Решение по делу № 3А-3/2025 от 11.03.2025 - о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2024-000239-25 Дело № 3а-3/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пензхозторг» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

7 ноября 2024 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пензхозторг» (далее – ООО «Пензхозторг», административный истец, общество) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее также – ГБУ ПО) от 11 октября 2024 года № (далее также – решение об отказе в установлении рыночной стоимости, оспариваемое решение) и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 2 679,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в оспариваемом решении от 11 октября 2024 года, затрагивает права административного истца, как правообладателя указанного объекта недвижимости, поскольку налог на имущество организаций исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым № по состоянию на 15 августа 2024 года в размере равном его рыночной стоимости - 99 575 000 рублей на основании отчёта об оценке от 17 августа 2024 года № (далее – отчёт об оценке), выполненного частнопрактикующим оценщиком С

Определением Пензенского областного суда от 21 ноября 2024 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 15 августа 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта Ф (далее – Ф) Т от 14 февраля 2025 года № (далее - заключение эксперта от 14 февраля 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 20 февраля 2025 года производство по делу возобновлено.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы от представителя административного истца ООО «Пензхозторг» ФИО1 поступило заявление об уточнении требований в части устанавливаемого размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта по состоянию на 15 августа 2024 года – 99 808 365 рублей. В остальной части заявленные требования оставлены без изменения.

В ходе рассмотрения дела в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Пензенской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Пензхозторг» ФИО1 поддержала требования административного искового заявления с учётом уточнения.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в судебном заседании при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагалась на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ФИО3 доводы ранее направленных возражений, против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости возражала.

Заинтересованные лица Правительство Пензенской области, Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее - ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованного лица Управления Росреестра по Пензенской области ФИО4, ППК «Роскадастр» ФИО5, администрации г. Пензы ФИО6 поступили отзывы, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 127-143).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 22 ноября 2023 года № 24-97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест» и составила для нежилого помещения с кадастровым № – 129 477 440,43 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости от 19 ноября 2024 года № (том 1 л.д. 103).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, является 1 января 2023 года. Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 1 января 2024 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимости здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «Пензхозторг» является собственником объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 ноября 2024 года № (том 1 л.д. 94-95).

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса, к которому относится недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности.

Так как ООО «Пензхозторг» является собственником нежилого помещения, и на нём лежит обязанность по уплате налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Как следует из обстоятельств дела, 13 сентября 2024 года ООО «Пензхозторг» обратилось в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный частнопрактикующим оценщиком С, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15 августа 2024 года составила 99 575 000 рублей (том 1 л.д. 28-76, 77).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 11 октября 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 125-126).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта от 14 февраля 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный частнопрактикующим оценщиком С, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 12 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, пунктов 10, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный частнопрактикующим оценщиком С от 17 августа 2024 года № о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 августа 2024 года подготовлен с использованием неполных сведений, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 11 октября 2024 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствует положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «Пензхозторг» в части признания его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № по состоянию на 15 августа 2024 года (дата оценки нежилого помещения, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 21 ноября 2024 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, определённой частнопрактикующим оценщиком С в отчёте об оценке от 17 августа 2024 года №, действительной рыночной стоимости указанного объекта, при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта Ф от 14 февраля 2025 года № следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 15 августа 2024 года составляет 99 808 365 рублей (том 2 л.д. 3-45).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 августа 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой экспертизы.

Сторона административного ответчика после допроса в судебном заседании эксперта Т представленные ранее возражения относительно экспертного заключения не поддержала, оставив разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (нежилого помещения), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом установлено, что объект оценки принадлежит к торговым площадям, сегмент – торговая недвижимость.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на торг - для всех объектов-аналогов, на этаж - для всех объектов-аналогов, на площадь - для всех объектов-аналогов, на общее состояние и качество отделки - для всех объектов-аналогов, на физическое состояние - для объектов-аналогов № 1 и № 2, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом.

При оценке доходным подходом экспертом был использован метод капитализации. Первоначально определена величина чистого операционного дохода от коммерческого использования улучшений, затем произведён расчёт коэффициента капитализации для объекта недвижимого имущества, после чего рассчитана капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость в соответствии с приведённой формулой и осуществлён расчёт рыночной стоимости оцениваемого актива.

На основании проведённого исследования произведено согласование полученных результатов оценки, назначены весовые коэффициенты каждого подхода и определена итоговая стоимость оцениваемого объекта.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым № следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 15 августа 2024 года в размере 99 808 365 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 13 сентября 2024 года – день обращения ООО «Пензхозторг» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о возмещении понесённых судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пензхозторг» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 11 октября 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 2 679,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 17 августа 2024 года №, выполненного частнопрактикующим оценщиком С, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 2 679,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 августа 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 99 808 365 (девяносто девять миллионов восемьсот восемь тысяч триста шестьдесят пять) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Пензхозторг» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной считать 13 сентября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 12 марта 2025 года.

Судья Е.М. Шелахаева