Дело № 2-224/2025

УИД: 28RS0010-01-2025-000416-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года с. Константиновка

Константиновский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Леоновой К.А.,

при помощнике судьи ФИО2,

с участием истца ФИО1,

третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к <адрес>, Администрации Крестовоздвиженского сельсовета о сохранении квартиры в реконструированном виде, внесении сведений об изменении площади жилого помещения в Единый государственный реестр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Константиновский районный суд с иском к <адрес>, администрации Крестовоздвиженского сельсовета <адрес> о сохранении жилого помещения – <адрес>, с кадастровым №, в реконструируемом виде, площадью 77,5 кв.м., состоящую из основного строения – квартиры и пристройки, внесении в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения площади жилого помещения с 61,9 кв.м. на 77,5 кв.м.

В обоснование исковых требований истец указал, что является собственниками жилого помещения – <адрес> общей площадью 61,9 кв. м., с кадастровым №, расположенной в <адрес> в <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.04.2003 года. Также истцу принадлежит земельный участок с кадастровым №, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по вышеуказанному адресу. В 2024 году были выполнены работы по реконструкции жилого помещения путем строительства теплой пристройки. Строительные работы осуществлялись самостоятельно, за счёт собственных средств, в результате общая площадь квартиры увеличилась до 77,5 кв.м. На реконструируемое жилое помещение составлен новый технический паспорт от 21.01.2025 года. В целях надлежащего оформления пристройки к квартире истец 26.03.2025 года обратился в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 02.04.2025 года администрацией района принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство. В связи с этим истец не может зарегистрировать изменения основных характеристик указанного жилого помещения. Согласно заключению ООО «Независимая строительная экспертиза» от 05.03.2025 года, <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, реконструированная пристройкой и внутренней перепланировкой в общую площадь 77,5 кв.м. соответствует действующим строительным нормам и градостроительным регламентам. Сохранение возведённой пристройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с чем, просит суд: сохранить <адрес>, кадастровый № в реконструированном виде общей площадью 77,5 кв.м., состоящую из основного строения – квартиры и пристройки, внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения площади жилого помещения.

В судебное заседание не явились извещённые надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела: представители ответчиков - <адрес>, Администрации Крестовоздвиженского сельсовета, - представили письменные заявления о рассмотрении дела без участия их представителей, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Росреестра по <адрес>, о причинах не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.

В судебном заседании истец ФИО1 просил суд сохранить <адрес>, с кадастровым номером 28:15:010706:157, в перепланированном и переустроенном виде, общей площадью 77,5 кв. м. В обоснование правовой позиции привел доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Также пояснил, что жилое помещение и земельный участок были оформлены за истцом на основании договора на безвозмездную передачу квартиры от 02.03.1993 года, а также постановления администрации от 26.08.2002 года № 45 о предоставлении земельного участка. В 2024 году произведено переустройство, а именно была возведена теплая пристройка, в пристроенном помещение располагается кухня. При обращении в администрацию района за выдачей разрешения было отказано. Решение органа местного самоуправления не было оспорено в установленном законом порядке.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5 согласилась с доводами искового заявления, дала пояснения, аналогичные доводам истца.

От представителя ответчика – главы <адрес> поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому не возражают на удовлетворении исковых требований.

От представителя ответчика – главы Администрации Крестовоздвиженского сельсовета <адрес> поступил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому против удовлетворения исковых требований истца не возражают.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2025 года, о переходе прав на объект недвижимости от 11.12.2025 года, с 03.04.2003 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...>, с кадастровым номером 28:15:010706:157, площадью 61,9 кв.м., на основании договора на безвозмездную передачу квартир в собственность граждан от 02.03.1993 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2025 года, о переходе прав на объект недвижимости от 11.12.2025 года, следует, что земельный участок с кадастровым номером 28:15:010706:14, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании постановления главы администрации Крестовоздвиженка № от 26.08.2002 года.

Из уведомления, направленного истцу администрацией Константиновского района от 02.04.2025 года, за исходящим №, следует, что при рассмотрении заявления ФИО1 от 27.03.2025 года о выдаче разрешения на строительство, принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, выявлено ввиду отсутствия градостроительного плана земельного участка, материалов инженерных изысканий, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации.

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее– ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В силу статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Как следует из п. 5 ст. 141.4 ГК РФ при перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии с пунктом 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

По смыслу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственниками жилого помещения - квартиры, с кадастровым №, земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2025 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на недвижимое имущество от 11.12.2025 года.

