Решение по делу № 3А-10/2025 от 15.01.2025 - об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело 3а-10/2025 (3а-90/2024)

УИД 54OS0000-01-2024-000407-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2025 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «БЛУ ХАУС» к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «БЛУ ХАУС» (далее АО «БЛУ ХАУС») обратилось в суд с административным исковым заявлением и просило признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») № ОРС-54/2024/000230 от 03 июля 2024 г., установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> в размере его рыночной стоимости 288 982 993 рублей, определенной по состоянию на 01 марта 2024 г.

В обоснование требований указало, что является собственником здания с кадастровым номером № и в силу статьей 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций.

Приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки, согласно которому кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 г. составила 416 201 042,41 рублей.

Административный истец в соответствии с частью 3 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив отчет об оценке от 18 апреля 2024 г. № 250-70-2024 ООО <данные изъяты>

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 03 июля 2024 г. № ОРС-54/2024/000230 административному истцу отказано в удовлетворении заявления.

Считает, что решение бюджетного учреждения является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы административного истца. Установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, так как влечет увеличение налоговых обязательств.

В судебное заседание представитель административного истца <данные изъяты> К.А. не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, представила письменные пояснения о несогласии с выводами заключения судебной экспертизы.

Представитель ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» <данные изъяты> А.С., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 1 л.д. 176-178), полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области <данные изъяты> Н.А., действующая на основании доверенности, считала возможным установить кадастровую стоимость здания на основании экспертного заключения, поддержала доводы письменного отзыва (т. 1 л.д. 191-194).

Заинтересованное лицо мэрия г. Новосибирска извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представитель в судебное заседание не явился, ходатайств в адрес суда не направлял.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав пояснения эксперта, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что

решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 г. по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 г. либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06. 2021) Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ переходный период устанавливается до 01 января 2026 г.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области» установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, АО «БЛУ ХАУС» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание с кадастровым номером №, площадью 8 630,3 кв.м., наименование: <данные изъяты> местоположение: <адрес> (т. 1 л.д. 188-189).

Кадастровая стоимость спорного здания утверждена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от

03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 416 201 042,41 рублей (т. 1 л.д. 190).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 декабря 2023 г.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения для российских организаций признается, в том числе, недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности.

В отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ (пункт 2 статьи 375 названного Кодекса).

При указанных обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца, как налогоплательщика, соответственно, данные результаты могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административный истец 06 июня 2024 г. обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 181, 182).

К заявлению приложен отчет об оценке № 250-70-2024 от 18 апреля 2024 г., подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты> (т. 1 л.д. 88-165).

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2024/000230 от 03 июля 2024 г. административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 80-86).

Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной послужило:

нарушение пункта 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (не описаны объем доступных рыночных данных и правила отбора для проведения расчетов, не приведена информация о предложениях к продаже сопоставимых с объектом оценки зданий), что привело к недостоверному результату рыночной стоимости объекта оценки;

неверное определение величины корректировки на местоположение для аналогов, местоположения объектов-аналогов при расчете методом сравнения продаж арендной ставки в рамках доходного подхода (допущенные ошибки могут оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки);

расчет корректировки на назначение объекта проведен методически неверно, так как у объекта оценки имеется открытый паркинг, объекты аналоги обеспечены парковкой, поэтому по данному параметру сравнения все аналоги сопоставимы с объектом оценки (допущенная расчетная ошибка может оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки);

нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначного толкования полученных результатов (не проведена корректировка на полезную площадь, при этом проведено исследование влияния площади на арендную ставку);

нарушение пункта 23в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (использование справочного показателя коэффициента капитализации, что оказывает влияние на рыночную стоимость объекта оценки);

объектом оценки является отдельно стоящее здание торгового назначения, неприменение затратного подхода в отчете об оценке не обоснованно, и может оказать влияние на итоговый результат оценки;

не соблюдены требования пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не заверены копии предоставленных документов заказчиком оценки, письмо-предоставление в отчете об оценке отсутствует (не влияет на рыночную стоимость, но привело к нарушению законодательства в области оценочной деятельности);

целью оценки указано установление кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно постановлению Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п 1 января 2021 года установлено датой перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Новосибирской области не осуществляется.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

С учетом положений вышеуказанной нормы, для признания незаконным решения необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения требованиям законодательства и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом приложен отчет об оценке № 250-70-2024 от 18 апреля 2024 г.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 названного постановления, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о соответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, в целях устранения возникших сомнений, судом по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (т. 1 л.д. 202-206).

Согласно заключению судебной экспертизы № 2812/9-4-24 от 20 ноября 2024 г. отчет об оценке ООО <данные изъяты> от 18 апреля 2024 г. № 250-70-2024 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, использованы неполные и недостоверные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – здание с кадастровым номером №, площадью 8 630,3 кв.м., наименование: <данные изъяты> виды разрешенного использования: магазин (4.4) – объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м., адрес: <адрес> – по состоянию на 01 марта 2024 г. составляет 407 419 944,17 рублей.

