Решение в окончательной форме изготовлено 12 сентября 2025 года

Дело № 2-1143/2025

УИД 61RS0004-01-2023-002763-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2025 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Кукленко С.В.,

при секретаре судебного заседания Землянской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Т.В, к К.В.Ф., К.Л.С., Д.Н.М., Н.Е.Н., Т.Л.Б., Т.С.А., Б.Л,Е., Б.О.И., Б.Е.В., Я.Г.П., Р.А.Л., Д.Л.Н., Ш.В.Н., Г.Д.А., Г.И.В., Ф.О.И., Ш.А.В., К.Н.Ю., Л.М.М., П.Р.И., М.Е.Ю., С.Г.В., С.К.М., С.В.И., Г.И.Л., Г.И.А., А.Н.А., Б.Н.Ф., М.А.В., М.И.М., М.В.В., Б.Т.В., С.В.В., К.Т.В., М.О.Ю., К.Д.Н., К.Л.Д., Ц.С.Д., Н.Г.Ф., Р.И.Н., А.М.А., К.Н.Ф., Управлению Росреестра по Ростовской области, Т.Т.Н., А.В.С., третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Управлению Росреестра по Ростовской области о признании права собственности на долю в праве общедолевой собственности земельного участка, разделе земельного участка на два самостоятельных, прекращении права бессрочного пользования на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.Т.В, первоначально обратился в суд с данным иском в котором просила признать за истцом С.Т.В, право собственности на 440/1587 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 440 кв.м., адрес: <адрес>. Разделить земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1587 кв.м. - на два самостоятельных земельный участок площадью 440 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, прекратить право бессрочного пользования К.В.Ф., Л.Е.И., Ж.С.П., Д.Н.М. на земельный участок площадью 440 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>.

В последующем истец уточнил в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования и просил признать за С.Т.В, право собственности на 428/1604 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 1604 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, разделить земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1604 кв.м. - на два самостоятельных, выделив в собственность С.Т.В, земельный участок №1 площадью 428 кв.м., под объектом незавершенного строительства с КН №, в границах: от западной границы по <адрес> - 16,40 м, по прямой в створе западной стены многоквартирного дома и далее по границе между объектом незавершенного строительства и многоквартирным домом - 14,19 м, по оси существующего забора - 11,02 м, по прямой до тыльной границы - 2,04 м, по тыльной границе - 14,20 м, 0,78 м, по западной границе - 10,49 м, 13,26 м, 0,63 м, 1,44 м, выделив в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером № земельный участок №2 площадью 1176 кв.м, для эксплуатации многоквартирного жилого дома с КН №, в границах: от <адрес> по восточной границе - 20,99 м, 6,99 м, 8,11 м, по тыльной границе - 33,00 м, 11,05, по границе с участком №1 - 2,04 м, 11,02 м, 14,19 м, по <адрес> - 31,91 м., прекратить право общей долевой собственности К.Н.Ю., Л.Е.Е.К.Л.С., Д.Н.М. на земельный участок площадью 428 кв.м., под объектом незавершенного строительства с КН №, в границах: от западной границы по <адрес> - 16,40 м, по прямой в створе западной стены многоквартирного дома и далее по границе между объектом незавершенного строительства и многоквартирным домом - 14,19 м, по оси существующего забора - 11,02 м, по прямой до тыльной границы - 2,04 м, по тыльной границе - 14,20 м, 0,78 м, по западной границе - 10,49 м, 13,26 м, 0,63 м, 1,44 м.,

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.06.2024 исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.09.2024 решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону оставлено без изменения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.06.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.09.2025 отменены, гражданское дело возвращено на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

При новом рассмотрении истец уточнил исковые требования и в последней редакции просил разделить земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1604 кв.м. - на два самостоятельных;

-признать за С.Т.В, право собственности на земельный участок площадью 438 кв.м. под объектом незавершенного строительства с КН № в границах: от западной границы по <адрес> – 16,40 м, по прямой в створе западной стены многоквартирного дома и далее по границе между объектом незавершенного строительства и многоквартирным домом – 14,19 м по оси существующего забора – 11,02 м, 9,13 м, по южной границе – 9,34 м, 14,20 м, 0,78 м, по западной границе – 10,49 м, 13,26 м, 0,63 м, 1,44 м;

-исключить из числа собственников земельного участка площадью 438 кв.м. под объектом незавершенного строительства по <адрес> К.Н.Ю.;

-прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 438 кв.м. под объектом незавершенного строительства по <адрес> Л.Е.Е., А.В.С., Д.Н.М.

