно не предпринимало мер по реализации заложенного имущества. В период до 2018 года она (ФИО3) надлежащим образом исполняла долговые обязательства перед ООО «Владфинанс», но затем в связи с тяжелым материальным положением вновь допустила вынужденную просрочку. В результате ООО «Владфинанс» передало судебному приставу исполнительный лист, выданный Кимрским городским судом по делу № 2-16/14. Даже несмотря на возбуждение исполнительного производства, они снова договорились с ООО «Владфинанс» о реструктуризации долга, в связи с чем непосредственные исполнительные действия по реализации квартиры не осуществлялись.

Однако в июле 2022 года она случайным образом узнала о том, что квартира все же реализована с публичных торгов, ее покупателем стала ФИО2, а выгодоприобретателем - ООО «Кедр». Об этом ей стало известно в ходе одного из судебных заседаний Кимрского городского суда Тверской области по делу об оспаривании незаконного правопреемства между ООО «Владфинанс» и ООО «Кедр». Этот факт стал для нее сильным ударом, поскольку она до последнего момента намеревалась договориться с кредитором об урегулировании задолженности, не доводя ситуацию до фактического отчуждения квартиры. Она знала, что в силу закона до окончания исполнительного производства его стороны вправе заключить мировое соглашение. По этой причине, она, полагаясь на добросовестность представителей ФССП России, рассчитывала своевременно получить информацию о ходе исполнительных действий по реализации квартиры. Однако судебный пристав-исполнитель об аресте, оценке квартиры и других принимаемых мерах принудительного исполнения, равно как о назначении самих торгов ей не сообщил, о дате и порядке проведения торгов она никем не уведомлялась. Соответственно ее предложения о первоначальной продажной цене квартиры не спрашивались и не учитывались, право присутствовать на торгах обеспечено не было.

Впоследствии бездействие сотрудников Кимрского РОСП УФССП России по Тверской области, выразившееся в ненаправлении ей копий постановлений от 17.05.2019 и 04.06.2019 о наложении ареста на квартиру, от 25.09.2019 об оценке квартиры, от 04.10.2019 о передаче квартиры на реализацию на торгах, от 05.02.2020 об отложении исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения, от 25.02.2020 об отложении исполнительного производства признано судом незаконным (апелляционное определение Тверского областного суда от 06.04.2023 по делу № 2а-1093/2022 (№ 33а-1153/2023).

Узнав о реализации квартиры с торгов в нарушение ее прав, она пыталась в официальном порядке получить ненаправленные ей документы о принудительном исполнении, о чем в июне 2022 года дважды обращалась к судебному приставу-исполнителю. Однако и в этом случае ответы на обращения ей не были предоставлены. Очередное бездействие сотрудников Кимрского РОСП УФССП России по Тверской области, выразившееся в непредоставлении ей письменных ответов на эти обращения, также признано судом незаконным (апелляционное определение Тверского областного суда от 06.04.2023 по делу № 2а-1093/2022 (№ 33а-1153/2023).

Организация торгов по реализации квартиры не соответствовала закону. Ссылаясь на судебные акты Девятого апелляционного арбитражного суда от 23.12.2024, приговор Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025, определение Кимрского городского суда от 09.06.2025, полагала, что при проведении торгов отсутствовал надлежащий взыскатель, права которого на время торгов перешли к другому лицу в результате преступления. Кроме того, ей известно, что непосредственно во время проведения торгов действовали судебные обременения, фактически запрещающие их проводить.

Кроме того, сам порядок проведения торгов также не был соблюден. Информация о торгах до ФИО3 не доводилась из-за незаконного бездействия должностных лиц ФССП России, ее право присутствовать на торгах обеспечено не было. Кроме того, организация торгов вызывает сомнения в обеспечении равноправного доступа к ним всех желающих лиц и их состязательности.

ФИО2 действовала недобросовестно, участвуя в торгах. Она известна многим как человек, который профессионально занимается недвижимостью, она в полной мере осведомлена о рыночных ценах на недвижимость и особенностях проведения публичных торгов в рамках исполнительных производств. ФИО2 не могла не знать о наличии судебных разбирательств по поводу прав на квартиру, поскольку все судебные акты, свидетельствующие о продолжающихся тяжбах по вопросу реализации квартиры, размещались на официальных сайтах судов и были общедоступны. ФИО2 стала победителем аукциона, предложив за квартиру цену в 2 660 000 руб. при начальной продажной цене 2 640 000 руб. Определенная судебным решением за восемь лет до проведения аукциона начальная продажная цена никак не могла соответствовать рыночной на момент проведения торгов. Согласно результатам оценочной экспертизы – отчет № 2626/109-2025 от 06.08.2025, выполненной АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ, по состоянию на 01.06.2022 рыночная стоимость квартиры составляла 5 471 000 руб. Таким образом, квартира, выгода от реализации которой после удовлетворения требований кредитора причиталась ей как собственнику, была продана на торгах по цене более чем в два раза ниже рыночной. Указанный факт не мог быть не известен ФИО2, поскольку она является профессиональным участником рынка недвижимости. При изложенных обстоятельствах ее нельзя признать честным победителем торгов и добросовестным приобретателем квартиры.

