Дело №
УИД50RS0№-43
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Одинцово 01 ноября 2025 года
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Арышевой А.К.,
при секретаре Кешишян С.Г.,
с участием представителя истца,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО2 к ООО "СЗ "Самолет-Лайково" о взыскании денежных средств, в связи с изменением площади объекта,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ООО "СЗ"Самолет-Лайково" о взыскании денежных средств, в связи с изменением площади объекта.
В ходе судебного заседания представителем истца заявленные требования уточнены в порядке ст. 39 ГПК РФ, путем отказа от требований в части требований о взыскании расходов, понесенных на составление заключение кадастрового инженера в размере 10 000 руб.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЗ «Самолет-Лайково» был заключен договор участия в долевом строительстве № ...... Объектом договора является квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС. согласно условиям договора, стоимость квартиры составила 14 180 745 руб. 86 коп., цена за один кв.м. составляет 180 876,86 руб. согласно акту приема-передачи, истцу передана квартира меньшей площадью, а именно 75,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлены досудебные претензии с требования произвести возврат денежных средств за уменьшение площади объекта недвижимости, однако указанные требования оставлены ответчиком без удовлетворения.
С учетом уточненных исковых требований истец просит взыскать с ответчика: 470 279,83 руб. – денежные средства в связи с уменьшением площади объекта недвижимости; 50 000 руб. – компенсацию морального вреда; 2 650 руб. – расходы на оформление доверенности; 100 руб. – почтовые расходы; штраф в размере пяти процентов от суммы удовлетворенных требований.
Истец, извещенный о дне слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. В обоснование позиции сослался на определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 N 127-КГ24-25-К4.
Представитель ответчика, извещенный о дне слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения по заявленным требованиям, в которых указал на условия договора участия в долевом строительстве, согласно которым стороны согласовали возможность изменения площади объекта строительства не более пяти процентов от изначально согласованной площади, в связи с чем, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЗ «Самолет-Лайково» был заключен договор участия в долевом строительстве № РК-1/62/4/2081695401И. Объектом договора является квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, АДРЕС, АДРЕС, площадью 78,40 кв.м. (л.д.26-35).
Согласно условиям договора, стоимость квартиры составила 14 180 745 руб. 86 коп., цена за один кв.м. составляет 180 876,86 руб.
Согласно акту приема-передачи, истцу передана квартира меньшей площадью, а именно 75,8 кв.м. (л.д.40-43).
Согласно п. 3.3 договора стороны согласовали, что в случае изменения площади объекта не более пяти процентов по сравнению с проектной площадью в большую или меньшую сторону, доплата или возврат ранее уплаченной стоимости не производится (л.д.27 оборот), что соответствует критерию допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади.
По смыслу приведенных выше условий договора участия в долевом строительстве, стороны исходили из возможности отклонения фактической площади построенного объекта от проектной, указанной в договоре, не рассматривали это в качестве недостатка (свидетельства ненадлежащего качества) объекта и достигли соглашения о том, в каком случае указанное отклонение будет создавать основание для перерасчета цены договора и для частичного возврата участнику долевого строительства уплаченной им суммы или для возникновения у него обязанности внести доплату.
Такое соглашение не противоречит принципу свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) и общему правилу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, а также нормам ст. 9 этого Федерального закона, определяющей основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, по смыслу ч. 1.1 которой таким основанием может быть превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Таким образом, законом допускается определение по соглашению сторон допустимого изменения общей площади объекта, а соответственно, и такого изменения, которое сторонами признается несущественным и не создающим оснований для перерасчета цены договора.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание согласованные между сторонами условия договора в части изменения площади объекта не более чем на пять процентов, суд приходит к выводу, что поскольку условия об изменении площади объекта не более пяти процентов были согласованы между сторонами, а площадь уменьшения составила 3,2% от проектной (2,6 кв.м/78,4 кв.м.х100%), что не превышает критерии допустимого изменения площади, установленной действующим законодательством, оснований для удовлетворения требований не имеется.
Поскольку требование истца о взыскании стоимости за уменьшение площади оставлено без удовлетворения, оснований для удовлетворения производных требований (компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа) также не имеется.
При этом, судом отклоняется довод представителя истца о том, что изменение площади объекта допустимо лишь в рамках 1 кв.м., что по мнению истца подтверждается позицией определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 N 127-КГ24-25-К4, поскольку в указанном случае, условиями договора было согласовано изменение площади не более чем на 1 кв.м., в то время как по настоящему спору, между сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения не более пяти процентов от проектной площади без учета доплат и возврата денежных средств.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО "СЗ"Самолет-Лайково" о взыскании денежных средств, в связи с изменением площади объекта – оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.К. Арышева
Мотивированное решение изготовлено: 07.11.2025
Судья А.К. Арышева