Истец С.Т.В,, в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца – С.В,В,, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик А.В.С. в судебное заседание явился, полагался на мнение суда.

Представитель третьего лица Администрации г. Ростова-на-Дону – Ш.В.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявляли.

При таком положении, дело в отношении неявившихся лиц рассматривается в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок по <адрес> на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону № 963 от 24.07.1992 был предоставлен МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону в постоянное (бессрочное) пользование. Целью предоставления указанного земельного участка являлся снос малоценного жилого фонда на участках <адрес>, <адрес> (частично) и строительство нового жилого дома.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 2575 от 09.11.1999 ответчику - К.Л.С. предоставлено 36/1000 долей земельного участка по адресу Шаумяна, 62 в бессрочное пользование.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 1890 от 19.07.2000 продлен срок для строительства жилого дома на три года. Одновременно указано, что часть земельного участка площадью 0,0325 га по <адрес> занята сгоревшим жилым домом – памятником истории и культуры, который подлежит реконструкции силами ЗАО «Ростооблгражданреконстукция-2», для чего МУФЗ ЖКХ Ленинского района на два года предоставляется право аренды этого участка.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 2004 от 27.07.2000 ответчику - Д.Н.М. предоставлено 21/1000 долей земельного участка по адресу Шаумяна, 62 в бессрочное пользование.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 128 от 23.01.2001 ответчику - Л.Е.Е. предоставлено 53/1000 долей земельного участка по адресу Шаумяна, 62 в бессрочное пользование.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 2449 от 27.08.2001 ответчику - К.Н.А. предоставлено 7/1000 долей земельного участка по адресу Шаумяна, 62 в бессрочное пользование.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 859 от 25.04.2003 с МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района на новый срок заключен договор аренды земельного участка по <адрес>, занятой объектом культурного наследия и подлежащего реконструкции.

Одновременно на два года предоставлен дополнительный земельный участок площадью 0,0122 га для организации строительных работ по строительству жилого дома.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 463 от 30.03.2004 внесены изменения в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону № 859 от 25.04.2003, которыми МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону продлен на два года срок выполнения строительных работ жилого дома на ранее предоставленном в бессрочное пользование земельном участке по <адрес>.

01.06.2004 между МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону и Л.В.И. заключен договор о совместной деятельности № 10, согласно которому стороны договорились объединить свои вклады и совместно действовать для строительства многоэтажного офисного здания по <адрес>, и после ввода в эксплуатацию произвести его раздел.

В качестве вклада в совместную деятельность МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону внесло предоставленное ему на основании постановления № 463 от ДД.ММ.ГГГГ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по <адрес>, а Л.В.И. в качестве вклада в общее дело принял на себя обязанности заказчика-застройщика, по выполнению строительно-монтажных работ, по предоставлению необходимых строительных материалов, а также обязанность по вводу объекта в эксплуатацию.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 693 от 05.05.2004 у МУФЗ ЖКХ Ленинского района был изъят и предоставлен Л.В.И. в аренду сроком на два года для выполнения работ по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения земельный участок площадью 0,050 га, расположенный по адресу: <адрес>, занятый аварийным строением, подлежащим сносу.

20.08.2004 между МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-па-Дону и Л.В.И. был заключен договор № 321, согласно которому МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону передало Л.В.И. права на долю в строящемся многоэтажном офисном здании по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Л.В.И. государственным архитектурно-строительным надзором г. Ростова-на-Дону выдано разрешение № на выполнение подготовительных работ при строительстве офисного здания по <адрес>.

По проекту строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой по <адрес> были получены положительные заключения: № 1661.2005-00-00-00 от 05.10.2005 Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области; санитарно-эпидемиологическое заключение № 61.47.02.000.Т.002103.12.04 от 29.12.2004 Государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 413 от 30.03.2005 Л.В.И. из состава городских земель по <адрес> (территория общего пользования - поперечный профиль <адрес>) для организации строительной площадки был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,0076 га, при этом в целевое назначение земельного участка, а также пункты 2, 3.2, 3.3.1 и 5 постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 № 693 были внесены изменения: слова «жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения» заменены словами «многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой».

