РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2022-001133-21

26 июля 2023 года Производство № 3а-309/2023

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 3 августа 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация города Екатеринбурга,

при участии в судебном заседании представителя административного истца ЕМУП «СУЭРЖ» – ФИО1,

УСТАНОВИЛ :

30 декабря 2022 года в Свердловский областной суд (далее также – суд) поступил административный иск ЕМУП «СУЭРЖ» (далее также – предприятие), в котором административный истец просил пересмотреть утвержденную по состоянию на 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (далее также – земельный участок).

В обоснование заявленных требований предприятие ссылалось на то, что является арендатором земельного участка и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в размере 239235 596 руб. 04 коп. превышает его рыночную стоимость. В связи с этим и в целях устранения нарушения имущественных прав предприятия административный истец просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка в размере 54289 000 руб. При этом административный истец доказывал то, что в соответствии с отчетом об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» от 20 декабря 2022 года № 3021-12-2022-Р/66 (далее – отчет) именно названная сумма определяет величину рыночной стоимости земельного участка на дату определения оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.

Определением суда от 24 января 2023 года после устранения предприятием недостатков административного иска последний был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ППК «Роскадастр».

Определением суда от 27 февраля 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация).

Определением суда от 5 апреля 2023 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ( / / )3, перед которой поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.

Определением суда от 29 июня 2023 года на 26 июля 2023 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

В связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения от 26 июня 2023 года № 350-357/2023 (далее – заключение) протокольным определением суда от 26 июля 2023 года производство по делу было возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Судебное заседание, назначенное на 26 июля 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца.

По письменному ходатайству административного истца суд применительно к положениям части 1 статьи 46 КАС РФ принял уточнение административных исковых требований, согласно которому административный истец просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка равной 70061 000 руб. согласно заключению эксперта.

Ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить с учетом принятого уточнения, против выплаты эксперту вознаграждения с депозитного счета суда не возражал.

Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Договором аренды земельного участка от 6 марта 2017 года № 5-2493 подтверждаются доводы административного истца о том, что он является арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка, имеющего кадастровый <№> и расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Отзыв ППК «Роскадастр» от 15 февраля 2023 года свидетельствует о том, что земельный участок имеет следующие характеристики: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здания и сооружения войсковой части, площадь – 52 836 кв. м.

Согласно приложению № 1 к договору аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 16 января 2023 года № КУВИ-001/2023-7358423 и отзыв ППК «Роскадастр» от 15 февраля 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 8 октября 2020 года № 3333 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 3333) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года была утверждена равной 239235 596 руб. 04 коп.

Утвержденная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 2 декабря 2020 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2021 года.

Приказом Министерства от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена равной 238976 171 руб. 28 коп.

Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 3 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2023 года.

На основании заключенного предприятием с ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ( / / )4, трудоустроенным названным юридическим лицом, 20 декабря 2022 года был подготовлен отчет, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 54289 000 руб.

В досудебном порядке предприятие с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

Ввиду представления Администрацией возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе выразившимся в неверном определении оценщиком территориальной зоны нахождения земельного участка (зона производственно-коммунальных объектов (ПК-1) вместо зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-3)), повлекшем неверное определение ценообразующих факторов объекта оценки и выбор объектов-аналогов, имеющих отличный от объекта оценки сегмент рынка, по определению суда от 5 апреля 2023 года экспертом ( / / )3 было представлено в суд заключение, в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляла 70061 000 руб.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления № 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2020 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что в период действия названной кадастровой стоимости предприятие являлось арендатором земельного участка и было обязано вносить арендную плату, размер которой был поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.

Поскольку установленная Приказом № 3333 кадастровая стоимость земельного участка определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Ввиду того, что утвержденная Приказом № 5500 по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка была внесена в ЕГРН 3 января 2023 года, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость названного объекта недвижимости, утвержденная Приказом № 3333, в ходе рассмотрения настоящего административного спора стала архивной.

Между тем сохранение у предприятия до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой им кадастровой стоимости земельного участка с учетом применения этой стоимости в период с 2021 по 2022 годы и подачи рассматриваемого административного иска в суд в 2022 году подтверждается положениями части 4 статьи 6 Закона № 269-ФЗ.

В этой связи у суда имелись основания для разрешения данного административного спора по существу.

Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом неопровергнутых и признанных судом обоснованными возражений, изложенных в отзыве Администрации. При этом с учетом существа указанных возражений, а равно с учетом объяснений представителя административного истца, который при заявлении ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не отрицал обоснованности возражений Администрации относительно отчета и полагал необходимым проведение указанной экспертизы именно для установления действительной рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о том, что для целей оценки отчета как доказательства по делу не требуется проведение экспертного исследования.

Оценив заключение, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении вывод о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года заключением.

В связи с установлением новой величины архивной кадастровой стоимости земельного участка, ранее утвержденной в соответствии с Законом № 237-ФЗ, и применительно к правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 25 Постановления № 28, в резолютивной части настоящего решения суд признал необходимым указать период действия названной кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 30 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2020 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 70 061 000 руб., определив период действия названной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года до 31 декабря 2022 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков