УИД 31RS0016-01-2025-002421-87

Дело № 2-2738/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» сентября 2025 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Мальцевой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Хомяковой Л.Б.,

с участием:

истца-ответчика ФИО1, ее представителя адвоката Юрьева А.Н., действующего на основании доверенности № от 29.01.2025,

представителя ответчика-истца администрации г. Белгорода ФИО2, действующей на основании доверенности №-дов от 20.05.2025,

в отсутствие третьих лиц

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Белгорода о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, по иску администрации г. Белгорода к ФИО1 о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.

УСТАНОВИЛ:

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 16.12.2010 ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 22,9 кв.м по адресу: <адрес> (номера на поэтажном плане: 1,2,3. Этаж 14).

Нежилое помещение на 14 этаже многоквартирного дома реконструировано, площадь которого в настоящее время составила 36 кв.м, просит признать право собственности на данное помещение.

После проведенной судебной экспертизы истцом ФИО1 и ее представителем уточнены требования в порядке ст. 39 ГПК РФ: сохранить нежилое помещение, площадь помещения 35,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, с кадастровым номером: № в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте Государственного унитарного предприятия «Белоблтехинвентаризация» от 25.04.2024 с образованием после реконструкции: подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, 001 /А/1047) площадью 6,55 кв.м., ступени перед дверью в помещение № площадью 0,13 кв.м., подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) площадью 5,82 кв.м., с образованием проема в стеновой конструкции между подсобным помещением № и помещением № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) в реконструированном состоянии и признать право собственности на реконструированный объект. Пояснили, что ФИО1 изначально заключала договор инвестирования строительства помещения не жилого назначения, далее с ней было заключено дополнительное соглашение на реконструкцию изначального помещения ввиду отсутствия шумоизоляции от лифтовой шахты. Все делалось теми же строителями, которые занимались постройкой дома. Руководство застройщика обещали все документы предоставить в БТИ, для внесения изменений в проект дома и расчета квадратных метров, принадлежащих истцу. Однако ввиду того, что у истицы болел сильно муж, она самостоятельно не могла заниматься этими вопросами, надеялась на порядочность и профессионализм ООО «Си.Б.С», которым заплатила деньги за данную пристройку. Через некоторое время, когда дом был введен в эксплуатацию, она обращалась к застройщику и в управляющую компанию о возможности внесения изменений в документацию МКД, поскольку данные работы фактически проводили они и обязались все оформить, чтобы у нее не было проблем с регистрацией права собственности. Более 10 лет использует помещение как жилое помещение (квартиру), где проживает одна. То жилое помещение в котором ранее проживала по <адрес> оставила дочери, она там проживает с семьей. У нее самой другого жилья нет. Никаких претензий за все время владения помещением от собственников МКД не было. На крышу поднимаются совсем через другую дверь, ее пристройка никак не мешает обслуживанию, как со стороны собственников, так и обслуживающих организаций. После проведения судебной экспертизы, в которой эксперт указал, что отсутствует настил перед окнами пожароустойчивого покрытия она настелила плитку пожароустойчивую, о которой было указано в заключении эксперта, о чем предоставляет фотографии и сертификаты плитки о ее соответствии. Предоставлены в дело заключения служб (пожарные, сандэпид) о том, что нарушений ввиду реконструкции не имеется. Общее собрание по вопросу согласия всех жильцов на реконструкции собрать невозможно, поскольку оперативная обстановка не позволяет этого сделать. Неоднократно обращалась в госорганы с целью узаконить данную пристройку, однако ей везде отказывают. Администрация получается тоже спустя 15 лет как ее возвели решила подать иск о приведении помещения в первоначальное состояние, как будто оно возведено в прошлом году. Просят удовлетворить уточненные требования, а в иске администрации отказать.

