Решение по делу № 2-243/2025 от 23.07.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

23.07.2025.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Мумджян Э.Р.,

с участием представителя ООО "УК "Сияние Сочи" – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело

по иску ООО "УК "Сияние Сочи" к ФИО2 об освобождении нежилых помещений и о взыскании неосновательного обогащения,

встречному иску ФИО2 к ООО "УК "Сияние Сочи" о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды нежилого помещения,

установил:

ООО "УК "Сияние Сочи" обратилось в суд г с иском к ФИО2, в котором просит обязать ФИО2 в 7-дневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемые нежилые помещения по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> (кадастровый №, площадь 36,5 кв.м), офис № (кадастровый №, площадь 36,5 кв.м), офис № (кадастровый номер №, площадью 27,4 кв.м), взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 100000 рублей за фактическое пользование в период с 01.11.2023 по 29.02.2024 нежилыми помещениями –офисами №, №, № по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а также взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную госпошлину в размере 9200 руб.

В обосновании исковых требований истец указывает, что с 17.10.2023 ООО "УК "Сияние Сочи" является собственником трех нежилых помещений по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, подвал №: офис № (кадастровый №, площадь 36,5 кв.м), офис № (кадастровый №, площадь 36,5 кв.м), офис № (кадастровый номер №, площадью 27,4 кв.м), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано на основании подписанного между ООО "УК "Сияние Сочи" (Кредитор) и ФИО4 (Поручитель) соглашения об отступном от 04.10.2023, в п.1.4 которого указано, "нежилые помещения … передаются Поручителем Кредитору свободными от прав и каких-либо притязаний третьих лиц, свободными от имущества Поручителя в качественном состоянии – как оно есть на день подписания настоящего Соглашения, в пригодном состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего Соглашения санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием".

Истец указывает, что после регистрации права собственности на офисные помещения №, №, № по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, подвал №, Истцу стало известно, что между гражданином ФИО4 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.11.2022, в соответствии с которым ФИО2 предоставлены в аренду с 02.11.2022 до 01.11.2023 (с возможностью пролонгации) указанные помещения. При этом запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о данном договоре аренде отсутствует, следовательно, для ООО "УК "Сияние Сочи" договор аренды нежилого помещения от 02.11.2022 не имеет юридической силы.

Истец неоднократно проводил переговоры с ФИО2, а также его представителем - отцом ФИО5, однако указанные лица отказались добровольно освободить недвижимое имущество Истца, а также отказались от личного получения уведомления об освобождении помещений от 27.10.2023, которое Истец вынужден был направить Ответчику по почте России. Более того, представитель Ответчика ФИО5 сообщил, что в случае принудительного освобождения помещений Истца, указанным лицом будет демонтировано оборудование и помещения будут приведены в непригодное для использования состояние.

Права ООО "УК "Сияние Сочи", как собственника вышеуказанных офисных помещений, нарушаются ответчиком, который при отсутствии законных оснований и без какой-либо оплаты пользуется не принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, на стороне Ответчика имеется неосновательное обогащение в виде сбережения платы за пользование нежилыми помещениями Истца.

Истец произвел расчет стоимости неосновательного обогащения по ставке арендной платы, указанной в п.2.5.3 договора аренды нежилого помещения от 02.11.2022, что не противоречит требованиям действующего законодательства (ч.3 ст.424 и ч.2 ст.1105 ГК РФ).

Согласно расчету Истца сумма неосновательного обогащения Ответчика за период фактического пользования с 01.11.2023 по 29.02.2024 составила 100000 руб.

При рассмотрении дела истец увеличил исковые требования о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения на 325000 рублей за фактическое пользование в период с 01.03.2024 по 31.03.2025 нежилыми помещениями –офисами №,№, № по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>, а также уплаченной госпошлины размере 19825 руб., в связи с тем, что ответчик продолжал пользоваться нежилыми помещениями Истца, игнорируя при этом неоднократные уведомления ООО "УК" Сияние Сочи" о добровольном освобождении указанных нежилых помещений.

