Решение по делу № 2-426/2025 от 25.09.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 года с. Ивановка

Ивановский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Скобликовой Н.Г.

при секретаре Чибатуриной И.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк обратилось в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что 08.10.2024 между Банком и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с п. п. 1-4 которого заемщику был предоставлен кредит в сумме 2 530 000 рублей под 22,3 % годовых на срок 348 месяцев с даты фактического предоставления.

Кредит был предоставлен на цели приобретения объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставляет кредитору залог объектов недвижимости: квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Пунктом 13 кредитного договора предусмотрено, что за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п.3.3 Общих условий кредитования) заемщик уплачивает банку неустойку в размере 19% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.

В соответствии с п. 4.3.4 Общих условий кредитования банк вправе требовать от заемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге у банка. В силу данной нормы предмет залога находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с заключением о стоимости имущества № от 24.07.2025 рыночная стоимость предмета залога составляет 2 759 000 рублей, из которых стоимость квартиры – 2 292 000 рублей, стоимость земельного участка – 467 000 рублей.

Таким образом, начальная продажная стоимость предмета залога составляет 2 207 200 рублей (1 833 600 рублей – стоимость квартиры, 373 600 рублей – стоимость земельного участка).

Заёмщик более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушал сроки внесения обязательных платежей, в связи с чем банк вправе обратить взыскание на предмет залога. Данное нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным для банка, поскольку заемщик фактически отказался от исполнения обязательств и уже более 6 месяцев не осуществляет гашение задолженности по кредитному договору. Заемщик вышел на просрочку в феврале 2025 года и до настоящего времени задолженность не погасил.

По состоянию на дату подачи искового заявления размер полной задолженности составляет 2 847 528,59 рублей, в том числе: задолженность по процентам: 305 809,51 рублей, из них 305 308,86 – просроченные, 500,65 рублей– просроченные на просроченный долг; просроченная ссудная задолженность – 2 528 062,98 рубля, неустойка по кредиту – 426,57 рублей и неустойка по процентам – 13 229,53 рублей.

Банк, руководствуясь положениями п.2 ст. 452, п.2 ст. 811 ГК РФ, направлял ответчику требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора. В установленный в требовании срок, требования Банка исполнены не были.

На основании обстоятельств, указанных в исковом заявлении, представитель истца - ФИО2, действующая на основании доверенности, просит суд: расторгнуть кредитный договор № от 08.10.2024; взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк сумму задолженности в размере 2 847 528,59 и сумму государственной пошлины – 63 475,29 рублей; обратить взыскание на предмет залога - земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 207 200 рублей; провести судебное заседание в отсутствии представителя истца.

Руководствуясь ст. 165.1 ГК РФ, ч.3 и ч.5 ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело по существу в отсутствие представителя истца и ответчика.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 821.1 ГК РФ кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (п.2 ст. 811 ГК РФ).

Таким образом, предъявление кредитором требования о досрочном возврате кредита влечет изменение условия договора кредита о сроке исполнения обязательства.

Из материалов дела следует, что 08.10.2024 между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 530 000 рублей под 22,3 % годовых, сроком на 348 месяцев, а ФИО1 обязался возвратить кредит в порядке и сроки, прописанные в Индивидуальных условиях кредитования, Общих условиях кредитования (в п. 17 Индивидуальных условий кредитования, подписанных сторонами, имеется указание на то, что заемщик ознакомлен и согласен с содержанием Общих условий кредитования).

Согласно п. 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 договора.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что кредит предоставляется на цели – приобретение объектов недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> (документ – основание приобретения объекта недвижимости: договор купли-продажи от 08.10.2024).

Согласно договора купли-продажи квартиры от 08.10.2024, ФИО1 приобрел у КНА квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №: и земельный участок, категория земель: земли, населённых пунктов, кадастровый №, который расположен по адресу: <адрес>, за 2 830 000 рублей, при этом расчет по договору осуществляется следующим образом: 300 000 рублей переданы продавцу за счет наличных средств покупателя в момент подписания договора, а оставшаяся сумма – 2 530 000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк в соответствии с кредитным договором № от 08.10.2024 (п.п. 1-2 договора).

Из материалов дела усматривается, что истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом: 08.10.2024 перечислив сумму в размере 2 530 000 рублей на текущий счет ФИО1, открытый в ПАО Сбербанк Благовещенское отделение № (согласно его заявления от 08.10.2024).

09.10.2024 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ФИО1 на предмет договора купли-продажи и обременение объекта недвижимости – предмета залога: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, со сроком действия ипотеки – с 09.10.2024 на 348 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В соответствии п.7 кредитного договора ФИО1 обязался погашать кредит ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей; платежная дата – 8 числа месяца, начиная с 08 ноября 2024 года.

Как следует из материалов дела, кредитные обязательства ФИО1 перестали исполняться надлежащим образом с февраля 2025 года: 08.02.2025 им не был внесен ежемесячный платеж в сумме 47 917,51 рублей, в последующем от заемщика также ежемесячные платежи не поступали.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п. 4.3.4. Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредита Жилищных кредитов, кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократно) заемщиком его обязательств по погашения кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более 60 календарных дней в течение 180 календарных дней.

