копия
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
УИД 63RS0029-02-2024-008422-26
10 июня 2025 года г. Тольятти
Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего судьи Никулкиной О.В.,
при секретаре Орешкиной А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-576/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «ВЕРЕСК», ООО магазин «ВИТЯЗЬ» о признании сделки недействительной,
установил:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Вереск», ООО магазин «Витязь» о признании сделки недействительной.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что по договору купли-продажи № заключенному ДД.ММ.ГГГГ, у продавца Фонда имущества г. Тольятти покупателем ОАО «Аптека 265» приобретено помещение в отдельно стоящем здании по адресу: <адрес> площадью 917,9 кв.м. К договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ заключено доп. соглашение, в соответствии с которым п.1.1 договора дополнен следующим: продавец передает в собственность покупателя помещение в отдельно стоящем здании, площадью 917,9 кв.м., в том числе 173,6 кв.м. места общего пользования (согласно технического паспорта и договора на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений №/ф от ДД.ММ.ГГГГ) по адресу: <адрес>. Пункт 1.2. договора изложен в редакции: «места общего пользования площадью 173,6 кв.м. разделу в натуре между собственниками здания <адрес> не подлежат». К договору приложен план передаваемого помещения (из технического паспорта) включающий план подвала лит. А комнаты 1,2,3,24; план 1 этажа лит. А комнаты 1,2,3,4,29, 50; план 2 этажа лит. А комнаты 1,5,6,7,8,910,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24, 25,26,27,28,29,30,31,32,33,34. К договору подписан акт приема-передачи продаваемого имущества.
ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Аптека 265» выдано свидетельство на право собственности Фондом имущества.
ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Аптека 265» Тольяттинским муниципальным предприятием «Инвентаризатор» выдано регистрационное удостоверение, в котором указано, что регистрационное удостоверение выдано на основании свидетельства на право собственности Фонда имущества г. Тольятти от 22.01.10098 года № записано в реестровую книгу № инвентарное дело №.
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ОАО «АПТЕКА №» продало ФИО5 часть помещений площадью 223,9 кв.м. Договор купли продажи удостоверен нотариусом ФИО4
ОАО "АПТЕКА 265" ИНН № прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, дата прекращения деятельности ДД.ММ.ГГГГ (о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ). Правопреемником ОАО "АПТЕКА 265" является ООО «ВЕРЕСК» ИНН №.
После продажи части помещения ФИО5 у ООО «ВЕРЕСК» - правопреемника ОАО "АПТЕКА 265" осталось в собственности 694 кв.м.
Помещение площадью 694 кв.м. кадастровый № состоит из помещений подземного этажа №, этажа №, этажа №, номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВЕРЕСК», ФИО5 (продавцы), с одной стороны и ФИО2 (покупатель) с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 403,6 кв.м. из которых 179,7 кв.м. принадлежат ООО «ВЕРЕСК», 223,9 кв.м. принадлежат ФИО5 по адресу: <адрес>, земельного участка и уступить права аренды иного земельного участка. В предварительном договоре стороны согласовали номера отчуждаемых помещений на каждом из этажей здания. Основной договор должен был быть заключен после регистрации перепланировки объекта, под которой подразумевалось разделение в Росреестре помещений принадлежащих ООО «ВЕРЕСК» площадью 694 кв.м. на 2 объекта – площадью 179,8 кв.м. и площадью –.
ДД.ММ.ГГГГ ранее незарегистрированное право собственности ООО «ВЕРЕСК» на нежилые помещения площадью 694 кв.м. было зарегистрировано в Росреестре, объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения в здании площадью 223,9 кв.м, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВЕРЕСК» заключило с ФИО2 договор купли-продажи части нежилых помещений с кадастровым номером № площадью 179,8 кв.м. Расчет по сделке совершен между сторонами при подписании договора купли-продажи, объект покупателю передан.
ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр предоставлено заявление о постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности в отношении нежилых помещений, образованных в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером №, предоставлен технический план помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ регистрация постановки на кадастровый учет помещения площадью 179,8 кв.м. и перехода права собственности Росреестром была приостановлена в связи с тем, что «местоположения заявленного нежилого помещения частично совпадает с местоположением помещений с кадастровыми номерами № и № (комнаты №2,3,21,24,29,50)». Срок приостановления установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
В здании имеются другие собственники, право которых зарегистрировано на спорные помещения.
В данном здании по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, сданного в аренду № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВИТЯЗЬ» приобрело 1415/3225 долей в праве общей долевой собственности площадью 322,5 кв.м. на -1 этаже комнаты №№4,11а,15,21,24,24,а,25,27, 1 этаж комнаты №,50 по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 351/3225 долей имелось в собственности ООО «ИЛОНА» ИНН <***>. Общество прекратило деятельность, исключено из ЕГРЮЛ как недействующее ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.
У ООО магазин «ВИТЯЗЬ» в общей долевой собственности имелось 1766/3225 долей, в нежилом помещении площадью 322,5 кв.м. состоящем из комнат на -1 этаже №№4,11а,15,21,24,24а,25,27, на 1 этаже №№29,50 (здание лит. А) зарегистрированных ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №.
Право общей долевой собственности муниципального образования г.о. Тольятти на 1459/3225 долей в нежилом помещении возникло ДД.ММ.ГГГГ на основании Решения Тольяттинской городской Думы №100 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №.
С целью устранения препятствий в постановки на кадастровый учет помещения площадью 179,8 кв.м. и перехода права собственности ФИО2 обратился с заявлением в Администрацию г.о. Тольятти.
Как разъяснила Администрация г.о. Тольятти в ответе на запрос исх. 3475/5-1 от ДД.ММ.ГГГГ, в реестре муниципальной собственности по состоянию на текущую дату в здании <адрес> значатся:
- общая долевая собственность на места общего пользования (доля 1459/3225) кадастровый номер № площадь 35,4 кв.м. (на 1 этаже №2,3,27,51), свидетельство муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.
- общая долевая собственность на места общего пользования (доля 84/354) кадастровый № площадь 322,5 кв.м. на -1 этаже №4,11а,15,21,24,24а,25,27, 1 этаж. №№29,50), свидетельство муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ (вероятно, в ответе имеется ошибка о том, что вся площадь 322,5 относится к местам общего пользования).
Собственниками помещений в здании по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ являлись:
ООО «ВИТЯЗЬ», имеющее 1766/3225 долей в праве общей долевой собственности площадью 322,5 кв.м. на -1 этаже комнаты №№4, 11а, 15, 21, 24, 24,а, 25, 27, 1 этаж комнаты №29,50.
Муниципальное образование городской округ Тольятти, имеющее 1459/3225 долей в праве общей долевой собственности площадью 322,5 кв.м. на -1 этаже: комнаты №№4,11а,15,21,24,24,а,25,27; 1 этаж: комнаты №29,50 (кадастровый номер №).
Муниципальное образование городской округ Тольятти, имеющее 84/354 долей в праве общей долевой собственности МОП площадью 35,4 кв.м. на 1 этаже: комнаты №№2, 3, 27, 51 (кадастровый номер №).
ООО «ВИТЯЗЬ», имеющее 270/354 долей в праве общей долевой собственности МОП площадью 35,4 кв.м. на 1 этаже: комнаты №№2, 3, 27, 51 (кадастровый номер №). Нежилые помещения, принадлежащие Администрации г.о. Тольятти переданы в пользование МБОУ ДО «Свежий ветер» на основании Постановления мэрии г.о. Тольятти №№ от ДД.ММ.ГГГГ года.
ФИО1, имеющий в собственности нежилое помещение площадью 223,9 кв.м. кадастровый номер №
ООО «ВЕРЕСК», имеющее в собственности помещение площадью 694 кв.м. кадастровый № состоящее из помещений подземного этажа №, этажа №, этажа №.
Таким образом, выяснилось, что причины, препятствующие регистрации постановки на кадастровый учет помещения площадью 179,8 кв.м. и перехода права собственности по договору купли-продажи к ФИО2 следующие: проданные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "АПТЕКА 265" (правопреемник ООО «ВЕРЕСК») нежилые помещения площадью 179,8 кв.м включают места общего пользования которые зарегистрированы на иных собственников: Администрацию г.о. Тольятти и ООО «ВИТЯЗЬ».