Представитель администрации ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска ФИО1, а просила удовлетворить исковые требования поданные ими. Полагают, что формулировка ФИО1 о том, что ей уже продали реконструированный объект на крыше 14 этажа не верен, так как в судебном заседании установлено, что она заключала дополнительное соглашение на возведение именно этой пристройки и платила за это деньги. Более того, отмечают, что истица использует помещение не по назначению, поскольку оно изначально является нежилым. Более того, с учетом норм ЖК РФ крыша является общедомовым имуществом и соответственно при любой реконструкции с учетом использования общей площади собственников должно проводиться собрание собственников МКД, на котором последние решают, возможно ли передача общего имущества в единоличную собственность того или иного собственника. Такого протокола ФИО1 не предоставила. После проведения судебной экспертизы установлены нарушения пожарной безопасности и не соответствия, используемых материалов возле реконструированного объекта.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о дате судебного заседания путем направления извещений, ходатайств об отложении не поступало, просят рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В соответствии с ч. ч. 3 - 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу положений п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что на основании дополнительного соглашения к договору № от 16.01.2009 об инвестировании строительства от 24.09.2009 «застройщик» обязуется передать Инвестору помещение б/н в б/с 1 на четырнадцатом этаже, в осях Д-М; 4-6, общей площадью 31,88 кв.м (т. 1 л.д. 57).

Справкой № от 24.09.2009 ЗАО «Си.Б.С» подтверждается, что оплата ФИО1 по дополнительному соглашению б/н от 24.09.2009 за помещение, общей площадью 31,88 кв.м произведена полностью, финансовых претензий не имеют (т. 1 л.д.56).

Актом приема-передачи нежилого помещения от 28.12.2009 ФИО1 приняла нежилое помещение на 14 этаже, общей площадью 31,88 кв.м жилого дома по <адрес> (поз.5), <адрес> в <адрес> (т. 1 л.д. 58).

Согласно кадастровому и техническому паспортам нежилое помещение, расположенно на 14 этаже в <адрес> в <адрес> под номерами помещений 1,2,3, общей площадью 22,9 кв.м (т. 1 л.д. 55,64-67).

Из выписки из ЕГРН ФИО1 принадлежит нежилое помещение на 14 этаже в <адрес> в <адрес> – 22,9 кв.м (т. 2 л.д. 64-65).

Решением от 28.06.2024 администрация г. Белгорода в лице МКУ «Городской жилищный фонд» отказала ФИО1 в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме по спорному адресу (т. 1 л.д. 96).

21.03.2025 истица обратилась в ООО «ЖЭСК Свой Дом» с целью выдачи акта, подтверждающего завершение перепланировки на 14 этаже до ввода дома в эксплуатацию.

Управляющая компания дала ответ о том, что не уполномочена выдавать такие акты, а также сообщила, что таковых в архиве документов не имеет (т. 1 л.д. 92).

Суду предоставлен ФИО1 и протокол общего собрания от 19.12.2023 согласно которому последняя была инициатором этого собрания с вопросом о передаче в безвозмездное пользование общедомовой собственности (место под балконом 7 кв.м) ФИО1, однако кворум не набран, поэтому решения по вопросам не принимались собственниками (т. 1 л.д. 91).

ООО «ЖЭСК Свой Дом» № от 08.09.2025 ФИО1 сообщено, что управляющая компания неоднократно инициировала проведение общих собраний по разным вопросам, однако решения не были приняты из-за отсутствия кворума общего собрания собственников МКД.

В обоснование своих требований ФИО1 предоставила заключение строительно-технической экспертизы нежилого помещения по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 16-54).

Согласно выводов: отсутствие выраженных признаков запроектных и сверхнормативных напряжении, проявляющихся в виде трещин, смятия, выкрашивания материала, отслоения поверхностного слоя, видимых недопустимых перемещении и деформаций свидетельствует о работоспособном техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем, и сетей нежилого помещения, их долговечности и эксплуатационной надежности.

Обследуемое нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:01 14 030:0010:038033-00/003:№, расположенное по адресу: <адрес>, конструктивно надежно и долговечно, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, не оказывающей негативного воздействия на безопасность пребывания людей, на надежность и безопасность длительной дальнейшей эксплуатации нежилого помещения.

Нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:01 14 030:0010:038033-00/003:№ может эксплуатироваться как жилое помещение.

По результатам проведенного исследования фасада стеновых конструкций нежилого помещения, установлено наличие незначительных дефектов в виде отслоения отделочного покрытия, указывающих на длительную эксплуатации и накопленный физический износ.

Отделочный материал фасада здания соответствует отделочному материалу конструкций нежилого помещения, что указывает на возведение нежилого помещения в период возведения строительных конструкции жилого дома.

Строительные конструкции нежилого помещения выполнены из кирпича, что соответствует материалу возводящихся стен многоквартирного жилого дома и свидетельствует о том, что нежилое помещение было выстроено на момент возведения несущих стеновых конструкций, то есть, в один период.

Конструктивные элементы нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01 14 030:0010:038033-00/003:№ выстроенные застройщиком ЗАО «Си.Б.С.» являются единым целым с кровлей многоквартирного дома. Разбор конструктивных элементов нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:01 14 030:0010:038033-00/003:№ невозможен поскольку приведет к нарушению функционирования кровли многоквартирного дома (т. 1 л.д. 16-54).

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Поскольку действующим законодательством для нежилых зданий особый порядок переустройства, перепланировки нежилых помещений и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии не предусмотрен, в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ, к данным правоотношениям возможно применение по аналогии закона положений главы 4 ЖК РФ.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, проведенные при отсутствии такого решения являются самовольными, что предусмотрено частью 1 статьи 29 данного Кодекса.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, именно предусмотренный ч. 5 ЖК РФ документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: - согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что ФИО1 фактически приобретала нежилое помещение по инвестиционному договору на последнем этаже. При приемке данного помещения было выявлено о невозможности фактически его использования из-за повышенного шума от лифтовой шахты. Застройщиком было предложено ФИО1 за дополнительную плату достроить на крыше помещения, чтобы снизить нагрузку на столь небольшое помещение.

Свидетели, допрошенные в суде ФИО3 и ФИО4 пояснили, что являлись работниками строительной компании и компанией по обслуживанию спорного дома. Подтверждают, что при приеме дома в эксплуатацию балкон был уже достроен. Возводился он силами и материалами теми же, что и использовались при строительстве дома. Никаких нарушений при приемке дома выявлено не было, так как все строилось и устанавливалось с учетом проектной документации дома. Не было оформлено на законном основании, ввиду нахождения ФИО1 в г. Москве, где она ухаживала за мужем, поскольку у него было тяжелое состояние здоровья. Просто при явке работников БТИ истица отсутствовала и не могла предоставить нежилое помещение для осмотра и обмера. То есть фактически при постройке дома был возведен балкон, который никому никогда не мешал. При настоящем положении дел считают, что его разрушение, если признают самовольной постройкой будет негативным образом отражаться на состоянии, как крыши, так и МКД в целом.

Показания свидетелей принимаются судом как согласующиеся с предоставленными материалами дела.

В суде допрошен эксперт ФИО5, который готовил досудебную экспертизу нежилого помещения ФИО1, а также по заказу собственников МКД <адрес> на сам жилой дом в целом. Дал следующие показания. При осмотре нежилого помещения принадлежащего ФИО1 установлено, что пристройка возведена из тех же материалов, что и сам дом. Ее возведение совпадает с моментом возведения МКД. Все нормы при пристройке соблюдены, никаких прав третьих лиц она не затрагивает и не нарушает, угрозы не создает. С уверенностью может сказать, что в настоящее время приводить в первоначальное положение (демонтировать пристройку), то есть по проекту невозможно, так как это противоестественно и приведет к фатальным последствиям, таким как разрушение дома. Также отмечает, что фактически меры по разбору пристройки с учетом 14 этажа невозможны, поскольку сейчас пристройка является единым целым с домом, и ее разрушение приведет к разрушениям и самого жилого дома, особенно с учетом того, что сам МКД построен с нарушениями, фактически на грунтовых водах, которые подмывают дом с цоколя.

Позиция ответчика (администрации г. Белгорода) сводится к тому, что ФИО1 самовольно, без разрешений муниципального органа, а также согласия всех собственников МКД возвела пристройку в виде балкона на крыше 14 этажа.

В связи с вышеизложенным предъявили иск, в котором требуют от ФИО1 привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Ссылались на предоставление материалов из УГЖН, в которых по жалобе соседки ФИО1 организовывалась проверка об имеющейся пристройки на крыше <адрес>.

ФИО1 выписывалось предписание и предупреждение о необходимости демонтировать пристройку, которое она не выполнила.

С учетом позиций сторон по ходатайству ФИО1 назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов которой:

По первому вопросу:

Возведена ли пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение - нежилое номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> из материалов надлежащего качества, если нет, то качество каких именно материалов не соответствует требованиям и возможно ли поменять их без ущерба для постройки?

Материал стен (кирпич и утеплитель) пристроенной лоджии соответствует своему назначению для данного строения, в том числе и по качеству. Конструкция многослойных стен выполнена в соответствии с нормативными документами по долговечности, надежности.

Над проёмами в стене уложены перемычки, при осмотре не выявлено прогибов, перемычек, разрушений стен, что указывает на достаточную несущую способность, как перемычек, так и стен, на которые опираются перемычки. Отсутствие разрушений, трещин и других повреждений указывает на надлежащее качество применённых материалов.

Крыша с кровлей из ондулина (битумно-картонные волнистые листы) над пристроенной лоджией выполнена односкатная по деревянным балкам с утеплением между балками. При осмотре потолков внутри помещения лоджии не выявлено прогибов потолка, следов от замачивания водой от дождя и конденсата, что свидетельствует о достаточной несущей способности несущих деревянных балок, дощатой подшивке на которой уложен утеплитель (фото 3). Отсутствие прогибов в несущей конструкции крыши указывает на надлежащее качество материалов (балок, дощатой подшивки). При осмотре кровли из ондулина выявлены прогибы самих кровельных листов от снеговых нагрузок и от теплового воздействия, выявлено неплотное прилегание листов друг к другу, что возможно приведет к затеканию дождевых осадков и задуванию снега (фото 5,6).

Кровля из ондулина из-за природных воздействий, физического износа находится в аварийном техническом состоянии и требуется замена листов кровли. Замену кровли возможно произвести без ущерба (без повреждений) для постройки.

По второму вопросу:

Соответствует ли реконструированная пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 12,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>, требованиям ГОСТ, СНиП, иным нормативным, подзаконным правовым актам?

Отсутствие повреждений дома связанных с пристройкой лоджией, отсутствием повреждений в конструкциях лоджии указывает, что лоджия и конструкция дома, на которых расположена лоджия и к которым она примыкает, находятся в работоспособном техническом состоянии (фото 1,2,3,7,8,9) (кроме кровельного покрытия ондулина).

Из результатов обследования следует, что выполненная реконструкция нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>, выражающаяся в пристройке лоджии, соответствует требованиям ГОСТ, СНиП в части надежности, долговечности, восприимчивости к ветровым и другим воздействиям строительных конструкций, но для приведения к соответствующим противопожарным нормам, требуется перед окном (смотри фото 2,7 выполнить покрытие из негорючего материала (плитка или посыпка каменной крошкой (галькой), для защиты от распространения огня, это же покрытие будет защищать кровлю от повреждений при падении сосулек с кровли), требуется также заменить кровельное покрытие из ондулина.

По третьему вопросу:

Нарушены ли градостроительные, санитарно-эпидемиологические, пожарные нормы и требования при возведении пристроенной лоджии к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>?

Возведение лоджии к нежилому помещению с кадастровым номером №, не повлияло на санитарно-эпидемиологические требования нежилого помещения с кадастровым номером №: на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>.

Пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером <адрес>, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> выполнялась без проектной документации, что является отступлением от требований Градостроительного кодекса, имеются отступления от противопожарных норм, при этом эксперт отмечает, что все эти отступления устранимы.

По четвёртому вопросу:

Создаёт ли угрозу жизни или здоровью, как самому истцу, так и третьим лицам, пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>?

Техническое состояние конструкций лоджии пристроенной к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> и состояние конструкций дома, соответствие лоджии санитарно-эпидемиологическим требованиям не создаёт угрозу жизни и здоровью, как самому истцу, так и третьим лицам.

В части противопожарных требований угроза жизни или здоровью, как самому истцу, так и третьим лицам имеется (кровля перед окнами лоджии выполнена из горючего материалы). Для устранения этой угрозы требуется перед окном (смотри фото 2,7) выполнить покрытие из негорючего материала (плитка или посыпка каменной крошкой (галькой)).

По пятому вопросу:

Находится ли пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> в работоспособном техническом состоянии?

Отсутствие повреждений дома, связанных с пристроенной лоджией, отсутствие повреждений в конструкциях лоджии указывает, что лоджия и конструкции дома на которых расположена лоджия и к которым она примыкает находятся в работоспособном техническом состоянии (фото 1,2,3,7,8,9).

По шестому вопросу:

Какова площадь пристроенной лоджии к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес>?

Пристроенная лоджия к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> состоит из двух помещений, отгороженных друг от друга кирпичной перегородкой. Помещение лоджии в которое имеется выход с нежилого помещения № и из которого имеется выход на открытую площадку на крыше дома, имеет размер 4, 98 м * 1,17м, высоту 2,37 м, площадь 5,82 м2 (фото 3,10); ступень перед дверью 0,15м*0,91м, площадь - 0,13 м2; второе помещение имеет размер 2,57м*2,55м, высоту 2,54 м, площадь 6,55 м2 (фото 11).