В письменных объяснениях представитель истца по доверенности ФИО1 против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 возражал, обосновывая свои возражения также обстоятельствами, указанными в первоначальном иске. Дополнил, что вступившим в законную силу приговором Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025 (дело № 1-04/25) осуждена бывший генеральный директор ООО ПКО «ВладФинанс» ФИО7 Апелляционным определением Московского городского суда от 13.11.2025 приговор изменён в части ответственности осужденной (условный срок лишения свободы заменен на реальный), в остальной части приговор оставлен без изменения. апелляционная инстанция полностью согласилась с установленными приговором обстоятельствами и подтвердила факт хищения закладной на квартиру ФИО3 у надлежащего залогодержателя - Истца. Приговором суда бывший директор ООО ПКО «Владфинанс» осуждена за совершение преступлений по статье 160 УК РФ, заключающихся в присвоении или растрате, то есть хищении чужого имущества, вверенного виновному. Последствия выбытия имущества помимо воли собственника подробно урегулированы законом и однозначно толкуются судами. Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» при рассмотрении дел о преступлениях, предусмотренных статьей 160 УК РФ, судам следует иметь в виду, что присвоение состоит в безвозмездном, совершенном с корыстной целью, противоправном обращении лицом вверенного ему имущества в свою пользу протав воли собственника.

Следовательно, с учетом положений статьи 302 ГК РФ, статей 56, 59, 61 ГПК РФ приговором Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025 и апелляционным определением Московского городского суда от 13.11.2025 достоверно установлено, что всё имущество, включая закладную на квартиру, выбыло из владения Истца помимо его воли. Указанные обстоятельства в силу их преюдициальности не могут быть оспорены в ходе производства по настоящему гражданскому делу.

При этом указанные обстоятельства является ключевым условием для удовлетворения рассматриваемого в рамках настоящего дела виндикационного требования. Сама по себе добросовестность ответчика для разрешения настоящего спора значения не имеет, поскольку вне зависимости от характера действий ФИО2 доказано противоправное выбытие спорного имущества из владения Истца помимо его воли.

При этом даже в случае, если добросовестность имела бы значение, ответчик ФИО2 не может считаться добросовестным приобретателем квартиры по основаниям, указанным в первоначальном иске.

Таким образом, в рамках настоящего дела Истцом представлены исчерпывающие доказательства: выбытия закладной на квартиру помимо его воли, что обусловливает незаконность всех юридических действий, совершенных с этой закладной и квартирой впоследствии; недобросовестных действий ответчика ФИО2 при приобретении квартиры.

Также возражал относительно заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для признания публичных торгов недействительными. Указал, что в рамках настоящего спора истцом заявлено несколько исков, в числе которых виндикационный - об истребовании имущества из незаконного владения, а также иск о признании публичных торгов недействительными. Указанные требования взаимосвязаны, так как основанием приобретения права собственности на спорную квартиру является договор купли-продажи, заключенный по результатам проведения публичных торгов. Кроме того, обстоятельства, связанные с отчуждением спорной квартиры и переходом права собственности на нее от ФИО11 к ФИО2 установлены приговором Таганского районного суда г. Москвы, который вступил в законную силу только 13.11.2025. При вышеуказанных обстоятельствах применение судом срока исковой давности будет явно противоречить правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации и послужит препятствием в реализации права истца на судебную защиту.

Определениями Кимрского городского суда Тверской области от 22.09.2025, 21.11.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Росимущества в Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 исковые требования ООО ПКО «Владфинанс» поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 возражал по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях истца.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) адвокат Елисеева С.А. против удовлетворения исковых требований ООО ПКО «Владфинанс» возражала, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, встречном исковом заявлении.

Третье лицо (ответчик по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании исковые требования ООО ПКО «Владфинанс» поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 возражала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

В судебное заседание при надлежащем извещении не явились ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, направившая в суд своего представителя, а также представители ответчиков ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ», ООО «Кедр», третьих лиц УФССП России по Тверской области, Территориального управления Росимущества в Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, о причинах неявки не сообщили, ходатайств, в том числе об отложении слушания дела не заявляли.

Представители юридических лиц извещены также путем размещения информации о дате и времени рассмотрения дела на официальном сайте Кимрского городского суда Тверской области kimrsky.twr@sudrf.ru в соответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивишихся лиц в соответствии с п.п. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителей истца и ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Статьей 78 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, согласно которому обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1). При этом заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Статьей 93 вышеназванного закона установлено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447).

В силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пунктом 3 названной статьи определено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Статьей 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания и последствия признания торгов недействительными.

Так, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что решением Кимрского городского суда Тверской области от 25 марта 2014 года по гражданскому делу № 2-16/2014г. по иску ООО «АТТА Ипотека» к ФИО4 ФИО27 о взыскании суммы задолженности, процентов за пользование займом, пени и обращении взыскания на жилое помещение, а также по встречному иску ФИО4 ФИО37 к ООО «АТТА Ипотека», Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Тверское Ипотечное Товарищество», ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» о признании договора займа незаключённым и признании договора ипотеки и договоров купли-продажи закладных недействительными, с ФИО4 ФИО38 в пользу ООО «АТТА Ипотека» взысканы остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 422 498 рублей 83 копейки, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере 232 997 рублей 49 копеек, пени в сумме 350 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 227 рублей 48 копеек.

Обращено взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, общей площадью 74,2 кв.м., жилой площадью 47,3 кв.м., кадастровый №*/А, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО4 ФИО28. Определены способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов и начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации в размере 3 300 000 рублей.

Этим же решением встречные исковые требования ФИО4 ФИО39 к ООО «АТТА Ипотека», Кредитному потребительскому кооперативу граждан «Тверское Ипотечное Товарищество», ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» о признании договора займа незаключённым и признании договора ипотеки и договоров купли-продажи закладных недействительными оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 19 августа 2014 года решение Кимрского городского суда Тверской области от 25 марта 2014 года изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, снижена до 2 640 000 рублей, а также в части суммы взысканных с ФИО3 в пользу ООО «АТТА Ипотека» расходов по уплате государственной пошлины, увеличены до 14868,47руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.Определением Кимрского городского суда Тверской области от 02 марта 2016 года по делу № 13-32/2016г. по заявлению ООО «ВладФинанс» произведена замена истца ООО «АТТА Ипотека» его правопреемником – ООО «ВладФинанс». Определение не обжаловано, вступило в законную силу 18 марта 2016 года.

Определением Кимрского городского суда Тверской области от 23 января 2019 года по материалу № 13-9/2019г. обществу с ограниченной ответственностью «ВладФинанс» восстановлен пропущенный срок предъявления исполнительного листа серии ВС №* от ДД.ММ.ГГГГ к исполнению, выданного по гражданскому делу № 2-16/2014. Определение не обжаловано, вступило в законную силу 08 февраля 2019 года.

Из материалов сводного исполнительного производства №*-СД следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя Кимрского районного отдела судебных приставов УФССП России по Тверской области ФИО12 от 18 марта 2019 года на основании исполнительного листа №* в отношении должника ФИО3 было возбуждено исполнительное производство №*-ИП.

Кроме того, в Кимрском районном отделе судебных приставов УФССП России по Тверской области находились исполнительные производства: - №*-ИП, возбужденное судебным приставом-исполнителем Кимрского районного отдела судебных приставов УФССП России по Тверской области ФИО13 17 сентября 2018 года на основании исполнительного листа №* о взыскании с ФИО3 в пользу ООО «ВладФинанс» в счет индексации взысканных решением Кимрского городского суда Тверской области от 25 марта 2014 года денежных сумм за период с 1 апреля 2014 года по 17 октября 2017 года включительно в сумме 304 002 рубля 84 копейки; - №*-ИП, возбужденное судебным приставом-исполнителем Кимрского районного отдела судебных приставов УФССП России по Тверской области ФИО13 17 сентября 2018 года на основании исполнительного листа №* о взыскании с ФИО3 в пользу ООО «ВладФинанс» процентов, пеней, расходов по уплате государственной пошлины на общую сумму 1 412 810 рублей 96 копеек.

Определением судебного пристава-исполнителя от 20 мая 2019 года вышеперечисленные исполнительные производства объединены, сводному исполнительному производству присвоен №*-СД.

На основании статей 14, 6, 68, 69, 87, 89, 91, 92 Закона об исполнительном производстве 04 октября 2019 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче имущества (квартиры, расположенной по адресу: <адрес>) для реализации на торгах.

Законность и обоснованность вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от 04 октября 2019 года о передаче имущества на реализацию на торгах была предметом судебного контроля, и подтверждена вступившим в законную силу решением Кимрского городского суда Тверской области от 18 марта 2020 года по административному делу № 2а-48/2020 с учетом принятого 13 августа 2020 года дополнительного решения.

В материалах сводного исполнительного производства находится заявка судебного пристава-исполнителя от 04 октября 2019 года, в которой указаны наименование имущества и его характеристика, количество, и минимальная начальная цена за ед. изм. – 2 640 000 рублей без учета НДС. Указано также, что остаток долга на 04 октября 2019 года составляет 2 737 178 рублей 59 копеек.