В настоящее время спорными являются помещения МОП, которые приобретены по договору купли-продажи заключенному с ОАО «Аптека 265» и впоследствии ООО «ВЕРЕСК» и ФИО2 и одновременно зарегистрированы на праве общей долевой собственности за Муниципальным образованием городского округа Тольятти и ООО магазин «ВИТЯЗЬ».
Это следующие места общего пользования в здании по адресу: <адрес>:
МОП расположенные +1 этаже, помещения №2,3.
МОП на 1 этаже помещение №29,50 (лестница)
МОП на -1 этаже помещения №21 (вентиляционная), 24 (теплоузел)
Помещения МОП на 1 этаже 21, 24, на 1 этаже 29,50 №2,3 на +1 этаже находятся во владении МБОУ ДО «Свежий ветер» на основании Постановления мэрии г.о. Тольятти №-п/1 от ДД.ММ.ГГГГ.
Перечисленные спорные помещения ранее являлись муниципальной собственностью, не были сформированы в качестве самостоятельных объектов и использовались как общее имущество собственников помещений, о чем было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В своем ответе ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.о. Тольятти указала, что согласно Постановлению ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН и сделок с ним.
В данном случае общее имущество (МОП) зарегистрировано в ЕГРН за двумя собственниками из четырех, что нарушает права собственников, общая долевая собственность которых не зарегистрирована.
В Определении ВАС РФ от 22.04.2011 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 №1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество. "Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчиков). Данное нарушение в том числе, проявляется в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам".
Способом защиты пава является прекращение права общей долевой собственности на спорные помещения Муниципального образования городского округа Тольятти и ООО «ВИТЯЗЬ» и признания права общей долевой собственности ООО «ВЕРЕСК», ФИО2, Муниципального образования городского округа Тольятти и ООО «ВИТЯЗЬ».
Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
С целью восстановления нарушенного права ООО «ВЕРЕСК» и ФИО2 обратились в суд с требованиями:
Признать зарегистрированное право общей долевой собственности Муниципального образования городского округа Тольятти (в настоящее время Администрация городского округа Тольятти ОГРН: №, ИНН: №) и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» ИНН № на нежилые помещения (места общего пользования) с кадастровыми номерами № и № расположенные на +1 этаже, помещения №2,3; на 1 этаже помещения №29,50, на -1 этаже помещения №21, 24 в здании по адресу: <адрес> отсутствующим.
Признать право общей долевой собственности ООО «ВЕРЕСК» ИНН <***>, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. урож. <адрес>, Администрации городского округа Тольятти ОГРН: <***>, ИНН: <***> и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» ИНН <***> на нежилые помещения (места общего пользования) расположенные на +1 этаже, помещения №2,3; на 1 этаже помещения №29,50, на -1 этаже помещения №21, 24 в здании по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований судом отказано. Решение обжалуется, в законную силу не вступило.
Поскольку устранить препятствия до срока, указанного в уведомлении Росреестра оказалось невозможным, по заявлению регистрация перехода права собственности была прекращена. При этом договор купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут и является действующим.
В период проведения экспертизы ФИО2 узнал, что его права нарушены ООО «ВЕРЕСК» и ООО «ВИТЯЗЬ».
В период приостановления производства по делу для проведения экспертизы, как стало известно из резолюции от ДД.ММ.ГГГГ начальника отдела подготовки сведений филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ДД.ММ.ГГГГ по заявлению об изменении основных характеристик объекта недвижимости без одновременной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ площадь нежилого помещения с кадастровым номером № была изменена и вместо 694 кв.м. стала составлять 559,9 кв.м. (Куда делись 134,1 кв. м не сообщается).
