Производство № 2-22/2023

УИД 28RS0004-01-2021-008610-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Гоковой И.В.,

при секретаре Демьяненко И.В.

С участием представителя истца — ОП, представителя ответчика администрации г. Благовещенска — ЕН, представителя ответчика Муниципального казенного учреждения «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» — ЮВ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИЕ к администрации города Благовещенска, МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» о признании выкупной цены изымаемого жилого помещения недостоверной,

установил:

ИЕ обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что является собственником жилого помещения – квартиры № ***, расположенной в многоквартирном доме по адресу: ***, признанном аварийным и подлежащим сносу. Выкупная стоимость имущества определена ответчиком в размере 2 343 000 рублей. Не согласившись с оценкой ответчика, истец обратилась к независимому оценщику в ООО «Содействие». Согласно отчету об оценке рыночная стоимость жилого помещения и доли в праве общей собственности на земельный участок составляет 3 109 000 рублей. На основании изложенного, уточнив исковые требования истец просила суд признать заявленную ответчиком выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: *** недостоверной, определить выкупную стоимость принадлежащего истцу жилого помещения в размере 3 109 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ОП на основании ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования. Просила признать заявленную ответчиком выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: *** недостоверной и установить выкупную цену в размере 3 595 713 рублей, определенную на основании судебной экспертизы. В обоснование заявленных требований указала доводы, аналогичные тем, которые содержатся в исковом заявлении. После выплаты денежных средств, просит признать отсутствующим право собственности ИЕ на изымаемое недвижимое имущество.

Представитель ответчика администрации г. Благовещенска с предъявленными требованиями не согласилась, указав, что выкупная цена за принадлежащее истцу жилое помещение должна определяться в соответствии с проведенной в рамках муниципального заказа оценкой.

Представитель ответчика МКУ «Благовещенский городской архивный и жилищный центр» ЮВ в ходе судебного разбирательства придерживалась аналогичной правовой позиции.

В судебное заседание не явились истец ИЕ, представитель третьего лица администрации города Благовещенска. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст.ст. 113, 118 ГПК РФ. О причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Истец, воспользовавшись правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, обеспечила явку в суд своего представителя. На основании ст. 35, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, учитывая положения ст. 154 ГПК РФ, устанавливающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства по имеющимся доказательствам.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В соответствии со ст. 1 ЖК РФ одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Как следует из материалов дела, требования истца обусловлены фактом изъятия органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу.

Из материалов дела следует, что ИЕ на праве собственности принадлежит квартира № ***, площадью 39,7 кв.м, расположенная по адресу: ***, а так же земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 478 кв.м. на котором расположен дом, в праве общей долевой собственности пропорционально размеру площади ее квартиры.

Заключением городской межведомственной комиссии по признанию помещения муниципального жилищного фонда, жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 02.11.2006 года № 2068 многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Кроме того, данный многоквартирный дом включен в перечень аварийных многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории Амурской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Амурской области от 29.03.2019 года № 152.

Постановлением администрации города Благовещенска от 06.07.2020 года N 2068 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером ***, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, площадь 1 478 кв.м, расположенного по адресу: *** и жилых помещений, в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, в том числе квартиры истца.

На основании постановления администрации г. Благовещенска от 26.03.2021 года N 994 осуществлены мероприятия по подготовке соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером *** и жилого помещения – квартиры № ***, определена рыночная стоимость изымаемого имущества.

Согласно отчету от 27.04.2021 года N Э-1/017-164, выполненному ИП АВ, рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимого имущества на 20.04.2021 года составляет: жилое помещение квартира № *** – 487 000 рублей; доля в праве общей собственности на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 1 478 кв. м, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – 1 856 000 рублей. Общая стоимость 2 343 000 рублей.

На предложенных ответчиком условиях соглашение между сторонами относительно размера возмещения достигнуто не было. С указанной оценкой жилого помещения и доли в праве общей собственности на земельный участок истец не согласилась, считает ее недостоверной.

