Дело ...

УИД ...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2025 года г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Доржиевой С.Л., при секретаре Будаевой С.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» к ФИО1 о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязании осуществить снос самовольной постройки или привести в соответствие с установленными требованиями; встречному исковому заявлению ФИО1 к МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ», МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

Обращаясь в суд, истец МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» (с учетом их уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ) просит признать самовольной постройкой объект капитального строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером ..., местоположение которого: <адрес>; обязать ФИО1 осуществить снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий 7 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия (акт от 15.07.2024 года № 19-А/24) выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: <адрес>, выполнено строительство двухэтажного объекта капитального строительства. Строительство выполнено из бетонных блоков. На запрос в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ получен ответ о том, что разрешение на строительство на данном земельном участке не выдавалось, проектно-сметная или иная документация в Комитете отсутствует. Таким образом, по результатам проверки в соответствии с п. 1 ст. 51, п. 3 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ органом государственного строительного надзора выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенном по адресу: <адрес>, осуществляется строительство объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство/реконструкцию, соответственно без разработки проектной документации и иных разрешительных документов. Поскольку строительство объекта капитального строительства осуществляется ответчиком без разрешения на строительство, соответственно такой объект в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ отвечает признакам самовольного строения и подлежит сносу или приведении в соответствие с установленными требованиями.

При уточнении требований в порядке ст. 39 ГПК РФ заявлением от 22.08.2025 истцом приведены дополнительные основания, в частности указано, что в зоне застройки ОД предусматривается вид разрешенного использования «хранение автотранспорта» для размещения гаражей различных типов для хранения личного автотранспорта, при этом указанный вид не допускает использование земельных участков в целях предпринимательской деятельности и для обслуживания объектов торговли. Земельный участок с кадастровым номером 03:24:023402:429 имеет вид разрешенного использования «хранение автотранспорта», при этом на земельном участке располагается объект недвижимости «здание моторного цеха», спорный объект по своему назначению является складским помещением с боксовыми воротами. Данное обстоятельство подтверждается и заключением эксперта. Из совокупности условий можно сказать, что спорный объект капитального строительства возведен и используется на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта.

Протокольным определением суда от 14.03.2025 к производству суда принят встречный иск ФИО1 к МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» о признании права собственности на нежилое здание, площадью <данные изъяты>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ..., по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., по адресу: <адрес>. На данном земельном участке возведено нежилое здание без получения соответствующего разрешения. Постройка осуществлялась без разрешительных документов в связи с тем, что истец ошибочно полагал, что разрешение на строительство объекта не требуется. Земельный участок, на котором возведено строение, отнесен к категории земель: «земли населенных пунктов», имеет вид разрешенного строительства: «для стоянок автомобильного транспорта, хранение автотранспорта». Объект строительства соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка.

Определением суда от 14.03.2025 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску ФИО1 привлечено МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ».

Определением суда от 23.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия.

Представитель МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Ранее в судебном заседании представитель истца МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности ФИО2 исковые требования с учетом их уточнений поддержал по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснил, что возведенный объект капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования, нарушает строительные нормы и правила. Используется как гараж и склад.

ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика по основному иску, истца по встречному иску ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» не признал, поддержал встречные исковые требования, ссылаясь на заключение судебной экспертизы.

Представитель МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещены надлежаще.

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности ФИО4 поддержала исковые требования МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ», встречные требования не признала. Мотивировала тем, что экспертиза не может быть признана допустимым доказательством по делу, поскольку ее выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные в материалы дела документы, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. ст. 51, 52, 55 ГрК РФ (п. 5 ст. 8 ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Пунктом 2 ст. 263 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно положениям п. 3.1 п. 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. п. 2, 10, 16, 25, 41, 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее по тексту - постановление Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44), в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

В силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (п. 3 ст. 222), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Из п. 18 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 следует, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (п. 2 ст. 264 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 19 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Как следует из пояснений сторон и подтверждено представленными в материалы дела документами, ответчик ФИО1 является собственником земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер ... (ранее кадастровый номер - ...), площадь земельного участка - <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – хранение автотранспорта.

Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора в рамках проведения контрольного (надзорного) мероприятия 15.07.2024 выявлен факт возведения (создания) здания без получения необходимых в силу закона согласований, о чем составлен Акт от 15.07.2024 ....

Из данного Акта усматривается, что в ходе визуального осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ... выполняется строительство 2-хэтажного объекта капитального строительства, строительство выполнено из бетонных блоков. Указанный объект возведен без разрешения на строительство/реконструкцию и иных разрешительных документов.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а именно на то, что возведенный на земельном участке объект капитального строительства является самовольной постройкой, поскольку возведены в отсутствие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство, МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» обратилось в суд с настоящим иском.

С требованиями МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» категорически не согласилась сторона ответчика и обратилась с встречным иском о признании права собственности на объект капитального строительства.

Разрешая спор, суд считает необходимым отметить, что в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (абз. 3 п. 25 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Согласно п. 29 вышеуказанного постановления Пленума Верховного суда РФ по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В спорных правоотношениях, доказательств того, что при возведении спорного объекта допущены нарушения строительных норм и правил, препятствующие возможности сохранения постройки, их существенность, а также что возведенное строение не соответствует требованиям безопасности, либо ее возведение нарушает права третьих лиц в материалы дела не представлено и таковых судом не установлено.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя ответчика по доверенности ФИО3 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Забайкальская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России.

Согласно заключению эксперта ... от 17.07.2025, исследуемый объект, расположенный по адресу: <адрес>, в целом соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным регламентам, сейсмическим нормам и правилам, а также актуальным нормативно-техническим требованиям. Целевое назначение здания соответствует виду разрешенного использования как для гаража, так и для склада. Исследуемый объект, расположенный по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; разрешение постановленного вопроса в части возможного нарушения прав и охраняемых законом интересов каких-либо лиц не входит в пределы компетенции субъектов, производящих судебные строительно-технические экспертизы.

В судебном заседании эксперт ФИО5 выводы проведенной им экспертизы подтвердил, дополнительно пояснил, что здание является объектом завершенного строительства, соответствует градостроительным нормам, соответствует виду разрешенного использования.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности, в том числе заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что возведенное ФИО1 строение расположено на принадлежащем ему земельном участке.

Поскольку, разрешенное использование земельного участка позволяет осуществлять строительство нежилого здания гаражного назначения, спорное строение находится в исправном техническом состоянии, в целом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы и, исходя из фактических обстоятельств дела не нарушает прав третьих лиц, суд находит встречный иск ответчика ФИО1 о признании права собственности на объект капитального строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>, подлежащим удовлетворению.

При этом суд учитывает, что ФИО1 предпринимал меры по вводу в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, обратившись с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. Письмом от 17.02.2025 МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд считает необходимым отметить, что основанием отказа во встречном иске о признании права собственности на самовольную постройку должно являться не нарушение закона само по себе, а установление очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика, однако таких обстоятельств со стороны ФИО1 судом не усмотрено. Доказательств противоположного в материалы дела не представлено. Согласно доводам представителя ответчика, ФИО1 ошибочно полагал, что вправе возводить строение на принадлежащем ему земельном участке, добросовестно заблуждаясь относительно необходимости получения разрешения на строительство. При этом спорная постройка возведена на земельном участке с видом разрешенного использования для «хранения автотранспорта», т.е. строительства нежилого здания гаражного назначения.

При таком положении, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств в совокупности с приведенными положениями закона и разъяснениями постановления Пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023 № 44, в отсутствие доказательств того, что спорный объект капитального строительства возведен с нарушением строительных норм и правил, представляет угрозу жизни и здоровью граждан, оснований для удовлетворения заявленных МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» требований суд не находит, при этом исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ» к ФИО1 о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязании осуществить снос самовольной постройки или привести в соответствие с установленными требованиями оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Улан-Удэ», МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ» о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО1 <данные изъяты> право собственности на нежилое здание, площадью 867, 6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его изготовления судом в окончательной форме.

Судья Доржиева С.Л.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.12.2025.