Далее данное нежилое помещение было разделено ДД.ММ.ГГГГ на 2 помещения со следующими характеристиками:
1) Нежилое помещение с кадастровым номером № адрес объекта <адрес> нежилое помещение н1 на -1 этаже площадью 147,7 кв.м., правообладатель ООО «ВЕРЕСК» дата государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ;
2) Нежилое помещение с кадастровым номером 63:09:0101176:11186 адрес объекта <адрес> нежилое помещение н2 на 1 этаже площадью 408,3 кв.м. правообладатель ООО «ВИТЯЗЬ» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права собственности №.
Поскольку раздел недвижимости заключается в образовании двух или более новых объектов, при этом исходный объект утрачивает физическое существование, снимается с кадастрового учета, исключается из ЕГРН, при таких обстоятельствах исполнение договора купли-продажи заключенного ООО «ВЕРЕСК» с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ о продаже нежилых помещений площадью 179,8 кв.м. стало невозможным.
При наличии действующего и не расторгнутого договора купли-продажи с ФИО2 действия по иному варианту раздела нежилых помещений и дальнейшая продажа помещений ООО «ВИТЯЗЬ» совершены ООО «ВЕРЕСК» в нарушение права на распоряжение нежилыми помещениями установленного ст. 174.1 ГК РФ.
Раздел нежилых помещений на два помещения, одно из которых меньшей площади (147,7 кв.м.) чем продано ФИО2 (179,7 кв.м.) и заключение договора купли-продажи помещений с ООО «ВИТЯЗЬ» являются недействительными (ничтожными) сделками.
Полагая свои права нарушенными действиями ответчиков, истец обратился в суд, где просит:
Признать недействительным раздел нежилого помещения принадлежавшего ООО «ВЕРЕСК» ИНН № с кадастровым номером № площадью 694 кв.м. в здании по адресу: <адрес> на нежилое помещение н1 площадью 147,7 кв.м., с кадастровым номером № и нежилое помещение н2 площадью 408,3 кв.м. с кадастровым номером № Возвратить стороны в первоначальное положение.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилых помещений заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВЕРЕСК» ИНН № и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» ИНН № в здании по адресу: <адрес> нежилое помещение н2 площадью 408,3 кв.м. с кадастровым номером №.
В решении указать, что решение суда является основанием для:
- Снятия (прекращения) кадастрового учета нежилого помещения н1 площадью 147,7 кв.м., с кадастровым номером № адрес объекта <адрес> прекращения права собственности ООО «ВЕРЕСК» на указанное нежилое помещение;
- Снятия (прекращения) кадастрового учета нежилого помещения н2 площадью 408,3 кв.м. с кадастровым номером № адрес объекта <адрес> прекращения права собственности ООО «ВИТЯЗЬ» на указанное нежилое помещение;
- Восстановления записи о праве собственности ООО «ВЕРЕСК» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 694 кв.м. в здании по адресу: <адрес>
Истец ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «ВЕРЕСК» - ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, указав, что ООО «ВЕРЕСК» от договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, не отказывается и намерено его перед ФИО2 исполнить, зарегистрировав переход права собственности на помещения к ФИО2 Без признания сделки, рассматриваемой в настоящем споре, недействительной это невозможно.
Представитель ответчика ООО магазин «ВИТЯЗЬ» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в представленном в материалы дела письменном отзыве. В удовлетворении заявленных требований просила отказать.
Представитель третьего лица - Управление Роскадастра по Самарской области в суд не явился. О дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Причин неявки не сообщил. Возражений относительно заявленных исковых требований не представил.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, которые могут быть реализованы ими лично либо через представителей (п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. ст. 432, 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями ст.549-551 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно доводов истца ФИО2, между ним и ООО «ВЕРЕСК» 12.04.2023г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 179,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №.
24.04.2023г. в адрес ООО «ВЕРЕСК» направлено органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №№, согласно которого имеются причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации.
Из указанного уведомления следует, что 14.04.2023г. ООО «ВЕРЕСК» предоставило заявление о постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности в отношении заявленных нежилых помещений, образованных в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Также был предоставлен технический план помещения от 10.04.2023г.
Как следует из указанного уведомления технический план по содержанию не соответствует требованиям к подготовке технического плана, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022г. №П/0082, так как местоположение заявленного нежилого помещения частично совпадает с местоположением помещений с кадастровыми номерами № (комнаты №2,3,21,24,29,50). В связи с чем предложено предоставить технический план, уточнив местоположение помещения в пределах здания.