Право собственности на квартиру зарегистрировано на основании договора на безвозмездную передачу квартиры в собственность граждан №134 от 02.03.1993 года, право собственности на земельный участок - на основании постановления главы администрации <адрес> № от 26.08.2002 года.

В рассматриваемом случае ФИО1 выполнена перепланировка (переустройство) в виде теплой отапливаемой пристройки без разрешения органа местного самоуправления на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, поскольку пристройка выполнена самовольно, отсутствуют результаты инженерных изысканий, проектная документация по реконструкции дома с положительным заключением экспертизы и градостроительный план земельного участка на земельном участке, принадлежащем на праве собственности истцу.

Поскольку имело место возведение пристройки к дому, вследствие чего произошло изменение параметров объекта капитального строительства, требующее внесения изменения в техническую документацию жилого помещения, суд приходит к выводу, что действительно была произведена перепланировка (переустройство) вышеуказанного жилого помещения.

Как следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры) № по адресу: <адрес> по состоянию на 21.01.2025 г., возведены жилая отапливаемая пристройка (литер А1), за счет чего общая площадь жилого помещения увеличилась до 77,5 кв. м.

Как следует из искового заявления, пояснений, данных в судебном заседании, перепланировка (переустройство) и реконструкция жилого помещения произведена в целях улучшения жилищных условий, в результате чего удалось увеличить полезную площадь за счет возведения дополнительного помещения.

В соответствие с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ являются самовольными.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 28 Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде (ст. 222 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положениями пункта 3 указанной статьи также предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 3 части 3 статьи 222 ГК РФ).

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно перепланированного и реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Судом установлено, что перепланировка (переустройство) и реконструирование <адрес> произведено без соответствующего разрешения.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае переустройство помещения было произведено без присоединения к помещению части общего имущества, в связи с чем, согласие остальных собственников жилого дома не требовалось.

Исходя из технического паспорта, составленного по состоянию на 21.01.2025 года, площадь <адрес> составляет 77,5 кв. м., состоит из основного строения – квартиры (литер А), пристройки (литер А1), веранды (литер а), веранды (литер а1).

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, данными в п. 26 постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе, не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из экспертного заключения «Независимая строительная экспертиза» от 05.03.2025 года №, выполненного экспертом ФИО3 (имеется соответствующий допуск к работам), следует, что расположенная по адресу: <адрес>, площадью 61,9 кв.м., переустроенная в помещение общей площадью 77,5 кв.м., соответствует действующим строительным нормам и градостроительным регламентам по Федеральному закону от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»; по техническому состоянию строительных конструкций, соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений»; по санитарно – эпидемиологическим правилам и нормативам соответствует СанПиН 2.1.2.2.2645-10 «Санитарно – эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»; соответствует требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям и помещениям Федеральным Законом от 22.07.2008 г. № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Сохранение возведенной пристройки к жилому дому, расположенному по адресу: <адрес> не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку отсутствие разрешения ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку возведённый объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит, что истцом фактически ставится вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном виде.

На основании изложенного, с учетом исследованных доказательств, учитывая характер проведенных в помещении работ, суд приходит к выводу о том, что произведенная перепланировка (переустройство) принадлежащего истцу помещения выполнена в целях создания наиболее благоприятных условий для проживания в указанном жилом помещении, что соответствует его назначению, на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, с соблюдением его целевого назначения, а также градостроительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, произведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения, соответствует действующим нормам, не нарушает права и законных интересов других граждан, не создает угрозы их жизни и (или) здоровью, суд приходит к выводу о возможности сохранения жилого помещения по адресу: <адрес> переустроенном и перепланированном виде и об удовлетворении заявленных истцом требований.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с рассмотрением настоящего дела, суд приходит к следующему.

Истцом при подаче заявления в суд оплачена государственная пошлина.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Учитывая, что в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ, органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины, выступая в судах общей юрисдикции в качестве истцов или ответчиков, государственная пошлина взысканию с ответчиков не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к <адрес>, Администрации Крестовоздвиженского сельсовета о сохранении квартиры в реконструированном виде, внесении сведений об изменении площади жилого помещения в Единый государственный реестр недвижимости, - удовлетворить.

Сохранить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в реконструированном виде, общей площадью 77,5 кв.м., состоящую из основного строения – квартиры, пристройки.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения площади жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд, через суд, вынесший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в суд кассационной инстанции – Девятый кассационный суд общей юрисдикции (<...>) путём подачи кассационной жалобы через Константиновский районный суд Амурской области.

Решение в окончательной форме принято 12 января 2026 года

Копия верна:

Председательствующий Леонова К.А.