Дело № 3а-192/2022
УИД 74OS0000-01-2022-000186-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2022 года город Челябинск
Челябинский областной суд в составе
председательствующего судьи Дашкевич Т.А.
при секретаре Мельник А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов – для строительства склада, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 163 000 (два миллиона сто шестьдесят три тысячи) руб. по состоянию на 01 января 2020 года.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что он с 06 августа 2019 года является арендатором указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 4 668 420 руб., что не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете № Ч21-11-1640/О от 10 марта 2022 года. Административный истец считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку, исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере.
Определением от 29 июня 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Администрация города Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (л.д. 1-2).
Протокольным определением от 02 августа 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (л.д. 157).
Протокольным определением от 22 сентября 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО2 (л.д. 175).
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.
Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, заинтересованные лица представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управления Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области представил возражения на административное исковое заявление ФИО4, в которых указал, что не возражает против удовлетворения административного иска в случае предоставления всех необходимых и допустимых доказательств, просил рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 158-159).
От заинтересованного лица ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» поступил отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором указано, что ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» проведена государственная кадастровая оценка, по итогам проверки составлен Акт. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П. Административным истцом не представлено доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки, а несогласие истца с результатами оценки не означает ее недостоверность. При этом, учитывая, что суть иска это установление иной кадастровой стоимости, учитывающий индивидуальные особенности конкретного земельного участка, высказать обоснованное мнение ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» не представляется возможным. Так же просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Выслушав представителя административного истца ФИО1 – ФИО3, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 16 августа 2021 года, копии договора долгосрочной аренды земли г. Челябинска № от 22 июля 2019 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 900 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 11-13, 127-132).
В соответствии с расчетом арендной платы, последняя рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 130 оборот-131).
В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 июня 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № указана в размере 4 668 420 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 133).
Вместе с тем в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка № Ч21-11-1640/О, составленным оценщиком ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» ФИО5 10 марта 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 2 163 000 руб. (л.д. 18-117).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14 апреля 2022 года № 660 было отклонено заявление представителя ФИО1 – ФИО6 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка № (л.д.7-8).
Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), ч.ч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.
В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.
В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № Ч21-11-1640/О от 10 марта 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» ФИО5, который является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавший ответственность в САО «Ресо-Гарантия» по полису № 992/1997738244, со стажем работы в оценочной деятельности 20 лет.
Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.
Из указанного выше отчета от 10 марта 2022 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал. Оценщиком проанализированы предложения о продажах земельных участков, расположенных в <адрес>. Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.
На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчетах об оценке рыночной стоимости.
При этом со стороны административного ответчика и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанными отчетами об оценке, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.
Вопреки указанию решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14 апреля 2022 года № 660 при отборе объектов-аналогов оценщиком не использовались предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен, а объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.
Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, необходимость указания периода ее действия отсутствует.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 марта 2022 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов – для строительства склада, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 163 000 (два миллиона сто шестьдесят три тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.
Датой подачи заявления считать 16 марта 2022 года.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий Т.А. Дашкевич
Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2022 года