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 738 от 31.05.2005 МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону в аренду сроком на один год предоставлен земельный участок 0,0089 га из состава городских земель (<адрес>) для организации строительной площадки.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 1273 от 07.11.2006 для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой Л.В.И. из состава городских земель по <адрес> (территория общего пользования - поперечный профиль <адрес>) для организации строительной площадки был предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок площадью 0,0193 га, срок аренды ранее предоставленного Л.В.И. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,0501 га по <адрес> был продлен на два года.

В 2006 году Л.В.И. приступил к строительству объекта, но строительство окончено не было.

Л.В.И. обратился с иском к МУ «Дирекция МИиБ по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону», в котором просил признать за собой право собственности на незавершённый строительством объект лит. А общей площадью 1 897 кв.м., со степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>. В качестве третьих лиц по данному делу выступали: ДАиГ г. Роствоа-на-Дону, Администрация г. Ростова-на-Дону, ДИЗО, УФРС по Ростовской области.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.10.2007 по делу №2-2138/2007 за Л.В.И. признано право собственности на выше указанный объект незавершенного строительства.

По договору купли-продажи от 21.02.2008 ООО «Донквартстрой» приобрело у Л.В.И. объект незавершенного строительства, литер: А, этажность: 5, подземная этажность: 1, общая площадь застройки 1897,6 кв.м., степень готовности: 10%, инвентарный номер: №, расположенный по адресу: <адрес>

По договору перенайма № 1 от 12.12.2006 Л.В.И. уступил ООО «Донквартстрой» все права, принадлежащие ему по договору аренды от 11.12.2006 № 26830 (договор заключался в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 501 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.), а также перевел на общество все обязанности, вытекающие из данного договора.

06.03.2007 Л.В.И. и ООО «Донквартстрой» заключили договор перенайма № 5, по условиям которого обществу были переданы все права и обязанности по договору аренды от 29.01.2007 № 1273и, заключённого в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 193 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, ранее предоставленного Л.В.И. на срок до 07.11.2008 для организации строительной площадки.

В последующем ООО «Донквартстрой» 06.10.2011 направило письмо заместителю главы Администрации г. Ростова-на-Дону, в котором сообщило, что общество осуществляет проектирование строительства 10-этажпого офисного здания по <адрес>, однако продлить договоры аренды по <адрес>, заключить договор аренды по <адрес> и в дальнейшем произвести их объединение не представилось возможным, поскольку ДИЗО г. Ростова-на-Дону не согласовало проект ДАиГ г. Ростова-на-Дону.

В связи с указанным, ООО «Донквартстрой» просило оказать содействие в оформлении договоров аренды и в получении градостроительного плана на земельный участок.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 62 от 07.02.2012 для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной площадкой ООО «Донквартстрой» предоставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью 501 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 07.06.2012 на основании указанного постановления между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО «ДКС» заключен договор от 07.06.2012 № 33984 аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком действия до 15.01.2013.

Обратившись в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ООО «ДКС» получило ответ, что в настоящее время земельные участки под №№ 60 и 62 объединены в один земельный участок – <адрес> и как следствие предоставить обществу земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта недвижимости, не представляется возможным.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.04.2013 по делу № 2-32/13, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23.09.2013, были удовлетворены исковые требования ООО «Донквартстрой», в связи с чем земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, разделен на два самостоятельных участка, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на образованный земельный участок площадью 440 кв.м. 11.04.2013

ООО «Донквартстрой» обратилось в ДАиГ г. Ростова-на-Дону с заявлением о пролонгации договора аренды для завершения строительства нежилого здания. Письмом от 17.05.2013 № 59-34-3/5685 ДАиГ г. Ростова-на-Дону сообщил обществу о том, что Комиссия по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, приняла решение (протокол от 01.03.2013 № 3) о прекращении арендных правоотношений с обществом и возврате предоставленного для завершения нежилого здания земельного участка в связи с неосвоением данного объекта и наличием у арендатора задолженности по арендной плате.

ООО «Донквартстрой» в рамках судебного дела № А53-17496/2013 оспорило законность отказа Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в продлении срока действия договора аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2016, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано в полном объёме.

