Решение по делу № 2-1230/2024 от 19.01.2026 - о признании недействительными результатов кадастровых работ, сделок, применении последствий недействительности сделок и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

№ 2-126/2025

10RS0006-01-2024-001433-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 24 декабря 2025 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора <адрес> к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО1, ФИО2, ФИО4, Администрации Лахденпохского муниципального района, кадастровому инженеру ФИО5, Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о признании недействительными результатов кадастровых работ, сделок, применении последствий недействительности сделок и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

<адрес> обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Иск мотивирован тем, что прокуратурой <адрес> проведена проверка по факту законности приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды № на земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для ведения гражданами садоводства и огородничества.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> ФИО1 представлено заявление и декларация об объекте недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, согласно которой на земельном участке возведен объект недвижимости площадью 9 кв.м. из деревянного материала наружных стен. ДД.ММ.ГГГГ принято решение о наличии оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости за ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключен договор купли-продажи №-м/12, согласно которому на основании ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность ФИО1 передан земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости.

Выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 2 ЗК РФ и составила 6 501 рубль 38 копеек.

На указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности, кадастровая стоимость земельного участка составляет 309 152 рубля 59 копеек.

В ходе проведенного ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой района осмотра установлено, что на земельном участке расположена постройка, площадью примерно 9 кв.м., не имеющая прочной связи с землей.

На основании материалов, направленных прокуратурой района в СО ОМВД России по <адрес> возбуждено и расследуется уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В рамках указанного уголовного дела назначена и ДД.ММ.ГГГГ проведена экспертиза, в соответствии с выводами которой указанная постройка не соответствует термину «капитальная постройка».

Таким образом, в Управление Росреестра по <адрес> предоставлены ложные сведения о наличии на земельном участке объекта недвижимости, после регистрации строения, не отвечающего требованиям к объекту недвижимости, ФИО1 приобрела право собственности на земельный участок не по рыночной, а по существенно меньшей стоимости, тем самым минимизировала материальные затраты на его приобретение и исключила возможность реализации земельного участка гражданам и организациям на торгах, ходе которых при имеющейся конкуренции со стороны других лиц цена на приобретенный земельный участок могла существенно возрасти.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы права, истец просил:

признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 9 кв.м., поставленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ;

аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером № и о правах на него;

признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № №-м/12 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 ничтожным;

аннулировать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Исковые требования неоднократно уточнялись истцом.

В окончательной редакции истец просил:

признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №

аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № и о правах на него;

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № №-м/12 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, применить последствия недействительности данной сделки;

в порядке применения последствий недействительности (ничтожной) сделки взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1в сумме 6 501, 38 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на указанный земельный участок;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО4, применить последствия недействительности данной сделки;

признать отсутствующим право собственности ФИО4, на указанный земельный участок;

признать заключенный между администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1 договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для ведения гражданами садоводства и огородничества недействительным, применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО1 обязанность по возращению администрации <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

В судебном заседании прокурор <адрес> ФИО8 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске с учетом заявленных уточнений, дополнив, что строение, возведенное на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, что подтверждается заключением эксперта. Следовательно сделка ничтожна.

В судебном заседании ответчик ФИО5 исковые требования не признал, пояснив, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» предназначен для отдыха с правом строительства на нем. Когда в 2018 году ФИО1 регистрировала возведенный дом, она полагала, что данный дом является объектом недвижимости. Отметил, что он не является специалистом в области строительства. По результатам осмотра он лишь все зафиксировал и отразил эти сведения в техническом плане, который истцом не оспаривается. Также ответчик пояснил, что на его взгляд спорный объект является объектом недвижимости, который прочно связан с землей. При этом, в экспертизе указано, что перемещение объекта невозможно.

Ответчики ФИО1, ФИО2 и ФИО4, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В письменном отзыве представитель ответчиков ФИО1 и ФИО4 – ФИО10 указал, что спорный объект был создан ответчиком именно как объект недвижимости (садовый дом), на предоставленном для этих целей земельном участке (садовом участке), поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, имеет связь с землей, которая обеспечивается посредством заглубленного фундамента, не является сборно-разборным сооружением, рассчитанным на возможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его функциональному назначению. Также представитель отметил, что законодательством, действовавшим на момент постановки спорного объекта на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией на него права собственности, не были установлены минимальные требования к площади или иные минимальные параметры разрешенного строительства в отношении садового дома, функциональное назначение которого предполагает не проживание, а лишь временное пребывание людей. На основании вышеизложенного, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> и Администрации Лахденпохского муниципального района, извещенные надлежащим образом, в судебном заседании отсутствовали. Отзывов либо возражений на иск не направили.

