Дело № 2-1914/2025

УИД 34RS0012-01-2025-002964-50

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Городище Волгоградской области 20 ноября 2025 года

Городищенский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Редько Е.Н.,

при секретаре СЗ,

с участием представителя истца ФИО – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области о сохранении нежилых зданий в реконструированном состоянии,

установил:

истец ФИО в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области о сохранении нежилых зданий в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных требований указала, что согласно договора купли-продажи от 2 июля 2024 года, истец приобрела здание кафе с пристройкой, с кадастровым номером №, общей площадью 163,4 кв.м.; здание кемпинга с кадастровым номером №, общей площадью 180,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 4470 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

С целью более удобного и комфортного использования приобретенных объектов недвижимости, истцом была произведена реконструкция помещений, в результате чего общая площадь здания кафе с пристройкой увеличилась и составляет 378,9 кв.м., здания кемпинга – 905,6 кв.м.

Разрешение на реконструкцию указанных помещений у истца отсутствует, однако нарушения градостроительных и строительных норм и правил при ее проведении не допущено, строительно-монтажные работы, связанные с реконструкцией здания, выполнены с соблюдением действующих строительных норм и правил, не превышают предельные параметры разрешенного строительства и не нарушают права и законные интересы граждан, юридических лиц, не препятствуют использованию смежных территорий, а также не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

Ссылаясь на изложенное, истец просит суд сохранить в реконструированном состоянии здание кафе с пристройкой, общей площадью 378,9 кв.м., а также здание кемпинга, общей площадью 905,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, уполномочила на представление своих интересов представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании просила иск удовлетворить.

Представитель администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представил письменное заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав участников судопроизводства, исследовав материалы настоящего дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство/реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному гражданскому делу, помимо прочего, является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной реконструкции права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО является собственником земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования указанного выше земельного участка – объекты дорожного сервиса.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости ФИО является также собственником нежилого помещения – здание кафе с пристройкой, площадью 163,4 кв.м., с кадастровым номером №, в том числе нежилого помещения – здания кемпинга, площадью 180,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Из положений статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, части 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, пункта 14 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками.

Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, не является. Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не может быть осуществлен.

Нежилые здания по адресу: <адрес>, являются объектами капитального строительства, обладают прочной связью с землей и неразборными конструкциями – невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению) и соответствует требованиям действующих строительных норм и правил (в том числе экологическим, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), согласно требованиям ГОСТ Р 54964-2012; СП 30-102-99; СП 55.13330.2016, предъявляемым к объектам капитального строительства, размещаемым на землях населенных пунктов, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с п. 1 ч.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности состоит из Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Таким образом, законодательство о градостроительной деятельности находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Определения понятия «перепланировка» в Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует.

В судебной практике перепланировка нежилого помещения определена как комплекс строительно-планировочных мероприятий, связанных с изменением конфигурации и (или) планировочной структуры нежилого помещения с сохранением или изменением его функционального назначения, в том числе устройство, перенос или разборка перегородок, устройство, перенос или закрытие дверных, оконных и иных проемов, изменение площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Относительно реконструкции объектов капитального строительства нормы материального права более конкретны.

Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 51 ГрК РФ Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Как установлено ч. 10, ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела, истцом с целью более удобного и комфортного использования приобретенных объектов недвижимости была произведена реконструкция нежилых помещений.

В ходе реконструкции в здании кафе с пристройкой выполнены следующие работы: возведены несущие ограждающие конструкции стен из к/б блоков и силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе, частично 1 этажа и полностью 2 этажа, образующие контур помещений 1 и 2 этажей; на первом этаже утроено одно помещение, с тремя входными группами; на втором этаже образованы помещения 1 по 8, имеющие независимые входные группы с выходом на общий балкон. После реконструкции площадь здания кафе с пристройкой составила 378,9 кв.м.

В здании кемпинга возведены несущие ограждающие конструкции стен из к/б блоков и силикатного кирпича в цементно-песчаном растворе, в 2 этажа, образующие контур помещений 1 и 2 этажей; на первом этаже устроено одно помещение, с тремя входными группами; на втором этаже образованы помещения с 1 по 8, имеющие независимые входные группы с выходом на общий балкон. После реконструкции площадь здания кемпинга составила 905,6 кв.м.

Данные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом на комплекс зданий и сооружений по состоянию на 11 сентября 2008 года, техническим паспортом на здание кемпинга по состоянию на 19 августа 2024 года, техническим паспортом на здание кафе с пристройкой по состоянию на 19 августа 2024 года, техническими заключениями ППК «Роскадастр № № и № № на здание кафе с пристройкой и здание кемпинга по состоянию на 2025 год.

Как видно из материалов дела, работы по перепланировке нежилых помещений проводились без получения решения соответствующего органа о согласовании перепланировки жилого помещения.

Из материалов дела усматривается, что 3 сентября 2025 года истец обратилась в администрацию Городищенского муниципального района Волгоградской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе с пристройкой и здание кемпинга, расположенные по адресу: <адрес>.

В своем письме № от 5 сентября 2025 года администрация Городищенского муниципального района Волгоградской области отказала ФИО в удовлетворении указанного заявления. При этом указала, что нежилые помещения могут быть сохранены в реконструированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно выводам, изложенным в технических заключениях ППК «Роскадастр» по Волгоградской области состояние обследуемых конструкций нежилых зданий: кафе с пристройкой и здания кемпинга, расположенных по адресу: <адрес>, на момент технического заключения оценивается как работоспособное, и не имеет критических дефектов. Строительно-монтажные работы, связанные с реконструкцией здания (в результате увеличилась площадь помещений здания кафе с пристройкой с 163,4 кв.м до 378,9 кв.м, и этажность до 2 этажей; здания кемпинга с 180,9 кв.м до 905,6 кв.м., этажность до 2 этажей) выполнены с соблюдением действующих строительных норм и правил, не превышают предельные параметры разрешенного строительства и не нарушают права и законные интересы граждан, юридических лиц, не препятствуют использованию смежных территорий, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Основания подвергать сомнению выводы, изложенные в заключениях ППК «Роскадастр» по Волгоградской области, отсутствуют.

При таких данных, учитывая, что ФИО предпринимала меры по легализации перепланировки нежилых зданий, выполненная реконструкция не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что имеются основания для сохранения нежилых зданий в реконструированном состоянии.

Исходя из указанных обстоятельств, суд считает необходимым исковые требования истца удовлетворить, сохранить в реконструированном состоянии здание кафе с пристройкой, общей площадью 378,9 кв.м., а также здание кемпинга, общей площадью 905,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО к Администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области о сохранении нежилых зданий в реконструированном состоянии - удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии здание кафе с пристройкой, с кадастровым номером №, общей площадью 378,9 кв.м., а также здание кемпинга, с кадастровым номером №, общей площадью 905,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 3 декабря 2025 года.

Судья: подпись

Копия верна

Судья Е.Н. Редько