Истцом была проведена оценка по определению выкупной стоимости недвижимого имущества. Согласно отчета N 21/307 от 22.06.2021 года, выполненного ООО «Содействие», выкупная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, включая стоимость жилого помещения – квартиры № *** с учетом доли в праве на земельный участок площадью 1 478 кв.м, убытков, связанных с перебазированием, регистрацией прав на объект недвижимости, услугами риэлторов, затратами на аренду недвижимого имущества, составляет 3 109 000 рублей.

Положениями ст. 32 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных нужд или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Истцом был избран способ обеспечения ее жилищных прав путем предоставления выкупа.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 9 ст. 32 ЖК РФ предусмотрена возможность разрешения спора о выкупе жилого помещения в судебном порядке, в том числе и при недостижении согласия о выкупной цене.

Согласно п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В Обзоре судебной практики от 24 декабря 2014 года Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было (вопрос N 8).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть по смыслу закона, рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой текущую стоимость, определяемую на основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке недвижимости.

Соглашение о размере компенсации за изымаемое имущество сторонами не достигнуто.

Принимая во внимание, что истец не согласна со стоимостью жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, предложенной ответчиком, соглашение о выкупной стоимости имущества сторонами не достигнуто, суд считает, что выкупная стоимость имущества подлежит определению исходя из его рыночной стоимости на момент разрешения спора.

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с возникшими у сторон разногласиями относительно стоимости изымаемого имущества, а также размера убытков, которые истец будет вынуждена понести в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд, судом по ходатайству представителя истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП МС

Согласно экспертному заключению ИП МС № 202/21 от 18.11.2022 года, определение рыночной стоимости жилого помещения – квартиры № *** на 31.10.2022 года не представляется возможным, ввиду отсутствия технического паспорта на многоквартирный дома, содержащий сведения об общей площади квартир в многоквартирном доме, строительных объемах жилого дома и прочих его характеристиках.

По этой же причине эксперт не смог определить долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения – квартиры № ***

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на 31.10.2022 года определена экспертом в размере 20 415 000 рублей.

Поскольку проведенная экспертиза не дала ответов на все поставленные вопросы, суд на основании ст. 87 ГПК РФ по ходатайству стороны истца назначил дополнительную судебную оценочную экспертизу, производство которой было поручено ИП МС

В соответствии с экспертным заключением ИП МС № 231/22 от 11.01.2023 года округленная рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № *** по состоянию на 30.12.2022 года составляет 621 000 рублей.

Округленная рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади жилого помещения — квартиры № *** на момент проведения экспертизы 30.12.2022 года составила 2 162 000 рублей.

На основании проведенных расчетов по состоянию на дату проведения оценки 30.12.2022 года размер затрат равен:

1) переезд (погрузочно-разгрузочные работы, связанные с переездом, транспортные затраты по перевозке вещей, имущества, находящегося в квартире, иное) - 12 870 рублей;

2) поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги по подбору жилого помещения, иное), оформлением права собственности на другое жилое помещение - 58 000 рублей;

3) временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (найм жилья исходя из стоимости найма за 1 месяц равнозначного по площади квартире №***) - 26 000 рублей в месяц.

Округленная рыночная стоимость работ за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, а именно стоимость ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (при наличии); ремонт крыши; ремонта подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (при наличии); ремонта фасада; ремонта фундамента многоквартирного дома составила:

по состоянию на дату проведения оценки 30.12.2022 года - 15 452 280 рублей, в т. ч. доли в общем имуществе многоквартирного дома пропорционально общей площади жилого помещения (квартиры № ***) - 1 730 655 рублей;

по состоянию на дату первой приватизации 12.08.1993 года - 6 391 454 рубля, в т. ч. доли в общем имуществе многоквартирного дома пропорционально общей площади жилого помещения (квартиры № ***) - 715 843 рубля;

по состоянию на дату приватизации исследуемого жилого помещения (квартиры № ***) 20.01.2010 года - 15 113 909 рублей, в т. ч. доли в общем имуществе многоквартирного дома пропорционально общей площади жилого помещения (квартиры № ***) - 1 692 758 рублей.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что заключение эксперта имеет статус доказательства и оценивается наряду с другими доказательствами, а не преимущественно перед ними.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию в области оценки недвижимости, значительный стаж работы в оценочной деятельности, предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Экспертное заключение полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной экспертной деятельности», содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не допускает неоднозначное толкование.

