Дело № 2-4468/2022

Строка 2.211 - Прочие исковые дела -> прочие (прочие исковые дела)

УИД 36RS0004-01-2022-004660-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2022 года г. Воронеж

Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Николенко Е.А.,

при секретаре Пуляевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указывая в обоснование заявленных исковых требований, что 23.02.2022 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, договор заключен в форме расписки. Цена продаваемого имущества была определена в сумме 1 850 000 руб. В качестве задатка ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 80 000 руб., что подтверждается распиской. Обязательства были прекращены до начала их исполнения в виду обнаруженных ФИО1 ограничений, наложенных на предмет договора, о которых ответчик умолчала. Данные ограничения были обнаружены истцом уже после назначения даты сделки у нотариуса, оплаты расходов на составление нотариальных документов, необходимых для сделки от иных собственников, поскольку объект недвижимости является долевой собственностью. Указанные ограничения не могли быть обнаружены ФИО1 самостоятельно, так как не видны в выписке из ЕГРН.

ФИО1 направил в адрес ФИО2 письменное требование о возврате уплаченных денежных средств. В добровольном порядке денежные средства возвращены не были. Воспользовавшись своим правом на защиту, ФИО1 подал заявление в ОП №8 УМВД РФ по г. Воронежу. В возбуждении уголовного дела истцу отказано в связи с отсутствием состава преступления.

С учетом этого, ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 80 000руб., внесенные в качестве задатка по договору от 23.02.2022.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признала, просила суд оставить их без удовлетворения, пояснив изложенное в письменных возражениях.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, исследовав материалы дела, обозрев материал КУСП №№, и оценив в совокупности предоставленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Судом установлено, что 23.02.2022 ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 80 000 руб. в счет оплаты стоимости продаваемого ответчиком дома, расположенного по адресу: <адрес>. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской, написанной собственноручно ответчиком (л.д. 9). Согласно расписки, оставшуюся сумму в размере 1 770 000руб. ФИО1 обязался передать при подписании договора купли-продажи. ФИО2, в свою очередь, обязалась в течение двух месяцев переоформить указанный жилой дом и получить остаток денежных средств.

Указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Указанный жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 1/3 доля, и ФИО7 – 2/3 доли, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.48-56).

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 900 +/-11 кв.м, кадастровый №, который принадлежит на праве общей долевой собственности Цимбалист Н.В. – 1/3 доля, ФИО7 – 2/3 доли. Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении данного земельного участка действует ограничение (обременение), а именно ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56, 56.1 ЗК РФ, срок действия с 01.03.2019, установленные на основании решения Верхне-Донского управления федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору о согласовании охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 24.12.2021 № В10-1514. Перечень ограничений прав в границах такой зоны определен «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 № 160. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и(или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а)в пределах охранных зон выше 1000 вольт запрещается: размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); б) в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Срок установления ЗОУИТ – бессрочно. Реестровый номер границы: 36:34-6.41; Вид объекта реестра границы: Зона с особыми условиями использования территории; вид зоны по документу: Охранная зона ВЛ-35 кВ 3,4,75,76, ПС ТЭЦ-1-ПС Э/ПРИБ-ПС 19-ПС 22-ПС 10-ПС 14; тип зоны: Охранная зона инженерных коммуникаций; номер: 1 (л.д.36-47).

В соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Согласно ст. 56.1 ЗК РФ, предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как следует из доводов истца, изложенных в исковом заявлении и пояснений, данных в судебном заседании, о наличии указанных ограничений ему не было известно, при передаче денежных средств ответчик умолчала об этом.

18.04.2022 истцом в адрес ответчика (по адресу, указанному в свидетельстве о регистрации права собственности на долю в доме) направлена претензия с требованием о возврате денежных средств, уплаченных по расписке от 23.02.2022, в связи с отказом от договора купли-продажи. Денежные средства возвращены не были (л.д.10,11,12).

По факту невыполнения условий договора, ФИО1 обращался с заявлением в ОП № 8 УМВД России по г. Воронежу. Постановлением от 20.04.2022 в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 отказано за отсутствием события преступления.

Ответчик ФИО2, возражая против заявленных требований, указывает на готовность заключить договор купли-продажи с истцом. Также в судебном заседании пояснила, что о наличии на территории земельного участка опоры ЛЭП и соответственно ограничений на его использование в пределах охранной зоны, ответчику было известно, стоимость земельного участка была определена сторонами с учетом указанных ограничений.

Согласно письменным возражениям ФИО2, истец перед передачей денежных средств осматривал дом, подвал и земельный участок, ответчик, в свою очередь, объясняла истцу о наличии ограничений в пользовании земельным участком. ФИО2 указывает, что предприняла все необходимые действия для заключения договора купли-продажи: собрала все справки с ресурсоснабжающих организаций, выписала всех прописанных в доме лиц, обращалась к нотариусу, от ФИО7 был подготовлен отказ от преимущественного права покупки, отправляла ФИО1 письма. Однако ФИО1 не явился на сделку.

Ответчик в обоснование своих возражений представила копию отказа ФИО7 от 09.03.2022 от преимущественного права покупки 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом (л.д.65,106), копию квитанции нотариуса о принятии денежных средств от ФИО2 (л.д.77), копию информационного письма от 29 марта, в котором содержится ее просьба к ФИО1 подойти к нотариусу для заключения договора купли-продажи дома по <адрес>, заблаговременно сообщив по телефону нотариусу и ФИО2 (л.д.63,100,112,113).