Пунктом 13 кредитного договора предусмотрено, что за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п.3.3 Общих условий кредитования) заемщик уплачивают банку неустойку в размере 19% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору.

В виду не исполнения обязательств заемщиком, 09.10.2024 Банком в адрес ФИО1: по месту его регистрации: <адрес> и по адресу, приобретенного им объекта недвижимости с использованием кредитных средств, направлены претензии о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки, в общей сумме 2 770 518,23 рублей - в срок до 23.07.2025 и указанием на расторжение кредитного договора в судебном порядке, обращение взыскания на предмет залога, в случае неисполнения требований, содержащихся в претензии, а также на возможность обращения с заявлением о предоставлении «кредитных каникул» (ШПИ № №, №, №, №).

Задолженность, указанная Банком в претензии, ответчиком не погашена, заявление о предоставлении ему «кредитных каникул» не поступало.

Согласно расчета ПАО Сбербанк, задолженность по кредитному договору № на 25.07.2025 составляет 2 847 528,59 рублей, из них просроченная ссудная задолженность - 2 528 062,98 рубля, просроченные проценты – 305 308,86 рублей, просроченные проценты на просроченный долг – 500,65 рублей, неустойка по кредиту - 426,57 рублей и на проценты - 13 229,53 рублей.

Представленный расчет суммы основного долга, процентов, неустойки соответствует выше приведенным условиям кредитного договора и обстоятельствам дела (поступлением аннуитетных платежей в период времени с ноября 2024 по январь 2025 года, и отсутствию последующих аннуитетных платежей согласно графика).

Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, судом не установлено.

С учетом выше установленных обстоятельств, с ФИО1 в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 2 847 528,59 рублей.

В виду установления судом существенного нарушения условий кредитного договора № от 08.10.2024 со стороны ФИО1, договор подлежит расторжению (п.п. 1 п.2 ст. 450 ГК РФ).

Рассматривая требование истца об обращении взыскания на предмет залога, суд пришел к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Аналогичные основания к отказу для обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество перечислены в специальной статье 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При этом частью 3 статьи 348 ГК РФ и пунктом 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (статья 337 ГК РФ).

Если требование об обращении взыскания на предмет залога предъявлено наряду с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами, сумму неисполненного обязательства для целей установления незначительности нарушения и определения ее соразмерности стоимости предмета залога составляют размер всего обеспеченного залогом требования - остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты.

Материалами дела установлено, что письменная форма договора залога сторонами соблюдена.

Согласно отчета об оценке ООО «Проф-Инвест» № от 24.09.2024, рыночная стоимость квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 4 050 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка – 180 000 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Мобильный оценщик» № от 24.07.2025, проведенного стороной истца, в виду удешевления предмета залога, рыночная стоимость предмета залога: жилого дома, общей площадью 84,9 кв.м., одноэтажного, и земельного участка, площадью 2 200 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, на 24.07.2025 составляет 2 759 000 рублей, в том числе стоимость жилого дома – 2 292 000 рублей, земельного участка – 467 000 рублей.

Согласно п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

80 % от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, и принятого судом за основу, в виду соглашения с доводами истца об изменении стоимости предмета залога, составляет 2 207 200 рублей (2 759 000 : 100 х 80 = 2 207 200), в том числе: стоимость квартиры – 1 833 600 рублей (2 292 000 : 100 х 80 = 1 833 600), стоимость земельного участка – 373 600 рублей (467 000 : 100 х 80 = 373 600).

Суд, принимая во внимание, что заемщиком обязательства по кредитному договору не исполнялись, а требования кредитора по взысканию задолженности, для обеспечения возврата которой был заключен договор (ипотеки), удовлетворены, полагает необходимым обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: приусадебный участок, кадастровый №, который расположен по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 207 200 рублей, в том числе: стоимость квартиры – 1 833 600 рублей, стоимость земельного участка – 373 600 рублей.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом указанной нормы процессуального права, суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность по возмещению истцу уплаченной им государственной пошлины в размере 63 475,29 рублей (п.п. 1, 3 ч.1 ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Сбербанк (ИНН <***>) к ФИО1 (СНИЛС №) – удовлетворить полностью.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 08.10.2024 между ФИО1 и ПАО Сбербанк.

Взыскать с ФИО1 в пользу ПАО Сбербанк сумму задолженности в размере 2 847 528,59 рублей и сумму государственной пошлины – 63 475,29 рублей, а всего 2 911 003 (два миллиона девятьсот одиннадцать тысяч три) рубля 88 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, и земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: приусадебный участок, кадастровый №, который расположен по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 207 200 рублей, в том числе: стоимость квартиры – 1 833 600 рублей, стоимость земельного участка – 373 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Ивановский районный суд в течение одного месяца со дня провозглашения решения.

Судья: Скобликова Н.Г.