Истец С.Т.В. приобрела по Договору купли-продажи от 26.04.2021 объект незавершенного строительства - проектируемое назначение - нежилое, общая площадь - 1 897,6 кв.м., КН: №, по адресу: <адрес>

Продавцом являлось ООО «Донквартстрой». Договор заключен по результатам торгов (Протокол № 27340-4 от 20.04.2021г.) Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

В целях определения обстоятельств, имеющих значение для дела, определением суда от 05.06.2025 по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам поручить проведение судебной экспертизы - ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1.) Имеется ли техническая возможность выдела земельного участка под зданием, принадлежащем истцу по адресу: <адрес>?

2.) В случае наличия технической возможности выдела земельного участка из земельного участка с КН №, разработать все возможные варианты раздела с учетом документации, представленной в материалы гражданского дела и площади, необходимой для эксплуатации здания, принадлежащего истцу.

Согласно выводам судебной экспертизы, исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка КН № требований Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону к минимальной площади земельных участков, имеется техническая возможность выдела земельного участка под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства с КН № из земельного участка с КН № по адресу: <адрес>.

Разработан вариант выдела земельного участка под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства с КН 61:44:0050701:304 из земельного участка с КН № по адресу: <адрес> в соответствии с фактическим порядком пользования.

Вариант выдела земельного участка разработан по данным выписки из ЕГРН на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ и фактическим координатам строений и сооружений, определенным на месте.

При выделе земельного участка под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства с КН № образуются участки:

-участок № 1 площадью 438 кв.м. под объектом незавершенного строительства с КН №

-участок № 2 площадью 1166 кв.м. для эксплуатации многоквартирного жилого дома с КН №.

После выдела земельного участка под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства с КН № из земельного участка с КН № по адресу: <адрес> по разработанному варианту размер долей собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1166 кв.м, не изменится.

При разрешении данного спора, суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, поскольку экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень экспертов сомнений у суда не вызывают, заключения содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо убедительных относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы проведенной по делу судебной экспертизы, суд считает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, поскольку указанное заключение является полным, соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренных ст. 59, 60 ГПК РФ.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела документы, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 287.1 ГК РФ право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Земельный участок с КН № отводился именно под строительство офисного здания, что подтверждается документами, имеющимися в материалах гражданского дела, выданными уполномоченными государственными и органами муниципальной власти – МУ Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону, государственным архитектурно-строительным надзором, МУП ГЦКиК, комитетом по земельным ресурсам и земельному благоустройству.

Объект незавершенного строительства построен в 2007 году, степень готовности – 10%. До настоящего времени объект остался в неизменном виде. Проект по его строительству согласован МУ г. Ростова-на-Дону Комитетом по архитектуре и градостроительству 23.09.2004.

Государственным архитектурно-строительным надзором г. Ростова-на-Дону выдано разрешение № 6005 на снос аварийного здания и строительства на его месте нового – офисного ПБОЮЛ Л.В.И.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ № МУП «ГЦКиГ» в соответствии с постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.05.2004 № 396 и от 30.03.2005 № 413 Л.В.И. сообщено, что возводимому им многоэтажному офисному зданию со встроенной автостоянкой установлен почтовый адрес- <адрес> в Ленинском районе г. Ростова-на-Дону. Фактически здание располагалось по адресу: <адрес>.

На дату постройки здания был подготовлен градостроительный план земельного участка №, согласно которому для строительства офисного здания со встроенной автостоянкой предоставлялся земельный участок КН № 0,0501 га, основные виды разрешенного использования: для завершения строительства многоэтажного офисного здания. Предельный процент застройки: 100%, количество этажей – 6. Техусловия подключения к сетям: 07.09.2007 № 3/7-2 МУП ПО «Водоканал», 04.10.2007 № 960/2509-1-2-02 ЦЭС ОАО «Ростовэнерго», электроснабжение, теплоснабжение, радиофикация и телефония – согласованы. НА чертеже градостроительного плана земельного участка указаны границы и его координаты, места допустимого разрешения здания.

Чертеж границ утвержден Комитетом по земельным ресурсам и земельному благоустройству 02.06.2004.

Офисное здание строил Л.В.И. на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.11.2006 № 1273, согласно которому, для завершения строительства многоэтажного офисного здания со встроенной автостоянкой Л.В.И. из состава городских земель по <адрес> (территория общего пользования – поперечный профиль <адрес>) для организации строительной площадки был предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок площадью 0,0193 га, срок аренды ранее предоставленного Л.В.И. земельного участка с КН № площадью 0,051 га по <адрес> был продлен на два года.