Также ответчиком представлены фотоматериалы линии электропередач и ответ Верхне-Донского управлении Ростехнадзора на обращение ФИО2

Из имеющегося в материале КУСП №№ скрин-шота объявления о продаже дома не следует о наличии ограничений в пользовании земельным участком, указано, в том числе, о возможности строительства другого дома, бани, пристройки.

Из расписки от 23.02.2022 также не следует о согласовании сторонами спора условий договора купли-продажи с учетом имеющихся ограничений в пользовании земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

На основании ч.1 ст.69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.

В силу ч. ч. 1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО3, ФИО4 и ФИО6 поясняли, что слышали как ФИО2 сообщала истцу сведения о наличии ограничений в пользовании земельным участком. Так свидетель ФИО3 пояснил, что слышал разговор сторон, когда помогал ФИО2 с уборкой территории дома, при этом, истец его не видел, поскольку свидетель находился за домом, сбоку. Свидетель ФИО4 пояснила, что находилась в дальней комнате дома и слышала часть разговора ФИО2 и ФИО1, в ходе которого они спорили об ограничениях в виду наличия линии электропередач, при этом, истец ее не видел, дальше кухни не проходил. Свидетель ФИО6 пояснил, что присутствовал при разговоре сторон в кафе 10.03.2022, в ходе которого ФИО1 говорил, что ему нужен дом, деньги не нужны, а ФИО2 говорила ему про ЛЭП.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснила, что присутствовала с ФИО1 при осмотре дома, ответчика при осмотре не было. После истец собирался отдать ответчику задаток. По прошествии времени истец заказал расширенную выписку из ЕГРН, из которой узнал о наличии ограничений. При свидетеле стороны не обговаривали наличие ограничений. Перед дачей задатка истец говорил свидетелю, что недвижимость принадлежит продавцу на праве долевой собственности, а об ограничениях сказал, что их нет.

Суд показания свидетелей ФИО3, ФИО4, ФИО5 оценивает критически, поскольку их показания не подтверждаются письменными материалами дела, исследованными в ходе судебного заседания, свидетелей другая сторона спора не видела, а их показания не согласуются между собой, в частности, о лицах, присутствующих на осмотре дома. Также суд полагает, что свидетель ФИО4 может иметь личную заинтересованность в исходе дела, поскольку приходится ответчику невесткой.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО6 у суда не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. ст. 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний и отказ от дачи показаний. Допустимых доказательств, бесспорно свидетельствующих о факте дачи им заведомо ложных показаний или о личной заинтересованности в исходе дела в материалы дела не представлено.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункты 2, 3 названной статьи Кодекса).

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из анализа приведенных норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции и представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей.

Анализируя представленную расписку от 23.02.2022, суд приходит к следующему.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании положений статьи 421, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий представленной расписки, учитывая, объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, договор должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно определить его месторасположение, площадь, границы, и которые исключают возможность двоякого толкования либо распространения данного описания земельного участка на иные участки, в том числе и схожие по своим характеристикам, суды приходит к выводу, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из представленной расписки от 23.02.2022, предметом договора является жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, однако договор не содержит указаний на площадь продаваемого объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также земельный участок, на котором располагается спорный продаваемый объект, также указано, что дом принадлежит ФИО2 одной на праве собственности, а согласно выписке из ЕГРН – на праве общей долевой собственности – 1/3, то есть имеется правовая неопределенность в правоотношениях сторон относительно предмета договора купли-продажи, которая исключает возможность его (предмет) безусловно идентифицировать на момент предполагаемой даты заключения основного договора.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о несогласовании сторонами всех существенных условий предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, установив, что 23.02.2022 ФИО2 от ФИО1 получено 80 000 рублей за продаваемый дом, принимая во внимание, что договор купли-продажи между сторонами спора заключен не был, то есть основное обязательство отсутствует, в этой связи, суд приходит к выводу, что отсутствует и обеспечительное обязательство, то есть полученная ФИО2 сумма является не задатком, а авансом в силу пункта 3 статьи 380 ГК РФ.

Поскольку расписка о получении задатка не может быть расценена предварительным договором или договором купли-продажи недвижимости, а также не представлено доказательств согласования обязательных условий договора, истец вправе заявлять требования о возврате денежных средств.

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь требованиями статей 380, 429, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченных денежных средств, поскольку фактически договор купли-продажи не был заключен вследствие действий обеих сторон.

Ответчик ФИО2, располагая правоустанавливающими документами на земельный участок, должна была отразить в расписке условие об ограничениях прав, предусмотренных ст. ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласовав его тем самым с покупателем. В свою очередь истец ФИО1 до передачи денежных средств ответчику, действуя разумно и осмотрительно, мог обратиться в Управление Росреестра по Воронежской области за получением актуальных сведений в целях принятия правильного решения относительно планируемой сделки.

Такое поведение сторон привело к тому, что предварительная договоренность была ими согласована без условия о наличии у предмета договора ограничений (обременений) прав, что повлекло невозможность заключения впоследствии договора купли-продажи на ранее оговоренных условиях.

Поскольку ответчиком в силу требований ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства в опровержение заявленных исковых требований, суд находит требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО2 (паспорт серия № №) в пользу ФИО1 (паспорт серия № №) денежные средства в размере 80000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Николенко

Решение в окончательной форме изготовлено 09 января 2023 года.