Дело № 2-39/2025
УИД 60RS0006-01-2024-000436-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Гдов 25 февраля 2025 года
Гдовский районный суд Псковской области в составе председательствующего Асадова А.Б., при секретаре Ивановой К.А.,с участием представителя истца ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО1 действующего в интересах ФИО3 к СПК «Колхоз им. С.Захарова» о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 действующий в интересах ФИО3 обратилсяв суд с исковым заявлением к СПК «Колхоз им. С.Захарова» о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В обосновании требований указано, что ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества приобрела у СПК «Колхоз им. Захарова» жилой дом, 1972 года постройки, общей площадью 86,2 кв. м., находящийся по адресу: <адрес>, что
подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2024.
Стороны исполнили свои обязанности по договору, продавец передал покупателю в собственность покупателю жилой дом, а покупатель принял его в собственность, и оплатил его стоимость продавцу.
Таким образом, стороны в рамках обычного гражданского оборота выполнили условия, предусмотренные статьями 454, 549 ГК РФ. С момента покупки данный жилой дом находится в обладании покупателя-истца по настоящему иску.
Поскольку жилой дом, согласно статьи 130 ГК РФ принадлежит к недвижимым вещам, то согласно статьи 131 ГК РФ - право собственности при переходе прав подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
28.10.2024 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Гдовский межмуниципальный отдел приостановила государственную регистрацию прав покупателя по той причине, что право собственности СПК «Колхоза имени Захарова» на вышеуказанный жилой дом не зарегистрировано, предоставив срок для устранения причин приостановления.
В настоящий момент времени истцу необходимо произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию приобретенной недвижимости. Но так как дальнейшие действия по осуществлению регистрации недвижимости по существу не зависят от покупателя, а продавец имеет иное от регистрирующего органа мнение, то у доверителя нет другого выхода, как обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. Письменный ответ на запрос адвоката на уведомление о приостановлении государственной регистрации прав со стороны ответчика приобщается к исковому заявлению.
Доверителем по её заказу кадастровым инженером подготовлен технический план здания. Земельный участок под зданием не сформирован, здание расположено в границах муниципального образования «Спицинская волость» <адрес>.
Признание права собственности на недвижимое имущество в виде жилого дома истцом не нарушает прав и законных интересов других лиц, жилой дом соответствует требованиям строительных и градостроительных норм.
На основании изложенного, просит признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС): №, паспорт №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № проживающей по адресу: <адрес>право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
В судебном заседаниипредставитель истца ФИО1 доводы, изложенные в иске, поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что с момента заключения договора купли-продажи и передаче оговоренной денежной суммы в полном объеме, истец вступил в фактическое владение домом, следит за техническим состоянием домом.
В судебное заседание представитель ответчика - СПК «Колхоз им. С.Захарова» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В ходе судебного заседания 03.02.2025 председатель СПК «Колхоз им. С. Захарова» ФИО5 исковые требования признал, не оспаривал факт продажи дома ФИО3
От представителя ответчика ФИО8 поступилотзыв на иск, в котором она не возражала в удовлетворении заявленных требований и рассмотрении дела безего участия. Указал, что жилой дом, 1972 года постройки, 1-этажный, общая площадь 86,2 кв.м., адрес: <адрес>, принадлежит на праве собственности СПК «Колхоз им. Захарова» в соответствии сУставом СПК «Колхоз им. Захарова». Устав СПК «Колхоз им. Захарова» был утвержден Протоколом Общего собрания №1 от 01.04.2001 г. В соответствии с п. 4.8. и 4Л1 Устава, в СПК «Колхоз им. Захарова» образован неделимый фонд, в состав которого входят жилые дома (Приложение №4 к Уставу). 07 апреля 2024 года в отношении вышеуказанного жилого дома, между СПК «Колхоз им. Захарова» и ФИО3, заключен договор купли-продажи. Право собственности у СПК «Колхоз им. Захарова» возникло до вступления в силу Федерального закона № 122- ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ). Согласно п.1 ст.6 Закона №122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей. Аналогичная норма содержится в ч.1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, СПК «Колхоз им. Захарова» является собственником объекта недвижимости, право собственности на который возникло до вступления в силу Закона №122-ФЗ и признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации. 05.04.2024 ФИО3 произвела расчет за жилой дом, что подтверждается приходно-кассовым ордером №, о чем ФИО3 была выдана квитанция. 07.04.2024 в отношении вышеуказанного жилого дома, между СПК «Колхоз им. Захарова» и ФИО3 заключен договор купли-продажи.
В судебное заседание представители третьих лиц – Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области и Администрации СП «Спицинская волость» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Возражений по существу иска не представили.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел данное гражданское дело в отсутствиине явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, учитывая позицию ответчика, суд пришел к следующему.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Пунктом 4 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.