<адрес> пристроенной лоджии составляет - 12.5 м2 (расчёт: 5,82+0,13+6,55=12,5).

По седьмому вопросу:

Возможен ли демонтаж конструкции пристроенной лоджии к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> без нанесения значительных повреждений конструкциям нежилого помещения с кадастровым номером № назначение нежилое, номера на поэтажном плане: этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> и системы покрытия здания на котором оно располагается?

Исходя из конструкции лоджии и узлов примыкания к конструкциям дома, демонтаж конструкции пристроенной лоджии к нежилому помещению с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3 этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> не возможен без нанесения значительных повреждений конструкциям нежилого помещения с кадастровым номером № и без нанесения повреждений прилегающим помещениям (отделке нижерасположенных помещений).

По восьмому вопросу:

Возможно ли эксплуатация нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> в качестве жилого помещения?

Исходя из результатов обследования указанных выше, следует, что эксплуатация нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> возможна в качестве жилого помещения.

Для эксплуатации нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, расположенном по адресу: <адрес> в качестве жилого помещения с пристроенной лоджией требуется произвести замену кровельного покрытия из ондулина, который имеет значительный физический износ, перед окном пристроенной лоджии выполнить несгораемое покрытие с целью обеспечения противопожарных требований.

Эксперт отмечает, при эксплуатации помещений требуется выполнить СП372.1325800.2018 «Здания жилые многоквартирные. Правила эксплуатации», Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (т. 2 л.д. 194-217).

Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

При вынесении решения суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку оно дано специалистами, имеющими опыт экспертной работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При этом заключение достаточно аргументировано и согласуются с имеющимися в материалах дела иными доказательствами, в нем подробно описаны повреждения, характер их возникновения. Выводы судебной экспертизы мотивированны представленными расчетами.

С учетом высказанного мнения судебным экспертом по поводу противопожарных требований, где высказана необходимость выполнения покрытия перед окном из негорючего материала (плитка или посыпка каменой крошкой (галькой), для защиты от распространения огня, это же покрытие будет защищать кровлю от повреждений при падении сосулек, ФИО1 к судебному заседанию предоставлены фотографии укладки плитки и сертификаты соответствия данной плитки, что она соответствует требованиям и является «негорючим материалом».

В силу ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную пристройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке предоставлен земельный участок под возведенным строением.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно предоставленного акта приема-передачи нежилого помещения от 28.12.2009 ФИО1 уже было передано помещение общей площадью 31,88 кв.м, то есть изначально при сдачи дома в эксплуатацию.

ФИО1 неоднократно предпринимались попытки узаконить данную постройку, в том числе и в арбитражном суде, однако ей отказывалось в этом из-за того, что она являлась на тот момент индивидуальным предпринимателем.

То есть, достоверно судом установлено, что истцом неоднократно предпринимались попытки признании права собственности на данную пристройку на крыше, что подтверждается судебными решениями. Также отмечается, что в течение 16 лет с момента введения дома в эксплуатацию жалоб со стороны собственников МКД, а также исков о приведении помещения в первоначальное состояние не поступало до 2025 года.

Согласно имеющихся заключений ООО «Пожарный Аудит» № от 23.10.2024 объемно-планировочные решения нежилого помещения (балкона) по адресу: <адрес> соответствуют требованиям пожарной безопасности (т. 1 л.д. 61).

Из экспертного заключения № от 24.10.2024 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области следует, что ввиду не предоставления документов о назначении существующего нежилого помещения в связи с этим не представляется возможным дать полное заключение относительно санитарно-эпидемиологических норм (т. 1 л.д. 63).

Технический паспорт от 25.04.2024 подтверждает, что пристройка имеет место быть и не узаконена (т. 1 л.д. 64-67).

Исходя из технического плана от 24.03.2025 общая площадь нежилого помещения после реконструкции составляет 36,0 кв.м, изменение произошло в связи с реконструкции помещения (т. 1 л.д. 86-90).

Реконструкция нежилого здания была проведена без согласования с администрацией г. Белгорода, в связи с этим право на реконструируемый объект подлежит доказыванию в порядке п.3 ст. 222 ГК РФ.