На основании письменного Поручения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на реализацию имущества от 21 января 2020 года № 1331 по заявке судебного пристава-исполнителя реализация квартиры была поручена ООО «Каппа-Трейдинг», форма реализации – торги.

24.01.2020 судебным приставом-исполнителем составлен акт о передаче арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на торги в специализированную организацию по начальной продажной цене 2 640 000 руб.

Определением Кимрского городского суда Тверской области от 19 августа 2020 года по гражданскому делу № 2-16/2014, проверенным апелляционным определением Тверского областного суда от 05 ноября 2020 года по материалу № 13-175/2017, произведена замена взыскателя – общества с ограниченной ответственностью «ВладФинанс» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «КЕДР».

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ФИО14 от 11 февраля 2021 года по исполнительным производствам №*-ИП, №*-ИП произведена замена взыскателя ООО «ВладФинанс» его правопреемником ООО «КЕДР».

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО14 от 30 марта 2021 года по исполнительному производству №*-СД произведена замена взыскателя ООО «ВладФинанс» ее правопреемником ООО «КЕДР».

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО14 от 30 марта 2021 года исполнительное производство от 17 сентября 2018 года №*-ИП присоединено к сводному исполнительному производству №*-СД.

В соответствии с постановлением судьи Хамовнического районного суда города Москвы Пахомовой Е.П. от 02 июля 2021 года по делу №* был наложен арест на имущество, запрет собственнику имущества распоряжаться им, на срок до 17 августа 2021 года.

Апелляционным определением Тверского областного суда от 18 ноября 2021 года по делу № 33-3900/2021 определение Кимрского городского суда Тверской области от 16 июля 2021 года отменено. Принято по делу новое определение, которым в удовлетворении заявления генерального директора ООО «ВладФинанс» ФИО15 о приостановлении исполнительных производств №*-ИП, №*-ИП, №*-ИП, возбужденных в отношении ФИО3, отказано.

01.02.2022 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области и ООО «Каппа-Трейдинг» заключен государственный контракт № 04-01/2022 на оказание услуг по продаже имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

Порядок информирования о предстоящих торгах всех иных лиц, в том числе потенциальных покупателей, предусмотрен статьей 448 ГК РФ и направлен в первую очередь на привлечение максимального числа потенциальных покупателей к участию в торгах в реализации предмета залога по возможно более высокой цене.

Публичные торги по продаже Квартиры организованы ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» на электронной торговой площадке ООО «РТС-Тендер», процедура № 21000029330000000005.

Согласно информации сайта www.torgi.gov.ru 20.05.2022 в 17.29 было опубликовано извещение о проведении электронного аукциона по продаже арестованного имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

14.06.2022 ООО «КАППА-ТРЙДИНГ» составлен протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, согласно которому к участию в аукционе допущены ФИО9 ФИО48 и ФИО5 ФИО49.

Протоколом № 2 от 15.06.2022 о подведении итогов аукциона к участию к торгам в отношении спорной квартиры были допущены: ФИО5 и ФИО16, победителем торгов с ценовым предложением 2 666 400 руб. признана ФИО5

В материалах реестрового дела спорной квартиры имеется договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный 24.06.2022 между ООО «Каппа-Трейдинг» и ФИО2 в лице ее представителя ФИО5, в соответствии с которым ФИО2 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании Протокола об итогах проведения аукциона по продаже арестованного имущества от 15.06.2022, за 2 666 400 рублей.

07.12.2022 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество.

В соответствии со справкой о движении денежных средств по депозитному счету по исполнительному производству №*-СД по состоянию на 29 сентября 2022 года с должника взыскано и перечислено взыскателю 2 677 223 рубля 36 копеек.

Судебным приставом-исполнителем Кимрского РОСП ФИО14 29 сентября 2022 года на основании п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве вынесены постановления об окончании исполнительных производств №*-ИП и №*-ИП.

23.12.2024 решением Девятого апелляционного арбитражного суда, оставленным в силе судом кассационной инстанции, расторгнут договор купли- продажи закладной на Квартиру от 01.06.2020, заключенный между ФИО7 (генеральным директором ООО «Владфинанс») и ФИО8 (генеральным директором ООО «Кедр»), в связи с его безденежностью (дело № А40-217702/22).

Приговором Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025 г., в редакции апелляционного определения Московского городского суда от 13.11.2025, бывший директор истца ФИО7 была признан виновной во всех инкриминируемых ей преступлениях, направленных на незаконное присвоение и растрату имущества ООО ПКО «ВладФинанс», в том числе по продаже закладных (в т.ч. закладной ФИО3).