На основании п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ.
Признание права на основании ст. 12 ГК РФ посредством обращения в суд является способом судебной защиты, когда такое право оспаривается третьими лицами. Требование о признании права предъявляется управомоченным лицом при неопределенности правовой ситуации, наличии сомнений в принадлежности спорного права указанному субъекту.
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч. 2. ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
07.04.2024 между СПК «Колхоз им. С.Захарова» в лице председателя ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома 1972 года постройки, общей площадью 86,2 кв. м.расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.2 договора купли-продажи недвижимое имущество, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Протокола общего собрания №1 от 01.04.2001 Устава СПК «Колхоз им. С.Захарова» с Приложениями (утвержденного Постановлением Главы Администрации Гдовского района 08.05.2001 №78).
Согласно п.1.3 договора купли-продажи продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора нежилое имущество, никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, свободно от регистрационного учета.
Согласно п.1.4 договора купли-продажи право пользование на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, продавцом не оформлялось. Покупатель извещен о необходимости оформления право пользования на своё имя в соответствии с действующим законодательством РФ (л.д.6).
Согласно п.2. договора купли-продажи расчет (стоимость недвижимого имущества составляет 360 000 рублей) между сторонами произведен до подписания настоящего договора.
Согласно п.3.2 договора купли-продажи так как стороны фактически осуществили приемку-передачу недвижимого имущества, то в соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор они считают одновременно и передаточным актом.
Согласно п.3.3 договора купли-продажи после фактической приемки-передачи недвижимого имущества, покупатель владеет и пользуется им, а продавец обязуется не распоряжаться недвижимым имуществом, до государственной регистрации перехода права собственности (л.д.6).
Согласно технического плана здания, изготовленного 15.08.2024 кадастровым инженером ФИО9, жилой дом представляет собой деревянное строение, 1972 года постройки, площадью 86,2 кв.м. Из заключения кадастрового инженера следует, что адрес зданию не присвоен в установленном законом порядке, в связи с чем описано его местоположение: <адрес>. Земельный участок под зданием не сформирован, здание расположено в пределах кадастрового квартала №. Здание расположено в границах муниципального образования «Спицинская волость» Гдовского района Псковской области, Российской федерации с реестровым номером 60:03-3.4 и границах муниципального образования «Гдовский район» Псковской области Российской Федерации с кадастровым номером № Площадь здания составила 86,2 кв.м. При анализе предоставленных документов выявлено следующее: неделимый фонд СПК «Колхоз им.Захарова» включены жилые дома, построенные кооперативом для нужд пайщиков. В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 08.12.1995 №193-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О сельскохозяйственной кооперации» уставом кооператива может быть определен перечень объектов имущества, относимого к неделимому фонду. В такой перечень с указанием балансовой стоимости могут включаться здания, строения, сооружения, техника, оборудование, сельскохозяйственные животные, семена, фураж и иное имущество кооператива, не подлежащее в период существования кооператива разделу на паи членов кооператива и ассоциированных членов кооператива или выдаче в натуральной форме при прекращении членства в кооперативе. Решение о формировании неделимого фонда, его размере и перечне объектов имущества, относимого к неделимому фонду, принимается членами кооператива единогласно, если уставом кооператива не определен иной порядок принятия решений по данному вопросу. Неделимый фонд кооператива - часть имущества кооператива, не подлежащая в период существования кооператива разделу на паи членов кооператива и ассоциированных членов кооператива или выплате при прекращении ими членства в кооперативе и используемая на цели, определенные уставом кооператива. Таким образом, к имуществу кооператива и отнесен указанный жилой дом в д. Залахтовье. На данный момент здание состоит из двух обособленных и разделенных частей, однако покупателем он будет использоваться после признания собственности как индивидуальный жилой дом, в связи с чем нецелесообразна постановка на государственный кадастровый учет как многоквартирного дома с формированием помещений или дома блокированной застройки с формированием блоков (л.д.7-32).
Из Протоколавнеочередного общего собрания членов сельскохозяйственного производственного кооператива – «Колхоз им. Захарова» от 05.04.2024 следует, что по второму вопросу постановлено: продать жилой дом 1972 года постройки, 1-этажный, площадью 86,2 кв.м., адрес: <адрес> ФИО3. Стоимость жилого дома составляет 360 000 рублей, в том числе НДС. Расчет между сторонами производится полностью до подписания договора купли-продажи. Расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на жилой дом оплачивает покупатель. В соответствии со ст. 556 ГК РФ договор купли-продажи является передаточным актом.
