Решение по делу № 2-887/2022 от 29.08.2022 - о признании жилого дома домом блокированной застройки, выделе жилого дома и земельного участка в натуре, прекращении общей долевой собственности на земельный участок.

УИД №RS0№-54

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2022 года Керченский городской суд Республики Крым в составе:

судьи Коротковой Л.М.

при секретаре Залинян Р.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Керчи гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо- Государственный комитет по государственной регистрации кадастру Республики Крым о признании жилого дома домом блокированной застройки, выделе жилого дома и земельного участка в натуре, прекращении общей долевой собственности на земельный участок,-

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО1 обратилась с настоящим иском в Керченский городской суд просит признать жилой дом № по домом блокированной застройки, выделить ей в собственность в натуре части из общей долевой собственности жилого дома № помещения в жилом доме литер помещение площадью кв.м., помещение площадью кв.м., помещение площадью кв.м., а также весь жилой дом литера площадью кв.м., признав за нею право собственности на указанные помещения. Также просит выделить ей в собственность земельный участок площадью , кв.м., признав за нею право собственности на указанный земельный участок и прекратить общую долевую собственность на указанные объекты недвижимости.

Свои исковые требования мотивирует тем, что она является с ДД.ММ.ГГГГ года собственником долей жилого дома и земельного участка по указанному адресу. С момента приобретения недвижимости она за свои средства построила жилой дом лит площадью кв.м., который присоединила к помещениям, находящимися в литер «, но дом был зарегистрирован также в долях между нею и ответчицей: ее доля , доля ответчицы . Они с ответчицей имеют самостоятельные выходы из дома №, отдельные коммуникации, изолированные друг от друга, отдельные счета на коммунальные услуги. Между нею и ответчицей стали возникать конфликты по поводу пользования земельным участком, т.к. ответчица самовольно построила летнюю кухню литер поэтому полагает, что жилой дом может быть признан домом блокированной застройки.

В судебном заседании истица и ее представитель поддержали исковые требования и уточнили, что они просят выделить истице в собственность земельный участок размером кв.м. по второму варианту раздела согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, а ответчице оставить в собственности земельный участок размером кв.м.

Ответчица исковые требования не признала и пояснил, что она в жилом доме № по проживает около лет, лет является собственником доли в жилом доме. В ДД.ММ.ГГГГ году истица стала сособственником жилого дома и во время ее отсутствия возвела деревянный дом литер который примкнула к помещениям, находящимся в жилом доме лит занимаемых нею. Они договорились, что истица не будет претендовать на землю, поэтому вновь выстроенный дом зарегистрировали как совместную собственность истице долей, а ей долей. Как только дом литер был зарегистрирован как собственность, истица стала к ней предъявлять требования по земле, которую она в ДД.ММ.ГГГГ году приватизировала с бывшим сособственником также в долях. Дом не может быть признан домом блокированной застройки, т.к. в домовладении литер » общая крыша, общий фундамент, кроме того, она является сособственником и жилого дома литер «» долей, в котором тоже все общее. Просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчицы также возражая против иска, просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица - Государственного комитета по государственной регистрации кадастру Республики Крым, будучи извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился и мнения по иску не представил.

Выслушав мнение сторон их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ года истица ФИО1 является собственником долей в праве общей собственности на земельный участок, находящийся по адресу общей площадью кв.м. кадастровый номер № и долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью кв.м. в литере с кадастровым номером № по этому же адресу (л.д.7).

Согласно договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ года ответчица ФИО2 является собственником доли жилого дома № с соответствующей частью хозяйственных и бытовых строений по адресу (л.д.6). На земельном участке указанного домовладения находился один жилой дом общей жилой площадью кв.м., указанный в плане лит « и соответствующие хозяйственные и бытовые строения и сооружения: летняя кухня лит , сарай-, сарай –, уборная-, летняя кухня-, баня-, сарай-, уборная-, навес-, сарай- ограждение-, мощение .