09.06.2025 Кимрский городской суд Тверской области отменил процессуальное правопреемство, установленное между ООО «Кедр» и Истцом 19.08.2020, решение вступило в законную силу (дело № 13-131/2025).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на факт того, что закладная на спорную квартиру выбыла из владения истца помимо его воли, ссылаясь на вступивший в законную силу приговор Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025, которым установлено, ФИО7 в соответствии с приказом № 1 от 11.11.2013, являясь генеральным директором ООО «Владфинанс», единственным участником которого являлся ФИО15 с размером доли 100 %, при пособничестве установленного лица, уголовное дело в отношении которого выделено в отдельное производство, совершила хищение имущества ООО «Владфинанс» путем растраты вверенных ей денежных средств с расчетных счетов ООО «Владфинанс» в сумме 5 719 750 рублей, то есть в особо крупном размере, которыми распорядилась по своему усмотрению, а также похитила путем растраты, ценные бумаги в виде 48 закладных, обеспеченные залогом недвижимого имущества, а также недвижимое имущество, вверенное ей как генеральному директору ООО «Владфинанс», в результате чего подконтрольное установленному лицу ООО «Кедр» получило право требования перед кредиторами на общую сумму 64 775 800 рублей, а также недвижимое имущество в виде 4 земельных участков, 4 домов и б квартир на общую сумму 27 343 416,1 рублей, причинив тем самым ущерб ООО «Владфинанс» в особо крупном размере на сумму 92 119 216,1 рублей.

Таким образом, истец полагает, что договор купли-продажи закладных, в том числе, закладной на спорную квартиру, от 01.06.2020 является ничтожной сделкой, соответственно, все установленные этой сделкой последствия, в том числе, переход права требования по закладной к ООО «Кедр» и проведенные торги по реализации спорной квартиры с участием незаконного взыскателя ООО «Кедр» вместо законного – ООО ПКО «Владфинанс» являются недействительными.

Как установлено статьей 93 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Из указанных норм закона следует, что основаниями для признания публичных торгов недействительными по иску заинтересованного лица являются нарушения установленных законом правил их проведения, которые повлияли на результаты публичных торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Вместе с тем таких оснований для признания публичных торгов недействительными судом не установлено.

Суд полагает, что из исследованных материалов дела и исполнительного производства следует, что оспариваемые торги проведены в установленном законом порядке с доведением информации до неопределенного круга лиц, при этом стоимость имущества определена судом.

Сведений о том, что по заявлению заинтересованных лиц, в том числе ФИО3, которая была извещена о возбужденном исполнительном производстве, о проведении процедуры реализации принадлежащего ей имущества на торгах, порядок исполнения вступившего в законную силу решения суда, в том числе, в части определения стоимости имущества, был изменен либо заинтересованные лица обращались с таким заявлением, материалы дела не содержит.

Доводы представителя истца по первоначальному иску ООО ПКО «Владфинанс», третьего лица ФИО3 относительно занижения начальной продажной стоимости имущества должника не могут явиться основанием для признания торгов недействительными, поскольку оценка имущества не относится к процедуре проведения торгов, тогда как именно существенные нарушения такой процедуры являются основанием для признания их недействительными. Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

Законность же проведения торгов в период действия судебных обременений была предметом оценки Кимрского городского суда по административному делу № 2а-1093/2022, решением которого действия судебного пристава-исполнителя в данной части были признаны законными. Апелляционным определением Тверского областного суда от 06.04.2023 в данной части решение оставлено без изменения.

Относительно доводов истца по первоначальному иску о том, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.).

Статьёй 402 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу части первой статьи 15 Трудового кодекса Российской Федерации трудовые отношения - это отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы) в интересах, под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.

Сторонами трудовых отношений являются работник и работодатель (часть первая статьи 20 Трудового кодекса Российской Федерации).

Работник - это физическое лицо, вступившее в трудовые отношения с работодателем (часть вторая статьи 20 Трудового кодекса Российской Федерации).

Работодатель - физическое либо юридическое лицо (организация), вступившее в трудовые отношения с работником. В случаях, предусмотренных федеральными законами, в качестве работодателя может выступать иной субъект, наделённый правом заключать трудовые договоры (часть четвёртая статьи 20 Трудового кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных положений закона следует, что генеральный директор хозяйственного общества с ограниченной ответственностью (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью), во-первых, всегда является наемным работником и в отношении имущества возглавляемого им юридического лица ни прав, ни обязанностей не имеет.

Из материалов дела следует, что 01.06.2020 между ООО «Владфинанс» в лице генерального директора ФИО7 и ООО «Кедр» в лице генерального директора ФИО8 был заключен договор купли-продажи закладных, в том числе, и спорной закладной. Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2020 исковые требования ООО «Владфинанс» к ООО «Кедр» о признании указанного договора купли-продажи недействительным ввиду его ничтожности и совершении при злоупотреблении правом и применении последствий недействительности сделки отказано.