В 2007 году Л.В.И. обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковыми требования о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект литер А, общей площадью 1897 кв.м. со степенью готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>. Иск удовлетворен в полном объеме.

Таким образом, изначально земельный участок выделялся именно под строительство многоэтажного офисного здания, на которое признано право собственности Л.В.И. решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону в 2013 году.

В дальнейшем, правопреемником Л.В.И. стало ООО «Донквартсрострой», которое в 2013 году обратилось в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском о разделе земельного участка, прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком граждан.

Исковые требования ООО «Донквартсрострой», удовлетворены.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14.08.2025 суд допустил процессуальное правопреемство по указанному выше гражданскому делу, заменил ООО «Донквартсрострой», на С.Т.В,.

Как следует из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 131 ГК РФ, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

В соответствии с п.10 ч. 1 ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 10.2 этой же статьи к некапитальным относятся строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Таким образом, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Суд приходит к выводу, что объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, является объектом недвижимого имущества, права на который зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение или аренду таких участков.

В контексте объектов незавершенного строительства, п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что собственники объектов незавершенного строительства приобретают права на земельные участки, занятые такими объектами, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст.11.2 ЗК РФ Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 3 указанной статьи гласит, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.1 ст.11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно п.1 ст.11.5 ЗК РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно ч. 4 и 6 ст.11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.8 ст.3 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону №605 от 21.12.2018 г. (ред. от 20.02.2024 №627), в отношении многоквартирных домов, сданных в эксплуатацию до вступления в силу настоящих Правил, требования к минимальной площади земельных участков для видов разрешенного использования с кодами 2.1.1 и 2.5 не распространяются.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений п.1,2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно п. 1,2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1).

Спорный земельный участок располагается в градостроительной зоне Ц-1/4/56, к его основным параметрам подлежит применению требования на основании Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону№605 от 21.12.2018 г. (ред. от 20.02.2024 №627).

На основе сочетания предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в пределах зоны Ц-1 установлены размеры земельных участков и предельные параметры строительств – площадь земельного участка: максимальная – не нормируется, минимальная – не нормируется.

По первоначальному решению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону по данному гражданскому делу, исходный земельный участок с КН 61:44:0050701:16 площадью 1604 кв.м. был разделен на два самостоятельных: земельный участок площадью 1176 кв.м., расположенный под многоквартирным жилым домом и земельный участок площадью 428 кв.м., расположенный под объектом незавершенного строительства.

В последующем, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.05.2025 произведен поворот исполнения решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.06.2024, погашена в ЕГРН запись о праве собственности С.Т.В, на земельный участок с КН № площадью 428 кв.м., погашена в ЕГРН запись в части раздела земельного участка с КН № площадью 1604 кв.м. на два участка и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с КН №

Ранее, 28.05.2024 в Управление Росреестра по Ростовской области обращалась Б.Н.С., действующая на основании договора коммерческого представительства № 46 от 22.02.2024, в интересах К.Л.С.., К.Н.Ю.., Д.Н.М.., Я.Г.П.., С.Т.В. с заявлением об изменении площади земельного участка с КН № расположенного по адресу: <адрес>, предоставив в качестве документов-оснований протокол общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес> от 09.04.2024, межевой план от 28.05.2024, акт согласования местоположения границ земельного участка с КН № (в котором имеется в том числе подпись представителя Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону).

В заключении кадастрового инженера в межевом плане от 28.05.2024 отражено, что при исправлении реестровой ошибки местоположения, часть смежной границы между земельными участками КН №, КН № и КН № была установлена, в соответствии с п. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ изменение местоположения части границы земельного участка с КН № согласовано в индивидуальном порядке.

В связи с указанным, площадь земельного участка с КН № изменилась с 1587 кв.м. на 1604 кв.м.

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.04.2013 которым суд разделил земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу <адрес>, площадью 1 587 кв.м. - на два самостоятельных земельный участок площадью 440 кв.м. и земельный участок площадью 1147 кв.м. в соответствии с экспертным заключением Ростовского центра судебных экспертиз от 12.09.2012; прекратил право бессрочного пользования УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Д.Н.М., Ж.С.П., Л.Е.Е., К.В.Ф. на выделенный земельный участок, площадью 440 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, не исполнено.

Между тем, истец является правопреемником по указанному гражданскому делу.