От ФИО2 поступило встречное исковое заявление об обязании истца по первоначальному иску внести сведения об обременении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, на основании договора аренды нежилого помещения от 02.11.2022; возвратить имущество, находящееся у него в незаконном владении ответчику; зачесть в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.11.2022 798064 рубля с момента передачи имущества по акту приема передачи. В дальнейшем при рассмотрении дела от ФИО2 поступило заявление об увеличении исковых требований по встречному иску, в соответствии с которым он просит зачесть в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 02.11.2022 стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений проведенных арендатором в сумме 1199411,22 рублей 22 копейки.

Определением от 03.05.2024 встречное исковое заявление ФИО2 принято к производству.

В обосновании исковых требований представитель ФИО2 во встречном исковом заявлении указывает, что к новому арендодателю переходит вся совокупность прав и обязанностей выбывшего лица, имеющаяся в наличии на момент перехода права, а также заявляет о том, что ФИО4 является учредителем ООО "УК "Сияние Сочи" и другие его близкие родственники продолжают работать в ООО "УК "Сияние Сочи" и возможно являются его учредителями. ФИО2 считает договор аренды нежилого помещения от 02.11.2022 действительной сделкой, имеющей правовые последствия для следующего собственника нежилых помещений- ООО "УК "Сияние Сочи".

Представитель ООО "УК "Сияние Сочи" в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила в удовлетворении встречных требований отказать.

Представитель ФИО2 просила отказать в иске, настаивала на удовлетворении заявленных встречных требований.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомил, свою позицию по делу в суд не представил.

Лица, участвующие в деле, извещаются судебными повестками о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий (ч.2 ст.113 ГПК РФ).

Судебная повестка, адресованная гражданину, вручается ему лично под расписку на подлежащем возврату в суд корешке повестки (ч.1 ст.116 ГПК РФ).

В силу ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, о дне судебного заседания третье лицо извещался, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте Центрального районного суда г.Сочи на основании ч.2.1 ст.113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин неявки не представил, в связи с чем, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

На основании ч.3 ст.67 ГПК ПРФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации.

Согласно позиции, изложенной в п.5 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", по смыслу п.3 ст.433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 ст.433 ГК РФ.

Применительно к аренде недвижимости в абз.5 п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости права арендатора, в том числе перечисленные в ст.617 ГК РФ, не могут быть противопоставлены приобретателю арендованной вещи.

Аналогичные разъяснения содержатся в п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" из которого следует что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

В силу положений п.1 ст.209 и ст.304 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику такого имущества, который может требовать устранения всяких нарушений его прав. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы им в судебном заседании.

Из представленных материалов дела и пояснений сторон установлено, что договор Аренды нежилых помещений заключен между ФИО4 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен сроком на 1 (один) год. В установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю указанный договор не зарегистрирован, стороны договора ФИО4 и ФИО2 за государственной регистрацией договора не обращались.

17.10.2023 право собственности на арендуемые ФИО2 нежилые помещения перешло к истцу ООО "УК "Сияние Сочи", согласно сведений о зарегистрированных правах.

ФИО2 не представил суду доказательств наличия у нового собственника (первоначального истца) на дату оформления права собственности на нежилые помещения информации о заключении договора аренды недвижимого имущества от 02.11.2022 между ним и ФИО4

Истец представил в суд правоустанавливающий документ - соглашение об отступном от 04.11.2023 заключение с ФИО4, в котором в п.1.4 указано, что "…нежилые помещения передаются Поручителем (ФИО4) Кредитору (ООО "УК "Сияние Сочи") свободными от прав и каких-либо притязаний третьих лиц…".