Из указанного решения следует, что оснований для признания договора купли-продажи мнимой сделкой не имеется поскольку в результате заключения оспариваемого договора купли-продажи закладных возникли соответствующие указанной сделке правовые последствия в виде перехода права собственности на закладные. Эти обстоятельства осознает и истец, требуя применить последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу закладные.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 16.12.2024, оставленным в силе судом кассационной инстанции, расторгнут договор купли-продажи закладной на Квартиру от 01.06.2020, заключенный между ФИО7 (генеральным директором ООО «Владфинанс») и ФИО8 (генеральным директором ООО «Кедр»).

Вместе с тем, вопреки доводам истца, безденежность договора, установленная постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 16.12.2024, не свидетельствует о противоправном выбытии имущества из законного владения истца, поскольку договор купли-продажи закладных действовал вплоть до его расторжения на основании указанного решения арбитражного суда.

Не свидетельствует о выбытии помимо воли истца и возникновении при этом негативных последствий для покупателя недвижимости с публичных торгов и приговор Таганского районного суда г. Москвы от 09.04.2025, вступивший в законную силу 13.11.2025, поскольку привлечение генерального директора ООО ПКО «Владфинанс» ФИО7 к уголовной ответственности в совершении растраты с использованием своего служебного положения, создает правовые последствия для истца как юридического лица и его работника, совершившего уголовно-наказуемое деяние.

Таким образом, при совершении работником преступления, повлекшим причинение материального ущерба истцу, ООО ПКО «Владфинанс» не лишено права на взыскание причиненного ущерба с виновного лица.

При этом указанное обстоятельство, вопреки доводам истца и третьего лица, на добросовестность ФИО2, которая приобрела спорную квартиру с публичных торгов, организованных и проведенных государственными органами, не влияет.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из анализа вышеуказанных норм права следует, что нарушения порядка проведения торгов, допущенные судебным приставом-исполнителем при обращении взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства, впоследствии реализованное на торгах, могут являться основанием для признания торгов недействительными только в случае, если данные нарушения повлияли на результаты публичных торгов и привели к существенному ущемлению прав и законных интересов залогодержателя, залогодателя и должника по основному обязательству.

При рассмотрении дела судом не установлено обстоятельств, которые могли бы являться основанием для признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Ненаправление ФИО3 копий постановлений от 17.05.2019 и 04.06.2019 о наложении ареста на квартиру, от 25.09.2019 об оценке квартиры, от 04.10.2019 о передаче квартиры на реализацию на торгах, от 05.02.2020 об отложении исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения, от 25.02.2020 об отложении исполнительного производства, с учетом осведомленности ФИО3 о ведущемся процессе реализации принадлежащего ей заложенного имущества, о чем говорит неоднократное приостановление исполнительных действий по ее ходатайствам, наличие судебных споров по обжалованию действий судебных приставов, а также неуказание в протоколе цены, предложенной вторым участником аукциона, существенными нарушениями проведения публичных торгов не являются, поскольку они не повлияли на результаты публичных торгов.

Кроме того, суд, рассматривая требования ответчика по первоначальному иску о применении исковой давности по заявленным исковым требованиям о признании публичных торгов недействительными, исходит из следующего.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В силу ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Оспариваемые торги проведены 15.06.2022, истец обратился в суд за защитой своего права 24.07.2025, то есть по истечении специально установленного нормами гражданского законодательства срока исковой давности для признания публичных торгов недействительными.

При этом вопреки доводам истца, уважительных причин пропуска указанного срока не представлено.

Так истец в письменных пояснениях от 17.09.2025 указал, что о нарушении своего права ему стало известно 09.06.2025, когда Кимрский городской суд Тверской области отменил процессуальное правопреемство, установленное между истцом и ООО «Кедр» 19.08.2020. Ранее этой даты Общество не обладало правом заинтересованного лица и принесение иска о признании торгов недействительными, поскольку было лишено статуса стороны исполнительного производства вследствие необоснованного судебного решения о процессуальном правопреемстве. В этой связи, по мнению истца, срок исковой давности по вопросу о признании торгов недействительными начал течь для истца именно 09.06.2025.

Суд с такими доводами истца согласиться не может.

Так из решения Кимрского городского суда по административному делу № 2а-1093/2022 по административному иску ФИО4 ФИО40 к Кимрскому районному отделению судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тверской области, судебному приставу-исполнителю Кимрского районного отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Тверской области ФИО14 ФИО50, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> о признании действий судебного пристава-исполнителя незаконным ООО «Владфинанс» было привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В рамках административного дела судом проверялась законность действий/бездействия судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительных производств №*-И и №*-ИП (№*-СД) в связи с принудительной реализацией имущества, проведением оспариваемых публичных торгов.