Постановлением Администрации города Керчи от ДД.ММ.ГГГГ года ответчице ФИО2 и предыдущему собственнику долей в указанном доме-ФИО10 был передан бесплатно в общую долевую собственность соответственно их долей в собственности на жилое строение земельный участок площадью кв.м. для индивидуального жилищного строительства по адресу кадастровый номер № категория земель- земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства(л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ года в ЕГРН сторонами были внесены данные о регистрации права общей долевой собственности на возведенный жилой дом лит «» по указанному адресу площадью кв.м. с кадастровым номером № за каждой : за истицей на доли и за ответчицей на долю (л.д.19-20).

Стороны определили между собой фактический порядок пользования как жилым домовладением так и земельным участком. Совладелец ФИО1 пользуется в домовладении следующими постройками : частью жилого дома литер с пристройкой в литере «» с жилыми комнатами площадью кв.м., комнатой площадью кв.м., комнатой площадью кв.м., общей площадью кв.м., жилым домом литер » с мансардой общей площадью помещений кв.м., деревянной беседкой литре « Совладелец ФИО2 пользуется в домовладении частью жилого дома литер а именно помещениями жилой площадью кв.м., жилой площадью кв.м., жилой площадью кв.м., коридором площадью кв.м., туалетом площадью кв.м., самовольно переоборудованной летней кухней литер « с верандой литер «» и пристройкой лит «», что было отражено в заключении № № судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.81). Сарай лит « демонтирован, сарай лит «», навес лит «», уборная лит » имеют значительный физический износ, аварийно-опасны, малопригодны для эксплуатации, рекомендовано демонтировать.

В соответствии с заключением№ № судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года жилой дом № № по состоит из двух изолированных жилых помещений(двух квартир), имеющих все индивидуальные автономные коммуникации и необходимые коммунальные удобства и состоящие из помещений, удовлетворяющих нормативным требованиям, является жилым домом блокированной застройки и соответствует признакам блокированного жилого дома. При этом у каждого из совладельцев оборудован отдельный вход в свою часть жилого дома из своей части земельного участка, прилегающего к дому и в свою часть двора со стороны . В жилом доме лит с жилой пристройкой лит « между двумя частями дома(жилыми помещениями, которыми автономно пользуются совладельцы) имеется общая стена без проемов, которая разделяет помещения дома на две части. Что касается чердака, расположенного над жилым домом лит то она не используется совладельцами и пространство чердака фактически не разделено между ними. Жилой дом с мансардой литер «», пристроенный к части дома лит « которым пользуется ФИО1 оборудован индивидуальными автономными коммуникациями и необходимыми коммунальными удобствами( в том числе автономное отопление от отопительного газового котла, установленного в лит »). Дом состоит из помещений, удовлетворяющих нормативным требованиям, предъявляемым к жилому дому. Выдел в натуре доли жилого дома литера и литер «», а также выдел истице ФИО1 жилого дома литер «» в целом технически возможен. При этом общая площадь всех помещений в обоих жилых домах, которые выделяются ФИО1 и которыми она фактически пользуется составляет кв.м., что больше положенного на идеальную долю на кв.м., общая площадь помещений, выделяемых совладельцу ФИО3, которыми она фактически пользуется составляет кв.м., что меньше положенного на идеальную долю на кв.м. Выдел в натуре истице ФИО1 земельного участка равного доли от общей площади земельного участка кв.м. технически возможен по двум вариантом. При первом варианте истице выделяется земельный участок площадью кв.м., что соответствует ее идеальной доле, а ответчице размером кв.м., что соответствует ее идеальной доле, а при втором варианте истице выделяется земельный участок размером кв.м., а ответчице размером кв.м., площадь которых наиболее приближена к их идеальным долям(л.д.).

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому ст. 290 ГК РФ отнесены в том числе, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, которое, как это следует из положений ст. 37 ЖК РФ, отнесено к неделимому имуществу.

Исходя из статьи 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с пунктом 3 статьи 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом, Градостроительный кодекс Российской Федерации выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, а также жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в т.ч. жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

По смыслу положений Закона N 218-ФЗ, при разделе объекта недвижимости (выдела в натуре) образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, который прекращает свое существование.