Судом установлен факт того, что с момента перехода права собственности к ООО "УК "Сияние Сочи" по настоящее время, арендная плата от ФИО2 или его представителя не поступала, такое требование ООО "УК "Сияние Сочи" к ФИО2 не предъявлялось, что свидетельствует также и о том, что п.3 ст.432 ГК РФ не применим к рассматриваемому спору. То есть, ни ООО "УК "Сияние Сочи", ни ФИО2 не приступали к выполнению каких-либо обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 02.11.2022.

Материалами дела подтверждается факт того, что с 24.02.2021 единственным учредителем ООО "УК "Сияние Сочи" является ФИО6 При этом договор аренды недвижимого имущества от 02.11.2022, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, между ФИО2 и ФИО4 был подписан 02.11.2022. По состоянию на дату подписания указанного договора аренды и в дальнейшем ФИО4 не являлся учредителем ООО "УК "Сияние Сочи", а также работником истца, не имел никакого юридического отношения к ООО "УК "Сияние Сочи".

В силу ст.24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Согласно ч.2 ст.56 ГК РФ юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом или другим законом.

В соответствии с ч.2 ст.89 ГК РФ общество с ограниченной ответственностью несет ответственность по обязательствам учредителей общества, связанным с его учреждением, только в случае последующего одобрения действий учредителей общества общим собранием участников общества.

На основании п.2 ст.3 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" общество не отвечает по обязательствам своих участников.

Таким образом, законом установлено разграничение имущественной сферы общества с ограниченной ответственностью и его участников. Кроме того, законодательством не предусмотрена ответственность ООО за действия бывших учредителей с принадлежащим им имуществом, которую пытается возложить на ООО "УК "Сияние Сочи" представитель ФИО2

Материалы дела не содержат доказательств обращения ФИО2 к ФИО4 с требованием о государственной регистрации договора аренды.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством управляющая организация, которой является ООО "УК "Сияние Сочи", обслуживает исключительно общедомовое имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ч.2.3 ст.161, ч.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ; пункты 2, 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), к обязанностям управляющей организации не относится контроль за личным имуществом собственника, в том числе и за арендаторами помещений собственника, если таковые имеются.

Изложенное подтверждает факт того, что истец не мог и не должен был знать о притязаниях ФИО2 на принадлежащие истцу помещения.

Таким образом, доводы и требования представителя ФИО2 несостоятельны и необоснованны, поскольку действия ФИО4, как физического лица с принадлежащим ему имуществом после выхода из состава участников Истца к обстоятельствам настоящего дела никакого отношения не имеют. К рассматриваемому спору между ООО "УК "Сияние Сочи" и ФИО2 положения договора аренды нежилого помещения от 02.11.2022 неприменимы.

С учетом этого не подлежат удовлетворению требования встречного искового заявления.

Фактически ФИО2 имеет претензии к ФИО4, как к физическому лицу, при этом у ФИО7 отсутствуют препятствия для обращения в суд в целях их разрешения, что является самостоятельным предметом иска, не имеющим отношения к рассматриваемому гражданскому делу.

В материалах дела отсутствуют доказательства производства конкретных работ ФИО2 в помещениях ООО "УК Сияние Сочи", и доказательства удержания последним каких-либо вещей ФИО2

Представленные ФИО2 документы не подтверждают факт несения расходов на заявленную сумму в размере 798064 руб. В материалы дела ФИО2 предоставлены следующие документы, подписанные с индивидуальным предпринимателем П.м П.Г. (оттиск печати индивидуального предпринимателя проставлен на документах): локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ, ведомость объемов работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат, расписки в получении денежных средств. При этом какого-либо договора с П.м П.Г. не предоставлено.

На увеличенную сумму встречных исковых требований в размере 1199411,22 руб. суду не представлены доказательства несения расходов.

В соответствии с п.1 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в РФ " контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом №54-ФЗ.

Из выписки ЕГРИП от 14.03.2025 следует, что П.П. Г. является индивидуальным предпринимателем с 15.09.2016.