В соответствии с положениями статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под заинтересованным лицом понимается лицо, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении административного дела (часть 1). Заинтересованные лица вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела в суде первой инстанции, по собственной инициативе вступить в административное дело на стороне административного истца или административного ответчика, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Заинтересованные лица могут быть привлечены к участию в административном деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда (часть 2). Заинтересованные лица пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности одной из сторон, за исключением права на изменение основания или предмета административного иска, отказ от административного иска, признание административного иска или заключение соглашения о примирении, подачу встречного административного иска (часть 3).

Таким образом, при рассмотрении настоящего гражданского дела достоверно установлено, что истцу ООО ПКО «Владфинанс» стало известно о проведении публичных торгов после их проведения и не позднее 24.10.2022, когда Общество было привлечено к участию в административном деле № 2а-1093/2022 в качестве заинтересованного лица), кроме того, оно не было лишены права, будучи лицом, привлеченным к участию в деле, заявить самостоятельные требования о признании торгов недействительными.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании публичных торгов, организованных ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ» на электронной торговой площадке ООО «РТС-Тендер» (процедура № 21000029330000000005) по продаже квартиры ФИО3, расположенной по адресу: <адрес>, недействительными.

Согласно части 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку суд отказал в удовлетворении требований истца о признании публичных торгов недействительными, оснований для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 24.06.2022 между ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ», действующим от лица ТУ Росимущества в Тверской области, и ФИО2 в лице представителя ФИО5 не имеется, в связи с чем суд полагает необходимым в удовлетворении данной части исковых требований отказать.

Рассматривая требования истца по первоначальному иску об истребовании имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, из незаконного владения ФИО2 в пользу собственника ФИО3, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно части 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из содержания указанных норм и их разъяснений следует, что при возмездном приобретении имущества добросовестным приобретателем оно может быть истребовано у него в том случае, если это имущество выбыло из владения собственника или того лица, которому собственник передал имущество во владение, помимо их воли.

При этом согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать факт выбытия имущества из его владения помимо воли должна быть возложена на собственника.

Из материалов исполнительного производства №*-СД следует, что исполнительный лист серии ВС №*, выданный на основании решения Кимрского городского суда Тверской области по делу № 2-16/2014, на основании которого на спорную квартиру было обращено взыскание, был предъявлен к исполнению в Кимрское РОСП УФССП России по Тверской области истцом.

В соответствии с указанным решением и исполнительным листом реализация имущества должна быть осуществлена в форме продажи с публичных торгов.

Собственником указанной квартиры ООО «Владфинанс» никогда не являлось.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и судами под сомнение не поставлены.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии воли истца на исполнение решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Истец, приводя доводы в обоснование требований об истребовании из незаконного владения ФИО2 в пользу ФИО3 квартиры, указывает на выбытие помимо воли истца закладной на вышеуказанную квартиру, в результате чего произошло незаконное правопреемство взыскателя по исполнительному производству.

Вместе с тем, доказательств тому, что истец ООО ПКО «Владфинанс» вправе обратиться с таким иском в защиту интересов первичного собственника ФИО3 к настоящему собственнику ФИО2, истцом не представлено.

Более того, не представлено истцом и доказательств выбытия спорной квартиры из собственности третьего лица (ответчика) ФИО3 без ее воли, заключившей договор ипотеки от 18.10.2006 с Кредитным потребительским кооперативом граждан «Тверское Ипотечное Товарищество» под залог квартиры, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО ПКО «Владфинанс» в части истребования имущества из незаконного владения ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2 к ООО ПКО «Владфинанс», ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, суд находит их подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Из материалов дела следует, что спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, была передана на реализацию путем продажи на публичных торгах на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 04.10.2019. Законность действий судебного пристава-исполнителя были предметом проверки Кимрского городского суда Тверской области по административному делу № 2а-48/2020 от 18.03.2020 с учетом принятого дополнительного решения от 13.08.2020, которым действия судебного пристава-исполнителя были признаны законными. Решение было обжаловано, апелляционным определением Тверского областного суда от 11.11.2020 оставлено без изменения.

На основании письменного поручения ТУ Росимущества в Тверской области от 21.01.2020 № 1331 по заявке судебного пристава-исполнителя реализация квартиры была поручена ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ», форма реализации – торги.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО14 от 30.03.2021, вынесенному по сводному исполнительному производству на основании судебных актов, произведена замена взыскателя ООО «ВладФинанс» на его правопреемника ООО «Кедр». Замена взыскателя произведена на основании вступившего в законную силу определения Кимрского городского суда Тверской области от 19.08.2020.

По итогам торгов был определен победитель – ФИО2

Настоящим решением суда нарушений порядка проведения публичных торгов не установлено, проведенные публичные торги недействительными не признаны.

На момент проведения торгов действия и постановления судебного пристава-исполнителя не оспаривались, начальная продажная цена квартиры установлена вступившим в законную силу решением суда, в ЕГРН отсутствовали обременения или отметки о наличии спора о праве в отношении спорного имущества.