При анализе содержания Отчета об оценке № 250-70-2024 от 18 апреля 2024 г. ООО <данные изъяты> экспертом выявлены замечания, указанные на странице 21 экспертизы:

на странице 71, 72 Отчета - выборка аналогов для расчетов доходным подходом приведена для несопоставимого объекту оценки сегмента рынка по фактору площади, следовательно - все дальнейшие расчеты в рамках доходного подхода недостоверны;

на странице 49-56 Отчета - приведены не все скриншоты только трех аналогов. Скриншоты для всей выборки (страницы 46, 47 Отчета) не приведены;

в Отчете для объекта оценки и аналогов ошибочно определен фактор местоположения. Неверно определена величина корректировки на местоположение для аналогов (на листе 85 дела);

приложение 2 Отчета (на листах 85 - 114 дела) не соответствуют требованиям пункта 13 ФСО III: копии документов не заверены, отсутствуют подписанные письма-представления;

нарушение пункта 22в ФСО 7: отсутствуют правила отбора объектов - аналогов в сравнительном и доходном подходах;

на странице 57 Отчета в таблице 35 приведен расчет корректировки на назначение объекта. Расчет проведен методически неверно, т.к. все аналоги и объект оценки имеют парковку и являются сопоставимыми по данному фактору. Приведен расчет корректировки на назначение объекта. При этом описание и последовательность этой корректировки в Отчете не представлено. В таблице 35 представлены существенные понижающие корректировки в размере 26,4%. Формула, логика и последовательность расчета величины этой корректировки в Отчете не представлены, т.е. обоснование и описание этой корректировки в Отчете отсутствует;

не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Методы корректировки использованных факторов противоречат данным анализа рынка. В таблице 39 на странице 60, 61 Отчета для аналога № 1 проведена понижающая корректировка по фактору площади, исходя из теоретического положения: удельная стоимость торговых помещений понижается с увеличением их площади. При этом удельная стоимость аналога № 1 существенно меньше удельной стоимости аналога № 2 и аналога № 3, площадь которых существенно выше площади аналога № 1. Обоснование этого противоречия в Отчете отсутствует;

в отчете представлен расчет стоимости объекта оценки методом прямой

капитализации в рамках доходного подхода. Ставка капитализации принята по экспертным данным «Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговая недвижимость и сходные типы объектов», под ред. ФИО1 Анализ данного значения (экспертного мнения) на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, не проведен - нарушение пункта 8 ФСО № 3.

Административным истцом представлены письменные пояснения по заключению судебной экспертизы № 2812/9-4-24 (т. 2 л.д. 31-33, 43-44).

По мнению представителя административного истца, в нарушение Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ФСО V), эксперт без какого-либо обоснования указал, что исследование рыночной стоимости здания проведено в рамках только сравнительного подхода с использованием двух методов - метода регрессионного анализа и метода сравнительного анализа. Отказ от использования доходного подхода и затратного подхода экспертом не обоснован.

При этом в отчете об оценке рыночная стоимость здания, определенная доходным подходом, составила 262 957 568 рублей, а в экспертизе рыночная стоимость определена в размере 407 419 944,27 рублей, что на 144 462 376 рублей больше стоимости, определенной оценщиком в рамках доходного подхода. Указанное, дает основание полагать, что эксперт провел исследование необъективно и не в полном объеме, в том числе с целью существенного завышения рыночной стоимости здания.

Также экспертом указано, что отсутствие описания порядка отбора объектов-аналогов является недостатком Отчета, и нарушением пункта 22в ФСО 7, однако в рамках судебной экспертизы эксперт использовал только объекты-аналоги, указанные в Отчете об оценке.

Эксперт указал, что все аналоги, использованные при определении рыночной стоимости, соответствуют сегменту рынка коммерческой недвижимости и в целом являются аналогичными объекту исследования.

Несмотря на то, что, по мнению эксперта, в Отчете объекты-аналоги выбраны неверно, это не стало причиной для неиспользования им тех же объектов - аналогов в собственном исследовании. Данный факт дает основания полагать, что исследование не было проведено экспертом на основании принципа объективности, следовательно, нарушена статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части обеспечения проведения объективного, обоснованного, полного и всестороннего исследования.

Кроме этого, в качестве одного из недостатков эксперт указал, что расчет корректировки на назначение объекта проведен методологически неверно, поскольку «все объекты-аналоги и объект оценки имеют парковку и являются сопоставимыми по данному фактору».

Из приведенной информации об объектах-аналогах на странице 48-55 Отчета невозможно сделать вывод о том, что какой-либо из объектов-аналогов, использованных экспертом, имеет внутренний паркинг, следовательно, в заключении экспертом указаны и использованы сведения, не соответствующие действительности.

При определении рыночной стоимости здания, экспертом не учтено, что 44,5 % от общей площади здания является паркингом, а не торговыми помещениями, что следует из технической документации.