Согласно п.5.3 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ пользователи при осуществлении расчетов в безналичном порядке, исключающих возможность непосредственного взаимодействия покупателя с пользователем или уполномоченным им лицом и не подпадающих под действие положений п.5 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, обязаны обеспечить передачу покупателю кассового чека одним из следующих способов: в электронной форме на абонентский номер или адрес электронной почты, предоставленные покупателем пользователю, не позднее срока, указанного в п.5.4 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ; на бумажном носителе вместе с товаром в случае расчетов за товар без направления покупателю такого кассового чека в электронной форме.

В соответствии с п.5.4 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ при осуществлении расчетов, указанных в п.5.3 ст.1.2 Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ, кассовый чек (бланк строгой отчетности) должен быть сформирован не позднее рабочего дня, следующего за днем осуществления расчета, но не позднее момента передачи товара.

Формирование кассового чека, выдача кассового чека покупателю (клиенту), направление кассового чека покупателю (клиенту) в электронной форме и передача фискальных данных в налоговые органы не являются услугами, которые индивидуальный предприниматель вправе перепоручить третьим лицам, в том числе агенту по приему платежей, а являются обязанностью пользователя контрольно-кассовой техники, которую он должен исполнять лично в соответствии с требованиями Ф Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. (Письмо ФНС России от 06.09.2023 № АБ-4-20/11334 "О сервисах формирования фискальных документов").

При отсутствии кассового чека в материалах дела невозможно сделать вывод о реальности и доказанности каких-либо услуг ИП П.м П.Г., а также о каких-либо понесенных ФИО2 расходов на их оплату.

В силу ч.1 ст.55, ст.67 ГПК РФ заключение эксперта не является единственным доказательством, на основании которого суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельства, обосновывающих требования сторон, а достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о производстве каких –либо работ ФИО2 в помещениях истца не представлено.

Экспертным заключением № 167-11/2024 от 27.11.2024 подтверждается фактический объем выполненных работ, а не кем конкретно он выполнен, поскольку эксперт описывает все отделимые и неотделимые улучшения, которые в целом когда-то были произведены в помещениях Истца. Учитывая факт того, что сумма неотделимых улучшений по экспертному заключению выше, чем заявляет по встречному исковому заявлению ФИО2, изложенное как раз свидетельствует о том, что далеко не все указанные в экспертном заключении работы могли им выполняться.

Доводы встречного искового заявления ФИО2 о незаконном удержании его имущества истцом опровергаются представленными суду письмами – уведомлениями от истца об освобождении ответчиком нежилых помещений, путем вывоза всех вещей и передачи ключей от входных замков помещений, досудебной претензией, самим исковым заявлением к ФИО2 При этом, до принятия судом к рассмотрению иска от ответчика к истцу никаких требований и претензий предъявлено не было.

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ (ч.2 ст.1102 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При этом в п.2 ст.1105 ГК РФ указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При этом по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) может быть использовано правило п.3 ст.424 ГК РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно расчету истца сумма неосновательного обогащения ФИО2 за период фактического пользования с 01.11.2023 по 31.03.2025 составила 425000 руб.

При этом ФИО2 не оспаривает не только факт пользования помещениями Истца, но также и произведенный истцом расчет сумм неосновательного обогащения.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст.88 ГПК РФ).

Сумма государственной пошлины в размере 19825 рублей, уплаченная истцом по первоначальному иску при подаче иска в суд, подлежит возмещению истцу за счет ответчика в полном размере.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать ФИО2 в семидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемые нежилые помещения по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес> (кадастровый №, площадь № кв.м), офис № (кадастровый №, площадь № кв.м), офис № (кадастровый №, площадью № кв.м).

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "УК "Сияние Сочи" сумму неосновательного обогащения в размере 425000 рублей за фактическое пользование в период с 01.11.2023 по 31.03.2025 нежилыми помещениями –офисами №, № № по адресу Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО "УК "Сияние Сочи" уплаченную госпошлину в размере 19825 руб.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ООО "УК "Сияние Сочи" о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25.07.2025.

Председательствующий