По третьему вопросу постановлено исключить из состава неделимого фонда СПК «Колхоз им.Захарова» жилой дом в <адрес> связи с его продажей (л.д.35-36).
Уставом Сельскохозяйственного производственного кооператива «Колхоза им.Захарова»утвержденного протоколом общего собрания №1 от 01.04.2001 (л.д.37-43)определено:
п.4.8. для покрытия убытков, а так же для иных целей, установленных общим собранием. Кооператив из прибыли создает резервный фонд, который являетсянеделимым и размер которого составляет не менее 10% паевого фонда. Порядок формирования резервного фонда определяется настоящим уставом.
п.4.9.кооператив формирует собственные средства за счет паевых взносов членов кооперативаи доходов от собственной деятельности, а так же за счет доходов от размещения своих средств в банке от ценных бумаг и других.
п. 4.10.кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами, а так же имущества, приобретенного кооперативом в процессе его деятельности, имеет право закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество в соответствии с законодательством.
п.4.11. определенная часть имущества по решению общего собрания (большинством голосов выделяется в неделимые фонды (приложение №4) с указанием видов и размеров имущества (л.д.37 оборот).
Согласно приложению №4 к уставу с/х производственного кооператива «Колхоз им.Захарова» в неделимый фонд входят в том числе жилые дома, на суму 1 551254 (л.д.41).
Из справки ГБУ ПО «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» 3662 от 05.07.2024 следует, что данным учреждением инвентаризация объекта недвижимости (жилой <адрес>-х квартирный), расположенного по адресу: <адрес>, не проводилась (л.д.44).
Согласно архивной справки архивного отдела Администрации Гдовского района №Т-53 от 16.07.2024 следует, что данных на дом 1972 года постройки, ориентировочной площадью 86,2 кв.м. расположенный в <адрес>, принадлежащий СПК «Колхоз им.Захарова» а именно: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация, акты государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительства, проект перепланировки, акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки и иные документы, касающиеся строительства данного объекта, в архивный отдел в составе управления делами Администрации Гдовского района Псковской области на хранение не поступали (л.д.45).
28.10.2024 Гдовским межмуниципальным отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии предоставлено ФИО1 уведомление о приостановлении государственной регистрации права на жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 86.2 кв.м., поскольку объект недвижимости на государственном кадастровом учете не состоит, право собственности СПК «Колхоз им.Захарова» на вышеуказанный жилой дом в ЕГРН не зарегистрировано (л.д.58-60).
Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что п. 1 ст 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Суд считает, что поскольку отчуждение вышеуказанногожилого дома по договору купли-продажи было произведено лицом, которое обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка не противоречит требованиям части 2 статьи 209 ГК РФ, в связи с чем, оснований для применения ст. 168 ГК РФ не имеется.
Обстоятельствами дела доказано, что действительная воля сторон была направлена на передачу спорного объекта(жилого дома) в собственность истцу, это следует из текста договора и из фактически состоявшейся передачи истцу объекта недвижимости, который истец использует начиная с 07 апреля 2024 года до настоящего времени.
При этом суд принимает во внимание п. 2.4, 6.5 договоракупли-продажи из которых следует, что государственная регистрация права собственности по настоящему договору возлагается на покупателя(истца).
Фактически требования истца направлены на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, а избранный истцом способ защиты в виде признания права собственности не является препятствием для удовлетворения требований, поскольку установлено, в том числе и из поведения сторон, следующего после заключения договора, что стороны договорились о передаче спорного объекта, место расположения которого возможно определить из заключенного договора за плату в размере 360 000 рублей, фактически передано ответчиком истцу с подписанием соответствующего документа о передаче.
Таким образом, договор купли-продажи от 07.04.2024 недвижимого имущества, заключенный между ФИО3 и СПК «Колхоз им.Захарова» в лице председателя ФИО5 не противоречит нормам действующего законодательства и признается судом состоявшимся.
Суд полагает, что в договоре купли-продажи определены его существенные условия, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (установить тождественность), подлежащее передаче покупателю по договору, указаны площадь здания, его технические характеристики, адрес места нахождения.
Принимая во внимание представленные документы, учитывая позицию ответчика, суд считает заявленныеисковые требования подлежащими удовлетворению.
Права и интересы других лиц при признании права собственности на объект недвижимости за истцом не нарушаются.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 действующего в интересах ФИО3 к СПК «Колхоз им. С.Захарова» о признании права собственности на жилой дом– удовлетворить.
Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС): № паспорт №, выдан ФИО4 <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, проживающей по адресу: <адрес>, право собственности на жилой <адрес> года постройки, площадью 86,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
Право собственности ФИО3 подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Гдовскийрайонный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2025 года.
Судья А.Б. Асадов