Корректировки на наличие внутри здания парковки (машино-мест), являющейся частью здания и занимающей почти 50 % его площади, а не расположенной снаружи и не имеющей отношения к оцениваемому объекту, как у объектов-аналогов, экспертом не сделаны.

На основании сведений об объектах-аналогах эксперт определил стоимость 1 кв. метра торговой площади в зданиях, в которых отсутствуют парковки, и применил такую стоимость ко всему оцениваемому зданию, тогда как только 44 782,93 кв.м. (55 %) от площади здания составляют торговые площади, а 44,5 % машино-места (парковки).

Таким образом, в расчете стоимости не учтено функциональное назначение помещений (не учтены индивидуальные характеристики), расположенных в здании, существенно (почти на 50 процентов) завышена площадь автостоянки, входящей в состав здания, не обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов определения рыночной стоимости здания.

Считает, что в результате допущенных экспертом нарушений (статья 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пункта 8 ФСО № 3, пункта 1 ФСО V), стоимость здания в размере 407 419 944,17 рублей, определенная при проведении судебной экспертизы, не соответствует рыночным данным, сложившимся на дату исследования в районе расположения объекта исследования.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; произведена оценка объектов с учетом количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода (метод сравнения продаж), позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Экспертное заключение выполнено экспертом <данные изъяты> П.А., который имеет необходимое образование, стаж работы по экспертной специальности и оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом <данные изъяты> П.А. даны письменные пояснения по доводам представителя административного истца, изложенным в письменных возражениях (т.2 л.д.56-68), он допрошен в судебном заседании для дополнительной проверки обоснованности заключения и дал исчерпывающие ответы на вопросы, поставленные перед ним, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Так, экспертом отмечено, что судебно-экспертная деятельность и оценочная деятельность являются разными. Эксперт вправе руководствоваться при производстве экспертизы положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, однако экспертное заключение не должно им соответствовать, в отличие от отчета оценщика. Исследование рыночной стоимости объекта оценки проведено в рамках сравнительного подхода с использованием двух методов: регрессивного и сравнительного анализа.

Экспертом установлено, что оценщиком не описан порядок отбора объектов-аналогов в нарушение требования пункта 22 ФСО № 7, однако на качество выбранных объектов-аналогов это не повлияло. В отчете выборка аналогов для расчетов в рамках доходного подхода была произведена для объектов, несопоставимых с объектом оценки по сегментам рынка и факторам площади. Применение аналогов в сравнительном подходе, представлены качественно и содержат достаточную информацию, чтобы использовать их в сравнительном подходе.

Относительно доводов представителя административного истца о том, что при определении рыночной стоимости здания эксперт использовал объекты-аналоги, полностью состоящие из торговых помещений, в то время как 44,5 % здания составляет парковка, которая не относится к торговым помещениям, рыночная стоимость которых значительно ниже торговых, экспертом указано, что если объект рассматривается отдельно, то есть паркинг имеет собственный кадастровый номер и зарегистрирован как отдельный объект, тогда это имеет значение. Однако в данном случае объект единый и он оценивается целиком. Невозможно разделить его на паркинг и торговую зону. Важно оценивать объект в комплексе, особенно если речь идет о торговом здании, где наличие парковки способствует привлечению посетителей. Даже если парковка расположена на прилегающей территории, она все равно играет важную роль в обеспечении потока людей. Применение корректировки на парковку в данной ситуации не требуется.

Оценивая доводы представителя административного истца в части не учета экспертом наличия паркинга, суд, руководствуясь пояснениями эксперта, считает, что данное обстоятельство не могло повлиять на итоговые выводы и определения рыночной стоимости объекта оценки.

Административным истцом каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В такой ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не заявлялось.

В удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости здания с учетом того, что 3847,37 кв.м. являются открытой автостоянкой (парковкой), а 4782,93 кв.м. торговыми помещения, судом отказано, так как вышеуказанные обстоятельства были учтены экспертом, в данной части заключение судебной экспертизы не является неполным или неясным.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в своей достоверности.

Доводы представителя административного истца, приведенные в письменных пояснениях, судом отклоняются, поскольку они основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и опровергаются пояснениями эксперта, данными в судебном заседании.

Кроме того, суд отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. В свою очередь, суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у представителя административного истца, возражавшего относительно заключения судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым при разрешении вопроса о соответствии отчета об оценке ООО <данные изъяты> от 18 апреля 2024 г. № 250-70-2024 требованиям законодательства и определении величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости руководствоваться заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Проанализировав выводы экспертного заключения и содержание оспариваемого решения бюджетного учреждения, суд приходит к выводу, что решение бюджетного учреждения № ОРС-54/2024/000230 в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в указанном отчете, с учетом допущенных нарушений.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № подлежит установлению на основании судебной экспертизы.

В соответствии с частью 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «БЛУ ХАУС»

удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здание, кадастровый номер №, площадью 8 630,3 кв.м., наименование: <данные изъяты>», виды разрешенного использования: магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. метров, адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости в 407 419 944,17 рублей по состоянию на 01 марта 2024 г.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение составлено 29 января 2025 г.