В настоящее время исполнить решение суда от 17.04.2013 не представляется возможным, поскольку изменились как границы, так и площадь земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>

Из ст. 11.2 ЗК РФ следует, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в п. 6 настоящей статьи.

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуется земельные участки.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которых в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной

Право собственности на земельный участок с КН № в настоящее время зарегистрировано в виде 7/1000 долей в праве общей долевой собственности за К.Н.Ю.

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Согласно п. 3 ст. 259.1 ГК РФ состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Часть 5 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет правило, согласно которому у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Соответственно, право собственности на земельный участок с КН № принадлежит на праве общей долевой собственности – ответчикам, являющимся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В связи с изложенным, с учетом того факта, что в соответствии с заключением судебной экспертизы, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок после его раздела, ответчиков не изменяться, между истцом и ответчиками сложился порядок пользования земельным участком с КН №, суд полагает возможным произвести раздел исходного земельного участка на два самостоятельных.

Также суд полагает возможным удовлетворить исковые требования истца в части признания за ней права собственности на земельный участок № 1, образуемый после раздела, прекратив право общей долевой собственности и права постоянного (бессрочного) владения граждан.

Кроме того, суд учитывает следующие обстоятельства.

Объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу и многоквартирный жилой дом построены и существуют как отдельные объекты гражданских прав на протяжении более 15 лет и расположены по адресу: <адрес> на земельном участке с КН № с назначением - для эксплуатация административных помещений, жилого дома и для эксплуатации парикмахерской.

Многоквартирный жилой дом с КН 61:44:0050701:43 и объект незавершенного строительства с КН № расположены вдоль <адрес> без отступа друг от друга.

C восточной стороны многоквартирного жилого дома с <адрес> осуществляется проезд во внутренний двор. Со стороны внутреннего двора между объектом незавершенного строительства с КН № и многоквартирным жилым домом установлен забор.

Согласно выписке из ЕГРН, многоквартирный жилой дом с КН № включает в себя следующие помещения: КН № площадью 35,8 кв.м; КН № площадью 59,8 кв.м; КН № площадью 61,6 кв.м; КН № площадью 62,1 кв.м; КН № площадью 61,4 кв.м; КН № площадью 63,9 кв.м; КН № площадью 43,2 кв.м; КН № площадью 60,6 кв.м; КН № площадью 92,7 кв.м; КН № площадью 61,2 кв.м; КН № площадью 86,0 кв.м; КН № площадью 34,6 кв.м; КН № площадью 51,7 кв.м; КН № площадью 52,8 кв.м; КН № площадью 110 кв.м; КН № площадью 17,2 кв.м; КН № площадью 50,3 кв.м; КН № площадью 43,2 кв.м; КН № площадью 43,6 кв.м; КН № площадью 120,0 кв.м; КН № площадью 96,4 кв.м; КН № площадью 27,8 кв.м; КН № площадью 28,4 кв.м; КН № площадью 60,5 кв.м; КН № площадью 86,0 кв.м; КН № площадью 73,5 кв.м; КН № площадью 116,4 кв.м; КН № площадью 61,3 кв.м; КН № площадью 61,5 кв.м; КН № площадью 62,3 кв.м; КН № площадью 52,1 кв.м; КН № площадью 60,2 кв.м; КН № площадью 45,5 кв.м; КН № площадью 60,7 кв.м; КН № площадью 98,0 кв.м; КН № площадью 27,5 кв.м; КН № площадью 122,6 кв.м; КН № площадью 50,8 кв.м.

Согласно ч. 1 ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок с КН № по адресу: <адрес> является общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме и других строений, расположенных на земельном участке.

Согласно ч. 1 ст.37 ЖК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Объект незавершенного строительства с КН № находится в единоличной собственности С.Т.В, Право собственности на какие-либо помещения многоквартирного жилого дома с КН № у С.Т.В, отсутствует. Право собственности на земельный участок с КН № у С.Т.В, не зарегистрировано.

Таким образом, С.Т.В, не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а является собственником отдельно стоящего объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного совместно с многоквартирным домом на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>.

В материалы дела С.Т.В, представила уведомление Росреестра по Ростовской области о внесении в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 14.09.2023 года № КУВД-001/2023-41188688/1, согласно которому объекту незавершенного строительства присвоен адрес: <адрес>

Как установлено решением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 17.04.2013 года, согласно справке ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ростовской области, сведения о преобразовании указанных земельных участков (по <адрес> и по <адрес>) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

Указанное выше свидетельствует о том, что ранее земельного участка по <адрес>, необходимого для строительства многоэтажного офисного здания, не существовало, кадастровых работ в соответствии с постановлениями администрации города Ростова-на-Дону не производилось.