Также указаны иные замечания:
Согласно представленного технического плана помещения №1011 на 1 этаже комната №1 схематично отображена не вся, не обособлена строительными конструкциями;
Комната на втором этаже №31 учтена дважды (комната схематично отображена в помещении №1010 и №1011).
В связи с чем также указано о необходимости предоставления технического плана, уточнив местоположение комнаты №1 на 1 этаже помещения «1011 и о проведении регистрации после предоставления документов, предусмотренных действующим законодательством в отношении комнаты №31 схематично отобразив помещение, в котором она расположена.
ООО «ВЕРЕСК» во исполнение уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предоставило в Управление Росреестра надлежаще оформленный технический план в отношении нежилых помещений, образованных в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, рассмотрев который, орган государственного кадастрового учета произвел постановку на кадастровый учет двух новых помещений:
- площадью 147,7 кв.м, этаж №, №, №, кадастровый №, адрес: <адрес>, нежилое помещение н1;
- площадью 408,3 кв.м, этаж №, №, кадастровый №, адрес: <адрес>, нежилое помещение н1.
Право собственности в настоящее время зарегистрировано за ООО «ВЕРЕСК» (помещение площадью 147,7 кв.м) и за ООО магазин «ВИТЯЗЬ» (помещение площадью 408,3 кв.м), что подтверждается выписками из ЕГРН.
Обратившись в суд, истцом заявлено требование о признании недействительным раздела нежилого помещения, принадлежащего ООО «ВЕРЕСК» с кадастровым номером № площадью 694 кв.м в здании по адресу: <адрес> на нежилое помещение н1 площадью 147,4 кв.м с кадастровым номером № и нежилое помещение н2 площадью 408,3 кв.м с кадастровым номером №
Между тем, истцом не приведено обоснование незаконности такого раздела, не указано как именно нарушены его права указанным разделом.
Доводы истца о том, что осуществленный ООО «ВЕРЕСК» раздел помещения с кадастровым номером № на два помещения площадью 147,7 кв.м и 408.3 кв.м нарушает его права, так как он приобрел помещение площадью 179,8 кв.м не могут быть основанием для удовлетворения заявленных требований.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу положений ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу положений ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу положений ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с ч.1 ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
Согласно положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Истец указывает, что между ним и ООО «ВЕРЕСК» 12.04.2023г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 179,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Между тем, в указанном договоре, как того требуют положения ст.554 ГК РФ, отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю – ФИО2 по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, а именно – здания, расположенного по адресу: <адрес>.
В договоре указан кадастровый №, однако, под указанным кадастровым номером значится помещение с иной площадью – 5595,9 кв.м.
Таким образом, договор купли-продажи между ФИО2 и ООО «ВЕРЕСК» является незаключенным, поскольку из его условий невозможно установить какое именно помещение было передано покупателю.
Кроме того, из предварительного договора купли-продажи от 07.09.2022г. также невозможно установить помещения, подлежащие передаче истцу ответчиком, поскольку в п.2.1 договора какие-либо идентифицирующие признаки помещений, принадлежащих ООО «ВЕРЕСК» вообще не указаны, а в п.2.2 договора указаны помещения, принадлежащие ФИО5
Заявляя требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения н2 площадью 408,3 кв.м с кадастровым номером №, заключенного 23.07.2024г. между ООО «ВЕРЕСК» и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» в здании по адресу: <адрес>, истец ссылается на положения ст.ст.166-168 ГК РФ, ч.1 ст.174.1 ГК РФ и указывает, что при наличии действующего и не расторгнутого договора купли-продажи от 12.04.2023г. нежилого помещения площадью 179,7 кв.м с кадастровым номером №, заключенного между ООО «ВЕРЕСК» и ФИО2 дальнейшая продажа помещения площадью 408,3 кв.м ООО «ВЕРЕСК» ООО магазину «ВИТЯЗЬ» совершена в нарушение распоряжения нежилыми помещениями, установленного ст.174.1 ГК РФ.