Определение рыночной стоимости квартиры с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок производилось экспертом сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При проведении судебной экспертизы эксперт обосновал необходимость использования объектов-аналогов, выбранных им. Имеющиеся отличия в ценообразующих факторах на объект оценки и объекты-аналоги были устранены путем корректировки. В заключении дана полная характеристика объектов оценки, приведена мотивация расчетов.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, участниками процесса не представлено. После проведения дополнительной судебной экспертизы какие-либо новые документы технического или иного характера, содержание которых способно повлиять на выводы эксперта, в материалы дела не представлялись.

С учетом изложенного, суд принимает заключение судебной экспертизы ИП МС в качестве надлежащего доказательства.

Определяя окончательно размер подлежащего выплате возмещения взамен изымаемого для муниципальных нужд имущества и расходов собственника в связи с изъятием его недвижимости, суд приходит к выводу о том, что преимущественному принятию в качестве доказательств размера стоимости имущества и расходов (убытков) подлежит заключение судебной экспертизы ИП МС № 231/22 от 11.01.2023 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос N 7).

Данная правовая позиция также подтверждена Верховным Судом Российской Федерации после изменения редакции ст. 281 ГК РФ Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ, то есть после с 01.04.2015 года (Определение от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944, А55-5004/2014).

Составленный по заказу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, выполненный ИП АВ № Э-21/017-164 от 27.04.2021 года, не может быть принят судом во внимание при определении выкупной стоимости изымаемого имущества, поскольку оценка произведена по состоянию на апрель 2021 года, а, следовательно, не может отражать реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на момент рассмотрения спора. Кроме того, в данном отчете не содержится выводов в части сопутствующих расходов (убытков), причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

Суд также не принимает во внимание выводы досудебного исследования, предоставленного истцом ИЕ при подаче иска (№ 21/307 от 22.06.2021 года ООО «Содействие»), так как оценка произведена по состоянию на июнь 2021 года, что не отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимого имущества на момент рассмотрения спора. Кроме того, оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, а лица, участвующие в деле, не имели возможности поставить перед экспертом вопросы и присутствовать при проведении исследования.

При этом, суд считает необходимым отметить, что по смыслу положений статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Исходя из принципа обеспечения прав и законных интересов собственников имущества, суд полагает, что выкупная цена должна быть определена в размере, установленном заключением судебной экспертизы ИП МС на дату проведения оценки – 30.12.2022 года, как наиболее достоверную на момент рассмотрения спора.

Действующее законодательство не исключает возможности взыскания в виде убытков расходов, которое лицо, должно будет произвести в будущем (ст. 15 ГК РФ).

Положения ч. 7 ст. 32 ЖК РФ по своему содержанию конкретизируют положения ст. 35 Конституции РФ о недопустимости принудительного отчуждения имущества без предварительного и равноценного возмещения и предусматривают требование о включении в выкупную стоимость жилого помещения, как его рыночной стоимости, так и убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. Предполагается, что денежные средства по возмещению стоимости аварийного жилья будут израсходованы на приобретение нового жилья, что повлечет расходы на его подбор, используя услуги риелтора, и необходимость несения расходов по переезду в приобретенное жилое помещение, оформление прав на данное жилое помещение, временное пользование иным жилым помещением до приобретения нового жилья. Соответствующие расходы презюмируются в силу указанных выше норм права и подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

Поскольку заявленные истцом в качестве убытков расходы обусловлены изъятием жилого помещения в порядке мероприятий, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, необходимостью перемены места жительства и приобретения нового жилья, они подлежат включению в размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

Размер возможных убытков истца, связанных с поиском другого жилого помещения, по временному пользованию иным жилым помещением до приобретения в собственность жилья, оформлением права собственности и переездом, подтверждается экспертным заключением, доказательств иной стоимости услуг в материалы дела не представлено.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Исходя из приведенных норм материального права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может являться основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как следует из представленной технической документации, многоквартирный дом по адресу: *** – 1957 года постройки, дата приватизации первого жилого помещения – 12.08.1993 года. Физический износ здания по состоянию на 02.11.2006 года составлял 72%. Сведений о проведении капитального ремонта дома суду не имеется.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 года N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» утверждена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (Приложение N 2).