Данное обстоятельство, а именно бездействие компетентных органов исполнительной власти в части проведения работ по государственному учету преобразованных земельных участков, привело к тому, что в настоящее время учтен только земельный участок по <адрес>, площадью 1587 кв.м., (с учетом уточнений 1604 кв.м.), на котором расположен и многоквартирный жилой дом (1-я очередь) строительства и объект незавершенного строительства (2-я очередь).

Земельный участок по <адрес> в г. Ростове-на-Дону площадью 1587 кв.м. был сформирован 29.11.2000 г. без учета права бессрочного пользования МУФЗ ЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону, затем и Л.В.И., земельным участком, необходимым для строительства многоэтажного офисного здания, предоставленным Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону №963 от 24.07.1992г., а затем Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №859 от 25.04.2003г., Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону ;463 от 30.03.2004г.

Земельный участок с КН: №, на котором ранее располагался объект незавершенного строительства, ввиду подтвержденных ЕГРН сведений изначально был поставлен на кадастровый учет 14.02.2014 года и имел статус «Временный». Поскольку заявлений о государственной регистрации прав и обременений в отношении указанного участка в Управление Росреестра по Ростовской области не поступало в течение длительного периода времени, он был снят с государственного кадастрового учёта 05.07.2022 года.

Ввиду изложенного, единственным способом защиты прав С.Т.В, является обращение в суд с настоящим иском. Поскольку в противном случае объект незавершенного строительства невозможно будет достроить и ввести в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, заявленные С.Т.В, исковые требования нашли свое подтверждение в судебном заседании и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебная экспертиза в размере 20 000 рублей, оплачена истцом путем размещения денежных средств на депозите суда, что подтверждается чеком по операции от 03.06.2025 УИП: №.

Указанные денежные средства подлежат перечислению на счет НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», <...>.На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.Т.В, - удовлетворить.

Разделить земельный участок, КН №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1604 кв.м. - на два самостоятельных: земельный участок с КН 61:44:0050701:304 под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства площадью 438 кв.м. и земельный участок с КН № для эксплуатации многоквартирного дома площадью 1166 кв.м.

Признать за С.Т.В, (паспорт №) право собственности на земельный участок с КН № под отдельно стоящим объектом незавершенного строительства площадью 438 кв.м., в границах: от западной границы по <адрес> – 16,40 м., по прямой в створе западной стены многоквартирного дома и далее по границе между объектом незавершенного строительства и многоквартирным домом – 14,19 м., по оси существующего забора – 11,02 м., 9,13 м., по южной границе – 9,34 м., 14,20 м., 0,78 м., по западной границе – 10,49 м., 13,26 м., 0,63 м., 1,44 м.

Выделить в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером 61:44:0050701:43 земельный участок № площадью 1166 кв.м, для эксплуатации многоквартирного жилого дома с КН №, в границах: от <адрес> по восточной границе - 20,99 м., 6,99 м., 8,11 м., по южной границе – 33,00 м., 1,70 м., по границе с участком № 1 – 9,13 м., 11,02 м., 14,19 м., по <адрес> – 31,9 м.

Прекратить право общей долевой собственности К.Н.Ю. (СНИЛС №) на земельный участок площадью 438 кв.м., под объектом незавершенного строительства с КН 61:44:0050701:304.

Прекратить право постоянного (бессрочного) пользования Л.Е.Е. (СНИЛС №), А.В.С. (СНИЛС №), Д.Н.М. (СНИЛС №) на земельный участок площадью 438 кв.м., под объектом незавершенного строительства с КН №.

Перечислить НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», <...> с депозитного счета: № Управления судебного Департамента в Ростовской области денежные средства в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, поступившие от С.Т.В, по чеку от 03.06.2025 УИП: № счет оплаты судебной экспертизы по гражданскому делу №.

Реквизиты НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», адрес: <...>.

ИНН <***>,

КПП 616401001,

ОГРН <***>

В Юго-Западный банк ПАО Сбербанк

БИК 046015602

р/сч. 40703810852090002032

к/сч. 30101810600000000602

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.