При этом, образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Виды объектов капитального строительства приведены законодателем в т.ч. в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе к ним относятся:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, с точки зрения действующего законодательства не исключается образование индивидуальных автономных жилых блоков в жилом доме, в результате чего будет образовано здание "жилой дом блокированной застройки".

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001" (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 20 октября 2016 года N 725/пр).

Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

Из системного толкования приведенных определений многоквартирного дома и дома блокированной застройки не следует, что наличие отдельных входов и общей стены без проемов с соседним блоком или соседними блоками являются единственными критериями для отнесения жилого помещения к квартире в многоквартирном доме или части дома (блоку) дома блокированной застройки, поскольку наличие самостоятельных выходов из квартир на прилегающий земельный участок характерно как для многоквартирного дома, так и для дома блокированной застройки. В то же время основными критериями такого определения установлено в частности - наличие элементов общего имущества.

Поскольку судом установлено, что жилой дом литер « по используется двумя совладельцами, имеет общий чердак, т.е. элементы общего имущества, то помещения в указанном жилом доме, которыми пользуется истица не могут быть в силу закона признаны домом блокированной застройки.

Жилой дом под лит », которым фактически пользуется истица ей полностью не принадлежит, на него также зарегистрировано право собственности и ответчицы на доли. Дом имеет общие элементы общего имущества ( электроснабжение, водоподача, санузел, газооборудование, фундамент, чердак), поэтому он не может быть признан домом блокированной застройки, имея двух сособственников и реально не разделенным.

Определяя ответчице часть жилых помещений в жилом доме под лит «» и признавая и эту часть домом блокированной застройки предложенные экспертом, суд полагает, что таким вариантом причиняется несоразмерный ущерб имуществу и нарушаются права ответчицы ФИО2, так как часть дома, остающаяся в ее пользовании, остается без жизненно необходимого оборудования - системы отопления, возможность ее обустройства и установление котла не определены, также не разрешен вопрос о подаче воды в ее часть и возможность ее отведения. Все коммуникации, которыми она пользуется расположены в самовольно реконструированной летней кухне лит «Ж», которая не может рассматриваться как объект свободного оборота в силу ее самовольного возведения.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (статья 244).

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (пункт 1 статьи 253).

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности (статья 254).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (статья 252).

Исходя из приведенных норм гражданского законодательства, выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум или трем гражданам и одному или двум из них соответственно выделяется доля либо, когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

В пунктах 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10 июня 1980 года (ред. от 06 февраля 2007 года) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" указано, что поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Заявляя требования о выделе в натуре части домовладения в собственность истице – части помещений в литер «» и целого домовладения литер « истица исходила из того, что указанный дом построен лично нею и она имеет на него право собственности. Однако, как усматривается из выписки ЕГРН(л.д.) право собственности на указанное домовладение дом лит « зарегистрировано за обоими сособственниками согласно ранее установленных долей, при этом перераспределения долей в общей собственности между ними не производилось. От первого варианта раздела стороны отказались категорически, а второй вариант раздела не принимается судом. Выводы эксперта о выделе истице в натуре помимо помещений в жилом доме лит « и полностью домовладения под лит » согласно фактически сложившемуся порядку пользования судом расцениваются критически, поскольку в данном случае в собственность ответчице выделяется площадь фактически в два раза меньше ее идеальной доли ( выделяются помещения размером кв.м., что меньше положенного на идеальную долю на кв.м.) (л.д. об.). Вопрос о выплате ответчице компенсации за неравенство долей истицей не рассматривается.

При таких обстоятельствах, суд не может принять указанное заключение эксперта как надлежащее доказательство по делу, поскольку оно нарушает права второго совладельца.

При таких обстоятельствах, требования истицы о выделе домовладения соответственно имеющимся долям и в натуре и прекращения общей долевой собственности на него подлежат отклонению.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 4 пп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из изложенных правовых норм, раздел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, третье лицо- Государственный комитет по государственной регистрации кадастру Республики Крым о признании жилого дома домом блокированной застройки, выделе жилого дома и земельного участка в натуре, прекращении общей долевой собственности на земельный участок- отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Керченский городской суд в течение одного месяца.

Судья