Остальные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебном заседании также отсутствовали.

Уточнив позиции сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Право прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных образований закреплено в ст. 45 ГПК РФ, п. 3 ст. 35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О прокуратуре Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Арендатор вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения без получения разрешения на строительство и регистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта, в данном случае, садового дома, для целей возведения которого предоставлен земельный участок.

Соответственно, возводимый на таком земельный участке объект недвижимости должен отвечать установленным нормативным требованиям.

В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации Лахденпохского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м. для ведения гражданами садоводства и огородничества в <адрес>, из земель государственной собственности, находящейся в ведении Администрации Лахденпохского муниципального района, категория земель – земли населенных пунктов, сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 51).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения гражданами садоводства и огородничества, сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 47-50).

ФИО1 составлена декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о нежилом здании – садовый дом, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, материал стен - деревянные, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2018, площадь – 9 кв.м. Иных данных о строении декларация об объекте недвижимости не содержит (т. 1 л.д. 21-25).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО5 подготовлен технический план здания, согласно которому садовый дом площадью 9 кв.м. расположен на земельном участке с кадастровым номером №, материал наружных стен - деревянные, год завершения строительства – 2018, местоположение – <адрес>, назначение объекта – нежилое здание, наименование – садовый дом (т. 1 л.д. 26-31).

Указанные декларация и технический план здания явились основанием для регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости (садовый дом), которому присвоен кадастровый номером №. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ЕГРН содержит сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номер ДД.ММ.ГГГГ, площадь 9 кв.м., назначение – нежилое, наименование – жилое строение, местоположение - <адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.1, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп.2 п. 2 ст. 39.14, ст. 39.17, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с п. 1.1 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ для эксплуатации жилого строения с кадастровым номером №. В п. 1.2 договора указано, что покупателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости, о чем в ЕГРН содержится запись. Согласно п. 3.1 договора цена земельного участка составляет 6 501 рубль 38 копеек.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №. В соответствии с п. 3.1 договора цена земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости составила 500 000 рублей. (т. 1 л.д. 139-140).

Согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведениями гражданами садоводства и огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, а также садового дома с кадастровым номером № площадью 9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №

<адрес> Республики Карелия по результатам проведенной проверки, выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером №

В ходе проведенного осмотра ДД.ММ.ГГГГ осмотра прокуратурой района установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположена постройка площадью 9 кв.м., не имеющая прочной связи с землей.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр судебно-оценочной экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ №, составленному на основании постановления следователя следственного отделения ОМВД России по <адрес>, строение с кадастровым номером №, находящееся на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в <адрес>, с технической точки зрения не соответствует термину «объект капитального строительства» (т. 1 л.д. 75-85).

В материалы дела приобщено заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому строение с кадастровым номером № расположенное на земельном кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, не является жилым домом.

Также специалистом отмечено, что в соответствии с пп. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В связи с изложенным если объект не имеет прочной связи с землей (т.е. имеется возможность демонтажа и перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта), этот объект не может являться зданием (в смысле, придаваемом данному понятию ГрК РФ, ЗК РФ и ФЗ №). На основании проведенного исследования объект не является объектом капитального строительства (т. 2 л.д. 32-40).

На основании материалов проверки СО ОМВД России по <адрес> возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчиков судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Нордгеострой» №, объект с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, не обладает признаками, позволяющими выполнить в отношении него кадастровые работы и осуществить его государственный кадастровый учет. Объект с кадастровым номером № не является объектом недвижимости, объектом капитального строительства.

Объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, не имеет прочную связь с землей и возможно его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его функциональному назначению без необходимости разбора на конструктивные элементы ввиду наличия небольших габаритов и веса, при этом перемещение фундамента строения без разрушения невозможно (т. 2 л.д. 62-89).