Главным основанием для удовлетворения иска администрацией г. Белгорода высказывается довод о том, что у ФИО1, прежде всего отсутствует согласие всех собственников МКД ввиду того, что крыша является общим имуществом и ее уменьшение является не законным со стороны ФИО1

В силу ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст. 38 ГПК РФ). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются.

С учетом категории рассматриваемого иска согласие всех собственников МКД на возведение пристройки необходимо, однако с учетом установленных обстоятельств суд считает, что фактически пристройка была пристроена еще до сдачи дома в эксплуатацию строительной организацией застройщика, который был обязан изменить проект, но не сделал этого по неизвестным причинам.

При установленных обстоятельствах, данных показаний свидетелей ФИО3 и ФИО4, которые суд считает относимыми и допустимыми в данном споре и подтверждающими, что фактически перед сдачей дома в эксплуатацию были произведены строительные работы по пристройке балкона.

Отсутствие согласие всех собственников, на которые ссылается сторона ответчика в данном случае не может служить основанием для отказа в иске ФИО1, поскольку в течение 15 лет эксплуатации данного строения жалоб, а тем более исков о приведении помещения в первоначальное состояние не предъявлялось. Доступ на крышу и к коммуникациям собственникам и работникам управляющей компании имеется.

Более того, суд считает, что при сложившейся ситуации, а также с учетом показаний эксперта ФИО5 в судебном заседании, а также выводов судебной строительно-технической экспертизы демонтаж пристройки нанесет более существенный вред и приведет к разрушению дома. Также судом отмечается, что приведение в первоначальное состояние нежилого помещения путем демонтажа абсурдно и опасно с точки зрения безопасности и здравого смысла, так как пристройка находится на 14 этаже, поэтому ее удаления опасно для окружающих и создает угрозу их жизни и здоровью.

С учетом вышеизложенных норм законодательства и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что при возведении пристройки на 14 этаже фактически строительной организацией, которая строила дом не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, пристройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан в связи, с чем исковые требования истца о сохранения нежилого помещения в реконструируемом состоянии и признании права собственности на реконструированное помещение, общей площадью 35,4 кв.м (согласно обмеру эксперта по судебной экспертизе) подлежат удовлетворению.

Поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, то признанное за истцом подлежит государственной регистрации.

При установленных обстоятельствах и в связи с удовлетворением требований ФИО1 администрации г. Белгорода в иске отказывается с учетом вышеуказанных обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Белгорода о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии признать обоснованными и их удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение, площадь помещения 35,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, с кадастровым номером: № в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте Государственного унитарного предприятия «Белоблтехинвентаризация» от 25.04.2024 с образованием после реконструкции: подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) площадью 6,55 кв.м., ступени перед дверью в помещение № площадью 0,13 кв.м., подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) площадью 5,82 кв.м., с образованием проема в стеновой конструкции между подсобным помещением № и помещением № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое помещение, площадь помещения 35,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, номера на поэтажном плане: 1,2,3, этаж 14, с кадастровым номером: № в соответствии с характеристиками, указанными в техническом паспорте Государственного унитарного предприятия «Белоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ с образованием после реконструкции: подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) площадью 6,55 кв.м., ступени перед дверью в помещение № площадью 0,13 кв.м., подсобного помещения № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) площадью 5,82 кв.м., с образованием проема в стеновой конструкции между подсобным помещением № и помещением № (номер согласно экспликации площади объекта Нежилое помещение, №) в реконструированном состоянии.

В удовлетворении исковых требований администрации г. Белгорода о возложении обязанности на ФИО1 привести нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние согласно техническому паспорту от 08.09.2010, путем сноса (демонтажа) самовольно возведенной пристройки состоящей из подсобного помещения № площадью 6,5 кв. м и подсобного помещения № площадью 6,6 кв.м. с восстановлением окна и подоконной стенки в нежилом помещении № в течение месяца с момента вступления решения в законную силу; о возложении обязанности на ФИО1 выполнить работы по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние только после изготовления специализированной организацией в установленном законом порядке проектной документации по приведению нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние и в полном соответствии с таким проектом; возложении обязанности на ФИО1 предоставить по окончании ремонтно-строительных работ заключение специализированной организации, содержащее выводы о том, что помещение после проведённых работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в многоквартирном доме отвечает необходимым санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, требованиям взрыво - и пожаробезопасности и не нарушают законные права и интересы граждан, не создаёт угрозы их жизни и здоровью отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированное решение суда составлено 02.10.2025

Судья