Доказательств иному ответчиками по встречному иску не представлено.

Спорная квартира была приобретена ФИО2 с публичных торгов, организованных и проведенных государственными органами, что, по мнению суда, являлось основанием для обоснованности отсутствия сомнений у ФИО2 в законности реализации квартиры.

Таким образом, суд считает установленным, что ФИО2 не знала о том, что имеется спор ООО ПКО «Владфинанс» и ООО «Кедр» о принадлежности закладной на спорную квартиру, учитывая, что указанные споры проходили в рамках арбитражного процесса.

То обстоятельство, что ФИО2 является профессиональным участником рынка в сфере недвижимости, являясь руководителем производственного кооператива «Волгарь», о ее осведомленности о наличии судебных споров не свидетельствует, как не является доказательством того, что ФИО2 должна была усомниться в правомерности проведения торгов в связи с заниженной стоимостью имущества с учетом вступившего в законную силу судебного решения, которым данная цена была установлена.

Сделка, заключенная между ФИО2 и ООО «КАППА-ТРЕЙДИНГ» является возмездной, оплата ФИО2 произведена в полном объеме, после чего денежные средства, поступившие в счет оплаты имущества, были направлены на погашение долга ФИО3 по кредитному договору в рамках исполнительного производства, договор купли-продажи подписан сторонами сделки, что в совокупности свидетельствует о том, что данная сделка по отчуждению спорного имущества отвечает всем признакам действительности сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и признании ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п.п. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию (п. 3 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Поскольку спорная квартира была реализована с публичных торгов, денежные средства были направлены на удовлетворение требований залогодержателя, при таких обстоятельствах залог на квартиру должен быть прекращен, а закладная аннулирована в связи с прекращением ипотеки.

При этом, вопреки доводам ответчика по встречному иску правовой неопределенности в данном случае не возникает, поскольку в связи с реализацией имущества с публичных торгов закладная считается аннулированной в силу закона и восстановить свои имущественные права в связи с ее реализацией неуправомоченным лицом, что подтверждено вступившим в законную силу приговором суда, ООО ПКО «Владфинанс» может не путем истребования закладной у незаконного владельца, а путем предъявления имущественных требований к лицу, неправомерно завладевшему денежными средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ООО ПКО «Владфинанс», ФИО3 о признании добросовестным приобретателем квартиры, признании залога на недвижимое имущество прекращенным и аннулировании закладной в полном объеме.

Определением судьи Кимрского городского суда от 28.07.2025 судом по ходатайству ООО ПКО «Владфинанс» наложены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: <адрес> (в том числе, сведения о закладной и о зарегистрированных правах на квартиру).

Согласно ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Поскольку принятым решением в удовлетворении иска ООО ПКО «Владфинанс» отказано в полном объеме, оснований для сохранения мер по обеспечению иска после вступления решения суда в законную силу не имеется.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 Кодекса.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО ПКО «Владфинанс» отказано, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления взысканию с ответчиков не подлежат.

Вместе с тем, поскольку встречные исковые требования ФИО2 к ответчикам ООО ПКО «Владфинанс», ФИО3 удовлетворены, с них в равных долях подлежат взысканию понесенные ФИО2 и подтвержденные чеком АО «ТБанк» от 25.08.2025 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, что соответствует цене встречного иска (п. 3 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс» (ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «КАППА-ТРЕЙДИНГ» (ОГРН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» (ОГРН <***>), ФИО2 ФИО25 (паспорт №*, выдан ДД.ММ.ГГГГ к.п. <****>) о признании публичных торгов недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые заявления ФИО2 ФИО32 (паспорт №*, выдан ДД.ММ.ГГГГ к.п. <****> к Обществу с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс» (ОГРН <***>), ФИО4 ФИО29 (паспорт №*, выдан ДД.ММ.ГГГГ к.п. <****>) о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, признании залога на недвижимое имущество прекращенным и аннулировании закладной – удовлетворить.

Признать ФИО2 ФИО51 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №*, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать прекращенным залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, возникший по договору ипотеки №*, заключенному между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Тверское ипотечное товарищество» и ФИО4 ФИО44 от ДД.ММ.ГГГГ, и аннулировать закладную (регистрационный номер ипотеки 69-69-13/31/2006-228 от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Профессиональное коллекторское агентство «Владфинанс» в пользу ФИО2 ФИО33 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 ФИО41 в пользу ФИО2 ФИО34 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Меры по обеспечению иска, наложенные определением Кимрского городского суда Тверской области от 28.07.2025, в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры по адресу: <адрес> (в том числе, сведения о закладной и о зарегистрированных правах на квартиру) – отменить после вступления в законную силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тверского областного суда через Кимрский городской суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 января 2026 года.

Судья Ю.Ю.Павлова