Экспертное заключение по своему содержанию является полным, экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросы, оснований сомневаться в достоверности указанного заключения у суда не имеется, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Анализ представленных доводов и доказательств позволяет суду прийти к следующим выводам.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу об условиях реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, отмечал, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности. Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между зданием (сооружением) и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания здания (сооружения) недвижимым имуществом (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действовавшим в момент возведения спорного садового дома с кадастровым номером №, садовым земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); огородным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

По смыслу указанных выше норм право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Суд приходит к выводу, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

При этом, вышеуказанными положениями норм права определены требования к государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав лишь в отношении объектов недвижимости как категории объектов гражданского права.

Заявляя исковые требования, прокурор утверждает, что садовый дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, не соответствует критериям отнесения его к объектам недвижимого имущества, в связи с чем отсутствовали основания постановки данного объекта на кадастровый учет, регистрации права собственности на указанный объект как на объект недвижимого имущества за ответчиком ФИО1, а также для заключения в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12.

Таким образом, при разрешении заявленного спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в ходе судебного разбирательства, является возможность (невозможность) отнесения садового дома с кадастровым номером № к объекту недвижимости, то есть объекту прочно связанному с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как указано выше, спорный садовый дом, возведенный ФИО1, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ в качестве объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера №, на который зарегистрировано право собственности ФИО1

Как собственник объекта недвижимости – садового дома с кадастровым номером № ФИО1 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельный участок предоставлен в собственность на основании ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером №, как указано в договоре дословно «далее по тексту – объект недвижимости» (п. 1.1, 1.2).

При этом договор содержит заверение об обстоятельствах, согласно которому в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель заверяет продавца, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представленные покупателем, являются актуальными и достоверными, здание/сооружение, указанное в разделе 1 Договора фактически существует, отвечает признакам объекта недвижимости, не является строением, не является временной постройкой, не является объектом незавершенного строительства, не находится в разрушенном состоянии, может эксплуатироваться по назначению. За нарушение указанных условий о заверении договором предусмотрена ответственность, в том числе и требование о признании договора недействительным (п. 8.4).

В соответствии с Законом Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК, Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия.

При этом, исходя из понятия и оснований возникновения права государственной собственности на землю, до момента ее разграничения она является собственностью Российской Федерации, порядок распоряжения ею определен приведенными выше нормативными актами. При таких обстоятельствах в случае выявления незаконного (без оснований) предоставления гражданину в собственность земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, тем самым нарушаются интересы Российской Федерации, на что правильно указано прокурором.

Земельный участок приобретен ответчиком ФИО1 на основании пп. 1 п. 1 ст. 2 Закона Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в <адрес>», стоимостью 6 501,38 рублей, что составляет 2,5% кадастровой стоимости.

И далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №

Анализ представленных доказательств позволяет прийти к выводу о том, что доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером № был возведен объект недвижимости, материалы дела не содержат. При этом, в материалы дела представлены достаточные и убедительные доказательства, свидетельствующие о несоответствии спорного строения на момент постановки его на государственный кадастровый учет признакам объекта недвижимого имущества, в том числе, ввиду отсутствия у объекта прочной связи с землей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером № ФИО1 не был создан объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету.

В судебном заседании ответчик ФИО5 настаивал, что технический план, составленный им в отношении объекта с кадастровым номером №, не оспаривается истцом.

Однако, как указано выше, в иске прокурор просит признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №

При этом, вопреки утверждениям ответчика, содержание технического плана свидетельствует, что он подготовлен в результате кадастровых работ в связи с созданием строения, расположенного в <адрес>.

Как установлено в судебном заседании, садовый дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (и далее зарегистрировано право собственности ФИО1) на основании декларации и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером ФИО5

При этом, вопреки утверждениям ответчика, содержание технического плана свидетельствует, что он подготовлен в результате кадастровых работ в связи с созданием строения, расположенного в <адрес>. Так, в результате кадастровых работ в связи с созданием строения в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ определены исходные данные, проведены измерения и расчеты, определены координаты характерных точек и технические характеристики возведенного объекта.

