дело № 3а-107/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Астрахань 27 ноября 2023 года
Астраханский областной суд в составе:
председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,
при секретаре Максимовой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-107/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения комиссии и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 632 645 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 512442,45 рублей.
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно отчету об оценке ООО «АРГУМЕНТ-А» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 126500 рублей. 27 февраля 2023 года административный истец обратился в ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. Решением комиссии ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № от 23 марта 2023 года в удовлетворении заявления отказано.
С учетом уточнений административных исковых требований административный истец просит признать незаконным решение ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № от 23 марта 2023 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 632 645 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 января 2023 года, в размере 126500 рублей.
Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика ГБУ АО «БТИ» ФИО3 судебном заседании возражала против удовлетворения административных требований о признании незаконным решения ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», в части установления кадастровой стоимости решение оставила на усмотрение суда.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКА Росреестр по Астраханской области», администрации муниципального образования «Харабалинский район» Астраханской области, администрации муниципального образования «Михайловский сельсовет» Харабалинского района Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, свидетеля ФИО11 исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Постановлением Правительства Астраханской области от 19 января 2021 года N 2-П установлена дата перехода к применению на территории Астраханской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2021 года
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка №70 от 26 марта 2020 года крестьянское (фермерское) хозяйство в лице главы ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 632 645 кв.м., из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, сенокосов, расположенного по адресу: <адрес> Срок аренды участка составляет с 26 марта 2020 года по 25 марта 2030 года (том 1, л.д.36-40).
Согласно Приложению к договору аренды земельного участка №70 от 26 марта 2020 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 9 декабря 2020 года №44 были утверждены результаты кадастровой оценки стоимости указанного объекта в размере 512442,45 рублей.
Учитывая, что ФИО1 на праве аренды принадлежит земельный участок, плата за аренду исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, то указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии права у административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения БТИ, поскольку относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.
Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 18 августа 2021 года № 45 утвержден административный регламент государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)", подведомственного агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, предоставления государственной услуги "Рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним"
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ порядок, административный истец 27 февраля 2023 года обратился в "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости –земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.
К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом приложен отчет об оценке ООО «АРГУМЕНТ-А» №70/1-12-2022 от 20 февраля 2023 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 16 января 2023 года составляет 126500 рублей.
Решением ГБУ АО «БТИ» № от 23 марта 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ссылаясь на нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, допущенных оценщиком. В рамках отчета не проанализирована сопоставимость объекта оценки и объектов-аналогов по плодородию и иным агроклиматическим параметрам. Сведения о почвах доступны в открытом доступе в Едином государственном реестре почвенных ресурсов России и иных электронных ресурсах, использующих данную информацию. Плодородие оказывает прямое влияние на продуктивность и, как следствие, на полезность, а в конечном счете на стоимость. При этом важным фактором является тот факт, что Астраханская область обладает уникальными характеристиками в части существенного различия плодородия в зависимости от местоположения и наличия поблизости водных объектов или искусственных систем орошения. Нарушены требования статьи 11 закона №135-ФЗ в части отсутствия существенной информации. Выявленное нарушение может оказать влияние на итоговую величину рыночной стоимости.
В открытых источниках (Фонд данных государственной оценки, информация об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной) и в Приложении 1 к Отчету о результатах государственной кадастровой оценки №30-2022-01 имеются сведения о рыночной стоимости и ценах сделок с земельными участками категории земель сельскохозяйственного назначения, которые существенно отличаются от уровня стоимостей, полученных в рамках отчета.
Нарушены требования статьи 11 Закона №135-ФЗ в части отсутствия существенной информации. Выявленное нарушение может оказать влияние на итоговую величину рыночной стоимости.
Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ АО «БТИ» относительно представленного отчета оценщика, определением Астраханского областного суда от 28 сентября 2023 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно выводам эксперта ООО Экспертно-оценочной компании «Астрапрайс», содержащимся в экспертном заключении N 041-23, в отчете об оценке, выполненным оценщиком ООО «АРГУМЕНТ-А», с последующими уточнениями, с точки зрения формального соответствия нормам в части требований к отчету и проведению оценки, использования общих понятий, подходов, методов, терминов и определений, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности в объемах, установленных в данном исследовании, не соответствует, а наличие методологических ошибок в процедуре определения стоимости сравнительным подходом, значительным образом повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 632 645 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 16 января 2023 года, с учетом округления составляет 493000 рублей.
Оценив заключение эксперта ФИО4 ООО Экспертно-оценочной компании «Астрапрайс» № 041-23 в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества.
Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в частности в том, что при определении сегмента рынка нарушены требования статьи 11 закона №135-ФЗ в части введения в заблуждение, оценщик путается в определении видов сельскохозяйственных угодий и поэтому использует в качестве аналогов и пашни, и пастбища и пр. В результате анализа рынка оценщик предоставил выборку, состоящую из 14 предлагаемых к продаже земельных участков, четыре из которых в дальнейшем были использованы им в качестве объектов-аналогов, тем самым нарушив требования пункта 22 ФСО №7. При исследовании информации источника были отобраны 12 объектов (земельных участков сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с фактическим использованием для сенокошения). Следовательно, оценщиком не был исследован, описан и использован максимально возможный объем доступных данных, а также необоснованно использование в расчетах доступных оценщику объектов-аналогов, которые не сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка.
Кроме того, экспертом сделаны выводы о том, что при внесении корректировки на площадь оценщик не мог использовать аналог №3, который имеет площадь 5,3 га, что почти в 2 раза меньше допустимого размера. Информация о стоимости данного объекта является сомнительной.
По аналогу №4 не внесена корректировка на передаваемые права в размере 1,61 или 61% со знаком «+», так как предлагается на продажу для в общедолевой собственности.
Также в процессе определения стоимости сравнительным подходом допущены методологические ошибки, которые значительным образом повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта.
Проанализировав экспертное заключение с произведенными экспертом исследованиями и расчетами, суд приходит к выводу, что достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.
Данное экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено.
Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в данном заключении, лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суду не представлено.
Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ АО «БТИ» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.
Следовательно, у ГБУ АО «БТИ» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.
Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.
При этом в результате системного анализа положений статей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как лица, осуществляющего арендную плату. Следовательно, в этой части административное исковое требование подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» 27 февраля 2023 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решения комиссии и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 632645 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 16 января 2023 года в размере 493 000 (четыреста девяносто три тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 27 февраля 2023 года.
В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Полный текст решения изготовлен и отпечатан 7 декабря 2023 года
Судья Астраханского
областного суда Д.Р. Хаирова