Согласно Приложению N 2 данного Приказа, продолжительность эффективной комплектации полносборных крупнопанельных, крупноблочных зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет.

Таким образом, сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов жилого дома, расположенного по адресу: ***, утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312, с даты постройки к моменту начала приватизации в нем жилых помещений истекли.

Истец приобрела право собственности на спорное жилое помещение по договору приватизации на основании договора приватизации от 20.01.2010 года. По состоянию на 25.09.2009 года износ квартиры составлял 60%, т.е. потребность в капитальном ремонте квартиры возникла до начала возникшего права, что следует из заключения судебной экспертизы.

Доказательств того, что на дату первой приватизации (12.08.1993 года) многоквартирный дом не требовал капитального ремонта или органом местного самоуправления производились действия по проведению капитального ремонта с целью избежания снижения уровня разрушения, в материалы дела не предоставлено.

Невыполнение обязанности по производству капитального ремонта является основанием для включения компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения подлежит включению стоимость данного жилого помещения с учетом стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок – 2 783 000 рублей (621 000 + 2 162 000).

Кроме того, в выкупную стоимость подлежат включению убытки: затраты собственника на переезд – 12 870 рублей, поиск другого жилого помещения взамен изымаемого и на оформление прав на новое жилое помещение – 58 000 рублей, временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья – 26 000 рублей; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по состоянию на дату первой приватизации 12.08.1993 года – 715 843 рубля.

Итого выкупная стоимость изымаемого жилого помещения должна составлять 3 595 713 рублей. (2 783 000 + 12 870 + 58 000 + 26 000 + 715 843).

Оценив доводы и возражения сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, исковые требования ИЕ о признании заявленной ответчиками выкупной стоимости изымаемого жилого помещения – квартиры № *** расположенной по адресу: *** недостоверной и определении размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 3 595 713 рублей суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ст. 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Как разъяснено в подп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

Учитывая положения гражданского и жилищного законодательства, а также то, что находящееся в собственности ИЕ жилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, порядок изъятия имущества для муниципальных нужд органом местного самоуправления соблюден, размер возмещения за изымаемое имущество определен, право собственности ИЕ в отношении квартиры № ***, а также в отношении доли земельного участка с кадастровым номером ***, приходящегося на долю жилого помещения – ***, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Амурской области, после выплаты денежных средств в соответствии с настоящим решением подлежит признанию отсутствующим.

В связи с тем, что муниципальное образование город Благовещенск изымает у ИЕ недвижимое имущество – квартиру № *** и долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади жилого помещения, то за муниципальным образованием подлежит признание право собственности на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Признать заявленную администрацией города Благовещенска выкупную стоимость жилого помещения – квартиры № *** недостоверной.

Определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество – квартиру №***, а также за право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, пропорционально размеру общей площади квартиры № ***, и расходы, которые необходимо понести при переезде в размере, компенсацию за отсутствие капительного ремонта в сумме 3 595 713 (три миллиона пятьсот девяносто пять тысяч семьсот тринадцать) рублей 00 копеек;

После выплаты денежных средств в соответствии с настоящим решением суда. признать отсутствующим зарегистрированное Управлением Росреестра по Амурской области право собственности ИЕ в отношении жилого помещения – квартиры № *** Амурской области, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально доли общей площади жилого помещения – ***

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на жилое помещение – ***

Признать право собственности муниципального образования город Благовещенск на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** пропорционально размеру общей площади жилого помещения – квартиры № ***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Гокова И.В.

Решение в окончательной форме составлено 31.01.2023 года