Учитывая, что фактически объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № в виде садового дома не существовал, а существующее строение не обладает признаками, позволяющими выполнить в отношении него кадастровые работы, требование истца о признании недействительными результатов кадастровых работ и аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером № и о правах на него являются правомерными в силу вышеприведенного правового обоснования и подлежат удовлетворению.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержат исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу изложенного государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении возведенного на земельном участке с кадастровым номером № садового дома, не обладающего признаками объекта недвижимости, повлекла такие последствия, как выбытие без законных оснований земельного участка из государственной собственности в собственность ФИО1 без проведения торгов и по цене, существенно ниже его рыночной стоимости земельного участка, тем самым минимизировала материальные затраты на его приобретение и исключила возможность реализации земельного участка гражданам и организациям на торгах, в ходе которых при имеющейся конкуренции со стороны других лиц цена на приобретенный земельный участок могла существенно возрасти

При этом обязательным и необходимым условием для продажи ФИО1 земельного участка без проведения торгов являлось именно наличие у него права собственности на объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №. Однако, в судебном заседании достоверно установлено, что объект недвижимости на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 отсутствовал, поскольку возведенное строение к таковым отнести невозможно.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При установленных обстоятельствах, в частности отсутствие на спорном земельном участке на момент его отчуждения объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, является ничтожным на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 является ничтожным, договор купли-продажи продажи жилого дома и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (продавцы) и ФИО4 (покупатель), суд также признает недействительным и применяет последствия недействительности сделок, о которых заявлено истцом в исковых требованиях в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в виде признания отсутствующим права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № и возвращения денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12.

Вместе с тем, удовлетворению не подлежит требование о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, поскольку на момент разрешения спора право собственности ФИО1 на спорный земельный участок отсутствует.

Исковые требования о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 1 500 кв.м. с кадастровым номером №, заключенного между администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1, и применении последствий недействительности сделки в виде: возложения на ФИО1 обязанности по возращению администрации <адрес> земельного участка с кадастровым номером № и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как указано выше, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером №, заключен между администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1 сроком на пять лет.

Следовательно, срок договора аренды истекал ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2 ст. 621 ГГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

По мнению суда, данная норма о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, может быть применена к договорам аренды (заключенным до ДД.ММ.ГГГГ) лишь в случае, если после истечения срока действия договора аренды фактические арендные отношения между арендодателем и арендатором сохраняются в полном объеме, арендатор продолжает пользоваться земельным участком по его целевому назначению, и выполняет все согласованные условия договора аренды, при этом возражения со стороны арендодателя отсутствуют.

Однако, с момента приобретения в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № (ДД.ММ.ГГГГ) правоотношения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № окончены. Администрация Лахденпохского муниципального района по отношению к ФИО1 с указанной даты не является арендодателем.

В рассматриваемой ситуации, дата истечения срока договора аренды совпадает с датой приобретения в собственность земельного участка.

При таких обстоятельствах, срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером № истек ДД.ММ.ГГГГ, и ввиду отсутствия арендных правоотношений между Администрацией Лахденпохского муниципального района и ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды не может считаться продленным на определенный срок.

Более того, на момент разрешения заявленного спора ФИО1 правообладателем земельного участка ни на каком праве не является. Сведения о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют и автоматически возобновлены быть не могут. Соответствующие исковые требования ответчиком не заявлялись.

Пунктом 15 ст. 39.8 ЗК РФ также предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, требования о применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и возложении на последнюю обязанности по возвращению Администрации Лахденпохского муниципального района указанного земельного участка удовлетворены быть не могут.

В соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из смысла указанной нормы следует, что предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В данном случае, удовлетворением исковых требований о признании договора аренды недействительным никакие права и (или) законные интересы не могут быть восстановлены, поскольку срок договора аренды спорного земельного участка истек. Следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что нарушение прав Российской Федерации, в интересах которой прокурором был инициирован заявленный спор, возникло в результате действий ответчика ФИО1, направленных на постановку на государственный кадастровый учет строения, не являющегося объектом недвижимого имущества, и последующее приобретение права собственности на спорный земельный участок. При этом Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка полагалось на добросовестные действия ФИО1 и сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, расположенном на данном участке.

Исходя из результата разрешения спора в соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков ФИО1 и ФИО4 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска в суд был освобожден, в размере по 3 000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объекта недвижимости с кадастровым номером №. Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №

Признать недействительным (ничтожным) договор от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, применить последствия недействительности данной сделки.

В порядке применения последствий недействительности сделки взыскать с администрации Лахденпохского муниципального района (№) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> №) денежные средства в размере 6 501 (шесть тысяч пятьсот один) рублей 38 копеек, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ФИО2 (№) и ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> №), применить последствия недействительности данной сделки.

В порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района государственную пошлину в размере по 3 000 (три тысяч) рублей с каждого ответчика.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.