Между тем, истцом не учтено, что помещения, приобретенные ООО магазин «ВИТЯЗЬ» к ООО «ВЕРЕСК» не являлись предметом купли-продажи по договору от 12.04.2023г., заключенному с ФИО2 Доказательств обратного истцом не представлено.
На момент совершения оспариваемой сделки в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовал запрет на отчуждение указанного имущества ООО «ВЕРЕСК», что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для признания сделок недействительными на основании п.1 ст.174.1 ГК РФ.
В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п.78) согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст.56 ГПК РФ в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГК РФ лицо, заявляющее требование о признании оспоримой сделки недействительной, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.
В данном случае истцом не представлено доказательств недействительности оспариваемой сделки купли-продажи, а также отсутствия иного способа защиты его прав.
Кроме того, сам истец указывает, что причинами, препятствующими регистрации постановки на кадастровый учет помещения площадью 179,8 кв.м и перехода права собственности по договору купли-продажи к ФИО2 является то обстоятельство, что помещения площадью 179,8 кв.м включают в себя места общего пользования, которые ранее были зарегистрированы (с 30.08.2005г.) на иных собственников: администрацию г.о. Тольятти и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» и не входят в помещение площадью 408,3 кв.м в связи с чем он обратился в суд с иском о признании зарегистрированного права общей долевой собственности Муниципального образования г.о. Тольятти и ООО магазин «ВИТЯЗЬ» на нежилые помещения (места общего пользования) площадью 35,4 кв.м на 1 этаже: комнаты №№2,3,27,51 (кадастровый №), на -1 этаже: комната №24; 1 этаж: комнаты №29,50 (кадастровый №) в здании по адресу: <адрес>, отсутствующим и признании права общей долевой собственности собственников помещений на нежилые помещения (места общего пользования) площадью 35,4 кв.м на 1 этаже: комнаты №№2,3,57,51 (кадастровый №), на -1 этаже: комната №24; 1 этаж: комнаты №29,50 (кадастровый номер №) в здании по адресу: <адрес>.
В ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи от 23.07.2024г. мог бы быть признан недействительным, судом не установлено.
Указанные в обоснование исковых требований обстоятельства не свидетельствуют о недействительности заключенного между ответчиками договора купли-продажи, а наличие у ООО «ВЕРЕСК» тех или иных гражданско-правовых обязательств перед ФИО2 само по себе не может препятствовать заключению такой сделки.
По смыслу ст.ст.3,4 ГПК РФ судебной защите полежат лишь нарушенные права, при этом обязанность по доказыванию самого наличия такого права и его нарушения кем-либо в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ лежит на лице, обратившемся в суд.
В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО2 стал являться учредителем и директором ООО «ВЕРЕСК». В судебном заседании 10.06.2025г., представляя интересы ООО «ВЕРЕСК», заявил о признании иска в полном объеме.
В соответствии с положениями ст.ст. 39, 173, 198 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. Суд не принимает признание иска ответчиком если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Признание иска одним из ответчиков не является основанием к удовлетворению исковых требований к иным ответчикам по данному спору. При наличии возражений со стороны иных ответчиков названное признание не может быть принято судом, что предусмотрено ч. 2 ст. 39 ГПК РФ. В рассматриваемом случае признание иска одним из ответчиков, нарушает права другого участника оспариваемых сделок.
В данном случае суд признание иска не принимает, поскольку такое признание нарушает права ответчика - ООО магазин «ВИТЯЗЬ».
Кроме того, признание иска представителем ответчика, который одновременно является истцом по рассматриваемому делу суд не принимает, поскольку заявление о признании иска одним из ответчиков, представителем которого фактически выступает представитель истца, не может служить основанием для освобождения истца от доказывания обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 (СНИЛС №) к ООО «ВЕРЕСК» (ИНН №), ООО магазин «ВИТЯЗЬ» (ИНН №) о признании сделки недействительной – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено – 26.06.2025г.
Судья /подпись/ О.В. Никулкина
Подлинный документ подшит в деле № 2-576/2025
(УИД 63RS0029-02-2025-008422-26) и находится в производстве
Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области